第一季度广州房地产市场分析报告.docx

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第一季度广州房地产市场分析报告

2005年第一季度广州房地产

市场分析报告

二零零五年四月

主力研究机构

广州市国土资源和房屋管理局

广州市房地产交易中心

广州市房地产信息中心

特邀研究机构

广东中原地产代理有限公司

目录

一、房地产市场综述……………………………………………………………………………3

二、各市场发展状况分析………………………………………………………………………4

（一）土地市场分析…………………………………………………………………………4

1.土地一级市场分析……………………………………………………………………4

1）土地出让概述……………………………………………………………………4

2）出让地块区域分布特征及用地性质特征………………………………………4

3）土地一级市场展望………………………………………………………………5

2.土地二级市场分析……………………………………………………………………5

1）土地转让概述……………………………………………………………………5

2）转让地块用地性质特征…………………………………………………………6

3）土地二级市场展望………………………………………………………………6

（二）房屋市场分析…………………………………………………………………………7

1.房屋一级市场分析……………………………………………………………………7

1）新建商品房供应量总体状况……………………………………………………7

2）新建商品房供应量区域特征……………………………………………………7

3）新建商品房供应区域分布分析…………………………………………………7

4）新建商品房供求关系分析………………………………………………………8

5）新建商品房交易登记量分析……………………………………………………9

6）新建商品住宅交易登记情况分析……………………………………………10

7）新建商品商铺交易登记情况分析……………………………………………12

8）新建商品写字楼交易登记情况分析…………………………………………13

2.房屋二级市场分析…………………………………………………………………15

1）存量房交易登记量分析………………………………………………………15

2）存量房交易量区域份额分析…………………………………………………15

3）存量房住宅交易登记情况分析………………………………………………16

4）存量房商铺交易登记情况分析………………………………………………18

5）存量房写字楼交易登记情况分析……………………………………………20

三、市场总结…………………………………………………………………………………21

一、房地产市场综述

表1-1：

2005年第一季度广州市房地产市场各主要指标

2005年第一季度，广州市以公开方式出让土地7宗，用地面积14.12万平方米，成交金额21.15亿元，土地供应量（土地面积）略高于2004年全年公开方式出让土地；土地转让共16宗，用地面积28.39万平方米，成交金额5.64亿元，土地流转量出现了短期的回落。

公开方式出让土地量的回升，表明了土地管理部门正通过调节供应和规范管理等有效手段，从源头上规范土地供应；土地转让量的短期回落，表明了开发企业在政府调节供应和规范管理的情况下，通过融资与合作等方式，盘活各自手中的闲置土地或游资，而2005年以来，随着大量盘活土地纷纷投入开发，土地流转市场短期呈现相对淡静的局面。

在房屋市场方面，新建商品房批准预售面积为200.74万平方米，同比略减0.5%；新建商品房交易登记面积和金额为232.58万平方米和125.15亿元，同比分别减少22.3%和10.8%；存量房交易登记面积和金额为208.12万平方米和62.23亿元，同比增幅高达36.8%和41.6%。

新建商品房交易登记量高于批准预售量，表明房屋一级市场需求旺盛；存量房交易登记量的大幅度提升，所占房屋市场交易总量的比例不断增大，表明房屋市场二级流转越趋畅旺，房屋市场步向成熟的特征越发显著。

总的来说，2005年第一季度，广州市房地产市场仍然遵循着其良好的轨迹发展：

在国家宏观调控政策下，土地供应得到有效控制，土地二级市场继续稳步健康地发展；房屋供求均衡，一、二手市场交易活跃，价格稳中略升，二手房市场份额继续扩大，房屋市场不断成熟。

二、各市场发展状况分析

（一）土地市场分析

1、土地一级市场分析

1）土地出让概述

2005年2月底，广州市国土房管局公布了《2005年广州市（八区）经营性国有土地使用权出让计划（供地计划）》，这是广州市连续第二年对外公布年度土地出让计划。

该计划指出，2005年，广州市计划出让28幅经营性国有土地使用权，总用地面积110万平方米，总规划建筑面积309万平方米。

2005年第一季度，公开方式土地出让7宗，总用地面积14.12万平方米，总金额21.15亿元。

与2004年相比，土地供应量明显回升，土地供应呈现充足的局面。

7幅地块均以公开挂牌的方式出让，当中有6幅出现了现场公开竞价的场面。

土地需求的旺盛，导致竞价场面的热烈，报价得以不断攀升，7宗土地的总成交价达21.15亿元。

出让的4宗商务办公用地当中，除1宗以底价成交外，其余3宗成交价均比底价高出30%以上，说明广州市的营商环境持续被看好。

2）出让地块区域分布特征及用地性质特征

从用地性质来看，本季度出让的7幅地块当中，有4幅为商务办公用地，2幅为配套，1幅为商住，分别占交易登记面积宗数的57.1%、28.6%、14.3%。

如从用地面积来看，商务办公类的用地面积为13.22公顷，占交易总量的93.6%；商住用地、配套类用地仅占总交易登记用地面积的3.7%、2.6%。

从区域分布情况来看，7幅地块当中，天河区珠江新城占3幅，番禺区大学城有2幅，海珠区琶洲、越秀区一德路各1幅。

珠江新城、琶洲、大学城都是近段时间政府开发的热点区域：

自广交会把琶洲国际会展中心作为主会场之一，周边的商务、办公、酒店、会议等会展配套设施需求激增，琶洲地块的剧烈竞争，充分展现了琶洲的会展效应及广交会的魅力；大学城一期已于2004年9月迎接了第一批学生入学，二期也将于今年投入使用；同时，占地面积45.39万平方米、总建11.5万平方米、总投资达19亿元的广东科学中心项目将于2006年投入使用。

大学城将不仅是一个大学的聚集地，将在周边区域形成一个科教、科学展示、会议、高科技企业聚集区等汇集的新区。

表2-1：

2005年第一季度国有土地使用权出让情况一览表

单位：

平方米、万元、元/平方米

3）土地一级市场展望

2005年，国家将采用土地管理手段和信贷金融手段继续加强宏观调控，以两手抓的方式继续完善土地供应政策。

广州市也将继续在土地一级市场进行公开操作，进一步推行规范管理政策，土地一级市场将更趋规范、完善。

2、土地二级市场分析

1）土地转让概述

2005年，广州土地市场的重点在于盘活二手土地，充分利用土地的价值。

今年将加大处理烂尾地块、烂尾楼的力度，在前段时间已经无偿收回27宗闲置土地的基础上，2005年要把已前置审批土地与闲置土地的处置相结合，加大收地力度，对所有回收土地进行公开出让，分批推出市场。

公开、透明、平等、竞争将加快二级土地市场成熟及发展。

2005年第一季度，广州市转让土地16宗，总用地面积为28.39公顷，总交易金额为5.64亿元，同比分别减少23.8%、60.5%和53.4%，土地流转量出现了短期回落。

主要原因在于2004年“8·31”大限加速了土地资源的流转，2004年初，广州市土地转让量大幅增长，而在2005年初，大量经流转被盘活的土地进入了开发周期，开发企业在信贷紧缩的大环境下，在加大开发力度的同时，不得不在短期内放缓土地储备，在此消彼长下，土地转让量出现了一定幅度的减少，但其长期增长的趋势未见改变。

2）转让地块用地性质特征

表2-2：

2005年第一季度转让地块用地性质分布表

单位：

宗、万平方米、%

2005年第一季度出让土地以商务办公类用地居多，而在土地二级市场当中，商住类用地转让占据主要位置。

转让的16宗土地当中，商住用地有9块，占总宗数的56.3%；商服用地有6块，占37.5%；工矿仓储用地1块，占6.3%。

从用地面积来看，商住用地为21.29万平方米，占转让总用地面积的75.0%；商服用地为5.25万平方米，所占比例为18.5%；工矿仓储用地1.85万平方米，占6.4%。

3）土地二级市场展望

盘活土地二级市场是今年工作的重点。

2005年第一季度土地二级市场转让宗数为16宗，总用地面积为28.39公顷，分别为土地一级市场公开方式出让量的2.3倍和2.0倍。

随着政府加大对闲置土地的处理力度，土地二级市场信息公开、透明及运作规范，将加快土地二级市场的发展，使其成为土地一级市场一个有效的补充。

（二）房屋市场分析

1、房屋一级市场分析

1）新建商品房供应量总体状况

2005年第一季度，广州市新建商品房批准预售200.74万平方米，同比下降了0.5%，有轻微的下跌。

说明了广州房地产市场在政府的宏观调控下，继续保持市场的平稳发展。

同时，商品房批准预售量没有明显的下降，也显示了整个房地产市场运行良好。

2）新建商品房供应量区域特征

随着广州拉开发展骨架，新机场、大学城、南沙给番禺、花都的房地产开发带来了机遇。

2005年第一季度，番禺、花都两区新建商品房批准预售面积分别为41.36万平方米和38.82万平方米，批准量位居全市十区的前列。

同比增长的还有花都、荔湾、黄埔、天河和白云五个区，增幅分别达125.6%、94.1%、74.2%、72.6%和4.3%；另外五个区均有不同程度的下降，其中以越秀区降幅最大，东山区的降幅也达到79.5%。

表2-3：

新建商品房批准预售分区情况表

单位：

万平方米、%

（一）3）新建商品房供应区域分布分析

天河、海珠、白云、番禺、花都五区为广州房地产市场的主力区。

其中，天河、海珠、番禺、花都四区批准预售面积均超过了30万平方米，白云区也达到20万平方米，五区合计达175.99万平方米，占到全市总批准预售量的87.7%。

占据绝对的地位。

番禺、花都两区距市中心有一定的距离，生态自然环境较佳，在交通网络逐渐完善的情况，两区居住条件渐佳，区域内住宅类房地产开发日渐蓬勃；天河和海珠区位于城市中心区和城市边缘区之间，少了市中心的拥挤，又优于边缘区的人气，逐步发展成了集住宅、写字楼和新兴商业区于一身的区域；而老三区则由于土地稀缺，开发量日渐稀少，其中越秀区更是由于历史原因反而呈现负数，三个区合计比重仅为6.3%；而芳村和黄埔虽然由于地域限制，房地产发展较迟缓，但合计也有6%的市场比重，发展前景持续看好。

表2-4：

新建商品房批准预售区域分布变化情况表

单位：

万平方米、%

（二）4）新建商品房供求关系分析

表2-5：

近两年新建商品房供求对比情况表

单位：

万平方米、%

2005年第一季度，广州市新建商品房批准预售面积为200.74万平方米，与同期的交易登记面积相比，市场吸纳率（新建商品房交易登记量÷批准预售量×100%）达115.9%，即市场吸纳量大于市场供应量，新建商品房显示出旺盛的市场需求，这是自2003年初以来连续9个季度市场吸纳率高于100%且呈上升趋势。

（三）5）新建商品房交易登记量分析

表2-6：

新建商品房交易登记面积区域分布表

单位：

万平方米、%

2005年第一季度，广州市新建商品房交易登记面积为232.58万平方米，与去年同期相比减少了22.3%。

成交量出现了一定程度的减少，并不能简单地认定为需