最终稿.docx
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最终稿
本科生毕业论文（设计）
论文题目
：
中国老年公寓市场研究
姓名
：
姬璐娟
学号
：
0706050261
班级
：
市场营销0702
年级
：
2007级
专业
：
市场营销
学院
：
工商管理学院
指导教师
：
费显政副教授
完成时间
：
2011年4月1日
作者声明
本毕业论文（设计）是在导师的指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。
对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。
因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。
毕业论文（设计）成果归中南财经政法大学所有。
特此声明。
作者专业
：
市场营销
作者学号
：
0706050261
作者签名
：
年月日
中国老年公寓市场研究
姬璐娟
TheResearchonChineseSenileApartmentMarkets
Ji，Lujuan
2011年4月1日
摘 要
中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
尊老爱幼是我国几千年历史传承下来的光荣传统，对于老年人日益增多的现状，关注老年人养老问题成为了一个民族的责任。
我国正处在社会主义初级阶段高速发展的时期，我国人口的老龄化问题日趋明显，通过何种手段来解决和保障老年人的居住、养老问题，成为了我国社会主义发展道路上的一条鸿沟，但是随着人们生活水平的提高和观念的转变，同时参照国外成功的养老经验，建设老年公寓这一个新型的社会保障形态的社会需求日趋广阔，借鉴一些西方国家，老年公寓已逐步取代了部分传统的养老院。
论文通过分析国内老龄化的现状，结合我国国情，深入探讨了建设老年公寓的必要性和科学性，并通过借鉴国外成功国家对于老年公寓的建设特点和发展现状来，分析了老年公寓相对于传统的养老院所具有的优越特点和人性化的空间，最后对我国老年公寓的发展提出几点建议和意见。
构建一个完善的老年公寓，不单是需要资金的投入和人力的组合，更重要的是需要政府，乃至国家给予高度的重视，制定有效的政策来促进这一有百利而无一害的新型养老形态的发展。
关键词：
老年公寓；需求分析；供给分析；北京太阳城
Abstract
Chinahadenteredtheoldtypeofcountrysince1999,andthe"silvertide"wasrollinginthenewcentury,sosolvingthehousingandsupportproblemoftheelderlyisapressingsocialproblemthatvariouscitiesinChinahadtoface.ItisatraditionalvirtueforChinesenationtorespecttheagedandcarefortheyoung,andtopayattentiontotheoldagesupportbecameanationalresponsibilitywhenfacingthepresentsituationthattheelderlyisincreasing.
Nowourcountryisinthetheprimarystageofsocialismanddevelopingatahighspeed.AsChineseagingpopulationhasbecomemoreevident,howtoresolveandprotectolderpersons'livingandhousingissueshasbecomeagapinChinesesocialistdevelopmentpath.However,withtheimprovementoflivingstandardsandthechangeofconcept,aswellastorefertothesuccessoftheoldagesupportexperienceinabroad,buildingapartmentsfortheelderly,thenewformofsocialsecurityneedsofthecommunityisbecomingmorebroad.DrawingonsomeWesterncountries,theoldapartmenthasgraduallyreplacedsomeofthetraditionalnursinghome.
Thispaperdelvesintothenecessaryandscientificofthebuildingofoldapartmentsbyanalyzingthepresentsituationofourcountry'sagingandcombineswithChinesenationalconditions.Itaisoanalyzesthecharacteristicsandhumanspaceoftheoldaparmentbyreferencingofsuccessfulforeigncountry,whichissuperiorthanthetraditionalnursinghome.Finally,thepapermakesafewsuggestionsandcommentstothedevelopmentofourapartmentsfortheelderly.Tobuildaperfectapartmentfortheelderly,notonlyneedmoneyandmanpowerinvestments,butaisoneedthegovernment,eventhecountry'sconcern.Theireffectivepolicieswillpromotethedevolpmentofthenewtypeofagingsysterm,whichisofgreatadvantages.
Keywords:
Senileapartment;requirementsanalysis;supplyanalysis;beijingsuncity
目录
引论1
一、国外老年公寓的特点1
二、我国老年公寓需求现状分析2
（一）宏观方面2
（二）微观方面（从消费者入手）3
三、我国老年公寓供给现状分析5
（一）老年公寓市场供给较为紧缺5
（二）老年公寓的供给呈现多元化特征6
四、我国老年公寓的发展建议6
（一）以政府为视角的发展建议6
（二）以开发商为视角的发展建议8
五、案例分析9
结论10
参考文献11
引论
目前，中国各大城市的“住宅产业”早已是“风起云涌”，“商业地产”、“工业地产”、“高教地产”也是“蒸蒸日上”，但惟独作为“夕阳产业”的“老年公寓”却成为了“被遗忘的角落”。
那么，在中国进入老年社会里，中国的“老年公寓”需求市场怎样？
“老年公寓”该怎样建设？
请参阅下文:
中国自1999年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的“银发浪潮”也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大、发展速度快、来势异常凶猛。
因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。
那么什么是新型的“老年公寓”？
所谓的“老年公寓”（老年社区）就是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。
它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。
老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。
中国的北京、天津、大连、杭州等城市近几年也相继建成老年公寓。
随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。
一、国外老年公寓的特点
在欧美一些国家，适合老年人起居的建筑大体分为四类：
即老年住宅——主要提供健康或基本健康的老人居住，他们生活基本可以自理，仅需少量服务；老年公寓——除上述老年住宅对象外，要求根据需要提供补充性服务的老人居住，养老院——供高龄老人或体弱多病、生活基本不能自理、需要大量生活照料服务的老人居住；护理院、老年病医院——供体力或智力缺陷需提供生活照料、护理或治病的老人居住。
在一些西方国家，老年公寓已逐步取代了部分传统的养老院。
如丹麦，人口结构老年化比例加大，但从1998年来他们没有再新建传统的养老院。
具有“老年王国”之称的瑞典，公用服务设施的公寓或住宅大量投入供老年人使用，以解决老年问题。
美国先于我国进入了老龄化社会，老年社区或公寓十分普遍，分为营利性和非营利性两种，前者大多为私人公司所办，后者主要是教会兴办，美国政府则给予部分津贴。
在美国郊外环境好、一般把养老公寓都设置在那里，社区中包含各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。
现在许多美国老人们更愿意居住在家一样环境下的有各种服务设施的辅助生活区或各种养老机构。
美国老年公寓分为私人所办，教会办的，还有美国政府给予部分补贴合作兴办。
入住的老人有独立的套间，设有小厨房、洗浴设备、卧室、起居室、储藏室。
老人可以添加其他自己喜欢的家具和电器，每户设紧急呼救系统，安全设施比较完备。
各层设老年活动室、娱乐室、健身房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及招待客房。
卫生、维修设备都由专业相关服务人员提供。
辅助设施包括小商场或便利店、银行、邮局、医疗站、车库等。
高层公寓设有电梯，走道内设置椅子供老人休息。
档次较高的老年公寓还有游泳池、保龄球及室外草坪、喷泉等。
二、我国老年公寓需求现状分析
（一）宏观方面
1．中国人口老龄化的发展
按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。
据有关统计资料表明，目前我国是世界上老年人口最多的国家，这是因为中国人口基数大，实施计划生育后老年人比重明显增加。
现在我国60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。
根据国家有关部门统计预测，至2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。
另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。
随着中国人口老龄化和城市老龄化的加速，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。
其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。
2．观念的变化
中国“养儿防老”、“三、四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。
而且，目前“四二一”（即一对年轻夫妇要养四个老人和一个小孩）的供养关系不断增加,但是随着工作、生活压力的不断增加，子女不一定花很多时间来照顾、陪伴老人，家庭矛盾凸显，处理不好就会成为严重的社会问题。
同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。
据中国老龄科研中心调查材料显示，目前北京市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。
有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住。
可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。
而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。
文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。
因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。
3．社会上的“空巢家庭”逐渐增多
特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。
目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。
可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。
4．现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化
据北京市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起。
当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。
所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。
随着老年公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。
据上海市调查，制定上海市2010年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。
按此比例，到2010年上海市老年公寓市场需求总量将达到187万平方米。
如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。
所以这一新兴产业的发展空间很大。
同时，随着老年公寓的发展，可以进一步促进为老人服务产业的发展。
老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。
而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。
（二）微观方面（从消费者入手）
针对本次课题，作者做了两份问卷，一份针对40岁以上的中老年人，一份针对40岁以下的年轻人。
共调查127份，其中中老年人58份，年轻人69份。
调查了他们对老年公寓的看法、接受程度、考虑因素等。
年轻人对于将父母送入老年公寓的接受程度仅为20%，大多数的年轻人还是考虑跟父母一起生活。
这是因为中国传统的孝道观念，以及社会上的老年公寓普遍条件很差，子女不放心父母是否能被照顾好。
年轻人自己年老后选择老年公寓的比例为68%，而中老年人对于自己退休后选择老年公寓的比例为80%。
这说明选择老年公寓养老已被社会大部分所认同，同时也说明老年公寓的主要针对的目标消费群体还是即将离退休的中老年人。
说明年轻人是潜在的市场目标消费群体。
通过对老年群体的分析得出结论一般“三高”群体：
即高学历（大专以上），高收入（年薪20万以上），高职位（管理层以上）更倾向于选择老年公寓。
而且男性比女性更倾向选择老年公寓。
这就进一步的指出老年公寓的主要目标消费群体是“三高”的男性群体。
1．老年人选择老年公寓的原因（见表1所示）：
表1老年人选择老年公寓原因分析表
选项
小计
比例
A对单位退休福利不是很满意
4
6.9%
B希望多跟同龄人打交道
30
51.7%
C孩子不在身边希望有人照顾
14
24.1%
D身体不好，希望得到良好的医疗服务
4
6.9%
E希望能在自己向往的旅游胜地度假
6
10.3%
F其他，如（请作答）
0
0%
同时调查指出95%的老年人选择老年公寓时希望可以跟同事朋友在一起，可以看出老年人在乎的更多的是精神需求，人际交往，以及良好的服务。
2．关注于老年公寓什么样的服务（见表2，表3所示）
表2老年人选择老年公寓偏好表
选项
小计
比例
A价位
16
27.6%
B附近交通是否便利
23
39.7%
C医疗条件
19
32.8%
D其他如：
（请作答）
0
0%
表3年轻人选择老年公寓偏好表
选项
小计
比例
A价位
5
7.2%
B附近交通是否便利
26
37.7%
C医疗条件
33
47.8%
D其他：
5
7.2%
可以看出人们选择老年公寓看重的是医疗卫生条件和交通是否便利，老年人跟年轻人相比更注重价位。
3．以什么样的产权方式居住（见表4，表5所示）
表4老年人选择老年公寓的产权选择表
选项
小计
比例
A买房
21
36.2%
B租房
26
44.8%
表4老年人选择老年公寓的产权选择表（续表）
C酒店产权
11
19%
表5年轻人选择老年公寓的产权选择表
选项
小计
比例
买房
33
47.8%
租房
23
33.3%
产权酒店式
13
18.8%
租房或买房的形式被消费者普遍接受。
4．地理位置的选择（见表6，表7所示）
表6老年人的对地理位置选择表
选项
小计
比例
A与子女在同一个城市
35
60.3%
B在自己生活的城市
18
31%
C在旅游胜地
5
8.6%
表7年轻人的对地理位置选择表
选项
小计
比例
A在工作的城市
48
69.6%
B在老家
17
24.6%
C在旅游胜地
4
5.8%
可以看出老年人还是倾向于跟子女在同一个城市。
5．费用问题
有51.8%的中老年人希望费用完全由自己担负。
48.2%的中老年人希望费用由自己与子女分摊。
中老年人平均希望费用占自己总资产的30%。
三、我国老年公寓供给现状分析
（一）老年公寓市场供给较为紧缺
国内的养老模式还不能适应形势的发展。
大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。
同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。
从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。
但这些老年公寓的规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。
中国目前的这些老人服务机构中除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。
有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。
就中国而言，现有42000多所养老院，加上社会兴办的老年机构，现收养老人不足100万人，还不到目前中国1.3亿老年人的1%。
且不论条件如何，单从数量上也远远不能满足老人们的实际需要。
从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。
另外，可供老年人室外活动的绿地较少。
（二）老年公寓的供给呈现多元化特征
随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。
老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。
目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。
截至2005年，市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。
北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。
它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。
老年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。
老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。
老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。
同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。
我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求的中国老年公寓。
四、我国老年公寓的发展建议
（一）以政府为视角的发展建议
1．要“以老年人为本”
人有自然属性和社会属性，发展老年公寓提高老年人的生活质量，既要从人的自然属性出发去研究如何保障老有所养，提高健康水平，延缓衰老，实现长寿；又要从其社会属性出发去研究如何丰富老年人精神文化生活，满足他们继续发挥作用和实现自我价值的需要。
以养老服务社会化为例,要走出只重视解决食住的养老院养老,而忽视为“居家养老”的服务。
切实贯彻“以居家养老为基础，以社区服务为依托，以机构养老为补充”的服务原则。
2．制定和完善老年住房的发展目标和规划
老年住房（含老年公寓）要纳入国家和城市的总体规划。
不仅要制定老年住房的长远规划，而且要制定短期计划。
首先，要对老年住房的布局、数量、规模、档次、设计、结构以及住房产权、体制等方面的问题，进行调查研究，并提出适合我国市场需求的，今后老年人住房的发展目标和规划。
其次，再依据长远目标和规划，制定阶段性的目标和计划。
在近期的城市发展和旧城改造计划中，要将老年人住房建设纳入计划。
要对老年住房进行有计划的新建、改建和扩建，以保证老年人对住房的需求。
对于那些设施和条件比较差的老年住房，要及时予以改善，确保老年住宅的持续、健康的发展。
3．要解决好老年公寓的融资问题
融资问题是当前老年公寓建设的瓶颈，需要花大力予以解决。
首先，建设老年公寓需要发挥政府的主导作用。
政府不仅要将老年公寓的建设纳入国家和城市的总体规划，而且要按照规划要求，定期进行老年公寓的专项财政拨款。
在土地使用和税费方面要实行优惠政策，如免收土地出让金、减免税费等。
其次，政府还要加强宣传力度，使全社会都来重视老年人和老年人的住房问题，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。
开发商除了享受在土地和税费方面的优惠以外，还可以向银行申请低息贷款，差额部分由政府补贴。
再次，还可以发挥社会的力量，建立老年人事业基金会，以及开征遗产税等筹措老年人住宅资金。
最后，在个人筹措资金方面，要得到银行的大力支持。
银行要从老年人的需求和特点出发，制定优惠的住房抵押贷款办法。
如以现房作抵押贷款购买新房；“双合同制”贷款购房。
即老年人与银行、其子女与银行，各签定一份买卖合同和担保合同，当老人无力还款时，可以由其子女或亲属还款；逆抵押贷款购房。
这是目前国外一些国家普遍使用的方法。
即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有。
这些贷款办法，为老年人住房提供了保证。
还可以采取物业置换以及合资建房等多种渠道为老年人解决住房广开门路。
4．建立和健全养老制度和住房保障制度
这两个制度是老年人解决住房问题的前提条件。
要借鉴国外经验，从我国的实际情况出发认真搞好。
我们要发动和鼓励单位和个人积极投保，扩大养老保险范围，同时要按国家规定按时发放。
要建立和完善老年住房保障制度。
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