北京高校物业管理服务及收费指导标准.docx
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北京高校物业管理服务及收费指导标准
北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版
(征求意见稿)
北京高校后勤物业专委会编制
北京学校后勤社会化改革领导小组办公室印发
编制说明
为推进北京高校后勤社会化改革,规范物业管理服务及相应收费标准,根据北京市有关法规及收费办法,结合北京高校实际,由北京高校物业管理专业委员会、公寓管理专业委员会、服务专业委员会讨论,制定此标准,建议北京各高校参照执行。
为了便于理解和把握,现就有关编制要点做以下说明:
一、分类
“指导标准”共划分为16大项门类管理服务,其中包括:
消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁、教学楼办公楼学生公寓综合管理、校园环境绿化保洁、供配电运行维护、电梯运行维护、二次供水运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、供暖运行维护、空调运行维护、教学楼办公楼学生公寓房屋及设施设备小修维护、邮政服务、特约服务、企业管理、校园住宅区物业管理服务。
二、编制的指导思想
1、在编制中,凡与国家或北京相关法规接近的门类,依据法规编制标准。
本标准编制共引用法规6份,涉及管理服务8项;
2、在编制中,凡没有国家或北京相关法规可借鉴的文件,依据高校后勤管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准,包括:
消防治安、教学楼办公楼学生公寓保洁及综合管理、供配电运行维护、自备井运行维护、浴室茶炉蒸汽锅炉运行维护、空调运行维护、邮政服务、特约服务、企业管理,共计10大项;
3、在门类划分及表格设计上,尽量做到细化、量化,使大多数管理人员和操作人员易于理解、掌握和实际运用,如清扫、保安、供暖等项,是按面积配置人员,再按岗位设计人工费率;楼管、中控是按数量、行规配备人数,再按岗位设计人工费率。
这种设计方法直接反映了运行成本;
4、将执行劳动法增加的费用纳入人员成本核算,包括:
工资、社会保险、加班费;
5、学校提供的经营性资产不纳入“指导标准”体系。
需要指出的是,物业管理服务不是不要经营开发,而是要把经营性资产与物业费严格清晰地分开。
经营性资产应该实行托管,通过招投标承包上交经济任务。
三、适用范围
“指导标准”适用于北京高校除餐饮、外事接待以外的后勤管理服务,并作为指导性文件参照执行,不做硬性规定。
四、注意事项
1、人员费用包括:
培训、电话、工资、保险、劳保、加班等费用,不含住房费;
2、2006年北京市最低工资标准为640元/月;
3、人员费用适用于社会招聘的务工人员,并根据北京市公布的平均工资增幅相应进行调整;
4、所列收费标准如没有特殊标注均视为按年度计算,所列面积如果没有特殊标注均视为建筑面积;
5、学校应向物业管理单位提供所管服务面积的4—6‰的管理用房(不含设备用房);
6、“指导标准”解释权为北京高校后勤研究会物业专业委员会,并将在实际运用中作补充修改。
各校在参照过程中如有意见或建议,请随时采取电子邮件方式联系gxhq@
2006年12月
消防、治安
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
四班三运转双岗中控
8人/室
12.5万元/室
(1300元/人.月×12月×8人/室)
0.46万元/室
1、实行24小时值班,持证上岗,做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报;
2、在岗期间无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情;
3、中控室内的电话属专用报警联系电话,任何人不得占用,影响联络;
4、处理报警及时率:
100%;
5、发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术人员进行修理维护;
6、值班人员要每日认真做好值班和交接班记录,如实填写系统运行情况。
四班三运转单岗门卫
4人/门
6.2万元/门
(1300元/人.月×12月×4人/门)
0.43万元/门
1、站姿:
抬头、挺胸、呈跨立姿势;
2、礼貌迎来送往,引导方向正确,答询准确;
3、控制闲杂人员进入大楼;
4、认真检查贵重物品出门凭证,确保财产不受损失;
5、保证大堂出入口畅通。
四班三运转双岗巡检
8人/2万㎡
12.5万元/2万㎡
(1300元/人.月×12月×8人/2万㎡)
0.46万元/2万㎡
1、24小时保安巡视服务,每2小时对辖区巡视1次;
2、维持楼区的公共秩序,按指定的巡视路线巡视;
3、巡视签到、电子巡更对点准时、规范;
4、劝止违反安全或公共秩序的行为;
5、接到报警后5分钟内到达报警现场,维护秩序,并协助处理;
6、巡逻中遇到师生求助或突发事件,应立即处置或对讲呼叫救援;
7、遇到可疑人员进行询问验证,必要时送交保卫部门处理。
注:
1、消防探头、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护费用由消防主管机构另行制定;
2、巡检面积按建筑面积计量;
3、材料费用包含:
通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用。
教学楼、办公楼、学生公寓保洁
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
教学楼
1.5人/千㎡
21600元/千㎡
(1200元/人.月×12月×1.5人/千㎡)
3400元/千㎡
1、楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮;地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头;桌椅、讲台无灰尘,桌斗内无杂质;黑板板面擦净,板槽内无粉末,黑板周围整洁;窗台无灰尘,窗帘挂放整齐;卫生间无异味、厕坑、镜面无污点;洗手台面无油渍;纸篓随时清理;
2、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点,保证楼道、教室、大厅、卫生间整洁;
3、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领,不许私自处理。
办公楼
1人/千㎡
14400元/千㎡
(1200元/人.月×12月×1人/千㎡)
3400元/千㎡
1、大理石墙面用纸巾擦拭无灰尘,喷涂墙无污迹;
2、地面干净无杂物,大理石地面有光泽,地毯洁净无污渍;
3、天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网,玻璃门窗无明显污迹;
4、卫生间无异味,便器无污垢,地面无纸屑、烟头、无积水;
5、门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。
学生公寓
1人/千㎡
14400元/千㎡
(1200元/人.月×12月×1人/千㎡)
3400元/千㎡
1、负责学生公寓楼道、水房、卫生间等公共区域的保洁及垃圾清运工作;
2、楼内地面干净无杂物,天花板无蜘蛛网,厕所及盥洗室清洁无污垢、无异味;
3、楼外每天清扫,保持无果皮、废纸等杂物;
4、垃圾箱(桶)每天清掏及擦拭二次;
5、公共门窗、玻璃、镜子、桌椅保持洁净光亮。
外墙清洗
1.5元/㎡.次
1、目视墙面干净无污渍,清洗后见本色,清洗过程环保、无污染;
2、玻璃面上无污渍、水渍、见本色,光亮。
注:
1、教学楼、办公楼、学生公寓保洁按实际保洁面积计量;
2、外墙清洗面积按建筑面积计量,费用为工料费;
3、多媒体设备管理服务收费标准由设备主管机关另行制定;
4、材料费用包含:
扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保洁耗材费用;
5、高档教学、办公区及室内实行特约保洁服务,费用由双方协商制定。
教学楼、办公楼、学生公寓综合管理
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
教学楼四班三运转单岗楼管
4人/楼
8.6万元/楼
(1800元/人.月×12月×4人/楼)
0.46万元/楼
1、使用文明用语,微笑服务,协调楼内各项事宜,服务整改合格率100%;
2、定期检查安全、卫生及设备完好状况,合格率95%以上,发现问题及时报修,并做好记录;
3、挂牌服务,礼貌待客;向导咨询,有求必应;例行安检出勤率100%;
4、定期对员工进行岗前培训;
5、根据课程安排,提前将教室准备完毕,为师生提供方便、舒适的上课环境;
6、熟悉本楼宇一切情况,包括:
教室、座位、卫生间数量,公共区域面积,上课老师的特征及其教学安排等;具备处理应急突发事件的能力;
7、按学校要求开放关闭教室,晚自习后,组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作,并锁好门窗。
办公楼四班三运转单岗楼管
4人/楼
8.6万元/楼
(1800元/人.月×12月×4人/楼)
0.46万元/楼
1、定期检查安全、卫生、设备完好状况,合格率95%以上,并按要求及时记录;
2、使用文明用语,微笑服务,协调楼内各项事宜,服务整改合格率100%;
3、挂牌服务,礼貌待客;向导咨询,有求必应;
4、例行安检出勤率100%;
5、熟悉本楼宇一切情况,包括:
办公单位及其方位,卫生间数量,公共区域面积,办公人员的特征及工作时间等;具备处理应急突发事件的能力;
6、确保设施设备安全正常运行,出现故障,及时上报维修;
7、对新员工进行岗前培训;服务满意率96%。
学生公寓四班三运转单岗楼管
4人/楼
8.6万元/楼
(1800元/人.月×12月×4人/楼)
0.46万元/楼
1、行为举止得体,使用文明规范用语;
2、24小时值班,为学生提供接待、查询、代存、代办、借阅、电话、传达等服务;
3、对进出可疑人员进行询问检查,并协助相关部门做好消防治安工作;
4、严格管理宿舍钥匙,依据有效凭证准确借出,妥善收回借出的钥匙,并做好借用记录;
5、保证前台设施设备的完好,为学生提供一个良好的大厅环境。
注:
1、材料费用包含:
通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用;
2、楼管员要求大专学历。
校园环境绿化保洁
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
绿化二级
养护
7—8.5元/㎡
1、植物配置基本合理。
乔、灌、花、草齐全,基本无裸露土地;
2、树木生长正常,生长达到该树种该规格的平均生长量。
树冠基本完整,内膛不乱,通风透光,修剪及时,无死树和明显枯枝死杈;在正常条件下,无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶;被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下;有蛀干害虫的株数在2%以下,介壳虫危害较轻;树木缺株在4%以下;树木基本无钉栓、捆绑现象;
3、绿篱生长造型正常,叶色正常,修剪及时,基本无死株和干死枝,有虫株率在10%以下;草坪覆盖率达到90%以上,修剪及时,叶色正常,无明显杂草;宿根花卉管理及时,花期正常,缺株率在5%以下;
4、绿地整洁,无杂树,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施基本完好,无明显人为损坏,对违法行为能及时发现和处理;绿化生产垃圾能及时清运。
注:
1、绿化二级养护面积按实际绿化养护面积计量,费用为工料费;绿化养护费的制定参照京政发[2001]14号文件核算(6.5-8.5元/㎡.年)。
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
道路保洁
2.5人/万㎡
45000元/万㎡
(1500元/人.月×12月×2.5人/万㎡)
6600元/万㎡
1、完成校园环境卫生工作;保持道路全天整洁干净;
2、每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾楼;
3、雨雪天气时,保证路面不积水、少结冰(中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫责任区);
4、建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出,属新的绿化工程中的渣土,清运费用全部包括在工程中;清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由保洁员集中运出学校。
除四害消杀
1元/㎡
1、四月中下旬至十一月上旬,做好每日一次灭蚊蝇工作;
2、灭蟑、灭鼠、灭虫害药物,由物业统一管理、发放。
化粪池清掏
0.3元/㎡
1、每年(或每半年)清理一次,硬的表面、块状物全部清运;
2、清理后,目视井内无积物、块状物浮于上面,出人口畅通,保持污水不溢出地面。
垃圾清运
24元/吨
1、居民生活垃圾日产日清,清运率达到100%;
2、垃圾必须排放在指定地点,不得乱倒滥卸;
3、覆盖蓬布,密闭化运输,减少道路污染;
4、垃圾盘布清扫干净,做到车走地净;
5、车容车貌保持整洁,设备完好无损;
6、清理完垃圾,及时关好垃圾箱(楼)门;
7、负责垃圾楼、站的管理及日常维护小修。
注:
1、道路保洁面积按实际清扫保洁面积计量;
2、垃圾楼、站的大、中修费用另报专项;
3、化粪池清掏费的制定参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》,面积按建筑面积计量;
4、垃圾清运费的制定参照京价(收)字[1999]第253号文件核算(25元/吨)。
供配电运行维护
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
630KVA以上(含)变电所四班三运转值守运行维护
8人/所
19.2万元/所
(2000元/人.月×12月×8人/所)
3万元/所
1、保障供电安全运行;
2、主配电室实行24小时运行值班,认真做好《门禁记录》、《运行值班日志》、《停电跳闸记录》、《设备缺陷记录》、《设备履历记录》、《设备检修记录》等各项记录,处理设备停电故障,解决设备缺陷无误,无任何责任停电事故;
3、定时巡检设备,及时消除隐患,定期对变电设备进行维护保养,保证设备干净整洁,绝缘良好,接触可靠。
设备时刻处于完好状态,保障安全供电;
4、保证避雷设备完好、有效、安全,按规定进行试验。
无人值守变电所及变台、箱变、低压配电室双人巡检维护
3人/主配辖区
7.2万元/主配辖区
(2000元/人.月×12月×3人/主配辖区)
800元/所
1、无人值班变电所设专人每周进行一次巡检,重点检查高压设备运行、变压器温度、设备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等,并填写巡检记录,发现问题及时解决;
2、低压配电室每月进行一次巡检,重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三相平衡、空气开关有无过热现象等情况,并填写巡检记录,发现问题及时解决;
3、变电所每周清扫一次设备表面,每月清扫一次环境卫生,低压配电室每季度清扫一次设备表面及环境卫生。
注:
1、变电所材料费用包含:
变电所设备易损部件更换费、保洁耗材费、变电设备检修、试验费等,不含大、中修费用;
2、630KVA以上(含)变电所运行维护参照《北京地区电气规程汇编》核算(每班值班人员不少于2人);
3、11万KV自管电站材料费用在上列标准基础上适度上调。
电梯运行维护
楼层分类
电梯类型
运行梯
备用梯
高峰梯
备注
服务标准
15层及以下的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费
交流调压调速
29609
2961
6580
以10层为基准层,每增减一层,费用增减1%,总增减不超过5%。
1、主梯6:
00-24:
00不间断运行,0:
00-6:
00呼叫运行,电梯工夜间值班,并在候梯厅公布呼叫电话或房号。
凡是楼层中设有电梯门的,均须开启载客;
2、凡有高峰梯的,在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行;
3、主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行,无备用梯的,属急迫性维修的,应在30分钟内抢修完工,其它维修应于23点至次日5点以内完工;有发生紧急情况时的处置预案;维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
4、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时,应迅速组织救助。
交流调频调压调速
28492
2849
6332
15层及以下的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费
交流调压调速
58347
5835
12966
交流调频调压调速
57230
5723
12718
16-25层的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费
交流调压调速
39665
3966
8814
以20层为基准层,每增减一层,费用增减1%,总增减不超过5%。
交流调频调压调速
38548
3855
8566
16-25层的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费
交流调压调速
68492
6849
15220
交流调频调压调速
67374
6737
14972
26层及以上的楼房轿厢
无人值守电梯运行维护费
交流调压调速
43017
4312
9559
以30层为基准层,每增减一层,费用增减1%,总增减不超过5%。
交流调频调压调速
41899
4190
9311
26层及以上的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费
交流调压调速
71755
7176
15946
交流调频调压调速
70638
7964
15697
注:
1、电梯运行维护费用的制定参照京发改[2005]2662号文件;
2、大、中修报专项。
二次供水运行维护
项目
运行维护费
服务标准
二次供水运行维护
1.2元/㎡
1、保证居民正常生活饮用水,有停水或水污染事件发生时,要采取应急预案;
2、由专人对水箱、水泵进行封闭式管理,制度上墙,高压水泵每月检修1次,水箱每年清洗消毒2次,化验水质2次,确保水质符合饮用水标准;
3、维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定;
4、工作人员持有效健康证上岗,有二次供水卫生许可证、水质化验单。
注:
1、二次供水运行维护面积按建筑面积计量;
2、运行维护费参照京发改[2005]2662号文件制定(0.1元/㎡.月)。
自备井运行维护
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
有人值守的自备井运行维护
3人/眼
5.4万元/眼
(1500元/人.月×12月×3人/眼)
5500元/眼
1、每年化验水质两次,确保符合自备井水质检测标准;
2、实行24小时自备井出水消毒,使矿物质、菌群等不超标。
注:
1、材料费用包含日常工具费、水质化验费及小修费等,大、中修报专项。
中水运行维护
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
有人值守的中水站运行维护
4人/站
86400元/站
(1800元/人.月×12月×4人/站)
0.3元/吨
1.中水设施的管理人员须经过专门培训,并经市节水办公室考核,领取合格证后,方可从事管理工作。
2.制定合理的“操作规程”,并严格按操作规程进行设施的运行管理。
3.有完整的运行管理记录。
4.每年化验水质一次,确保水质符合《城市杂用水水质标准》。
注:
大、中修报专项
浴室、茶炉、蒸汽锅炉运行维护
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
洗澡热水
燃气
0.2元/10升
(20元/吨)
1、服务人员培训上岗,持有健康证;
2、维护浴室设备,无跑冒滴漏,保证正常运行;
3、按学校提出的时间要求,提供澡水供应;
4、水温:
夏季保持在39度;冬季保持在42度;
5、保持衣柜整洁卫生、室内通风;
6、坐椅无水渍,地面无积水;
7、管理人员巡视检查不间断;及时救助晕堂人员;
8、及时清理地面积水,防止滑倒;
9、办理水卡,开户、充值、挂失、解挂、补办、注销等工作;
10、联系水卡厂家,解决水控系统出现的各种问题;
11、做好水卡室内环境卫生工作,负责财务安全,防火防盗。
燃油
0.35元/10升
(35元/吨)
饮用开水
0.32元/8磅
(90元/吨)
1、司炉人员培训上岗,持有健康证;
2、维护茶炉房设备,无跑冒滴漏,保证正常运行;
3、按学校提出的时间要求,提供开水供应;
4、输出水温保持在95℃以上。
蒸汽
180元/吨
1、确保用户对蒸汽需求;
2、每2小时一次化验软化水,确保软化水水质符合国家规定标准;
3、严格按国家标准规程操作锅炉,每半年校验一次检测装置;
4、维护、检修设备,使设备完好率在96%以上;
5、通过国家技术监督安全检查,全年无重大安全事故。
注:
1、蒸汽供应费用按照燃气为燃料能源进行测算。
供暖运行维护
项目
人员配置
人员费用
材料费用
服务标准
直供
燃气
0.4人/万㎡
8640元/万㎡
(1800元/人.月×12月×0.4人/万㎡)
2元/㎡
1、按照国家标准安全运行锅炉,司炉人员持证上岗,认真填写运行记录;
2、每日进行安全自查,定期接受技术监督局安全检查;
3、在室外温度不低于零下9℃时,保证室温在16度至20度,且覆盖率在95%以上;
4、每日抽查室内采暖情况,有测温记录;
5、供暖系统软化水每天化验两次,确保水质符合国家规定的检测标准,保证锅炉安全运行;
6、供暖期间每天对供暖系统巡视,保障系统正常供暖,并对每次巡视做好巡视记录;
7、供暖季实行24小时全天候服务。
维修人员统一着装,进入用户房间维修需穿鞋套,并对当天维修进行电话跟踪回访,抽查量为维修量的100%;
8、及时修复系统中的跑冒滴漏,返修率不超过1%,用户对维修人员服务态度的投诉小于1%。
用户报修上门服务一次性解决问题有效率达98﹪以上;接到报修后,15分钟内到达现场,出现采暖管道或暖气片漏、渗或不热等故障,1小时内排除并清理干净现场;
9、停暖后,对管网及各种设备进行检修和维护保养,保证锅炉设备完好率100%;
10、运行单位要不断采取节能降耗的研究和技改措施。
燃煤
0.8人/万㎡
17280元/万㎡
(1800元/人.月×12月×0.8人/万㎡)
2元/㎡
间供
燃气
0.6人/万㎡
12960元/万㎡
(1800元/人.月×12月×0.6人/万㎡)
2元/㎡
燃煤
1.0人/万㎡
21600元/万㎡
(1800元/人.月×12月×1.0人/万㎡)
2元/㎡
市政供热
0.3人/万㎡
6480元/万㎡
(1800元/人.月×12月×0.3人/万㎡)
2元/㎡
注:
1、供暖面积按建筑面积计量;供暖运行维护费用不含水电气等能源费,不含锅炉、主管网、换热设备的大修更新改造费用;
2、供暖运行维护最低配置8人/站;
3、供暖承包制收费标准:
燃气供暖为30元/120天.㎡;燃煤直接供暖为16.5元/120天.㎡;燃煤间接供暖为19元/120天.㎡;供暖时限超出120天,费用相应递增;根据市场能源费用变化,供暖费用相应调整;
4、供暖运行维护费用的制定参照京价(商)字[2001]372号文件核算。
空调运行维护
项目
人员配置
人员费用
主机维护费用
系统维护费用
服务标准
机房
巡检维护
(无新风)
(有新风、加湿)
直燃机组
5人/机房
1人/万㎡
21600元/人
(1800元/人.月×12月)
2万元/台
3.85元/㎡
4.45元/㎡
1、每天对空调系统进行巡视,保证运行正常,水塔运转正常且不超标,无漏水现象;
2、保障6月至9月的制冷运行,室内温度维持在26度;保障11月至次年3月的换热运行,室内温度不低于16摄氏度;
3、四月机组检修;五月室内风机排风管调试;十月保养全部制冷设备;
4、空调系统出现故障后,维修人员在15分钟内到达现场维修,小修及时处理,中修、大修及时联系厂家技术人员并协助维修;维修及时率100%;有故障应急处理方案。
压缩机组
4人/机房
1人/万㎡
21600元/人
(1800元/人.月×12月)
1.5万元/台
3.85元/㎡
4.45元/㎡
注:
1、空调运行维护面积按建筑面积计量;
2、主机维护费用指机组的维护费用,系统维护费用指除机组外的空调设施设备的维护费用;
3、空调运行维护费用不含水电气等能源费及机组、主管网的大中修更新改造费用。
教学楼、办公楼、学生公寓房屋及设施设备小修维护
服务内容
维修费用
服务标准
屋面、地面、顶棚、室内外抹灰、门窗、玻璃、上下水、电气线路及设施、卫生设备、烟囱、垃圾道等