房地产开发项目申请报告.docx
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房地产开发项目申请报告
内部*绝密
精品项目咨询
一、总论
一．项目背景
1.项目名称:
时代新城
2.承办单位概况
承办单位是长春市和泰房地产开发有限公司，注册资本800万元，开发资质为三级。
公司经营范围：
房地产开发。
公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承"诚信、合作、卓越、创新"的经营理念，开拓进取。
长春市和泰房地产开发有限公司的经营宗旨是：
为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；
为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现长春市和泰房地产开发有限公司的社会价值；
为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高长春市和泰房地产开发有限公司人的工作生活质量；
3.可行性研究报告编制依据
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及长春市颁布的相关法律、法规、政策。
（3）长春市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要
（4）长春市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报
（5）长春市城市总体规划大纲（2006—2020年）
（6）长江路经济开发区的经济和社会发展规划
（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（8）《长春市外阜基准地价》
（9）长春市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（10）投资项目方签定的协议书或意向书
（11）编制《报告》的委托合同
（12）其他有关依据资料
4.项目提出的理由与过程
房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。
长春长江路经济开发区是长春市级开发区之一，近两年来，长江路经济开发区认真总结了建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新型开发区的奋斗目标。
二．项目概况
1.拟建地点
拟建于吉林省荣发集团北侧，东临长江路镇赵粉房村耕地，南接吉林省荣发集团，西连302国道。
2.建设规模与目标
自有资金为25000万元，时代新城项目规划总用地12万平方米，建筑面积18万平方米，其中住宅YY平方米，公建UU万平方米。
总居住户数1365户，规划总居住人口4342人，容积率1.5，绿化覆盖率32%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“时代新城”，致力于为在长江路经济开发区工作的白领阶层及其他知识层次较高、家庭收入较好的居民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
整个小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。
温馨是一种感觉，是人生美好的向往
温馨是一种品位，是人生独到的见解
温馨是家的元素，是人生永恒的主题
温馨来自情感的交流、理智的选择，长春市和泰房地产开发有限公司对于温馨的认知，是源于对生活细节完美的追求。
让长春市和泰房地产开发有限公司的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。
3.主要建设条件
1.供水
在小区东侧采地下100M处深水，作为小区供水，待未来长江路经济开发区自来水整体规划后引入自来水。
2.雨水、污水排放
东南侧现有污水排放渠，拟建DN2100MM污水管线，可就进排入。
3.供热
拟从华能长春热电厂余热供热干线接入。
4.供电
拟采用双路供电，一路从新光复路市场引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由长江路开发区供电所配电室引入。
考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
5.供气
考虑到长江路经济开发区尚未接入天然气，本项目在规划过程中预留天然气管道，待未来整体规划后接入。
6.电信
本项目预计需装机容量为2500门的程控交换机，拟由长春联通公司宽城分局解决。
4.项目投入总资金及效益情况
本项目投入自有资金22000万元，加上房屋预售款2000，共投入总资金24000万元。
本项目完成后，预计销售收入为35276.50万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加23387.04万元、所得税2972.37万元、提取法定盈余公积金及公益金1605.08万元后，预计累计未分配利润为7312.01万元。
5.主要技术经济指标
技术经济指标
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
120000
总建筑面积
平方米
180000
居住建筑面积
平方米
公共建筑面积
平方米
居住居数
户
1365
平均每户建筑面积
平方米
90
平均每户居住人数
人
3.2
容积率
1.5
绿化率
%
32
住宅栋数
栋
27
平均层数
层
6.00
地下车库面积
平方米
1300
停车位
个
234
三．问题与建议
考虑到时代新城建成后，其用户多数为新光复路市场的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。
另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于新光复路市场的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。
而且要重视该项目的社会效益。
二、市场预测
一．市场调查
据2009年长房指数报告显示:
长江路经济开发区住宅平均价格为5000元/m2商业门市平均价格为7000元/m2从市场形态来看,各楼盘销售量是上升趋势。
目前长春市住宅市场供应上,住宅面积在55-75m2占21%，76-100m2的占总量的72%,住宅面积在101—120m2的占总量的5%,121—140m2占总量的2%,从以上统计结果看,76m2--100m2的住宅面积目前是长江路经济开发区住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。
购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:
承受总价格在20万以下的占30%,承受总价格在21--30万之间的占38%承受总价格在31--40万的占28%，以上调查结果显示,长江路经济开发区购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。
另外，重点调查了我们的项目所在的长江路经济开发区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。
在2010年第三季度长江路经济开发区；住宅平均价格为5000元/平方米，比上季度上涨了121元/平方米，涨幅为4.9%。
二．产品供需预测
根据调查，目前长江路经济开发区房地产投资大幅增加，2009年上半年长江路完成住宅建设投资1.82亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到7.5万平方米。
2009年总投资额为2.4亿元，同比增长14.9%。
其中住宅投资2亿元，同比增长15.4%，占总投资的85%，从销售投资比率来看，08年销售额只占到投资额的60.78%，09年上升到80%，在2010年，长江路销预售总面积为89.76万㎡（其中住宅销售面积80万㎡）同比增长17.17%；总销售额为24.23亿元，同比增长26.62%。
阳光小区、隆宇花园、鑫海明珠小区等一批商品住宅的良好销量，再结合入住长江路经济开发区企业不断增多，白领阶层对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。
据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。
三．价格预测
据调查，今年长江路经济开发区还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2009年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动长江路经济开发区房价继续走高。
今年长江路经济开发区基础建设将要快速发展。
几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为长江路经济开发区商品房的销售提供了契机，这将导致长江路经济开发区商品房价格出现上涨趋势。
今年长江路房价升幅在10%左右，，从原因上看，主要有四：
1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。
住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。
2.需求量大。
从目前我市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。
3.购买力的增强，按揭的作用。
我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。
4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。
因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。
最终导致价格上扬。
5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻长江路以争夺市场，带来了激烈的竞争。
由于长江路经济开发区人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入长江路。
使长江路房地产市场的竞争更为激烈化。
综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米2600-2800元。
四．竞争力分析
外地企业纷纷进入长江路。
由于长江路人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻长江路以争夺市场。
使长江路房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。
另外知名企业得到追捧。
品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在长江路居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。
无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。
鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同居民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于荣发休闲公园，靠近302国道，环境优美，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的居民较多。
而周边地段由于长江路近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。
据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。
五．市场风险分析
1.该居民小区主要居住对象为在长江路经济开发区工作的白领阶层、知识分子，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的居民家庭。
由于他们：
1）职业稳定：
改革开放以来,民营企业的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是民营企业的收入水平也逐步的提高。
2）收入稳定：
企事业单位员工的收入水平在稳定中逐步提高。
长江路经济开发区工作的白领阶层，他们都属于高收入阶层。
3）文化水平较高：
他们的年龄的大多在35—45岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。
4）对家庭居室的要求较高：
除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。
这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。
所以投资风险不会太大。
2.通货膨胀的防护能力：
在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。
3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。
三、建设规模与产品方案
建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。
一．建设规模
考虑到自有资金的有限（22000万元），时代新城项目规划总用地8.4253万平方米，建筑面积18万平方米，其中住宅122930.09平方米，公建12332.31平方米。
总居住户数1365户，规划总居住人口4342人，容积率1.5，绿化覆盖率32%。
小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、等设施。
（小区基本规划简图见附图2）
二．产品方案
1.户型选择
小区规划以中档多层住宅为主，在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。
注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。
时代新城项目主要居住对象为长江路经济开发区工作的白领阶层，机关、企事业单位员工，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的居民家庭。
根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：
户型分配表
户型
格式
面积（㎡）
数量（套）
A
3室2厅2卫1厨1阳台
103.14
98
B
3室2厅2卫1厨2阳台
103.82
98
C
2室2厅1卫1厨1阳台
90.08
267
D
3室2厅2卫1厨3阳台
102.74
151
户型分配表（续）
户型
格式
面积（㎡）
数量（套）
E
3室1厅1卫1厨1阳台
90.79
290
F
2室1厅1卫1厨1阳台
81.44
344
G
2室1厅1卫1厨1阳台
74.68
117
2.技术设备条件
1）室外
1.外墙：
一楼至四楼面砖装饰，五、六楼（含阁楼）采用高级进口外墙涂料粉饰。
2.屋面：
琉璃瓦起脊。
2）室内：
1.内墙：
厅、房及厨房水泥砂浆拉毛。
2.顶棚：
厅、房及厨房水泥砂浆压光。
3.地面：
厅、房为水泥砂浆拉毛
4.窗：
户外窗用白色塑钢窗。
5.门：
分户门为高级防盗门。
7.卫生间：
预留热水器接口位、预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。
8.楼梯间：
墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。
3）配套设备：
1.电梯：
6层以上商品房均配置高档名牌电梯。
2.电视、电话、电讯系统：
有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。
3.电气配置：
开关、照明、插座、电表各一个。
4.煤气：
煤气管道安装到厨房。
5.给水：
变频式供水系统，每户独立水表。
6.排水：
有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。
4）智能化系统：
1.安全防范系统：
家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。
2.“一卡通”智能系统：
IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。
3.信息服务系统：
小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。
3.道路系统
道路为小区主干道和组团内部道路两极。
主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。
4.小区建筑小品
入口：
区内设保安。
入口处有宽广的地下停车场。
指示牌：
居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。
庭院灯：
保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。
座椅板凳：
设在广场、水边，既绿化又方便使用。
栏杆：
起安全保护作用。
儿童活动场地以塑料栏杆为主。
居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。
宣传栏：
设在人流集中必经之地。
大小高度适宜，便以观看。
垃圾桶：
在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。
广场：
社交游憩公共场所，附设游乐设施。
附表：
技术经济指标
项目
单位
数量
居住户数
户
1365
居住人数
人
4342
户均人口
人
3.2
总建筑面积
㎡
18万
1.住宅建筑面积
㎡
122930.09
2.公建面积
㎡
12332.31
住宅平均层数
层
6.0
容积率
1.5969
绿地率
%
32
用地平衡表
项目
单位
数量
小区规划用地
㎡
12万
1.住宅用地
㎡
32800
2.公建用地
㎡
9632
3.道路用地
㎡
9000
4.公共绿地
㎡
30500
四、选址方案
眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。
本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据1、造就农安县建设规划的要求。
2、适应小区投资项目的要求。
3、适应小区房屋用途的要求。
4、拥有便利的交通条件。
5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。
我们选定一个位置（详见附图1：
场址位置图）。
拟建于荣发集团北侧，东临赵粉坊村耕地，南接荣发集团，西连302国道，北靠新规划的道路。
通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。
一．项目概况
1.自然条件
通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造18万平方米的房地产才不会超过土地承载力。
该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
2.城市的基础设施条件
政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。
同时经该楼盘有2条公交线路，交通方便。
周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。
长江路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天农安县一块黄金地段开发热土。
该街区各项目配套设施正在不断完善。
如菜场、超市、邮局、银行……随着大量居民入住，该地区的发展前景将一片乐观。
3.周边环境条件
小区拟建于拟建于荣发集团北侧，东临赵粉坊村耕地，南接荣发集团，西连302国道，北靠新规划的道路。
整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。
湛蓝的天、清澈的水是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。
独特的地理位置，赋予了小区更深刻的内涵。
项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。
本项目地处全国十强镇，人杰地灵。
故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和居住环境。
二．开发地址的获取与开发
1.该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。
该项目建设用地按如下程序进行：
（1）申请选址。
向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。
（2）制订方案。
由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围的人口、土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。
（3）申请批准。
向农安县人民政府正式申请审批，批准后的征地方案，由城市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地通知。
（4）发布用地通告：
由城市土地管理部门发出具有法律效力的用地通告。
（5）签定补偿、安置合同：
由用地单位的法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们的委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致的原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。
（6）发证：
由土地管理部门签发准许使用土地的证明。
2.对该地块开发成本主要包括拆迁安置费和土地批租费（详见投资开发方案中的项目的总投资估算表）。
三．建设条件
1.供水
在小区东侧采地下100M处深水，作为小区供水，待未来长江路自来水整体规划后引入自来水。
2.雨水、污水排放
荣发集团东南侧现有一污水排放渠，拟建DN2100MM污水管线，可就进排入。
3.供热
拟从长春市安信物业管理有限公司敷设的华能长春热电厂余热供热干线接入。
4.供电
拟采用双路供电，一路从荣发集团引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由长江路供电所配电室引入。
考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。
5.供气
考虑到长江路经济开发区、长江路镇尚未接入天然气，本项目在规划过程中预留天然气管道，待未来整体规划后接入。
6.电信
本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由农安联通公司长江路分局解决。
四．建设规模
总占地面积8.4253万平方米，总建筑面积18万平方米（其中公建面积约12332.31平方米），总户数1365户，地下停车位234个，绿化面积3万多平方米，容积率1.5。
小区内部规划“一中心四组团”，中心区广场，周边四个组团各成体系、各具特色。
小区内有托儿所、小商场、银行。
五．环境保护
1.大气
制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂的使用，有利于保护臭氧层。
餐饮以煤气为燃料，所以应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其它环境敏感地段。
地下停车场废气主要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。
2.污水处理
本项目产生的污水主要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。
生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。
五、节能节水措施
一．节能措施
时代新城建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。
保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。
1、建筑节能技术
该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：
屋面：
选用150mm厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280-300kg/m3.屋面传热系数=0.60W/（m2.k）
外墙：
普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/（m2.k）
门窗：
选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/（m2.k）,采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/（m2.k）
楼梯间：
普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，靠楼梯间一侧加抹20厚保温砂浆，其传热系数为k=1.67W/（m2.k）
2、采暖系统的保温节能措施
小区供热采用地热方式供热、APV湍流技术高换热系数的换热器、高度聚乙烯保温管（热效率达90%）、自力式流量控制器等措施，达到了供热系统部分节能的要求。
小区内热交换站采用变频循环泵和流量自动调节系统，可根据设定的流量极值和室外温度的变化自动调节流量。
小区内管网敷设中，采用高密度聚乙烯直埋保温管和聚氨脂发泡剂，有效避免了在管网传送中的热量损失。
供暖系统采用上供下回双管式。
系统布置简单，水路通畅，安装检修方便。
最大优点是可以实现各组散热器的单独调节而不影响其他散热器
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