房地产开发经营与管理 第二章笔记.docx

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房地产开发经营与管理第二章笔记

第二章房地产市场概述

第一节房地产市场概述

一、房地产市场的含义

二、房地产市场的运行环境

三、影响房地产市场转变的力量

四、房地产市场的参与者

第二节房地产市场结构和指标

一、房地产市场结构

二、房地产市场细分

三、房地产市场指标

第三节房地产市场的特性和功能

一、房地产市场的特性

二、房地产市场的功能

第四节房地产市场的运行规律

一、房地产空间市场与资产市场

二、房地产市场的周期循环

三、房地产泡沫与过度开发

第五节房地产市场的政府干预

一、政府干预房地产市场的必要性

二、政府干预房地产市场的手段

三、政府规范房地产市场行为的措施

第一节房地产市场概述

一、房地产市场的含义

1、房地产交易当事人

2、作为交易对象的房地产资产

3、交易制度

4、促进交易的组织机构

房地产市场的构成：

二、房地产市场的运行环境

房地产市场运行环境影响因素中，社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。

社会环境

主要影响因素

1、人口数量

2、文化

3、教育

4、职业

5、性别

6、年龄

7、家庭数量及其结构

8、风俗习惯民族特点

1、人口数量和结构

2、家庭结构及其变化

3、家庭生命周期

4、传统观念及消费心理

5、社会福利

政治环境

（设计资本的安全性，投资者最敏感的问题之一）

1、政治体制

2、政局稳定性

3、政府能力

4、政策连续性

5、政府和公众对待外资的态度

主要影响因素

经济环境

1、经济发展水平

2、就业状况

3、居民收入与支付能力

4、产业与结构布局

5、基础设施状况

6、利率和通货膨胀率

1、经济发展状况

2、产业与结构布局

3、基础设施状况

4、工资及就业水平

5、家庭收入及其分布

6、支付能力与物价水平

金融环境

主要影响因素

1、金融政策

2、金融机构

3、金融产品

4、金融监管

1、宏观金融政策

2、金融工具完善程度

3、资本市场发育程度

主要影响因素

法律制度环境

1、土地制度☆

2、产权制度☆

3、税收制度☆

4、住房制度☆

5、交易制度☆

1、城市发展政策

技术环境

主要影响因素

1、技术水平

2、技术政策

3、新产品开发能力

4、技术发展动向

1、建筑材料

2、建筑施工技术和工艺

3、建筑设备的进步

4、信息技术和节能减排技术

5、可持续发展技术的发展和应用

资源环境

1、土地☆

2、能源☆

3、环境☆

4、生态

国际环境

经济全球化下国际政治、经济、社会和环境状况或发生的时间与关系。

经济全球化和国际资本流动

三、

第三产业发展壮大、劳动密集型产业向资金密集型和技术密集型产业的转变、高新技术产业的发展。

1、金融业的发展

2、信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善

3、生产和工作方式的转变

4、人文环境的变化

5、自然环境的变化

6、政治制度的变迁

影响房地产市场转变的力量

影响房地产市场转变的力量：

四、

1、土地所有者和当前土地使用者

2、开发商

3、政府及政府机构

4、金融机构

5、建筑承包商

6、专业顾问（建筑师；工程师；会计师；造价工程师及房地产经纪人；律师）

7、消费者或买家

房地产市场的参与者

房地产市场的参与者：

1、完全竞争市场（最充分）

2、垄断竞争市场

3、寡头垄断市场

4、完全垄断市场（不存在竞争）

第二节房地产市场结构和指标

具有竞争但竞争不充分

①房地产市场的垄断竞争关系

一、房地产市场结构

1、总量结构

2、区域结构

3、产品结构

4、供求结构

5、投资结构

6、租买结构

②房地产市场的数量比例关系

二、

1、一级市场（土地使用权出让市场）

2、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）

3、三级市场（存量房地产交易市场）

房地产市场：

房地产市场细分：

1、按地域范围细分

2、按房地产用途细分

3、按增量存量细分

4、按交易方式细分（转让、租赁、抵押）

5、按目标市场细分

1、一级土地市场

2、二级土地市场

土地：

1、一级房屋市场（增量市场或一手房市场）

2、二级房屋市场（存量市场或二手房市场）

房屋：

三、房地产市场指标

①、新竣工量

②、灭失量

③、存量（报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量）

④控制量

⑤、空置率（）

⑥、可供租售量

（可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量）

⑦、房屋施工面积

⑧、房屋新开工面积

（1，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积；2，不包括上期停缓建二在报告期恢复施工的房屋面积）

⑨、平均建设周期（）

⑩、竣工房屋价值（报告期内竣工房屋本身的建造价值。

竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算）

一、供给指标

7、城市家庭可支配收入

8、城市家庭总支出

9、房屋空间使用数量

10、商品零售价格指数

11、城市居民消费价格指数

1、国内生产总值（GDP）

2、人口数量

3、城市家族人口规模

4、就业人口数量

5、就业分布

6、城镇登记失业率

二、需求指标

1、销售量

2、出租量

3、吸纳量（吸纳量=报告期内销售量+出租量）

4、吸纳率（）

5、吸纳周期（）

6、预售面积

7、房地产价格

8、房地产租金

9、房地产价格指数

三、市场交易指数

四、市场监测与预警指标

………..下一页

一、供给指标

1、土地转化率

2、开发强度系数

3、开发投资杠杆率

4、住房可支付性指数（HAI）

HAI=100，正好能承受

HAI>100，居民能承受更高的价格

HAI<100，居民只能承受更低的价格

5、住房价格合理性指数

6、房价租金比

7、量价弹性（）

<依据交易量和价格的升降关系，判断市场所处景气阶段>

8、个人住房抵押贷款还款收入比

<反映个人住房抵押贷款违约的风险水平>

9、住房市场指数（HMI）

10、消费者信心指数

二、需求指标

三、市场交易指数

四、市场监测与预警指标

第三节房地产市场的特性和功能

1、市场供给的垄断性

2、市场需求的广泛性和多样性

3、市场交易的复杂性

4、房地产价格与区位密切相关（区位决定价格60%-70%）

5、存在广泛的经济外部性

6、市场信息的不对称性

（包括垄断性、外部性、信息不对称性。

）

一、房地产的特性

1、配置存量房地产资源和利益

2、显示房地产市场需求变化

3、知道供给以适应需求变化

4、知道政府制定科学的土地供给计划

5、引导需求适应供给条件的变化

引起需求增加或减少的原因

二、房地产

1，未来预期收益变化

2，政府税收政策的影响

3，收入水平变化或影响品味变化

4，原用于其他方面资金的介入和土地供给变化。

市场的功能

1、房地产空间市场

2、房地产资产市场

3、房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态

①所获资金

②增值收益

第四节房地产市场的运行规律

一、房地产空间市场与资产市场

二、房地产市场的周期循环

（房地产业的发展也存在周期循环的特性）

1、供需因素影响。

（其中以金融相关因素的变动最为关键）

2、市场信息不充分（时间存在时滞）

3、生产者与消费者心理因素影响

4、政策因素影响（容积率、农地征用空置）

5、政治冲击（社会政治动荡）

6、制度因素影响（预售制度期货效应、中介等专业服务的健全程度等）

7、生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等

（二）房地产周期循环的原因

（三）传统房地产周期理论的主要内容（P49）

（根据传统房地产周期理论，房地产市场发展呈现出一种自我修正的模式。

）

扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张

在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。

房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同时期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。

（四）分析房地产周期运动的新观念

1、经济扩张与创造就业已不再是线性关系；

2、就业机会增加与空间需求也不再同比增长；

3、经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加（如经济复苏不会立即导致新建筑产生）

（五）房地产市场的自然周期

需求继续上升，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率仍下降，租金增长率上升

供给（竣工）增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升

C

需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降

D

B

需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑

------------------------------------------------------------------------

需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升

A

供给停止或很低，需求有增长的趋势，租金增长率仍下滑，空置率有下降的趋势

E

1、第一阶段（复苏阶段），空置率＞合理空置率，始于市场周期的谷底，空置率达到峰值。

2、第二阶段，增长超过平衡点，需求增长，空置率＜合理空置率，供给吃紧，租金上涨。

3、第三阶段，始于供求转折点，空置率＜合理空置率（空置率接近合理空置率水平），供给增长＞需求增长速度，租金上涨趋势减缓甚至停止。

4、第四阶段，供给增长，需求低增长或负增长，租金下降，物业流动性很低甚至不存在，交易少。

（六）房地产市场的投资周期P51

空

（七）房地产市场的自然周期和投资周期之间的关系

投资周期第①阶段和第②阶段初期滞后于市场自然周期变化。

三、房地产泡沫与过度开发

（一）泡沫及成因

2.泡沫成因（三个方面）

1、土地稀缺（产生泡沫的基础）

2、投机需求膨胀（泡沫产生的直接诱因）

3、金融机构过度放贷（泡沫产生的直接助燃剂）

（二）过度开发及诱因

需求增长＜新增供给增长速度

空置率上升↑，物业价格和租金下降↓

1、过度开发

也称房地产“过热”。

2、过度开发诱因

1、开发商对市场预测偏差

2、开发商之间的博弈

3、非理性行为以及开发资金的易得性

（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系

1、房地产泡沫和过度开发的区别

①过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标

市场价格和实际价值关系

供求关系

②过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同

危害更大

出现在周期循环上升阶段

③过度开发和泡沫在房地产周期循环中所处阶段不同

处于下降阶段

“泡沫必引起过度开发”