茅山茶厂国有工矿棚户区改造项目可研报告.docx
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茅山茶厂国有工矿棚户区改造项目可研报告
茅山茶厂国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
第一章总论……………………………………………………………………7
1.1项目概况……………………………………………………………7
1.2研究范围及编制依据………………………………………………8
1.3研究内容和目的……………………………………………………9
1.4主要规划及技术经济指标…………………………………………10
1.5结论…………………………………………………………………11
第二章建设背景及必要性…………………………………………………12
2.1区域经济环境………………………………………………………12
2.2项目提出的背景……………………………………………………13
2.3项目建设的必要性…………………………………………………15
第三章建设地点及建设条件分析…………………………………………18
3.1建设地点……………………………………………………………18
3.2自然条件……………………………………………………………18
3.3建设条件分析………………………………………………………19
第四章建设规模及建设内容………………………………………………21
4.1确定建设规模的依据………………………………………………21
4.2建设规模……………………………………………………………21
4.3工程建设期…………………………………………………………22
第五章工程建设方案………………………………………………………23
5.1设计原则……………………………………………………………23
5.2建筑设计……………………………………………………………23
5.3结构设计……………………………………………………………29
5.4给排水设计…………………………………………………………30
5.5供电设计……………………………………………………………33
5.6弱电及智能化………………………………………………………34
5.7防雷设计……………………………………………………………35
5.8总图布置……………………………………………………………35
5.9消防设计……………………………………………………………36
5.10安全与卫生防疫…………………………………………………37
第六章资源开发及综合利用分析…………………………………………38
6.1资源开发和利用方案………………………………………………38
6.2工程物料消耗………………………………………………………38
6.3资源节约措施………………………………………………………39
6.4新技术、新材料、新工艺的应用……………………………………39
第七章节能方案分析………………………………………………………40
7.1采用标准和节能规范………………………………………………40
7.2建设项目能耗分析…………………………………………………41
7.3节能措施……………………………………………………………43
第八章环境和生态影响分析………………………………………………46
8.1环境保护标准………………………………………………………46
8.2污染控制目标………………………………………………………46
8.3生态环境影响分析…………………………………………………46
8.4污染防治措施………………………………………………………47
8.5环境影响评价结论和建议…………………………………………48
第九章组织机构、物业管理和施工进度……………………………………50
9.1组织机构……………………………………………………………50
9.2物业管理……………………………………………………………50
9.3进度安排……………………………………………………………51
第十章工程招投标…………………………………………………………52
10.1招标方式…………………………………………………………52
10.2招标组织形式……………………………………………………53
10.3本项目拟采取的招标方式………………………………………53
第十一章项目建设管理方案………………………………………………55
11.1项目管理工作范围………………………………………………55
11.2建设项目实施管理………………………………………………56
11.3合同管理…………………………………………………………58
11.4资金管理…………………………………………………………58
11.5物业管理…………………………………………………………59
第十二章投资估算及资金筹措……………………………………………60
12.1投资估算依据……………………………………………………60
12.2投资估算…………………………………………………………61
12.3资金筹措及用款计划……………………………………………63
第十三章项目风险分析……………………………………………………64
13.1社会影响效果分析………………………………………………64
13.2社会适应性分析……………………………………………………64
13.3社会风险及对策分析……………………………………………64
第十四章结论与建议………………………………………………………66
14.1结论………………………………………………………………66
14.2问题与建议………………………………………………………67
附表：
表1：
建设投资估算表（概算法）…………………………………………68
附表2：
项目总投资使用计划与资金筹措表……………………………69
附图：
1.黄山市茅山茶厂区位现状图；
2.凤霞安置区建设项目地形图；
3.黄山市茅山茶厂棚户区改造项目总平面图；
4.黄山市茅山茶厂棚户区改造项目供电及电讯总平面图；
5.黄山市茅山茶厂棚户区改造项目给水总平面图；
6.黄山市茅山茶厂棚户区改造项目排水总平面图；
7.B户型平面图；
8.D户型平面图；
9.E户型平面图。
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
黄山市茅山茶厂国有工矿棚户区改造项目
1.1.2项目建设地点
黄山市屯溪区黎阳镇凤霞村
1.1.3建设性质
保障性安居工程建设
1.1.4项目主办单位
黄山市茅山茶厂
1.1.5建设内容与建设规模
黄山市茅山茶厂棚户区坐落于屯溪隆阜茅山29号，该地段属于城市规划区外。
本次棚户区改造拆迁房屋面积6000平方米，共202户，涉及居住人口700人。
项目选址在黄山市屯溪区黎阳镇凤霞村，安置小区属于厂区内异地建设，原有棚户区土地恢复生产用地。
按照工程设计方案，项目用地12346平方米（18.5亩），容积率1.4，建筑密度24.2%，绿化率35%，建筑占地2986平方米，道路广场5039平方米，绿地景观4321平方米，拟建9栋建筑，建筑面积17280平方米，其中：
1.住宅8栋，设计层数6层，共计202套，建筑面积17118平方米，其中：
B户型144套（89.5m2/套），建筑面积12888平方米；D户型46套（75m2/套），建筑面积3450平方米；E户型12套（65m2/套），建筑面积780平方米。
2.公用辅助用房1栋，设计层数为2层，主要功能为小区配套服务，建筑面积162平方米。
小区配套建设室外停车位68个。
1.1.6建设工期
工程建设期为18个月，即从2011年11月开始实施，2013年5月工程竣工交付使用。
1.1.7投资估算与资金筹措
据测算，项目总投资为2404万元，其中工程费用2005万元，占83.4%；
工程建设其他费用221万元，占9.2%；预备费178万元，占7.4%。
资金来源：
住户自筹1904万元，占79.2%；地方政府配套500万元，占20.8%。
在住户自筹中：
B户型1434万元，99549元/套；D户型384万元，83421元/套；E户型87万元，72298元/套。
1.2研究范围及编制依据
1.2.1研究范围
我公司受黄山市茅山茶厂的委托，对其承办的“黄山市茅山茶厂国有工矿棚户区改造项目”进行了可行性研究，研究内容主要包括：
建设背景及必要性、项目建设条件、建设规模及建设内容、工程建设方案、资源开发及综合利用分析、节能方案分析、环境和生态影响分析、组织机构、物业管理和施工进度、工程招投标、项目建设管理方案、投资估算及资金筹措、项目风险分析等。
1.2.2编制依据
1.国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；
2.国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》；
3.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难实施意见》（国发[2007]24号）；
4.《住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；
5.住房和城乡建设部、国家发改委《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）；
6.安徽省人民政府办公厅《关于推进我省城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（皖政办[2010]8号）；
7．《关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（黄政[2008]8号）；
8.黄山市发改委《关于编报2012年新建廉租房和国有工矿棚户区改造项目中央投资建议计划的通知》；
9.《黄山市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011-2015年）；
10.《黄山市城市总体规划》（2008-2030）；
11.《黄山市土地利用总体规划》（2002-2020）；
12．《黄山市住房建设规划》（2008-2012）；
13．国家及安徽省相关的技术标准、规范和规定。
1.3研究内容和目的
1.3.1研究内容
1.分析项目目前的现状及建设的必要性；
2.研究项目所在地区经济发展趋势及国家政策；
3.根据相关的建设规划文件，拟定工程建设方案、建设规模和技术标准；
4.根据资金筹措和建设条件，提出工期安排；
5.根据工程数量，测算工程投资；
6.进行项目的社会效益评价。
1.3.2研究目的
通过对项目目前现状及背景的调查研究，在发展前景预测和社会经济效益评价的基础上，对本项目建设必要性、经济合理性、技术可行性及可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考。
1.4主要规划及技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数据及指标
备注
1
建设用地
m2
12346
1.项目选址在黄山市屯溪区黎阳镇凤霞村，安置小区属于厂区内异地建设。
拟建场地东至茅山茶厂茶园，南至隆凤安置区，西至隆凤路，北至凤霞村山场。
2
容积率
1.4
3
建筑密度
%
24.2
4
绿地率
%
35
2.项目用地18.5亩，容积率1.4，建筑密度24.2%，绿化率35%，建筑占地2986m2，道路广场5039m2，绿地景观4321m2，拟建9栋建筑，建筑面积17280m2，其中：
5
建筑物
栋
9
5.1
住宅
栋
8
5.2
公用辅助用房
栋
1
6
住宅
层
6
①住宅8栋，设计层数6层，建筑面积17118m2，其中：
B户型12888m2，D户型3450m2，E户型780m2。
7
公用辅助用房
层
2
8
建筑面积
m2
17280
②公用辅助用房1栋，设计层数为2层，主要功能为小区配套服务，建筑面积162m2。
8.1
住宅
m2
17118
8.1.1
B户型
m2
12888
3.住宅户数202套，其中：
B户型144套（89.5m2/套），D户型46套（75m2/套），E户型12套（65m2/套）；设计居住人口700人（3.47人/户）。
8.1.2
D户型
m2
3450
8.1.3
E户型
m2
780
8.2
公用辅助用房
m2
162
4.用电总负荷为954kw，其中：
住宅889kw（4.4Kw/户），公共建筑（含小区照明）65kw。
9
住宅户数
套
202
9.1
B户型
套
144
5.室外停车位68个。
9.2
D户型
套
46
6.工程建设期为1.5年，即2011年11月-2013年5月。
9.3
E户型
套
12
10
户型面积
m2
10.1
B户型
m2
89.5
10.2
D户型
m2
75
10.3
E户型
m2
65
11
居住人口
人
700
11.1
B户型
人
503
11.2
D户型
人
161
11.3
E户型
人
36
12
用电总负荷
kw
954
13
变电设备
台
1
14
室外停车位
个
68
15
项目总投资
万元
2404
15.1
工程费用
万元
2005
15.2
工程建设其他费用
万元
221
15.3
预备费
万元
178
16
项目资金来源
万元
2404
16.1
住户集资
万元
1904
16.2
地方政府配套
万元
500
1.5结论
城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措，国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
因此，本项目的建设不仅有经济效益，而且具有明显的社会效益，所以项目建设具有必要性和迫切性。
通过对本项目建设方案评价、公用工程及节能减排措施、环境影响评价、项目实施进度、招标方案、投资估算及资金筹措、项目建设组织管理、风险分析及对策、社会评价等详细论证，综合分析得出结论，本项目在以上各个方面均可行。
第二章建设背景及必要性
2.1区域经济环境
2.1.1城市概况
屯溪区位于安徽省南部，地处皖、赣、浙三省边邻，率水和横江在此汇合为新安江穿城而过，故有“一半街巷一半水”的美称。
全区土地总面积249平方公里，总人口21.76万人，全区辖屯光、黎阳、阳湖、奕棋、新潭五个镇和昱东、昱中、昱西、老街四个街道办事处。
屯溪名源于水名，“屯”字据《广雅》解释为“聚也”，诸溪聚合，谓之屯溪。
屯溪历史悠久，《禹贡》划中国为九州，屯溪一地，属扬州之南境。
秦汉时，皆为歙之西地，东汉建安十三年（公元208年）设犁阳县（后改为黎阳），属新都郡，陈天嘉三年（公元562年）撤黎阳县，并入海宁县（今休宁），此后一直为休宁县属地。
1949年5月设屯溪市人民政府，属徽州专区，后几经变更，屯溪或升为省辖市，或降为地辖市、休宁县辖镇。
1987年11月地级黄山市成立，屯溪为市辖区，现为市政府驻地，全市政治、经济、文化中心。
屯溪地处“两江交汇，三省通衢”的优越位置，自古就是皖南山区物资集散中心，并以产销绿茶、徽墨等闻名于世。
屯溪文化荟萃，古迹众多，是明代珠算大师程大位的故里，又是清代朴学家戴震的桑梓，屯溪篁墩是程朱理学奠基人程颐、程颢和集大成者朱熹的祖居地，被喻为“程朱阙里”。
南宋遗风犹存，明清建筑特色鲜明的屯溪老街，被誉为“活动的清明上河图”，江泽民总书记视察黄山时亲自命名的“花山谜窟”称为世界第九大奇观，此外，还有国家级重点文物保护单位“程氏三宅”、龙山寺、仙人洞、戴震公园、鬲山等自然和人文景观。
作为黄山市中心城区，屯溪是市政建设的重点，随着黄山市新城区、高铁新区、江南新城、九龙新区等一大批基础设施项目的开发建设，拉开了城市发展框架，增强了城市发展后劲，更为屯溪的进一步发展创造了良好的条件。
屯溪区曾先后获“全国科技进步先进区”、“全国卫生城市”、“全国计划生育优质服务先进区”“双拥模范城市”和“省卫生城市”称号，城市的规划建设和管理向着科学、规范的方向发。
2.1.2交通区位条件
作为黄山市中心城区，屯溪交通十分便捷，是安徽省主要交通枢纽城市之一。
现已建成徽杭、合铜黄、黄塔桃等高速公路，扬绩、黄祁景等高速公路正加快推进，规划中将有11条高速公路直通黄山。
在建的有黄山至杭州快速铁路、京福客运专线、皖赣铁路二线等在黄山市新城区交汇。
扩建黄山机场达4D级标准，设立了黄山海关和一类航空口岸，开通了至北京、上海、广州等主要城市的航班，以及至香港、日本、韩国的直航包机。
正在兴建的新安江航道开发工程，项目建成后从中心城区屯溪通过水路可以直达浙江千岛湖风景区。
现代化立体交通网络形成，使黄山与华东、华中主要城市将进入2小时至4小时交通圈范围。
2.2项目提出的背景
2.2.1企业概况
黄山市茅山茶厂坐落于屯溪西郊隆阜茅山29号，距中心城区10公里。
该厂始建于1956年，1963年经省政府批准作为收容、教育、安置、改造长流人员的厂所，是由民政部门主管的国有企业单位。
该厂自创建以来，先后收容安置社会上的孤儿、长流人员、残疾人及宽释人员近800人，对维护社会稳定，解决城市流浪乞讨问题发挥了积极作用。
该厂注册资本为142万元，法人代表胡根贵，现有土地面积930余亩，其中茶园480亩，山林、水塘等450亩。
拥有茶叶生产车间和仓库7000平方米，职工222人（含离退休人员）。
棚户区占地58.6亩，共有202户住宅，住房面积为6000平方米，居住人口700人。
该厂棚户区属于城市规划区外，其范围东至隆阜三村，南至徽陵管理处，西至凤霞村，北至小茅山村。
棚户区内人居环境极差，存在着诸多问题，具体表现在：
一是建筑年代久远，住房质量堪忧。
该厂职工住房大多建于上世纪五、六十年代，均为砖木结构平房，建设标准低、结构差，年久失修，已成危房，是典型的棚户区，不仅影响整体规划，也危及住房职工的安全。
二是职工居住空间狭小，无基础设施和公共配套设施。
该厂平均每户职工居住面积仅30平方米，室内间距狭小，通常一家五六口人居住在一起，几乎是住在“贫民窟”当中。
棚户区内道路狭窄，私房建设杂乱无序，脏、乱、差现象严重，消防、治安等安全隐患突出。
三是职工本身缺乏改善居住条件的能力。
在棚户区居住的多为退休老职工、残疾职工、夫妻双下岗职工、因病致贫职工、单亲孤寡职工等，经济能力相当有限。
四是社会配套条件差。
该厂职工住宅远离市区，缺乏基本的供热、供水甚至供电的条件，医疗、教育等社会服务更是难以配套，广大工矿职工热切希望政府可以协助自己改造年久失修的居住条件，稳固安生立命之本。
2.2.2政策背景
棚户区改造是党中央、国务院为解决城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
为使城市居民“住有所居”，从中央到地方出台了一系列的关于棚户区改造建设的实施办法，有力的推进了城市和工矿企业棚户区改造建设进度，使得棚户区居民居住条件有了较大的改善。
近几年，黄山市按照五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号、《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的要求，大胆探索，积极创新，大力实施棚户区改造，努力加快廉租房建设，多措并举，提高城市居民住房保障水平，取得了可喜成绩。
黄山市委、市政府将棚户区改造、旧城改造、危旧房改造列为全市“一把手工程”、“一号工程”，明确提出要用3年时间，全面解决80%以上城镇低收入家庭住房困难。
成立由市长任组长，各县区主要领导、各有关部门负责人任组员的住房保障工作领导小组。
同时，每个棚户区改造项目都成立指挥部，由城区一把手任组长，切实推进棚户区改造进程。
黄山市茅山茶厂国有工矿棚户区建于上世纪五六十年代，棚户区内人居环境极差，部分房屋已成危房，职工改造呼声强烈。
对此，市委、市政府高度重视，已将该厂国有工矿棚户区纳入2012年保障性安居工程建设。
2.3项目建设的必要性
2.3.1构建和谐社会的需要
党的十七大提出，要“努力形成全体人民各尽其能、各得其所而又和谐相处的局面”，实现“社会更加和谐”。
十七届四中全会关于加强党的执政能力建设的决定把构建社会主义和谐社会作为党执政的重要目标，并把和谐社会建设摆在同经济建设、政治建设、文化建设并列的突出位置。
胡锦涛同志年初在中央党校的讲话中特别强调，要深刻认识构建社会主义和谐社会的重大意义，大力促进社会的和谐团结。
在这样的背景下，我们党必须按照与时俱进的要求，制定正确的社会政策，妥善协调和处理好各方面的利益关系，正确反映和兼顾不同方面群众的利益，进一步密切党同各阶层群众的联系，最大限度地整合不同的利益群体，保持社会的协调稳定发展。
2009年国家发展和改革委员会、住建部等五部委联合发文《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，明确指出：
1.城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。
城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
2.城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。
城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造，有利于完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。
3.城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。
国家关于棚户区改造的一系列政策充分表明：
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，体现了党和政府着力构建和谐社会的决心和信心。
2.3.2满足棚户区职工生活需求
近年来，国有工矿职工由于受政策性等因素的限制，生活水平并未同步提高，反而有所下降，他们为全社会生态环境做出贡献，却没有得到相应的回报。
职工生活环境艰苦、居住条件恶劣，生活状态堪忧，问题亟待解决。
居住在棚户区多为退休老职工、残疾职工、夫妻双下岗职工、因病致贫职工等，经济能力相当有限，缺乏改善居住条件的能力。
广大工矿职工热切希望政府可以协助自己改造年久失修的居住条件，稳固安生立命之本。
2.3.3政策的符合性
黄山市茅山茶厂棚户区均建于上世纪五六十年代，棚户区内住房低矮简陋，年久失修，部分房屋已成危房，人居环境极差，安全隐患十分严重，是典型的棚户区，职工改造呼声强烈。
该厂棚户区远离城市规划区，不能通过商业开发解决其独立的棚户改造楼建设资金问题。
综上所述，本项目符合住房城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、住房城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）、住房和城乡建设部《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》（建保[2010]5
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