土地转让流程图程序.docx

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土地转让流程图程序

土地转让流程图

开放分类：

土地出让权、基础知识

相关词条：

一、转让方须报材料

　　1、原土地证或土地证明材料

　　2、原土地出让合同

　　3、上缴税务局的土地增值税证明材料

　　4、土地评估报告

　　5、图件资料

　　6、土地转让专项审计报告

　　7、营业税上缴证明材料

　　二、受让方须报材料

　　1、项目批复原件

　　2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等

　　3、上缴财局契税证明

　　4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料

　　三、双方共同提供的资料

　　1、土地转让申请

　　2、土地使用权转让合同

　　四、如改变土地用途，由受让方重新评估，补交差额部分的出让金，契税并办理相关手续。

出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。

由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的后取得的土地使用权。

取得出让土地使用权有以下几个特征：

（1）取得的土地使用权是有偿的。

土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。

国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年期内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。

（2）取得的土地使用权是有期限的。

土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。

出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用权是一种物权。

土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。

土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

土地使用权出让程序:

由于土地使用权出让的形式有三种，即协议出让、招标出让和拍卖出让，所以出让的程序也各不相同。

协议出让土地使用权的程序是：

（1）用地者向政府申请取得出让土地使用权。

（2）用地申请经政府同意后，用地者与政府协商出让土地的用地面积、使用年限、出让地价等用地条件，双方就有关内容达成一致后，草签土地使用权出让合同。

（3）土地使用权出让合同草签完毕后，持有关材料，按审批管理的规定报有批准权限的政府批准出让土地使用权。

（4）土地使用权受让人按合同约定支付出让金价款，政府按合同约定提供土地使用权。

（5）办理土地登记的有关手续。

招标出让土地使用权的程序是：

（1）准备招标文件，如招标书、投标书、土地使用和规划条件等。

（2）发布招标公告。

（3）有意受让人办理竞标手续。

（4）政府确定中标人并签订出让合同。

（5）中标人按合同约定支付出让金并办、理土地登记手续。

拍卖土地使用权的程序是：

（1）准备拍卖文件。

（2）发布拍卖公告。

（3）有意受让人索取有关文件，办理竞投手续。

（4）在指定地点、时间竞投。

（5）签订出让合同。

（6）支付土地出让金，办理土地登记手续。

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

由此可见，划拨土地使用权有两种基本形式：

（1）经县级以上人民政府依法批准，土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。

这种划拨土地使用权有两个显著特征：

一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权必须缴纳补偿、安置等费用。

（2）经县级以上人民政府依法批准后，土地使用者无偿取得的土地使用权。

这种划拨土地使用权也有两个显著特征：

一是土地使用者取得土地使用权必须经县级以上人民政府依法批准，二是土地使用者取得土地使用权是无偿的，也就是说无须缴纳任何费用、支付任何经济上的代价。

根据国家有关政策，目前，对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、普通住宅建设用地、公共设施、公用事业和国有工业等建设用地，继续采用划拨方式供应。

私立的学校不能享受划拨政策。

哪个有利，根据你的具体情况和目的一看上面的政策就知道了。

土地使用权转让程序

一、国有土地使用权转让

（一）单位用地转让

1、交易双方提出转让、受让申请。

交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。

2、审查。

接到申请后，承办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。

如改变土地用途须有规划部门意见。

转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。

3、现场勘察。

现场勘察应与有关资料对照核实。

如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四至、面积，必要时需经四邻签章认可。

4、地价评估，并提供报告书。

审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买；价格过高的，可建议采取必要调控措施。

5、填写转让审批表。

认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。

6、审批。

审批内容包括费用表及转让审批表。

费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。

7、交纳有关税费

8、登记编号

审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。

转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。

9、土地使用权变更登记

经办人依据补签出让合同、转让审批表、付款票据等，填写变更登记审批表进行变更登记。

变更登记审批表，可随转让审批表同时报批。

备注：

1、如为协助法院执行转让土地使用权，应依据法院提供的裁定书（判决书），协助执行通知书及其中所载明的宗地四至面积筹办理转让过户手续，可以不经被执行人同意。

2、划拨土地使用权转让，应补办土地使用权出让手续，并经审查批准，补交出让金后方可转让；或收回国有后出让国有土地使用权。

党政机关、公益事业单位划拨土地转让须经上级主管部门批准。

3、转让合同应经过公证。

4、有关资料采用复印件时，应与原件核实并予注明。

5、分立、更名等涉及土地使用权变更的，当事人应提供有效的证明材料。

分立者应为原同一单位或家庭成员，且单位所有权性质不变；更名者应为同一使用权人。

继承的须提交继承文书或公证文书等。

缴纳有关费用后，继承、分立、更名可填写变更登记审批表直接进行变更登记。

夫妇共同购置的房地产，可以设定为共有财产，经申请可参照更名办理。

6、企业改制土地变更实际上一种转让行为，通常以有偿方式取得土地使用权，原则上需转让审批。

土地使用权转让，是指土地使用权人将自己享有的权利依法转移给其他公民或法人的行为。

它与土地使用权出让的区别是：

出让是指土地所有权的部分权能（占有、使用、收益）与所有权相分离而作为独立的财产权；转让则是作为独立财产权的土地使用权在公民或法人之间的转移。

转让有出售、交换、赠与、继承等方式。

　　土地使用权转让，一般经公证机关进行公证证明，基本规则如下。

1、土地使用权转让公证的管辖。

它与土地使用权出让公证的管辖相同。

　　2、申办土地使用权转让公证应提交的材料。

申办土地使用权转让公证，除提交与土地使用权出让公证相同的材料外，还有以下几种：

（1）关于转让人已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资开发利用土地的证明文件；

（2）土地使用权转让合同正本；（3）土地使用权证件及原土地使用权出；让合同正本。

　　3、对申办土地使用权转让公证的审查。

公证处应着重审查以下内容。

（1）当事人提供的证明材料是否属实、有效。

（2）当事人的办证目的。

　　（3）合同条款是否完备。

合同内容应包括：

①当事人双方的名称、住址，法定代表人的姓名；②转让人取得土地使用权的依据与方式；③转让土地使用权的依据与方式；④被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物；⑤地上物及其他附着物是否转让的规定；⑥转让期限；⑦转让金数额及支付的币种、方式、时间；⑧违约责任；⑨其他事项。

　　（4）合同规定的土地使用地块、条件、用途及期限，是否与出让合同和登记文件中载明的权利义务相符。

转让活动不对国家土地所有权产生任何影响。

　　（5）转让方是否已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资、开发和利用土地。

依各国通例，转让方须在对土地进行一定开发之后，才能转让其权利。

我国法律亦严厉禁止炒买炒卖土地的和赤。

　　（6）转让价格是否合理，是否符合有关规定。

转让价格明显低于市场价格的，应与当地土地管理部门联系，做出调整。

我国法律规定，国家在土地使用权买卖交易中有先买权。

国家的优先购买权为一项法定权利，不依当事人约定，当事人也不能以约定加以剥夺。

这项权利适用于一切国有土地使用权的买卖。

　　（7）土地用途。

需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，即报经土地管理部门、城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

　　（8）登记。

土地使用权的转让为不动产物权的变更，须办理登记手续。

　　（9）被转让的土地使用权有无出租情况。

承租人具有物权性质的租赁权。

在租赁关系存续期间，出租人可以将国有土地使用权转让给他人（依出售、交换、赠与、继承方式），但这一行为不能消灭租赁权，承租人仍可对新的土地使用权享有者主张租赁权。

同时，承租人还有先买权，即土地使用权享有者将土地使用权出售时，承租具有在同等条件优先购买的权利。

　　（10）土地使用权有无抵押情况。

我国法律规定，国有土地使用权可以抵押。

抵押时，地上建筑物、附着物随之抵押。

以国有土地使用权抵押，只能抵押土地使用权出让合同规定的使用年限的余期使用权。

如果转让方已将土地使用权抵押，则抵押权人具有优先权。

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