年西藏房地产估价师《制度与政策》评估专家委员会及其工作机制试题.docx

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年西藏房地产估价师《制度与政策》评估专家委员会及其工作机制试题

2016年西藏房地产估价师《制度与政策》：

评估专家委员会及其工作机制试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以保险的实施形式为标准，可将保险分为__。

A．商业保险、社会保险和政策保险

B．财产保险和人身保险

C．自愿保险和强制保险

D．定期保险和不定值保险

2、土建工程计划利润的计算基数是__。

A．人工费

B．直接工程费

C．间接费

D．直接工程费+间接费

3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

4、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。

A．3000

B．3277

C．3295

D．3599

5、一般中长期贷款都选用__。

A．名义利率

B．实际利率

C．固定利率

D．浮动利率

6、作为自然人的申请人死亡，__日之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的，可终结裁决并书面告知当事人。

A．15

B．30

C．45

D．60

7、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。

A．安装组合情况

B．冷凝器冷却方式

C．设备设置情况

D．所用介质

8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】

A：

待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B：

待开发房地产建设发包日期

C：

取得待开发房地产的日期

D：

房地产开发完成并投入使用的日期

E：

工业用地的监测点评估价格

9、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。

A．-1.33

B．-0.66

C．0.66

D．1.53

10、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：

平均增减量法

B：

平均发展速度法

C：

移动半均法

D：

指数修匀法

E：

工业用地的监测点评估价格

11、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．渗透定价法

12、关于市场法的说法，错误的是。

A：

测算结果容易被人们理解、认可、接受

B：

测算结果有时并不一定是合理、真实的

C：

需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

D：

每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

E：

工业用地的监测点评估价格

13、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。

A：

同价值

B：

同收益

C：

同性质

D：

同类型

E：

工业用地的监测点评估价格

14、估价报告书中说明的（）限定了其用途。

A．估价原则

B．估价方法

C．估价目的

D．估价对象状况

15、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／㎡，安装工程直接费为450元／㎡（其中人工费为50元／㎡），装饰装修工程直接费为900元／㎡（其中人工费为45元／㎡），又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为3.5％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为元／㎡。

A：

2204.55

B：

2397.99

C：

3237.60

D：

3345.64

E：

工业用地的监测点评估价格

16、建设用地使用权出让，是土地级市场。

A：

一

B：

二

C：

三

D：

四

E：

房地产估价机构必须加盖公章

17、报酬率为与所投入的资本的比率。

A：

净收益

B：

投资回收

C：

投资回报

D：

收益

E：

工业用地的监测点评估价格

18、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是。

A：

按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款

B：

商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类

C：

长期贷款指贷款期限在10年以上（不含10年）的贷款

D：

抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款

E：

执行层的组织协调

19、商品房预售许可的最低规模不得小于。

A：

居住区

B：

居住小区

C：

栋

D：

单元

E：

执行层的组织协调

20、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。

甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

21、银行个人住房贷款业务中“期房按揭”面临的风险属于__风险。

A．市场

B．管理

C．法律

D．操作

22、某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0.7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__万m2。

A．450

B．570

C．490

D．540

23、国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。

这表明了税收的特征。

A：

强制性

B：

固定性

C：

无偿性

D：

有偿性

E：

执行层的组织协调

24、关于房地产位置固定性的说法，错误的是。

A：

房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场

B：

房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变

C：

房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费

D：

房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

E：

工业用地的监测点评估价格

25、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。

A．保本点分析

B．敏感性分析

C．现金流量分析

D．统计试验分析

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。

A．估价时点不同

B．交易日期不同

C．估价目的不同

D．估价对象的状况不同

2、房地产的行政法规包括。

A：

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

B：

《城市房地产转让管理规定》

C：

《房地产估价师执业资格考试实施办法》

D：

《住房公积金管理条例》

E：

《城市房地产中介服务管理规定》

3、收益法公式成立的条件是（）。

A．a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零

B．a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零

C．a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零

D．a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

4、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策

B．人口素质

C．经济发展状况

D．特殊政策

E．有关规划和计划

5、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

该指标属于__能力指标。

A．短期偿债

B．中期偿债

C．长期偿债

D．远期偿债

6、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。

若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（）元。

A．1428.74

B．1475.37

C．1482.74

D．2000.00

7、不计算全部建筑面积的是。

A：

相邻建筑物是有顶盖无围护结构的架空走廊

B：

建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊、檐廊、阳台等

C：

建筑物內的技术层和检修通道（不论其层高如何）

D：

屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等

E：

建筑物內的变形缝

8、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。

A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价

C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧

E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正

9、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为__。

A．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+新开发量

B．供给量＝存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

C．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量

D．供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

10、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率

B．承租人愿意承担的费用

C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系

11、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是（）。

A．地价分摊有按建筑面积、建筑物价值、土地价值三种方法

B．按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物

C．按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物

D．因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行

E．高层建筑地价分摊方法不仅适用于多层、高层建筑物的地价分摊，也适用于同一层不同部位分别为不同人所有、房地价值不相等时的地价分摊

12、依法设立的从事拍卖活动的企业法人是。

A：

拍卖人

B：

委托人

C：

竞买人

D：

买受人

E：

执行层的组织协调

13、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

14、路线价法特别适用于对__进行估价。

A．单宗土地

B．待开发土地

C．在大范围内同时对大量土地

D．少量土地

15、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是。

A：

选出最佳方案

B：

检验各风险因素

C：

对评价指标的影响

D：

对风险对策的建设

E：

定量确定风险大小

16、下列属于可行性研究的依据有。

A：

国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施

B：

自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料

C：

开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等

D：

国家所规定的经济参数和指标

E：

招标文件

17、住房置业担保公司的实有资本以为主。

A：

政府预算资助

B：

资产划拨

C：

房地产骨干企业认股

D：

社会集资

E：

个人集资

18、借贷记账法以作为记账理论依据。

A：

会计法

B：

会计规则

C：

会计规程

D：

会计恒等式

E：

执行层的组织协调

19、下列关于变形缝的做法，表述正确的是。

A：

伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开

B：

屋顶部分也需另做伸缩缝

C：

伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝

D：

沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开

E：

防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开

20、住宅小区物业管理委员会由__的代表组成。

A．住宅小区内房地产产权人和使用人选举

B．街道居委会确定

C．公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派

D．房地产管理部门确定

21、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。

因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。

A．2003年6月15日

B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

22、下列关于保险合同的表述中，正确的有。

A：

保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据

B：

保险金额是保险人承担赔付或给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额

C：

保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，全部无效

D：

保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度

E：

保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式（趸交或按年缴纳等）、期限长短、银行利率水平等多种因素有关

23、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为__。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者

24、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。

A：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

B：

房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

C：

房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

D：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为

E：

房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

25、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础

C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率

E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

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