我国物业管理的现状及发展途径研究终稿终稿副本.docx

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201601届工商企业管理专业毕业作业

课题名称：

我国物业管理的现状及发展途径研究

摘要

物业管理作为中国新兴的服务行业，历经34年发展，行业市场得到了全面推进和广泛覆盖，有效提升城市管理水平，改善人民群众生活及工作环境，在推动国民经济的发展中发挥了重要作用。

物业管理随着市场化的发展、业主需求的提升，也突显出一些问题和不足。

通过对中国物业管理现状的分析与发展途径的研究，展望行业未来发展的趋势，对全面建设小康社会和构建富强民主文明和谐的社会主义现代化国家建设中发挥着行业的巨大推动作用。

关键词：

物业管理现状发展研究

关键词：

物业管理现状对策

前言

物业管理作为国际通用的不动产管理模式和方法，34年来随着市场经济的不断成熟，已经成为我国房地产业发展的重要组成，也是现代化城市管理的一部分，不仅推动了中国城市化的进程，呼应了政府的经济改革和建设，更主要的是为国人带来了一种全新的生活方式，成为与人民群众生活水平密切相关的新型服务行业。

物业管理在发挥作用的同时还存在着一些问题与不足，据不完全统计，在社会大众的各类投诉中，对物业管理的投诉占房地产领域的投诉一半以上，怎么样让物业管理在适合我国国情的基础上健康有序的长远发展，成为我们需要解决的难题，因此本文通将过分析我国物业管理发展现状及当前存在的问题，结合解决的对策，对物业行业的发展途径提出一些建议。

一、绪论

（一）研究背景

物业管理是一个朝气蓬勃的朝阳产业，发展至今已经有着巨大社会效益、环境效益、经济效益，强大的生命力和广阔的发展前景日益显着。

随着房地产业的不断发展，物业行业是房地产业链下游的产业，已由深圳、广州、北京、上海等一线大城市扩展到了全国各地的二三线城市，而且在经济发达地区，县级的城市也已经开始引入物业管理。

根据中国物业管理协会2013年《物业管理行业发展报告》指出，到2012年底物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。

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同时，也要看到物业管理行业在当前的缓慢发展。

因受政策的影响，地区之间的发展不平衡，政策法规也滞后；劳动力成本上涨，属于劳动密集型产业物业管理行业，效益自然受到得影响很大；行业内经营模式单一，服务的同质化程度很高，同行之间等等竞争激烈；由于行业对房地产业具有的从属特性，使物业管理行业不能摆脱对房地产企业的依赖，并受其制约；全国物业企业近七万多家，总体上专业管理的服务水平较低、从业人员职业素质较差、业主投诉普遍较多、企业生存状况堪忧等等问题相当突出。

各种因素导致国内物业服务企业面临巨大压力，发展遇到了难题，行业的发展遇到瓶颈。

因此当前行业有个艰巨的任务，就是有效的解决制约行业发展的瓶颈，大力推广优秀企业的经验和做法，带动更多的企业共同进步，提高全行业在社会上的认知度，促进行业规范发展。

基于这种背景，迫切需要对物业管理行业的发展进行深入研究，找到解决问题的途径和办法。

（二）研究的目的和意义

物业管理行业有别于其它服务行业，物业服务质量的优劣，直接影响到本地区的社会经济、环境、治安等各各方面，对城市的建设和城市房地产业的发展具有非常大的作用。

物业管理有助于建筑设备设施使用功能的作用发挥，延长物业的使用年限，因而有社会节约的经济意义。

物业管理行业健康有序的发展，有利于增进国民经济，提高人们的生活水平，提升劳动就业率，维护社区稳定，为构建和谐社会做出贡献，并能推动房地产行业向好的方面发展。

故此，物业管理的良性发展所具有的作用，就需要我们通过一些努力来保证其作用的发挥。

通过对中国物业管理现状的分析与发展途径的研究，展望行业未来发展的趋势，对解决当前我国物业管理行业遇到的各种发展难题做出一些帮助，对全面建设小康社会和构建富强民主文明和谐的社会主义现代化国家建设中发挥着行业的巨大推动作用。

（三）相关概念阐述

1、物业管理定义

物业管理最早起源于19世纪60年代的英国，有一位名叫奥克维娅希尔（OctaviaHill）女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出人意料地取得了成功，不仅有效地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。

从那之后，物业管理工作逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。

迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理已成为一个新型的服务行业。

物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理业务可分为四类：

（１）基本业务类：

包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护等；

（2）专项业务类：

包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；（3）特色业务类：

包括特约服务和便民服务。

（4）经营业务类：

房屋中介服务、装修业务等。

2、物业管理的功能

物业管理行业对全面建设小康社会和构建富强民主文明和谐的社会主义现代化国家建设中发挥着行业的巨大推动作用主要表现[]：

（1）实施物业管理有利于促进经济增长，产生直接的经济效益。

住房消费是今后相当长一段时间居民消费的热点，物业管理的开展能有力地促进房地产产业的发展，带动国民经济的持续增长。

物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。

（2）实施物业管理有利于提高人民居住生活质量。

业主的需求观念也从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，而“居者依其屋”的居住观念已经逐渐成为主流需求，有良好的物业管理，提供物业的专业性服务，改善了人居环境和工作环境，创造安全舒适的人居生活环境，同时相应地也改善了市容市貌，有益于人们安居乐业，改善人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定，而且成片区的物业小环境的改善，也有力地促进城市生态环境的良性循环。

（3）实施物业管理有利于增加就业。

就业是民生之本，我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分强烈，就业形势会极为严峻和复杂。

物业管理行业的就业需求量大，对扩大就业具有重要作用。

目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。

（4）实施物业管理有利于维护社区稳定。

随着社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。

业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关，物业管理已成为社区服务的重要组成部分。

物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用，促进现代城市管理和美化环境的完善。

一个个物业区域是构成城市的基本单元，建筑物的容貌构成城市形象的主体，离不开物业形象和物业环境的改善，每一个物业管理区域环境整洁、优美，秩序井然，城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。

物业全业态的覆盖，为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。

从而为引进人才、吸引投资、吸引旅游、防止SARS之类的疾病暴发与流行等发挥不可替代的作用。

（5）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。

唯有投资的充分加上管理的充分，才是一种高效的投资。

房产消费是一个漫长的时间，这一时期中，不仅房地产价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。

良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。

二、我国物业管理的发展历程及现状

（一）物业管理发展历程

我国物业管理发展历史的划分，无论以市场化还是法制化为标尺，物业管理发展的历程可以分为四个阶段[]：

1、萌芽阶段，从1981年到1994年。

这一阶段特征是仅有少数沿海发达城市产生物业服务企业雏形，尝试物业管理地方立法。

我国的沿海城市和一些开放城市开始引进境外先进的物业管理模式，并结合自己的情况加以改进，是一个探索的过程。

1981年3月10日，深圳第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，对深圳第一个商品住宅小区‘东湖丽苑’实施专业化物业管理。

此后，作为改革开放、市场经济的产物，深圳物业管理蓬勃发展，形成独具特色的社会化、企业化、专业化、一体化的物业管理模式。

1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种做法。

深圳是房管局还进一步从财务管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控，以加快住宅区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。

到1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。

2、起步阶段，从1994年3月到2003年。

这一阶段特征就是内地大中城市逐步开展物业管理，物业管理制度建设的探索与推动。

1994年3月建设部33号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》指出“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

”从此，上海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。

1996年2月，《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出“加强售出房维修管理服务，发展社会化的房屋维修市场。

改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理和社会化的房屋维修、管理服务。

”1996年9月，建设部发文《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，规定了物业服务企业管理、服务人员实行培训持证上岗。

1998年，中央三号文件规定：

“取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量，并加强物业管理”同年三月，李鹏总理在全国人大九次代表大会上所作的政府工作报告中明确提到：

“发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、物业管理和家庭服务业等。

”1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确指出：

“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业服务企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

”物业服务企业的建立，物业管理的立法工作，从业人员的培训和行业管理等方面都取得了长足的发展。

3、初级阶段，从2003年至2013年。

这一阶段特征是物业管理覆盖规模和服务质量稳步提升，以《物业管理条例》为标志的物业管理政策法规体系形成。

培育物业管理市场，建立竞争机制，巩固和提高物业管理的普及率，初步形成业主与企业双向选择的物业管理体系。

2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。

该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）使物业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。

4、创新发展阶段，从2013年至今后几年，这一阶段特征物业服务企业纷纷转型升级，“互联网+物业”的融合，加速与行业内外的跨界整合。

中国经济正在处于一个重要的转型时期，新环境、新领域、新举措、新机制、与社区新的结合、新思路下，利用转型创新的机会，有效提升物业管理的行业价值。

物业管理的转型升级是势在必行的，开创新商业模式，提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，这样也衍生出健康服务、文体健身、居家生活、房屋租售等各类特约服务。

而彩生活模式的出现，就是在这样一种市场需求导向下的创新产物，其首创了“彩生活服务体系”，将物