物业管理措施.docx

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物业管理措施

物业管理措施

（一）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录.

（二）定期向业主物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。

满意率达95%以上。

 （三）建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%,返修率不高于1％。

 （四）每半年公开一次物业管理服务费用收支情况.

   （五）物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。

   （六）常规性公共服务

1、房屋管理及维修养护

（1）栋号、楼层、房号等标志明显,设立引路方向平面图。

（2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。

 （3）空调安装统一。

2、共用设备管理,保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患.

（1）供电系统。

保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。

接地电阻每3年检测1次。

（2）弱电系统。

保证系统正常工作。

故障及时排除。

 （3）消防系统。

24小时值班;设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通；保证无火灾安全隐患。

 （4）给排水系统。

每半年清洗水池1次，保证水质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生,无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作,每年进行1次全面检查；排水系统通畅,汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修,并无长时间停水;制有应急处理方案。

3、共用设施管理。

共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好,道路通畅，路面平坦。

4、保安及车辆管理.

（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。

（2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。

 （3）车辆出入管理严格，有登记.

 （4）停车场停放整齐，场地整洁。

 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。

 （6）联系群众，搞好群防群治。

 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。

5、环境卫生管理。

做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

（1）环卫设施完备.

（2）实行标准化清扫保洁.

 （3）垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。

 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象,大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。

 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识.

6、绿化管理

（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。

 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

 （4）绿化完好率达到95%以上。

7、室内装饰装修管理（二次装修）。

全过程监控，保证房屋的整体性，抗震性和结构安全。

（1）受理本小区二次装修咨询与审批。

（2）所有装修人员到管理处办理出入证。

8、房屋租售管理。

（1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。

（2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册,确保小区的生活安全。

9、社区文化

（1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。

（2）制有居民精神文明建设公约。

 （3）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。

 （4）业主满意率95％以上。

（七）针对性的专项服务（代理业务）

 1、代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。

 2、提供空房代管、房屋中介等服务。

 3、代定报刊、邮件报刊的代收代发。

 4、提供维修服务并做到小修不过夜，中修三天完成。

 5、安装、维护和修理各种家用电器和生活用品等。

   三、公司拟采取的管理方式

 “对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务"是本公司的根本理念，规范化管理,贴心服务，铸造品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理

 物业管理涉及面广，一般住用户对物业管理服务内容、标准、档次很难进行全面了解，业主对服务质量与收费关系的误解是当前物业公司与业主关系僵化的一个主要原因。

房屋及设备保养不及时、日常管理松懈、随意是物业管理水平低下、业主怨声载道的根本原因。

本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务,均实施全面的、标准化质量管理,使本公司物业管理行为向规范化的国际惯例靠拢，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度得到提高。

（二）沟通服务至上

 组织、沟通、协调能力是物管企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质,工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。

目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致.为此，本公司专门设置业主联络处,通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。

同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求,认真负责,讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。

凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。

绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

 创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。

因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化,与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。

不论员工在工作期间或在工作区域之外,业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的人际关系，为小区、为业主、为自己、为这个物欲横流的社会开辟一方文明的净土.

四、为开展XX佳园物业管理所配置的人力、物力资源

（一）人员设置.

 根据所确定的管理档次及实地考察,按物业管理面积计算，本公司管理处拟设置工作人员11人。

 职位  人数  负责内容

 管理入主任兼业主联络处主任1人负责总体工作安排、业主沟通

 工程人员1人负责设备、设施维修、保养

 车管员/收银员2人停车场管理、出纳、收费

 保洁绿化人员1人负责保洁绿化

 保安人员6人负责岗亭、车辆出入、巡逻

注：

财务人员由总公司兼任.

（二）综合效益简要分析

 综合管理费及维修金收费标准可为（以上收费标准仅供参考,最后的收费标准以物价局批复标准收费）：

管理费维修金

   五、物业管理的具体操作

 公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。

逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

（一）前期准备

 公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究,了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况,结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前二个月开始筹建物业管理队伍,进行人员选拔、培训,针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议;进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;物业接管必须进行验收评估,妥善进行钥匙、图纸资料的交接.

 1.内部机构的设置与拟定人员编制

 2.物业管理人员的选聘和培训

 开展管理工作前3个月。

培训内容为：

专业管理概念,紧急应变的处置,业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

 3.规章制度制定

 1）、根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体,编写《业主公约》、《用户手册》并在入伙时发放。

 2）、制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

（二）物业管理的启动

1。

物业的接管验收

 1）、产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。

 2）、技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）

2.入伙管理

 1）、房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”.发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主公约”,礼貌、热忱接待业主，主动解释有关疑问；签订物业管理委托合同、业主公约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；向用户发放《用户须知》、《用户手册》；配合用户搬迁,应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

 2）、建立业主档案和产权备案。

在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3.二次装修施工全过程监控

 二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质，因此,为了保证楼房长期正常使用，公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理.

 作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施,保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

 安全防范管理。

二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保,防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

 环境卫生管理.规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响,控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

 共用设备设施管理。

确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏,严禁任意动用消防设施,使其正常运行.

 外二次装修管理。

严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

 土建二次装修管理。

不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构;不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理,以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

 水电设施二次装修管理。

严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修土头、杂物造成