设备维修与保养要求.docx

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设备维修与保养要求

ZW/GC-11-01

设备维修保养标准与要求

1．目的

通过定期的维修保养，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，并对平时巡检中发现的问题集中处理，确保设备的正常运行。

2．适用范围

适用于各管理处、外地子公司的设备维修保养。

3．要求

3.1各管理处、外地子公司经理牵头于每年12月初由各管理处分管主管设备工程师编制下一年度维修保养计划。

3.2编制维修保养计划要严格按照公司所提供的维修保养标准进行编制，各地可根据各自设备的实际情况进行删减项目。

3.3维修保养计划按各自设备的情况编制维保周期。

3.4每周由设备主管工程师按照管理处、各子公司编写的维保计划，对下一周需要维保项目填出工作单，下发由各专业班长对操作单的项目进行实施。

3.5班长对实施维保的项目进行分工到具体的操作人员，操作人员对实施维保的过程进行填写，按规定的表格要求具体填写相关的操作内容。

3.6各专业主管工程师和班长对维保的过程进行监控，由物业部经理根据年度维保计划的内容对每周的维保项目进行验证，并签字确认维保的质量。

4．检查方式

4.1管理处、子公司定期按照所编制的维保计划周期对设备进行维保。

由管理处经理、子公司经理每月对维保项目，进行抽查确认维保的质量。

4.2工程部将每年不定期对各管理处、外地子公司的设备维保项目进行抽查。

5．物业设备维修保养项目标准

5.1电梯

5.1.1垂直梯

5.1.1.1定期保养

a）舒适性

b）制动器间隙、维持电压

c）制动器滑移量

d）平层状态

e）润滑检查

f）层门装置

g）轿门和自动机构

h）异常声响、振动

i）各回路熔断器检查

j）各紧固件紧固

k）安全保养检查

l）安全回路各开关动作情况

m）长刀检查

n）上下限位极限检查

o）相序试验

p）各功能开关显示器检查

q）紧急急停装置检查

r）光电保护检查

s）曳引机、曳引轮检查

t）曳引钢丝绳检查

u）导靴靴衬检查

v）补偿装置检查

w）限速器检查

x）安全钳检查

y）缓冲器检查

zz）主回路接线端子紧固

aa）充电回路检查

bb）DC-CT检查

cc）TSD的检查

dd）TLP动作检查

ee）电解电容器的检查

ff）AV-VV装置检查

5.1.1.2年检

5.1.2扶梯

5.1.2.1定期保养

a）检查操纵箱按钮

b）安全保护开关检查

c）噪声和振动检查

d）扶手传动辊检查

e）扶手压力辊检查

f）扶手压力辊和扶手带内缘间隙

g）空转链轮检查

h）扶手传动链检查

i）紧固件检查

j）齿轮油油面检查

k）自动加油系统检查

l）制动器动作检查

m）停止距离检查

n）V型皮带的检查

o）制动器制动片间隙检查

p）接地线检查

q）相序检查

5.1.2.2年检

5.2消防

5.2.1火灾报警系统

a）烟感器报警试验（抽检一个回路）

b）手动报警按钮、消火栓按扭报警试验

c）报警控制器各项功能试验（自检、消音、复位、指示灯）

d）报警控制器、联动控制器主备电源检查

e）联动试验（试验广播、警铃、声光报警、风阀等设备联动程序）

5.2.2气体自动灭火系统

a）火灾探测器报警试验

b）手动启动、紧急停止功能试验，声光报警，“放气勿入”灯检查

c）联动控制功能试验

5.2.3防火卷帘门

a）紧固电线接头，清洁控制箱内电器

b）传动部位上油，导轨润滑

c）手动操作实验，检查上、下限位，手拉链

d）消防联动测试

5.2.4消火栓系统

a）开关系统阀门

b）消火栓箱外观检查、配件检查

c）将水带展开交换摺边后重新卷

d）用水龙带联接消火栓与水枪

e）联动试验

5.2.5消防、人防送排风机

a）消防柜清洁、保养

b）检查电机绝缘性

c）轴承加润滑油

d）调整皮带松紧

5.2.6自动喷水灭火系统的保养

a）开、关系统阀门

b）水流指示器、湿式报警阀功能试验

c）联动试验

5.2.7消防风阀

a）风阀内部清洁

b）机械部分润滑上油

c）接线端子清理紧固

d）联动试验

5.2.8应急照明和疏散指示灯

a）外观完好性检查

b）清洁外观

c）充、放电试验

5.2.9气压给水

a）校验压力表

b）控制柜清洁、保养

c）功能试验

5.3给排水

5.3.1生活水泵、消防泵

a）电机电流检测

b）电机绝缘检测

c）电机轴承加油保养（委外工作）

d）水泵年度大修（委外工作）

e）切换检查

f）泵组件检查（伸缩节、止回阀、闸阀）

5.3.2清洗水箱、水池

a）清洗水箱水池（委外工作）

b）投放消毒剂（委外工作）

c）水质化验（委外工作）

d）浮球阀保养

e）进出水阀检查

f）水箱脱水试验

5.3.3管道、阀门、管件

a）管道保温检查维护

b）管道油漆防腐检查

c）阀门阀杆及管道加油保养

d）阀门油漆防腐分色

e）压力表的校验（委外）

f）跑冒滴漏检查

g）阀门严密性检查

h）疏水器的清理

i）水管井热水管道保温检查

j）水管井阀门开关检查灵活性或更换

5.3.4地漏、退层、排水口、窨井、化粪池

a）清理各卫生间地漏

b）清理各天台、退层地漏

c）清理地下室窨井地漏

d）窨井检查清理

e）化粪池检查清理

f）隔油池检查

g）污水井

h）人防集水坑检查

i）车道集水沟检查

j）食堂油污排水管道保养、疏通

5.3.5卫生洁具

a）检查调整冲洗阀，水咀出水时间调整（8-10秒）

b）检查调整面池水嘴出水量、时间

c）清洗面池水嘴滤网

d）坐便器盖紧固

e）冷热水混合阀调整

f）冲洗阀解体清洗

g）检查清理下水弯管

5.3.6潜污泵

a）泵的检测

b）泵电流检测

c）潜污泵的保养（水密封）

d）电器的检查

e）液位控制阀的检查

f）泵的切换检查

g）潜污泵水密封检查

h）潜污泵水密封更换

5.3.7生活热水装置

a）容积式热水器外部保温检查、内部清洗。

b）快速热水器温度计、温压表传感器检查

c）电热水器内部温度传感器检查

5.3.8生活污水处理装置（本体）

a）抽吸2号罐内的污泥

b）污水调节池清淤（委外）

c）曝气风机

d）添加轴承润滑油

e）换齿轮油

f）清洁消音器

g）紧固连接件

h）检测电机电流、绝缘

i）调整皮带或更换

5.3.9气压罐

a）检查增压泵运行状况

b）检查气压罐供水状况

c）检查各阀门完好情况

d）检查控制部分状况

5.4空调

5.4.1供冷系统

5.4.1.1冷却塔

a）检查减速机皮带

b）轴承加油

c）清洁填料

d）冷却系统过滤网清理

e）检查冷热水盘

f）检查保养电动机

g）本体的除锈刷漆

h）金属零部件定期涂装以防生锈

i）电控柜清洁紧固

j）风机叶片防腐保护

k）风机叶片与轮毂的紧固及叶片高度检查

l）布水装置清洗

m）进水浮球阀门的检查维保

n）集水盘内部清洁处理

o）集水盘水量调节

5.4.1.2水泵

a）电机绝缘检查

b）检查泵的运行状况

c）检查水泵的振动及噪音是否正常

d）泵前过滤网的清洁

e）进出水阀门的加油维保

f）接线端子的紧固检查

5.4.1.3新风机组

a）内部结水盘检查，是否渗漏水

b）新风机叶轮偏心度检查

c）新风机电机绝缘测试与运行电流测试

d）风机电机电源线防腐检查与电源线外部检查

e）新风机电机皮带轮与皮带松紧检查

f）新风机散热次片清洗

g）新风机加湿装置检查

h）新风机整体外部装置检查与风管外部保温检查

i）风机轴承与电机轴承检查与更换

j）风阀的调节度进行检查

k）检查电磁阀动作情况、机组震动、噪音等状况

l）检查过滤网清洁情况并定期清洗

5.4.1.4分、集水器

a）查有无跑冒滴漏

b）阀门阀杆加油保养

c）温度计、压力表的检查（委外）

5.4.1.5变风量机组

a）电器箱检查清洁

b）机组电动机绝缘检测

c）机组电动机电流检测

d）皮带检查松紧是否正常

e）各连接螺丝防震装置检查

f）轴承加油保养

g）风阀的灵活性，牢固准确性检查

h）风管保温的检查

i）风管软接头的检查

j）风机叶片与轮毂的紧固及叶片是否变化

k）表冷器清洗

l）接水盘及冷凝管疏通清洁

m）放空阀的清洗维保

n）过滤网清理

o）温度计、压力表的检查

p）进出水阀门的保养

5.4.1.6空调管道系统

a）阀门检查保养

b）管路系统水处理（委外）

c）保温破损情况检查

d）膨胀水箱补水箱浮球阀保养

e）膨胀水箱补水箱清洁

f）检查放气阀

g）补水泵检查维护

5.4.1.7风机盘管

a）清洗过滤网

b）托水盘清洁

c）进出水阀门检查

d）风管检查

e）风机检查

f）电气检查

g）保温检查修补

5.4.1.8冷水机组

5.4.1.8.1离心式冷水主机

a）离心压缩机的电机运行电流测试、高、低压力现场核实

b）冷冻油的油质进行检查与油温进行检查

c）离心机导叶控制进行检查与试动作

d）离心机内部二次控制弱电原件清洁处理，内部接线检查

e）冷水机总控制柜内部交流接触器线圈检查与触点进行检查试动作

f）离心机安全阀组进行检查与试动作

d）离心机所有压力温度传感器进行检查与调动作

e）离心机回油过滤器、齿轮和轴承进行检查

i）对更换的干燥器芯进行识别，根据油视境内的色差进行确认

j）清洗冷凝器、蒸发器水室，清洗管内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探头

k）检查油压与油压调节阀的灵敏度

l）检查油位、油路系统情况

m）检查机组防震装置、油泵、排、吸气温度情况

n）检查系统的渗漏情况

5.4.1.8.2活塞式冷水机

a）检查油压及油压继电器情况

b）检查机组的运行记录对运行参数进行分析

c）检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况

d）检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验

e）检查电气自控系统的动作情况

f）对压缩机的安全防护装置进行动作试验

g）检查异常的噪音及震动进行排除

h）检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认

i）检查干燥过滤器并每年进行更换

j）检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗

k）检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况

l）检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整理

5.4.1.8.3风冷热泵

a）检查压力与温度传感器的灵敏性

b）检查控制面板各参数的设定值

c）检查电气自控系统的接线端接线紧固情况

d）检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况

e）检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验

f）对压缩机的安全防护装置进行动作试验

g）检查主机散热风扇电机绝缘、运行平稳、轴承

h）风扇电机的温度，排气温度、吸气温度进行测量

i）风扇电机的固定支架、排气面罩进行检查

j）风扇电机的连接线进行绝缘测试与更换

k）检查异常的噪音及震动进行排除

l）检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认

m）检查干燥过滤器并每年进行更换

n）检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗

o）检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况

p）检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整

5.4.1.8.4溴化锂冷水主机

a）检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏

b）检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常

c）检查液位控制器、温度传感器、压力传感器