设备维修与保养要求.docx

1、设备维修与保养要求ZW/GC-11-01设备维修保养标准与要求1 目的 通过定期的维修保养，掌握各项设备的运行状态和存在的问题，及时进行整改，并对平时巡检中发现的问题集中处理，确保设备的正常运行。2 适用范围适用于各管理处、外地子公司的设备维修保养。3 要求3.1 各管理处、外地子公司经理牵头于每年12月初由各管理处分管主管设备工程师编制下一年度维修保养计划。3.2 编制维修保养计划要严格按照公司所提供的维修保养标准进行编制，各地可根据各自设备的实际情况进行删减项目。3.3 维修保养计划按各自设备的情况编制维保周期。3.4 每周由设备主管工程师按照管理处、各子公司编写的维保计划，对下一周需要维

2、保项目填出工作单，下发由各专业班长对操作单的项目进行实施。3.5 班长对实施维保的项目进行分工到具体的操作人员，操作人员对实施维保的过程进行填写，按规定的表格要求具体填写相关的操作内容。3.6 各专业主管工程师和班长对维保的过程进行监控，由物业部经理根据年度维保计划的内容对每周的维保项目进行验证，并签字确认维保的质量。4 检查方式4.1 管理处、子公司定期按照所编制的维保计划周期对设备进行维保。由管理处经理、子公司经理每月对维保项目，进行抽查确认维保的质量。4.2 工程部将每年不定期对各管理处、外地子公司的设备维保项目进行抽查。5 物业设备维修保养项目标准5.1 电梯5.1.1 垂直梯5.1.

3、1.1 定期保养a) 舒适性b) 制动器间隙、维持电压c) 制动器滑移量d) 平层状态e) 润滑检查f)层门装置g)轿门和自动机构h)异常声响、振动i)各回路熔断器检查j)各紧固件紧固k)安全保养检查l)安全回路各开关动作情况m)长刀检查n)上下限位极限检查o)相序试验p)各功能开关显示器检查q)紧急急停装置检查r)光电保护检查s)曳引机、曳引轮检查t)曳引钢丝绳检查u)导靴靴衬检查v)补偿装置检查w)限速器检查x)安全钳检查y)缓冲器检查zz)主回路接线端子紧固aa)充电回路检查bb)DC-CT检查cc)TSD的检查dd)TLP动作检查ee)电解电容器的检查ff)AV-VV装置检查5.1.1

4、.2年检5.1.2 扶梯5.1.2.1 定期保养a) 检查操纵箱按钮b) 安全保护开关检查c) 噪声和振动检查d) 扶手传动辊检查e) 扶手压力辊检查f) 扶手压力辊和扶手带内缘间隙g) 空转链轮检查h) 扶手传动链检查i) 紧固件检查j) 齿轮油油面检查k) 自动加油系统检查l) 制动器动作检查m) 停止距离检查n) V型皮带的检查o) 制动器制动片间隙检查p) 接地线检查q) 相序检查5.1.2.2 年检5.2 消防5.2.1 火灾报警系统a) 烟感器报警试验（抽检一个回路）b) 手动报警按钮、消火栓按扭报警试验c) 报警控制器各项功能试验（自检、消音、复位、指示灯）d) 报警控制器、联动

5、控制器主备电源检查e) 联动试验（试验广播、警铃、声光报警、风阀等设备联动程序）5.2.2气体自动灭火系统a) 火灾探测器报警试验b)手动启动、紧急停止功能试验，声光报警，“放气勿入”灯检查c)联动控制功能试验5.2.3防火卷帘门a)紧固电线接头，清洁控制箱内电器b)传动部位上油，导轨润滑c)手动操作实验，检查上、下限位，手拉链d)消防联动测试5.2.4消火栓系统a)开关系统阀门b)消火栓箱外观检查、配件检查c)将水带展开交换摺边后重新卷d)用水龙带联接消火栓与水枪e)联动试验5.2.5消防、人防送排风机a)消防柜清洁、保养b)检查电机绝缘性c)轴承加润滑油d)调整皮带松紧5.2.6自动喷水灭

6、火系统的保养a)开、关系统阀门b)水流指示器、湿式报警阀功能试验c)联动试验5.2.7消防风阀a)风阀内部清洁b)机械部分润滑上油c)接线端子清理紧固d)联动试验5.2.8应急照明和疏散指示灯a)外观完好性检查b)清洁外观c)充、放电试验5.2.9气压给水a)校验压力表b)控制柜清洁、保养c)功能试验5.3 给排水5.3.1 生活水泵、消防泵a)电机电流检测b)电机绝缘检测c)电机轴承加油保养(委外工作)d)水泵年度大修(委外工作)e)切换检查f)泵组件检查（伸缩节、止回阀、闸阀）5.3.2 清洗水箱、水池a)清洗水箱水池（委外工作）b)投放消毒剂（委外工作）c)水质化验（委外工作）d)浮球阀

7、保养e)进出水阀检查f)水箱脱水试验5.3.3 管道、阀门、管件a)管道保温检查维护b)管道油漆防腐检查c)阀门阀杆及管道加油保养d)阀门油漆防腐分色e)压力表的校验(委外)f)跑冒滴漏检查g)阀门严密性检查h)疏水器的清理i)水管井热水管道保温检查j)水管井阀门开关检查灵活性或更换5.3.4地漏、退层、排水口、窨井、化粪池a)清理各卫生间地漏b)清理各天台、退层地漏c)清理地下室窨井地漏d)窨井检查清理e)化粪池检查清理f)隔油池检查g)污水井h)人防集水坑检查i)车道集水沟检查j)食堂油污排水管道保养、疏通5.3.5卫生洁具a)检查调整冲洗阀，水咀出水时间调整（8-10秒）b)检查调整面池

8、水嘴出水量、时间c)清洗面池水嘴滤网d)坐便器盖紧固e)冷热水混合阀调整f)冲洗阀解体清洗g)检查清理下水弯管5.3.6潜污泵a)泵的检测b)泵电流检测c)潜污泵的保养（水密封）d)电器的检查e)液位控制阀的检查f)泵的切换检查g)潜污泵水密封检查h)潜污泵水密封更换5.3.7生活热水装置a)容积式热水器外部保温检查、内部清洗。b)快速热水器温度计、温压表传感器检查c)电热水器内部温度传感器检查5.3.8生活污水处理装置（本体）a)抽吸2号罐内的污泥b)污水调节池清淤(委外)c)曝气风机d)添加轴承润滑油e)换齿轮油f)清洁消音器g)紧固连接件h)检测电机电流、绝缘i)调整皮带或更换5.3.9

9、气压罐a)检查增压泵运行状况b)检查气压罐供水状况c)检查各阀门完好情况d)检查控制部分状况5.4 空调5.4.1 供冷系统5.4.1.1 冷却塔a) 检查减速机皮带b) 轴承加油c) 清洁填料d) 冷却系统过滤网清理e) 检查冷热水盘f) 检查保养电动机g) 本体的除锈刷漆h) 金属零部件定期涂装以防生锈i) 电控柜清洁紧固j) 风机叶片防腐保护k) 风机叶片与轮毂的紧固及叶片高度检查l) 布水装置清洗m) 进水浮球阀门的检查维保n) 集水盘内部清洁处理o) 集水盘水量调节5.4.1.2 水泵a) 电机绝缘检查b) 检查泵的运行状况c) 检查水泵的振动及噪音是否正常d) 泵前过滤网的清洁e)

10、 进出水阀门的加油维保f) 接线端子的紧固检查5.4.1.3新风机组a)内部结水盘检查，是否渗漏水b)新风机叶轮偏心度检查c)新风机电机绝缘测试与运行电流测试d)风机电机电源线防腐检查与电源线外部检查e)新风机电机皮带轮与皮带松紧检查f)新风机散热次片清洗g)新风机加湿装置检查h)新风机整体外部装置检查与风管外部保温检查i)风机轴承与电机轴承检查与更换j)风阀的调节度进行检查k)检查电磁阀动作情况、机组震动、噪音等状况l)检查过滤网清洁情况并定期清洗5.4.1.4分、集水器a)查有无跑冒滴漏b)阀门阀杆加油保养c)温度计、压力表的检查（委外）5.4.1.5变风量机组a)电器箱检查清洁b)机组电

11、动机绝缘检测c)机组电动机电流检测d)皮带检查松紧是否正常e)各连接螺丝防震装置检查f)轴承加油保养g)风阀的灵活性，牢固准确性检查h)风管保温的检查i)风管软接头的检查j)风机叶片与轮毂的紧固及叶片是否变化k)表冷器清洗l)接水盘及冷凝管疏通清洁m)放空阀的清洗维保n)过滤网清理o)温度计、压力表的检查p)进出水阀门的保养5.4.1.6空调管道系统a)阀门检查保养b)管路系统水处理（委外）c)保温破损情况检查d)膨胀水箱补水箱浮球阀保养e)膨胀水箱补水箱清洁f)检查放气阀g)补水泵检查维护5.4.1.7风机盘管a)清洗过滤网b)托水盘清洁c)进出水阀门检查d)风管检查e)风机检查f)电气检查

12、g)保温检查修补5.4.1.8 冷水机组5.4.1.8.1 离心式冷水主机a) 离心压缩机的电机运行电流测试、高、低压力现场核实b) 冷冻油的油质进行检查与油温进行检查c) 离心机导叶控制进行检查与试动作d) 离心机内部二次控制弱电原件清洁处理，内部接线检查e) 冷水机总控制柜内部交流接触器线圈检查与触点进行检查试动作f) 离心机安全阀组进行检查与试动作d) 离心机所有压力温度传感器进行检查与调动作e) 离心机回油过滤器、齿轮和轴承进行检查i) 对更换的干燥器芯进行识别，根据油视境内的色差进行确认j) 清洗冷凝器、蒸发器水室，清洗管内壁水垢进行通炮，并清洗各温度探头k) 检查油压与油压调节阀的

13、灵敏度l) 检查油位、油路系统情况m) 检查机组防震装置、油泵、排、吸气温度情况n) 检查系统的渗漏情况5.4.1.8.2 活塞式冷水机a) 检查油压及油压继电器情况b) 检查机组的运行记录对运行参数进行分析c) 检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况d) 检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验e) 检查电气自控系统的动作情况f) 对压缩机的安全防护装置进行动作试验g) 检查异常的噪音及震动进行排除h) 检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认i) 检查干燥过滤器并每年进行更换j) 检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗k) 检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况l) 检查控制箱内

14、的电器性能、电器动作状况并对内部进行整理5.4.1.8.3 风冷热泵a) 检查压力与温度传感器的灵敏性b) 检查控制面板各参数的设定值c) 检查电气自控系统的接线端接线紧固情况d) 检查高压油分离器、油位，油质、压缩机顶温情况e) 检查膨胀阀、电磁阀动作情况，进行通电动作试验f) 对压缩机的安全防护装置进行动作试验g) 检查主机散热风扇电机绝缘、运行平稳、轴承h) 风扇电机的温度，排气温度、吸气温度进行测量i) 风扇电机的固定支架、排气面罩进行检查j) 风扇电机的连接线进行绝缘测试与更换k) 检查异常的噪音及震动进行排除l) 检查膨胀阀的感温包的介质与捆扎点进行确认m) 检查干燥过滤器并每年进行更换n) 检查冷凝器、蒸发器结垢状况并进行清洗o) 检查电机绝缘、各阀门、各类表具等正确状况p) 检查控制箱内的电器性能、电器动作状况并对内部进行整5.4.1.8.4 溴化锂冷水主机a) 检查蒸汽执行阀、电磁阀、凝结水系统阀是否动作灵敏b) 检查各换热设备溶液的液位、温度是否正常c) 检查液位控制器、温度传感器、压力传感器