万达设施设备运行巡视和维保作业标准.docx
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万达设施设备运行巡视和维保作业标准
设施设备运行、巡视和维保作业标准
万达物业管理有限公司
2015年4月
一、电梯运行、巡视和维保作业标准
二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准
三、消防系统运行、巡视和维保作业标准
四、中央空调运行、巡视和维保作业标准
五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准
六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准
一、电梯运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
开启及关闭
1.写字楼电梯开闭时间（各公司自定）
2.公寓电梯开闭时间（各公司自定）
3.普通住宅电梯开闭时间（各公司自定）
1.在清空桥厢，确认无人时才能启动及关闭
2.业务特殊要求需使用电梯的,电梯主管批准后方可进行
3.电梯主管每周抽检1次电梯开关时间是否正确
电梯技工
《电梯机房日常维护保养记录表》
《垂直电梯运行巡视记录表》
《手扶电梯运行巡视记录表》
《电梯管理作业规范》
巡视
1.每班次对直梯机房进行巡视1次（室内温度、电网电压、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况）
2.每班次巡视电梯运行状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行
1.巡视时发现问题能及时解决的,及时解决.不能及时解决的,通知维保方并作好记录.
2.电梯主管每周抽检1次
电梯技工
2
维
保
周期
外包单位每半个月进行1次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技工按《电梯维保监督管理标准》现场跟踪
1.外包单位工作人员工作前须签到
2.《维保工作单》须得到维修班长签字确认
3.发现违规维修保养时,报维修主管对其发《整改通知书》
4.维保工作须在各业态用梯闲时进行
工程主管
《电梯维保监督管理标准》
检测
每年进行1次政府强制检测
1.合格证到期前一个月组织检测
2.电梯主管负责
工程主管
3
检
修
计划
1.每月底前维保单位提交下月检修计划
2.由工程主管审批
工程主管
《设施设备故障维修记录表》
过程安全控制
1.维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌
2.检修完成后确保现场卫生
工程主管
交付使用
1.由电梯主管确认维修效果
2.由维保单位提供维修记录
4
电
梯
紧
急
故
障
处
理
措施
1.扶梯停机由维修技工进行重新启动
2.重启失败时，汇报总值并通知维保单位
3.直梯停机先停止直梯电源
4.启动直梯困人解救预案
工程主管
通知
通知维保单位进行检查
总值人员
善后
进入检修程序
维保单位
二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
巡视
1.每二小时巡视10KV配电室1次，发现异常及时向主管报告
2.每二小时巡视低压配电室1次，发现异常及时向主管报告
3.按平均间隔时间，每天至少抄录配电室电度表数据四次
4.特殊天气时每小时巡视配电室1次
5.每天15：
00点、21：
00测量变电所主要设备开关触头的温度并记录在《设备温度日测表》上
6.强电主管每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时处置
7.运行人员完成当班运行日志，主管每天对昨日运行日志进行审核
1.强电主管每天检查抄录数据
2.工程主管每周检查抄录数据及运行日志
3.管理处总经理每月检查抄录数据及运行日志
变电所运行人员
强电主管
《高压/低压配电室运行巡视表》
《变电所运行数据记录表》
《变电所设备温度日测表》
《供配电系统作业规范》
操作
1.高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按《供配电系统作业规范》进行
2.某路高压回路外线路停电、来电时，按照《供配电系统作业规范》执行低压母联倒闸送电及善后工作
3.楼层维修工要求停、送某回路开关时，按照《供配电系统作业规范》执行
4.对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌
5.当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案
2
维
保
高压配电室
1.每月对电柜外观清洁1次
2.每半年对直流屏紧固除尘1次
3.每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次
4.每年对配电柜进行高压试验1次
1.强电主管检查配电柜外观清洁情况
2.强电主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程
强电主管
《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
变压器
1.每月对配电柜外观清洁1次
2.每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次
3.每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次
低压配电室
1.每月对配电柜外观清洁1次
2.每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次
3
检
修
编制计划
1.供电系统发生故障时，由主管组织相关人员现场查看故障情况
2.由强电主管制定维修计划并经工程主管审批
1.突发重大故障时，按紧急故障处理
2.维修前，填写工作票并做好安全措施及技术措施
3.维修时，按《电业安全操作规程》操作，注意人身及设备安全
4.维修中，设置设备检修警示牌
5.维修后，恢复设备周边状态
强电主管
《设施设备故障维修记录表》
检修交底
1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员
2.运行人员在运行日志中填写故障情况
3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修
试运行
1.维修完毕后，由运行人员试运行
2.维修人员将试运行内容、范围告知运行人员
3.运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况
交付使用
1.由强电主管确认维修效果
2.告知运行人员可投入使用
3.由强电主管填写维修记录及工作日志
4.运行人员做好故障维修记录
4
紧
急
故
障
处
理
控制措施
1.发现紧急故障时，立即切断故障电源
2.运行人员通知强电主管及工程主管
3.启动备用电源
4.及时将故障时间、现象等相关记录填写于《运行记事》
1.禁止违规操作
2.在操作时，保证人身及设备安全
3.做好相应设备警示措施
运行人员
强电主管
《高压室运行记事》
《变电所运行记事》
《供配电系统作业规范》
善后
1.保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损
2.作好必要的隔离
3.由管理处总经理与客服沟通，并告知受影响业户
三、消防系统运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
消
防
设
备
管
理
消防设备维保
1.专职技工每日对喷淋系统、消火栓系统进行检查1次，填写《设施设备日常维护保养（检查）记录表》完好率应为100%，发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时
2.专职技工每周对消防水泵房、稳压泵房清洁1次
3.专职技工每月对火灾报警联动控制系统、防火卷帘门、疏散指示、消防通道照明、屋面消防风机、防火阀、按《消防系统设备检查维护规范》进行检查1次故障率不得超过2%，发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时
4.专职技工每周对报警打印系统测试1次
5.每月进行消火栓泵、喷淋泵测试、维护；喷淋系统放水测试、维护；气体灭火系统维护、报警器主机维护
6.每半年对管网阀门、电机润滑保养1次，消防风机、防火阀进行外观保养1次
7.每月按10%的比例抽查测试、维护烟感探测器、温感探测器、风机、防火阀、手报按钮、联动反馈
1.弱电主管每周对第1－4项进行检查1次
2.工程主管每月对第5－7项进行检查1次
3.管理处总经理每半年对第1-7项进行检查1次
工程主管
《消防设备月保养记录》
《消防安全月检查表》
《消防系统设备维护保养规范》
分包方监管要求
1.专业技工全程陪同维保公司的维保检测工作并实施监督
2.工程主管每月按《建筑消防设施功能检测、维修保养合同》约定检查消防维保单位维保工作完成情况设施设备完好率应为100%，故障排除率应为100%发现故障应在2小时内进行处理修复时间不超过12小时
3.工程主管每月审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施技术测试报告》
4.管理处总经理每年审查确认消防维保单位出具的《建筑消防设施年检报告》
1.工程主管每周检查1次
2.管理处总经理每月检查1次
工程主管
四、中央空调运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
巡视
1.主机巡视：
每1小时1次
2.室内外温度：
每2小时1次
3.冷却塔：
每4小时1次
4.水泵：
每1小时1次
1.定时抄录数据，填写运行日志
2.测温时必须定点，详见《空调系统管理作业规范》相关规定
运行技工
《冷水机组运行记录表》
《空调系统管理作业规范》
操作
1.根据标准营业时间提前半小时开关机
2.根据实际情况（室内外温度、冷冻进出水温、冷却进出水温）调整参数
3.主机及阀门的开关状态
1.主管每周测试两次效果
2.定时抄录数据或运行状态
3.挂状态标识牌，当值班长每天检查一次
运行技工
2
维
保
主机
1.每天白班擦拭外观1次
2.每月检测1次主机
3.4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养
4.每两年换1次油
5.电控柜每月进行除尘、紧固
空调主管每周至少抽检1次第一项工作效果，2至5项为外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管及时检查维保效果
运行技工
《设施设备定期维护保养（检查）记录表》
《空调系统管理作业规范》
水泵
1.每天白班擦拭外观1次
2.每年冬季停机加油1次
1.空调主管每周至少抽检1次第1项工作效果
2.工程主管监督第2项工作落实情况
运行技工
工程主管负责组织加油
冷却塔
1.每天开机前检查风机皮带1次
2.每天开机前开启补水阀
3.每天关机后关闭补水阀
4.每年冬季停机加油1次
5.每年冬季管道外观上漆1次
1.空调主管每周至少抽检1次1-3项工作效果
2.工程主管监督4-5项落实情况
运行技工负责1-2项
工程主管负责4-5项
末端设备
1.每月清洗风机盘管滤网1次，
2.每年清洗风机盘管翅片1次
3.每年清洗冷冻水过滤器1次
4.每年清洗电机风叶除尘1次
1-4项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果
运行技工
水处理
1.每月投药1次
2.每月出具权威部门的水质检测报告
3.每月清洗冷却塔1次
4.每三个月清洗过滤器1次
5.每月清洁冷却塔及周边环境1次
1-5项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果
运行技工
附属设备
1.每年对管道外观保养1次
2.每年对阀门外观及润滑保养1次
3.每年对标识完善1次
1-3项运行技工实施，综合维修主管及时检查效果
运行技工
3
检
修
编制计划
1.空调系统发生故障时，由部门主管组织相关人员现场查看故障情况
2.由主管制定维修计划并经部门经理审批
1.维保范围外，要进行维修
2.突发重大故障，按紧急故障处理
3.维修时，按《中央空调维修保养规范》进行，注意人身及设备安全
4.维修中，设置设备检修警示牌
5.维修后，恢复设备周边状态
工程主管
《设施设备故障维修记录表》
检修交底
1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员
2.运行人员在运行日志中填写故障情况
3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行
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