万达设施设备运行巡视和维保作业标准.docx

1、万达设施设备运行巡视和维保作业标准设施设备运行、巡视和维保作业标准万达物业管理有限公司2015年4月一、电梯运行、巡视和维保作业标准二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准三、消防系统运行、巡视和维保作业标准四、中央空调运行、巡视和维保作业标准五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1运行开启及关闭1.写字楼电梯开闭时间（各公司自定）2.公寓电梯开闭时间（各公司自定）3.普通住宅电梯开闭时间（各公司自定）1.在清空桥厢，确认无人时才能启动及关闭2.业务特殊要求需使用电梯的,电梯

2、主管批准后方可进行 3.电梯主管每周抽检1次电梯开关时间是否正确电梯技工电梯机房日常维护保养记录表垂直电梯运行巡视记录表手扶电梯运行巡视记录表电梯管理作业规范巡视1.每班次对直梯机房进行巡视1次（室内温度、电网电压、屏内各电器动作情况，曳引机运行情况）2.每班次巡视电梯运行状态1次（轿厢运行状况，声响、平稳性、平层精度等）确保电梯不带故障、安全运行1.巡视时发现问题能及时解决的,及时解决.不能及时解决的,通知维保方并作好记录.2.电梯主管每周抽检1次电梯技工2维保周期外包单位每半个月进行1次维保，每月相邻两次维保间隔不少于10天，电梯技工按电梯维保监督管理标准现场跟踪1.外包单位工作人员工作前

3、须签到2.维保工作单须得到维修班长签字确认3.发现违规维修保养时,报维修主管对其发整改通知书4.维保工作须在各业态用梯闲时进行工程主管电梯维保监督管理标准检测每年进行1次政府强制检测1.合格证到期前一个月组织检测2.电梯主管负责工程主管3检修计划1.每月底前维保单位提交下月检修计划2.由工程主管审批工程主管设施设备故障维修记录表过程安全控制1.维修保养人员在对电梯进行保养、检修时，应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌2.检修完成后确保现场卫生工程主管交付使用1.由电梯主管确认维修效果2.由维保单位提供维修记录4电梯紧急故障处理措施1.扶梯停机由维修技工进行重新启动2.重启失败时，汇报总

4、值并通知维保单位3.直梯停机先停止直梯电源4.启动直梯困人解救预案工程主管通知通知维保单位进行检查总值人员善后进入检修程序维保单位二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1运行巡视1.每二小时巡视10KV配电室1次，发现异常及时向主管报告2.每二小时巡视低压配电室1次，发现异常及时向主管报告3.按平均间隔时间，每天至少抄录配电室电度表数据四次4.特殊天气时每小时巡视配电室1次5.每天15：00点、21：00测量变电所主要设备开关触头的温度并记录在设备温度日测表上6.强电主管每天对前日运行数据进行分析，发现数据异常及时处置7.运行人员完成当班运

5、行日志，主管每天对昨日运行日志进行审核1.强电主管每天检查抄录数据2.工程主管每周检查抄录数据及运行日志3.管理处总经理每月检查抄录数据及运行日志变电所运行人员强电主管高压/低压配电室运行巡视表变电所运行数据记录表变电所设备温度日测表供配电系统作业规范操作1.高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后，按供配电系统作业规范进行2.某路高压回路外线路停电、来电时，按照供配电系统作业规范执行低压母联倒闸送电及善后工作3.楼层维修工要求停、送某回路开关时，按照供配电系统作业规范执行4.对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌5.当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案2维保高压配电室1.每月对电

6、柜外观清洁1次2.每半年对直流屏紧固除尘1次3.每年对配电柜停电检查，并进行除尘、紧固1次4.每年对配电柜进行高压试验1次1.强电主管检查配电柜外观清洁情况2.强电主管制定配电柜停电检修计划，并跟踪检修过程强电主管设施设备定期维护保养（检查）记录表变压器1.每月对配电柜外观清洁1次2.每年对变压器停电检查，并进行除尘、紧固保养1次3.每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次低压配电室1.每月对配电柜外观清洁1次2.每年对低压配电室停电检查，并进行除尘、紧固1次3检修编制计划1.供电系统发生故障时，由主管组织相关人员现场查看故障情况2.由强电主管制定维修计划并经工程主管审批1.突发重大故障

7、时，按紧急故障处理2.维修前，填写工作票并做好安全措施及技术措施3.维修时，按电业安全操作规程操作，注意人身及设备安全4.维修中，设置设备检修警示牌5.维修后，恢复设备周边状态强电主管设施设备故障维修记录表检修交底1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员2.运行人员在运行日志中填写故障情况3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行维修试运行1.维修完毕后，由运行人员试运行2.维修人员将试运行内容、范围告知运行人员3.运行人员试运行时，维修人员应观察运行情况交付使用1.由强电主管确认维修效果2.告知运行人员可投入使用3.由强电主管填写维修记录及工作日志4.运行人员做好故障维修记录4紧急故障处理控制

8、措施1.发现紧急故障时，立即切断故障电源2.运行人员通知强电主管及工程主管3.启动备用电源4.及时将故障时间、现象等相关记录填写于运行记事1.禁止违规操作2.在操作时，保证人身及设备安全3.做好相应设备警示措施运行人员强电主管高压室运行记事变电所运行记事供配电系统作业规范善后1.保护现场，在必要时，告知保险公司及时定损2.作好必要的隔离3.由管理处总经理与客服沟通，并告知受影响业户三、消防系统运行、巡视和维保作业标准项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件消防设备管理消防设备维保1.专职技工每日对喷淋系统、消火栓系统进行检查1次，填写设施设备日常维护保养(检查)记录表完好率应为100

9、%，发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时2.专职技工每周对消防水泵房、稳压泵房清洁1次3.专职技工每月对火灾报警联动控制系统、防火卷帘门、疏散指示、消防通道照明、屋面消防风机、防火阀、按消防系统设备检查维护规范进行检查1次故障率不得超过2%，发现故障应在2小时内进行处理，修复时间不超过12小时4.专职技工每周对报警打印系统测试1次5.每月进行消火栓泵、喷淋泵测试、维护；喷淋系统放水测试、维护；气体灭火系统维护、报警器主机维护6.每半年对管网阀门、电机润滑保养1次，消防风机、防火阀进行外观保养1次7.每月按10%的比例抽查测试、维护烟感探测器、温感探测器、风机、防火阀、手报按钮、

10、联动反馈1.弱电主管每周对第14项进行检查1次2.工程主管每月对第57项进行检查1次3.管理处总经理每半年对第1-7项进行检查1次工程主管消防设备月保养记录消防安全月检查表消防系统设备维护保养规范分包方监管要求1.专业技工全程陪同维保公司的维保检测工作并实施监督2.工程主管每月按建筑消防设施功能检测、维修保养合同约定检查消防维保单位维保工作完成情况设施设备完好率应为100%，故障排除率应为100%发现故障应在2小时内进行处理修复时间不超过12小时3.工程主管每月审查确认消防维保单位出具的建筑消防设施技术测试报告4.管理处总经理每年审查确认消防维保单位出具的建筑消防设施年检报告1.工程主管每周检

11、查1次2.管理处总经理每月检查1次工程主管四、中央空调运行、巡视和维保作业标准项目工作要点工作标准管理控制责任人工作记录支持文件1运行巡视1.主机巡视：每1小时1次2.室内外温度：每2小时1次3.冷却塔：每4小时1次4.水泵：每1小时1次1.定时抄录数据，填写运行日志2.测温时必须定点，详见空调系统管理作业规范相关规定运行技工冷水机组运行记录表空调系统管理作业规范操作1.根据标准营业时间提前半小时开关机2.根据实际情况（室内外温度、冷冻进出水温、冷却进出水温）调整参数3.主机及阀门的开关状态1.主管每周测试两次效果2.定时抄录数据或运行状态3.挂状态标识牌，当值班长每天检查一次运行技工2维保主

12、机1.每天白班擦拭外观1次2.每月检测1次主机3.4000小时进行一级保养，8000小时进行二级保养，12000小时进行三级保养4.每两年换1次油5.电控柜每月进行除尘、紧固 空调主管每周至少抽检1次第一项工作效果，2至5项为外保单位实施，运行技工现场跟踪，空调主管及时检查维保效果运行技工设施设备定期维护保养（检查）记录表空调系统管理作业规范水泵1.每天白班擦拭外观1次2.每年冬季停机加油1次1.空调主管每周至少抽检1次第1项工作效果2.工程主管监督第2项工作落实情况运行技工工程主管负责组织加油冷却塔1.每天开机前检查风机皮带1次2.每天开机前开启补水阀3.每天关机后关闭补水阀4.每年冬季停机

13、加油1次5.每年冬季管道外观上漆1次1.空调主管每周至少抽检1次1-3项工作效果2.工程主管监督4-5项落实情况运行技工负责1-2项工程主管负责4-5项末端设备1.每月清洗风机盘管滤网1次，2.每年清洗风机盘管翅片1次3.每年清洗冷冻水过滤器1次4.每年清洗电机风叶除尘1次1-4项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果运行技工水处理1.每月投药1次2.每月出具权威部门的水质检测报告3.每月清洗冷却塔1次4.每三个月清洗过滤器1次5.每月清洁冷却塔及周边环境1次1-5项外保单位施实，运行技工现场跟进，空调主管及时检查效果运行技工附属设备1.每年对管道外观保养1次2.每年对阀门外观及润滑保养1次3.每年对标识完善1次1-3项运行技工实施，综合维修主管及时检查效果运行技工3检修编制计划1.空调系统发生故障时，由部门主管组织相关人员现场查看故障情况2.由主管制定维修计划并经部门经理审批1.维保范围外，要进行维修2.突发重大故障，按紧急故障处理3.维修时，按中央空调维修保养规范进行，注意人身及设备安全4.维修中，设置设备检修警示牌5.维修后，恢复设备周边状态工程主管设施设备故障维修记录表检修交底1.维修人员将检修内容、范围告知运行人员2.运行人员在运行日志中填写故障情况3.维修人员作好相应的安全保护措施并进行