富士康鸿凤苑小区建设项目项目可行性研究报告.docx
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富士康鸿凤苑小区建设项目项目可行性研究报告
附件：
1、项目申请报告编制委托书
2、项目地理位置图
3、《国有土地使用权出让合同》
4、《土地证》
5、《规划条件通知书》
6、平面布置示意图
7、管线综合布置示意图
第一章概述
1.1项目概况
项目名称：
富士康鸿凤苑小区建设项目
建设单位：
**房地产开发（**）有限公司
经营期限：
50年
建设性质：
新建
建设地址：
**省**市经济开发区新市东街南侧
法人代表：
**
项目负责人：
**
1.2编制依据
1、**房地产开发（**）有限公司富士康鸿凤苑小区建设项目项目申请报告委托书
2、《规划设计条件通知书》
3、《国有土地使用权出让合同》
4、相关的法律、法规及规范
5、**房地产开发（**）有限公司提供的基础资料
1.3主要研究内容
本报告对项目建设的背景、必要性、市场分析、建设内容、工程方案、节能、进度计划、投资估算、经济效益评价等方面内容进行了分析和研究。
1.4主要研究结论
项目建设是富士康科技集团实施人才强企发展战略的需要，项目建成后销售价格低于市场价格，销售的主要对象是富士康**科技园内职工，是以实际利益吸引和留住人才的具体措施，项目建设非常必要。
项目的工程技术方案设计合理，项目建设单位实力雄厚，建设资金有一定保障，项目财务评价可行，研究结论认为项目可行。
1.5主要技术经济指标表
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目
单位
数量
备注
一
项目区占地面积
m2
28788.6
1.1
净用地面积
m2
26323.5
1.2
代征城市绿地面积
m2
804.2
1.3
代征市政道路
m2
1660.9
二
总建筑面积
m2
52647
不含地下车库
2.1
住宅建筑面积
m2
43187
2.2
商业建筑面积
m2
7460
2.3
配套公建建筑面积
m2
2000
2.4
地下车库建筑面积
m2
6900
三
建筑套（户）数
套
480
四
建筑密度
%
≤24%
五
建筑容积率
≤2.0
六
绿地率
%
35%
七
工程总投资
万元
15692.83
7.1
建安工程费
万元
11601.15
7.2
设备购置费
万元
364.68
7.3
其他费用
万元
2564.56
7.4
预备费
万元
1162.43
八
资金筹措
项目单位自筹
万元
15692.83
第二章项目背景及必要性
2.1项目背景
1、富士康科技集团简介
富士康科技集团创立于1974年，在总裁郭台铭先生的领导下，以前瞻性的眼光创新，是全球3C（计算机、通讯、消费性电子）代工领域规模最大、成长最快、评价最高的国际集团，集团旗下公司不仅于亚洲及欧洲的证交所挂牌交易，及全球3C代工服务领域龙头等头衔。
集团多年来致力于研发创新，以纳米技术、绿色制程技术、平面显示器技术、无线通讯技术、精密模具技术、服务器技术、光电/光通讯技术材料与应用技术及网络技术等核心技术为中心。
集团具备独立的研发团队和完善的研发管理制度，在管理上努力耕耘，截止到2005年底已在全球获超过15,300项专利，不仅在全球年度专利排行榜（MITTechnologyReview）中，名列前二十名，而且被美国财富杂志评鉴入选为全球最佳声望电子企业15强，并成为全球唯一持续五年名列美国商业周刊（BusinessWeek）科技百强（IT100）前十名的公司。
2、富士康（**）科技工业园概况
富士康科技集团1999年在**省**市经济开发区投资创办了富晋精密工业（**）有限公司，投资总额750万美元，注册资本300万美元，主要从事光通讯连接器零组件的精密加工制造业务，自2000年10月建成投产以来，生产规模不断扩大，经济效益持续好转。
到2005年5月，富士康科技集团又投资5亿美元在开发区建设富士康（**）科技工业园。
富士康（**）科技工业园总规划面积1058亩（分A、B两区建设）。
项目B区于06年3月份开工建设，建设8栋厂房、8栋宿舍、1栋餐厅，2006年底已投入使用，截至2007年6月共有员工3000余人，其主要从事光学镜头模组、精密模具、光通讯连接器等电子产品之生产制造；项目建成达产后，预计年产值可达100亿元左右，届时集团将对小型精密产品零组件做高度的垂直整合，以实现快速、高品质、高弹性、低成本的制造环境为目标。
引进国内外最先进的生产技术扎根**，从而使富士康（**）科技工业园成为高度垂直整合的精密小型化产品的制造基地。
3、富士康**科技工业园的人才政策
富士康集团大力实施“人才本土化策略” ，大量起用本土人才参与园区的开发与建设，并邀社会各界精英加盟，对于有海外及外企工作经验者更是一经录用，待遇从优，并提供良好的发展空间、通畅的晋升渠道与出国培训机会。
并根据公司发展为干部、精英实行配房、配股、分红等政策，同时公司具有完善的娱乐设施，定期举办各种丰富多彩的活动，丰富员工业余生活。
2.2项目建设的必要性
1、项目建设是富士康科技集团实施人才强企战略的具体措施。
富士康科技集团立志成为中国科技产业的人才摇篮和中国科技公司先进企业文化的代表。
“人才本土化、人才科技化、人才国际化”是集团挑战21世纪的人才经营策略。
集团建立一套完善的“选才、育才、用才、留才”制度，干部海外派驻制度为中国优秀人才打开世界门窗，使他们在海外设厂、制造管理、客户服务、外籍员工培训和自身学历教育的过程中，培养科技素养和国际胸怀；集团在深圳、台北、捷克帕杜比策、昆山、北京、杭州、等地设立大型员工培训中心，从职业道德到企业文化，从体能素质到专业技能，对员工进行全方位的教育训练；集团尊重员工信仰，鼓励员工积极向上，自我学习，发挥各方面才能。
“1-3-8留才工程”是为优秀人才在富士康创造一个安居乐业的工作环境，根据富士康**科技工业园的发展规划，园区建成后员工将达到65000人以上，其中优秀人才的住房问题就变得十分突出，修建住宅小区留住这些人才是实施人才强企的一项具体措施。
2、项目建设是充分利用城市土地资源建设现代化城市的需要
土地在城市是极为珍贵和稀缺的资源，充分利用城市土地资源、最大限度的发挥城市土地价值，是城市土地科学规划合理利用的根本要求和准则。
本项目区位于**市经济技术开发区内，紧临市区主干道新市东街，地理位置优越，土地利用价值高，是**市高新技术产业的密集区、是**市新的经济增长点和亮点。
拟建的鸿凤苑小区对提高城市土地有效利用率和充分发挥城市土地价值有巨大作用。
**市市委、市政府确立了建设“经济强市、一流文明城市、现代园林城市、优秀旅游城市”的宏伟目标，建设现代化的住宅区是建设现代化**的的重要内容。
本项目的建设对**市提升城市品位、美化城市环境、增强城市功能、加速“四市”目标建设有着一定的促进作用。
第三章市场分析及建设规模
3.1宏观市场分析
进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。
主要表现在四个方面：
第一是商品房开发投资稳步回升。
2000年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至2005年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。
2006年以后，商品房投资逐步增加，2000年在国民生产总值增长的7.8%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上；第二在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成；第三是住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。
近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点；第四房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。
房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
3.2当地市场分析
1．打造“精品住宅”已成为房地产市场需求的趋势
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的发展趋势，也对今后城市住宅小区开发建设提出新的要求。
随着**市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。
根据**市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
2、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着**市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐渐成为居民消费热点和投资手段。
目前**市居民购房除直接居住或自用外，有近15％是用于投资保值、增值或出租，这与**市市民近几年生活水平很快提高不无关系。
这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。
随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。
随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5．1％上升到12％左右。
其中中低收入的家庭为6％～10％，中高收入家庭为13％—16％，富裕家庭占20％--30％，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。
3.3市场定位
21世纪是人才的世纪，哪一个企业具有了相应的人才资源就能在各种竞争中处于不败之地，为此富士康科技集团制定了1-3-8留才计划，即所招聘的中高层管理人员及研发人员在满足一定的服务年限后，可由集团分配具有商业价值的房产，以实际利益吸引这部分核心员工。
富士康**科技工业园2006年3月投资建设以来，集团公司派驻一批优秀的台干，并在全国范围内吸引大批优秀的管理精英和技术人才，现总员工人数已达到近5000人，鸿风苑小区建成后，40%的住房用于集团1-3-8留才计划，20%住房优先出售给富士康其它员工，剩下的40%住房对外出售。
3.4建设规模
1、建设规模
按照《规划设计条件通知书》的要求，本项目规划容积率不小于2.0，由此确定本项目建筑面积为52647m2。
其中住宅面积43187m2，商业总建筑面积7460m2，配套公建（包括：
幼儿园、活动中心、煤气调压站）面积2000m2，另外还设停车300辆的地下车库。
2、住宅户型户型
住宅建筑户型的面积以70、90、110、140平方米为主，其中90m2以下中小户型占总套数的70.63%，占总住宅面积的62.71%，具体户型分配详见下表
表3-1住宅户型分配表
序号
户型（m2）
户数套
合计面积m2
占套型比例
1
50-60
20
1142
4.17%
2
70-80
116
8700
24.17%
3
80-90
203
17255
42.29%
4
90-110
81
8100
16.88%
5
110-140
46
5750
9.58%
6
140-180
14
2240
2.92%
7
合计
480
100.00%
第四章场址选择与建设条件
4.1场址选择
项目选址于**市市区东北片区，新市东街南侧，兰花路西侧。
场区西侧为规划中学用地，东侧为规划国美电器城商业用地（详见《富士康鸿凤苑小区建设项目地理位置图》）。
项目总占地面积28788.6m2，其中净用地面积26323.5m2，代征城市绿地804.2m2，代征市政道路1660.9m2。
该地块土地类型为规划住宅用地，建设单位通过拍卖方式获得该地块的土地使用权。
4.2建设条件
4.2.1自然条件
1、气象
该项目区属暖温带大陆性季风气候，主要特征是大陆性气候明显，四季分明。
具体气象参数如下：
年平均气温11.7℃
最冷月（一月）平均气温-3.1℃
最热月（七月）平均气温31℃
年平均相对湿度63%
频率最多风向西北风
年平均风速2.2m/s
最高风速24.0m/s
年总降雨量632mm
日最大降雨量176.4mm
标准冻土深度43cm
最大积雪深度21cm
基本风压0.35KN/m2
基本雪压0.25KN/m2
上述气候气象条件可以满足项目建设使用基本要求。
2、地形地貌
项目场址，地貌单元为低山丘陵区，地形为陡坡地段，海拔标高在742.09m至720.88m之间，东北高，西南低，规划用地呈窄条状。
3、工程地质及水文地质
拟建场址范围内地基土沉积时代成因类型自上而下依次为：
第四系统全新统新近沉积层（Q2M14），以及石炭系（C2）地层。
区域地质构造为近南北向大背钭轴部。
项目单位目前正在进行地质勘察和地质灾害危险性评估等工作。
场区可能存在煤矿采空区，因此在设计工作之前进行详细的地质勘察工作，以保证项目的顺利进行。
根据相邻土地的水文地质资料，基地地下水埋深距地表在8m米以下。
地下水类型为孔隙潜水，变化幅度较大。
深层有较丰富的奥灰岩溶水，对建筑及钢筋砼中的钢筋均不具腐蚀性。
4、地震
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）附录A，**市抗震设防烈度为VI度区（50年超越概率为10%）。
设计基本地震加速度值为0.05g。
4.2.2公用工程条件
1、交通条件：
拟建场区北边为城市主要道路新市街，南侧为规划区间道路，可快速与凤台街和泽州路连接，交通比较便利。
2、排水、供热、供气、供电供应条件：
项目给水、供气、弱电管线由新市街有线光缆就近接入。
排水、雨水、供热、供电等配套设施从厂区南部区间道路市政管网接入。
第五章总图布局与工程设计方案
5.1总图布局
5.1.1设计原则和理念
居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循：
方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境的原则。
居住区的空间与环境设计，应遵循：
规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调；合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及嗓场对居民的污染和干扰；精心设置建筑小品，丰富与美化环境；注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设；公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。
5.1.2布局设计方案
1、规划设计要求
总用地面积28788.6平方米，其中净用地面积26323.5平方米，代征市政道路面积1660.9平方米，代征公共绿地面积804.2平方米。
按照规划设计要求小区建筑密度≤24%，容积率≤2.0，绿地率≥35%，建筑控制高度大于等于18.5m，日照间距系数多层≥1.4H，高层大寒日日照≥3h。
2、总图设计
南北两侧入口广场，公共性强，城市景观性公共空间，开放大气。
内部空间分为景观主轴、住宅合院和首层入户花园三级。
景观主轴利用沿贯穿场区南北的溪流，设置滨水步行平台、跨溪小桥，叠水流觞，属于小区级公共空间。
住宅合院为大型社区花园，营造城市山林、曲水通幽的怡人环境，花园与合院周边住户入口结合，属于合院内住居的开放式公共空间。
利用首层入户花园及大型社区花园的边缘，建设可以出让给住户的小型花园，供住户种植花卉，x吸引更多的居民在公共空间活动，增加公共空间的活力，促进社区内居民的交流。
生态景观轴线串连住宅合院空间是本项目规划设计的核心理念，通过规划一条与自然水景结合的景观主轴，再由景观主轴串连起由住宅单元围合出3个主要的合院空间，营造空间变化优质、环境亲和怡人的现代生态居住区。
景观主轴及三个合院空间内的绿化面积总计达9213m2。
场区北侧新市东街是城市主要道路，裙房设置较大型的商业设施，群房为社区服务、商业设施，裙房以上为小户型公寓式住宅。
南侧入口设置小型商业用房，将小区与道路进行分隔，中间布置住宅楼组团及服务设施。
场区南北两侧分别设置人行入口与机动车入口，机动车道路沿场区外环布置。
人行步道在中间以景观轴线为骨架进行布局，从而实现人车分流。
车行道路采用沥青混凝土路面，车行道路面结构为：
3cm厚细粒式沥青混凝土+1cm厚中粒式沥青混凝土+乳化沥青透层油+20cm厚6%水泥稳定碎石+20cm厚3：
7灰土+碾压路基；人行步道结构：
5cm厚C25混凝土水泥砖+2cm1：
2.5水泥砂浆+15cm厚3：
7灰土+碾压路基，人行步道设置无障碍盲道，路口设置无障碍坡道。
地下车库建筑面积6900m2，分别在场区南北两边，方便居民使用，停车规模机动车300辆，非机动车300辆，同时设置少量地上停车场地方便临时停车。
3、室外配套
小区内设2台变压器，分别布置在场区南北两面；设化粪池2座，场区北边两栋高层共用一个，布置在其南面，一座布置在南边两栋高层住宅之间的绿地上，供两栋住宅及南部低层小型商业用房之用；泵房设在临新市街的地下室内，消防水池和清水池布置于场区中部绿地之下；调压站布置在中间绿地的西边。
雨水、污水、供电、供热及供气主管线均沿主干道路成枝状布置，给水管线沿车行道路成环状布置。
5.2设计说明
5.2.1工程设计依据
（1）《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版
（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—952005版
（3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006
（4）《民用建筑设计通则》GB50352—2005
（5）《住宅设计规范》GB50096—1999（2003年版）
（6）国家现行的其它相关规范
5.2.2工程设计内容
鸿凤苑小区建设项目的建筑、结构、给排水、采暖、电气等专业设计。
5.3建筑设计
5.3.1规划解读
新市东街是**市主要道路之一，道路红线宽30米，尺度较大，从城市整体景观的角度考虑，临街建筑应有较大的体量与高度，住宅建筑立面公建化，有利于城市景观建设，同时考虑道路放坡，建筑应进行高差处理。
场区南侧道路为居住区级道路，道路红线宽20米，道路以南为佳润花园住宅小区用地，所以项目南侧沿街建筑尺度应小巧活泼，并应有利于营造社区活力。
5.3.2设计方案
本工程建设项目包括高层住宅楼8栋，总建筑面积43187平方米，商业用房建筑面积7460平方米，配套公建2000平方米，以及停放300辆车的地下停车库。
１、住宅
8栋高层住宅楼总建筑面积43187平方米，其中90m2以下户型占户型总数的70.63%。
建筑风格采取简约、现代的风格，造型强调体块的雕塑感，灵活组合电梯井、走廊、阳台、突窗台等造型要素。
临新市东街的两栋住宅为公寓式住宅，层数分别为18层，可以形成大尺度的街墙，既有利于城市街景的塑造，也对冬季寒风起到阻挡作用，同时也可以将交通噪声阻挡在小区以外。
其他住宅楼为合院单元式住宅，3栋为18层，2栋为9层，采用外廊式布局，采取西高东低、高低错落的布局方式，有利于夏季东南风的流通，也有利于上午的阳光在小区内有较多的分享，同时丰富了小区造型，形成活泼变化的天际线，此外屋顶花园又可以营造小区空中环境。
在里面造型上，合院式单元住宅通过阳台奇偶层错位形成丰富的里面造型，1-4层退台式处理也使空间尺度有了人性化的接触界面。
2、商业用房
总建筑面积7460平方米，其中南侧二层商业用房建筑面积1865平方米，北侧商业用房为临街公寓式住宅的裙楼，地上3层，为了满足小区入口的感受要求，其上与公寓式住宅间设架空层。
3、配套公建
配套公建包括活动中心、幼儿园和小区换热站，合计建筑面积2000平方米。
4、地下车
地下车库为坡道式车库，停放汽车以小型车辆考虑。
5.3.3装饰设计
住宅楼墙面和地面除卫生间和厨房铺瓷砖外，其余墙面和地面均做水泥毛地面，方便住户根据自己的爱好选择不同的地砖。
楼道和楼梯铺防滑地砖。
室内做仿瓷涂料墙面，室外刷涂料。
采用坡屋顶，聚苯乙烯泡沫塑料板保温，SBS卷材防水层。
外墙采用聚苯板保温。
采用塑钢窗，做封闭阳台，木门。
5.4结构设计
5.4.1设计依据
（1）《建筑结构荷载规范（2006年版）》GB50009—2001
（2）《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002
（3）《砌体结构设计规范》GB50003—2001
（4）《建筑抗震设计规范》GB50011—2001
（5）《混凝土结构设计规范》GB50010—2002
（6）《住宅设计规范》GB50096—1999（2003年版）
（7）《住宅建筑规范》GB50368-2005
（8）《人民防空地下室设计规范》GB50038—2005
（9）《高层建筑混凝土结构技术规》JGJ3-2002
（10）《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99
5.4.2结构设计
1、住宅及采用框架—剪力墙结构，采用现浇钢筋混凝土梁、板、柱，填充墙体采用加气混凝土砌块砌筑，基础形式为钢筋混凝土箱型基础。
建筑抗震设防烈度为6度，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级为三级。
基础混凝土强度等级为C30，基础素混凝土垫层强度等级为C15，梁、板、柱、墙及其他混凝土强度等级均为C30。
结构设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级，耐火等级为二级。
2、商业用房及配套公建采用框架结构，采用现浇钢筋混凝土梁、板、柱，墙体采用混凝土空心砌块砌筑，框架抗震等级为四级。
5.5人防设计
依据《**市结合民用建筑修建防空地下室管理规定》（晋市政发[2000]29号）第九条规定：
新建居民小区、住宅小区、统建住宅应建防空地下室建筑面积为一次下达地面规划总建筑面积的百分之二；则本项目应建防空地下室的面积为1053m2。
防空地下室实行平战结合，平时作为地下停车库，战时用途由**市人民防空办公室根据**市人防总体规划合理确定。
5.6给水工程
5.6.1设计依据
（1）《居住小区给水排水设计规范》（CECS57：
94）
（2）《给水排水工程构筑物结构设计规范》（GB50069-2002）
（3）《工程建设标准强制性条文》（给排水专业）
（4）《给排水设计手册》第五册（城市排水）（第二版）
（5）《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）
（6）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）
5.6.2设计范围
项目给水工程考虑到区域内所有供水，根据市政规划的情况，项目区给水来源为新市东街市政给水管网，小区内给水工程主给水管道采用DN150，支给水管道采用DN100。
5.6.3给水量设计
表5-1小区用水量计算表
序号
项目
名称
用水标准
L/（人或m2·d）
用水单位或人m2
用水时间
h
时变化系数
最高日用水量
（m3/d）
最大时用水量（m3/h）
平均用水量
（m3/h）
1
住宅
10
43187
24
2.2
431.87
39.63
18.00
2
商店
12
7460
12
1.5
89.52
1.93
7.46
3
配套公建
15
2000
11
1.5
30
3.46
2.73
未预见水量
按总用水量的10%
合计
606.49m3
5.6.4给水系统设计
小区内供水从新市街市政主供水管网引入场区，沿主干道路环状铺设，再由支供水管引入各建筑物。
表5-
升级会员 