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某道路工程项目可研报告

XX路项目建议书

编制单位：

郑州XX置业有限公司

编制时间：

一、宗地概况3

二、区域环境描述4

三、区域房地产市场特征6

四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论10

五、项目产品方向判断14

六、结论及建议23

附表一：

方案一投资估算收益表

附表二：

方案二投资估算收益表

附表三：

方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表

附图一：

宗地平面图

一、宗地概况

1、宗地位置

宗地位于郑州市管城区内。

宗地西临东明路、南临XX路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积86.63亩。

（宗地平面图见附图一）

2、场地概况

目前地面附着物为多层家属楼、厂方、平房和宾馆，其中临XX路有三栋多层住宅（约17000平方米，住户约170余户）占据了大量的临街面。

其它区域地面附着物均不超过3层。

另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。

3、相关拆迁事宜

目前拆迁分为三块：

I、原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易；

II、地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿223万元，其中补偿原市场商户28万元，补偿国林公司195万元；

III、临XX路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高（预计超过3000万元），本方案未考虑拆迁事宜。

4、宗地特征描述

（1）处在中心城区，旺盛人气有保证；

（2）地块三面临城市干道，商业价值凸显；

（3）项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发；

（4）地价较高（约120万/亩）。

二、区域环境描述

1、区域界定

根据宗地位置，界定本项目所处区域为XX路与东明路交叉点为中心向外辐射2-3公里的区域。

2、区域配套

（1）教育：

东关小学、城东路一小、城东路二小、三十九中、郑州国栋外语学校、电子技术学院。

（2）道路交通：

南临城市主干道XX路，西临城市主干道东明路。

公交车有2、27、206、208、603等多条线路，紧邻XX路长途汽车站，距离火车站约3公里，交通可达性非常强。

向西有东西大街连通商业中心，向东连通107国道和京珠高速。

（3）政府机构：

管城区委、XX路派出所、东明路派出所、居委会等政府机构分布四周，为项目的治安和管理提供了完备的社会保障体系。

（4）医院：

管城中医院、黄河医院、郑州市六院分院。

（5）商业：

向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场、东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即将建成的物流基地园区。

项目周边的生活配套设施已基本齐全，银行、通讯、餐饮、菜场等为商户和小区居民在生活上提供了便利。

3、区域特征描述

（1）属于成熟城区，人口密集、交通便利；

（2）区域在市民中的形象认知度较高；

（3）XX路向东连接郑东新区，XX东路规划为现代物流区，发展前景广阔；

（4）历来为房地产开发的热点区域。

可见，宗地所处区位优越，为在该处开发商业地产或中高档住宅区提供了硬件支撑。

三、区域房地产市场分析

1、区域房地产市场特征

本区域历来是郑州房地产市场开发的热点区域之一，从2000年左右的建业城市花园、英协花园到近期的海上香颂、长城康桥花园等，都在一定程度上提升了该区域的价值和在市民心目中的形象认知。

根据对区域内房地产发展轨迹及现状的把握，总结出该区域的房地产市场特征如下：

1、受高地价制约，区域内产品类型主要为小高层、高层、商业（专业市场）；

2、住宅销售价格在3200-3800元/平方米，临街商铺6000-9000元/平方米；

3、户型主要以小面积公寓和换房升级版的户型为主；

4、住宅类地产同质化带来激烈的竞争，同时也受到外区域同类产品带来的巨大竞争。

以上特征为本项目前期产品方向的判断提供了重要的参考。

2、区域住宅项目分析

海上香颂

长城康桥花园

建业新天地

英协花园四期

中建文苑

位置

东明路与XX路交叉

城东路XX路交叉

XX路与建业路交叉

城东路与东大街

开发商

郑州中凯置业

郑州长城房地产

建业住宅

英协房地产

中原房地产

物业类型

小高层

多层、高层

多层、小高层、商业

高层、写字楼、酒店

高层

总占地面积（亩）

186

总建面积（万㎡）

12.6

19.3

总套数（套）

600

930

748

260（住宅）

368

销售价格

均价（元/㎡）

3200

3800

3700

3500

3200

商业售价

10000

商业情况

规划10万㎡商业，未动工

无商业

配套设施

会所、雾森系统、太阳能热水

会所、幼儿园

共享整个建业城市花园的配套设施

共享整个英协花园的配套设施

无特色配套

调查显示：

（1）“海上香颂”、“长城康桥花园”等项目为目前该区在销项目中的中高端项目，市场销售均价水平为3200-3800元/㎡；产品以现代建筑风格、板式中高层为主；项目多选在主干道附近，注重人文、教育环境的挖掘。

（2）项目周边集中了目前郑州市高端产品，这些产品促进了该区域社区品味的提升，提高了消费者对于该区域产品质量和产品层次的认知度，同时也认可了该区域中高价位的接受度。

（3）该地块所处区域对有居住特色的住宅产品市场有效供给量不足，为本案提供了填补市场空白的机会和开发前景。

同时，东西大街虽然开发了大量小户型产品，但小户型供应量仍显不足，并且中等户型（80－120平方米）的供应量明显偏低，本项目应该在户型配比上进行合理配置。

（4）通过上述楼盘的开发，该地块所处区域土地开发正逐步进入成熟期，住宅的品质和售价正逐步上升，为该地块的开发提供了较好的市场契机。

四、区域商业环境及区域性商业中心研究结论

1、区域商业环境描述

（1）XX路西接东西大街后到达郑州城市核心商业区二七广场，XX东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利；

（2）本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。

该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲、娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。

（3）目前区域内临街商铺租金集中在50-65元/平方米/月，东侧建材专业市场租金水平在40-130元/平方米/月，租金水平较高。

2、区域商业经营业态分析

（1）XX路段商业业态分布（老107-紫荆山路）

业态

比例

业态

比例

银行

3.17%

干洗

4.76%

药房

4.76%

咖啡

0.00%

美容美发

6.35%

浴场

0.00%

小型超市

11.11%

茶社

0.00%

西点

1.59%

鞋店

1.59%

餐饮

7.94%

烟酒

3.17%

通讯

6.35%

网吧

0.00%

影像

6.35%

电动车店

0.00%

KTV

0.00%

建材家居

41.27%

服装

1.59%

广告打印

9.52%

（2）东明路段商业业态分布（陇海路-金水路）

业态

比例

业态

比例

银行

6.25%

干洗

0.00%

药房

8.75%

咖啡

0.00%

美容美发

8.75%

浴场

1.25%

小型超市

8.75%

茶社

2.50%

西点

6.25%

鞋店

3.75%

餐饮

8.75%

烟酒

15.00%

通讯

3.75%

网吧

2.50%

影像

5.00%

电动车店

13.75%

KTV

2.50%

建材家居

0.00%

服装

2.50%

广告打印

2.50%

（3）总结

✧XX路生活配套商业仅占50%，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到50%；

✧东明路生活配套占85%，生活配套结构优于XX路；

✧传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮、娱乐、购物等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会。

3、郑州区域商业中心规划

郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为：

✧三大商业中心：

二七商圈、碧沙岗商圈、郑东新区商圈；

✧三大物流园区：

圃田现代物流园区、编组站物流园区、航空港物流园区；

✧４１个区域性商业中心；

✧１５个商品交易园区

其中本项目所在位置为政府规划的41个区域性商业中心选址之一。

按照规划中的定义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，一般位于居民聚居区、商务聚集地和公共交通集散地。

零售商业网点设置以一个大型综合超市、一个大中型百货店和若干个专业店、专卖店及有一定规模的餐饮、服务网点为宜；以服务于本区域居民消费为主，兼有一定的集聚辐射功能。

服务范围３至５平方公里，服务人口10万至15万。

4、区域性商业中心研究结论

根据对区域性商业中心的研究，有如下结论：

（1）30万辐射人口能支撑10-11万平方米区域性商业中心；

（2）主要满足区域内人们的生活需求；

（3）物业形态以大卖场+商业街的形式；

（4）经营业态集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的多业态组合；

五、项目产品方向判断

1、项目SWOT分析

对项目的优势、劣势、机会、威胁的全面评估称为SWOT分析（strengthsweaknessesopportunitiesandtreatsanalysis）。

它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势/机会，劣势/威胁。

（1）优势分析（STRENGTHS）

Ø处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善；

Ø三面临干道，交通便利，商业潜力大；

Ø地块规则，易于规划；

Ø区域认知度高；

Ø地价适中；

Ø宇通品牌带来的支撑；

（2）劣势分析（WEAKNESSES）

Ø临XX路三栋多层住宅拆迁成本高；

Ø有部分土地租赁期未满，带来一定的拆迁成本和拆迁时间不确定；

（3）外部机会分析（OPPORTUNITIES）

ØXX路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑；

Ø区域生活类商业配套不足带来商业开发机会；

Ø区域环境和配套支撑高层、小高层住宅的开发；

（4）外部威胁分析（THREATS）

Ø区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来的土地供应也将加剧区域内住宅市场的竞争；

Ø区域性商业中心空白被提前填补；

2、项目产品方向判断

在以上对区域环境、区域住宅市场、区域商业环境分析的基础上，结合项目SWOT分析的结果，对本项目的产品初步判断两个方向：

方案一：

高层住宅+临街商业

方案二：

区域性商业中心+高层公寓

3、经济技术指标

方案一：

高层住宅+临街商业经济技术指标

项目

单位

数量

备注

地上总建筑面积

平方米

174000

高层住宅面积

平方米

164400

商业面积

平方米

9600

人防及配套用房

平方米

5800

地下车库

平方米

25000

550个车库

户数

户

1300

户均126.5平方米

容积率

3.0

方案二：

区域性商业中心+高层公寓经济技术指标

项目

单位

数量

备注

地上总建筑面积

平方米

137000

大卖场面积

平方米

17000

商业街面积

平方米

46000

公寓建筑面积

平方米

74000

人防及配套用房

平方米

45000

地下车库

平方米

19900

480个车库，可售360个

容积率

2.4

4、销售价格判断

（1）方案一：

高层住宅+临街商业

根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目2007年开始预售，预计项目高层住宅销售均价3500元/㎡，商业销售均价9000元/平方米，车库销售价格8万元/个。

（2）方案二：

区域性商业中心+高层公寓

根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目2007年初开始预售，预计高层住宅销售均价3500元/㎡，车库销售价格8万元/个。

项目周边市场租金普遍在50元/㎡/月-120元/㎡/月之间，按照8-12年静态回收期推算，销售价应在6000元/㎡～15000元/㎡之间，结合本项目的规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在8500元/㎡，商业一层均价在10500元/㎡，二层均价在5000元/㎡，三层均价在3600元/㎡，整体三层均价在6300元/㎡。

预计大卖场租金35元/平方米/月，1010年之后按每三年上调8％。

5、投资估算

（1）方案一投资估算及收益

根据以上项目指标和价格判断，完成方案一项目投资估算和收益表，（见附表1），附表1的结论如下：

高层住宅+临街商业投资收益表

项目

单位

数量

总投资

万元

65641

总销售收入

万元

73621

净利润

万元

7980

投资收益率

12.20%

（2）方案二投资估算及收益

根据以上项目指标和价格判断，完成方案二可售商业和公寓的投资估算和收益表，（见附表2），附表2的结论如下：

区域性商业中心+公寓投资收益预判（可售商业+公寓）

项目

单位

数量

总投资

万元

47438

总销售收入

万元

60447

净利润

万元

13009

投资收益率

27.40%

根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，（见附表3），附表3的结论如下：

区域性商业中心+公寓投资收益预判（大卖场）

项目

单位

数量

备注

总投资

万元

5572

1010年前年租金

万元

714

税前，1010年后每3年上涨8%

2020年变现售价

万元

8990

折合2006年现值为3383万元

6、方案比较

（1）两方案收益比较

（1）方案一：

高层住宅+临街商业收益：

净利润7980万元；投资收益率12.2%。

（2）方案二：

商业中心+公寓收益：

净利润13009万元+17000平方米的大卖场（年租金收益714万元，10年收回成本，2020年变现价值8990万元，大卖场投资成本5572万元）；可售商业及公寓投资收益率27.4%。

可见：

商业中心+公寓收益>高层住宅+临街商业收益

2、两种方案的特点及要求

（1）方案一：

高层住宅+临街商业要求及特点

v总投资大（高于商业中心方案1.8亿）；

v利润适中（低于商业中心方案收益）；

v项目操作周期长；

v属于市场主流开发方向，对公司操作水平要求相对不高；

（2）方案二：

商业中心+公寓的特点及要求

v总投资相对小；

v利润较高，项目销售周期较短；

v存在5500万左右的经营性优良资产，短期变现比较困难；

v属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高，尤其是前期策划、商业规划设计、后期招商及经营管理等方面对商业专业化运作和商业资源整合提出很高要求；

六、结论及建议

1、结论

通过分析可见，本项目住宅方向投资利润率为12.2％，商业方向投资利润率为27.4％，均不低于同类产品开发的平均收益水平，这主要得益于该地块的商业价值，可见两个产品方向的财务分析结果是比较乐观的。

对于地块而言，住宅方向和商业方向均具可行性，根据对两个开发方向的经济测算结果，商业中心+公寓的开发方向带来的利润及利润率均比高层住宅+临街商业方向大，且投资成本相对小。

因此，建议本地块的开发方向为：

区域性商业中心+高层公寓方向。

2、建议

（1）由于适合建设区域性商业中心的城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量的限制，存在占领先机的问题，建议本项目应加快进度，迅速占领本区域商业空白，奠定区域性商业中心地位；

（2）由于现存拆迁问题尤其是燃气具市场的租期还有数年，最终不论选择何种开发方向，建议拆迁工作早日进行；

（3）建议针对区域性商业中心的前期研究和论证工作提前开展。

附表一：

方案一（高层住宅+临街商业）投资估算表

序号

内容

合计（万元）

单价（元/㎡）

面积（㎡）

楼面价

权重

备注

一

土地费用合计

10811

621

16.5%

土地出让费用

10396

120

86.63

契税

416

土地出让费用×4%

二

前期费用合计

3287

189

5.0%

勘探及设计费合计

746

地质勘探

文物勘探

5.78

占地面积

总规设计（含建筑方案设计）

313

17.4

18元/㎡

施工图设计

307

20.48

15元/㎡

园林景观设计

18元/㎡

职能部门收费合计

2441

人防建设费

40元/㎡

市政设施配套费

348

17.4

20元/㎡

绿化费

17.4

1元/㎡

墙改基金

139

17.4

8元/㎡

招标代理及标底编制费

0.003

31646

工程造价3‰

定额劳保费

1171

0.037

31646

工程造价×3.7％

抗震审查费、避雷

0.002

31646

工程造价×2‰

预算编制费

0.0017

31646

工程造价×1.7‰

质量监督费

0.001

31646

工程造价×1‰

招标管理费

0.001

31646

工程造价×1‰

农民工押金

237

0.0075

31646

工程造价×0.75％

监理费

253

0.008

31646

工程造价×0.8％

三通一平费合计

临时用水

临时用电

临时用路

场地拆迁平整

其他费用合计

围墙建设

三

综合配套建设费用合计

4765

274

7.3%

给排水工程

348

17.4

20元/㎡

供配电工程（含变压器、区外）

665

17.4

25元/㎡

供气工程

455

0.35

1300

3500元×1300户

供暖工程

2349

135

17.4

135

135元/㎡（东区）

弱电工程

348

17.4

20元/㎡

道路、绿化、照明、环境、大门

600

17.4

四

建筑安装工程费用合计

31646

1819

48.2%

商业装修

高层住宅（18层以上）

25710

1450

17.4

电梯20

700

地下车库、人防

5236

1700

3.08

商业建筑

1000

五

直接开发成本合计

50509

2903

76.9%

六

管理费用

758

直接开发成本1.5％

七

销售费用

3176

销售收入4.5％

八

不可预见费用

1010

直接开发成本2％

九

营业税+预交所得税＋土地增值税

8687

销售收入11.8％

十

财务费用

1500

25000*6％

十一

间接开发成本合计

15131

870

23.1%

十二

总投资成本合计（所得税后）

65641

3772

3598

十三

说明

1、本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为准，届时将据实调整总投资成本；2、农民工押金在工程结束后可退还开发商；3、供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付；4、土地成本暂按120万元/亩测算。

5、本测算已考虑到投入资金的时间价值。

XX置业XX路项目经济效益分析表（高层住宅+临街商业）

序号

内容

合计（万元）

单价（元/㎡）

面积（㎡）

销售均价

备注

一

项目销售收入合计

70580

4231

多层住宅销售收入

2600

高层住宅销售收入

57540

3500

16.44

车库销售收入

4400

550

沿街商业销售收入

8640

9000

0.96

商业销售收入

二

项目其他收入合计

3041

农民工押金退还

237

供气工程费用回收

455

供暖工程费用回收

2349

三

项目总收入合计

73621

四

利润

7980

五

投资利润率

12.16%

XX置业XX路项目指标说明（高层住宅+临街商业）