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房贷违约率超18
房贷违约率超18%国家会计学院预警坏账风险
本报记者陈恳上海报道
风险永远是用一种形态取代另外一种形态。
一边在消弭，相应地，一边在累积。
近日，在央行、上海市政府、上海银行同业公会以及商业银行合力调控下，猛增两年之久的上海个人住房贷款增幅回落：
3月份的增幅比2月份下降了1.4%。
同时，根据上海二手房指数办公室提供的最新信息，3月下旬以来，上海二手房房价涨幅速度放缓，给一度高烧不止的上海房价和个人住房贷款呈现出某种退烧的迹象。
似乎，房地产泡沫酝酿的风险正在得到合理释放。
但是，国家会计学院金融研究中心近期完成的一份研究报告却并不乐观。
该报告认为，对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。
房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。
用加息和设置贷款壁垒的方式来使房地产“软着陆”的代价可能是另外一种风险——银行坏账风险的增大。
违约率超过18%？
国家会计学院金融研究中心出台的一份报告中认为：
目前的按揭贷款的按揭比例通常为70%，如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本，则当房价下降20%至30%时，按揭贷款就会有损失风险。
著名国际评级公司惠誉的银行业分析师林妍告诉记者，“香港2001年、2002年的房价和1997年相比，下跌了近60%，在这个过程中，银行按揭贷款的不良率大幅上升。
”香港的例子作证了利率提升房价下跌和房贷坏账加大之间的正向关系。
而国家会计学院金融研究中心的报告也认为，利率再次上调可能成为导致房价大幅下跌的直接诱因之一。
报告认为，“央行2004年四季度首次加息没有降低房地产的投资热度，但是通货膨胀的压力依然很大，负利率的问题依然没有得到解决；上游产品价格的居高不下，工资水平的上升等均形成了推升物价水平的压力，未来央行再次加息的可能性较大。
”
报告认为，利率的上升会导致房价下跌。
“目前市场所预期的加息0.75%对房价的影响未超出银行所能承受范围（房价下跌幅度不超过20%）”；但是“当利率上升至7%时，不同期限的贷款所显示的损失风险不同，其中三十年和二十年期的按揭贷款的损失风险较高”。
“利率变动仅是导致不良贷款形成的诱因。
”报告还认为，“按揭贷款风险主要来自房价波动、贷款人偿还能力下降等因素导致的违约风险。
”
但是，由于我国开展个人按揭贷款的历史不长，对房地产按揭贷款的信用损失程度的调查与评估工作尚处空白，因此，报告借用惠誉国际评级机构1998年对香港房地产抵押贷款为担保的证券信用损失程度评估模型，比较其构建基础与国内实际情况，估算国内按揭贷款的违约风险。
惠誉公司对近20年香港居民住宅价格资料和逐笔贷款分析的基础上，建立了一个测算房贷违约率的模型，假设按揭比例为六成至六五成，居民的负债收入比例为50%，基础违约比例估计为17%，如果按揭比例提高为六五成至七成，违约比例估计为18%。
而报告选取和香港同样为国际性都市的上海进行比较。
报告认为，尽管“由于社会环境因素的差异，香港经验不一定能适用于内地，但不可否认的是上海的按揭贷款违约风险高于惠誉模型所列示的水平。
”
其中，上海的主权评级（BBB）和人均GDP（46718元）均低于香港，后者分别为AAA和26000美元；而负债水平超过155%，房屋空置率为7%，均高于香港，后者分别为“低”和4.5%。
惠誉的模型还指出，对于下面三种情款还应该调高其贷款违约率。
第一，对非自住型按揭贷款，违约率应向上调整10%至25%。
第二，第二套住房的按揭贷款应提高基本违约率10%至25%。
第三，对自雇佣者购房的贷款因自雇佣者比受雇佣者的违约风险大，故应提高自雇佣者购房贷款的违约率30%。
这三种人恰好是上海购房的主力军之一。
上海多家银行负责个人信贷的员工也认为，上海购房者中，来自外地的，或者做生意的，或者购买第二套住房的人占比相当大。
报告最后的结论认为：
如不考虑惠誉模型构建基础的约束（模型参照香港的经验），房贷的违约率为至少在18%以上。
银行坏账风险被放大
负责这份报告的国家会计学院金融研究中心主任王铁锋认为：
“与美国不同，我国的银行是经济发展的主要融资渠道，经济繁荣时期通常伴随着银行贷款的大幅增长，而随着经济的着陆，银行不良贷款将接踵而至，。
”
国家会计学院金融研究中心的报告表明，房地产贷款余额与全国商品房价格指数呈正相关关系。
”即伴随房产价格的上升，银行的房地产贷款余额也几乎同步增加。
而房价的高企，加重对银行房地产贷款安全性的担忧。
根据民生银行2004年的年报：
房地产建筑业贷款余额314亿元，个人贷款429亿元。
民生银行的贷款总规模为2883亿元，房地产以及相关贷款的规模仅次于工业贷款，占比超过25%。
而在民生银行2004年的中报中，这一比例更高，高达30%，规模甚至超过工业贷款。
与此形成对比的是，在民生银行刚刚上市的2001年底，房地产建筑业贷款余额仅为89亿元，个人贷款为40亿元，贷款余额为735亿元，房地产以及相关贷款占比只是17%。
而根据浦发和招商的年报，浦发2004年个人贷款余额491亿元，总贷款中占15.79%；房地产业371亿元，占比11.95%，合计27.74%。
招商2004年个人贷款余额547亿元，占比14.5%，房地产业179亿元，占比4.7%，合计占比19.2%。
国泰君安证券研究所的银行研究员伍永刚认为：
按照银行的性质分类，国有商业银行的风险相对高于股份制商业银行，因为后者的风险管控相对较好。
而股份制商业银行中，风险管控更好的上市商业银行的风险相对更低。
不过，惠誉的银行业分析师林妍说，房贷风险的时间较长，比如5年或者5年以上，才可能完全暴露，而不是短期。
但是，提供给开发商的开发贷款的风险暴露时间要比房贷按揭的风险暴露时间要快。
提供给开发商的开发贷款风险高于个人住房按揭贷款。
因为前者更容易受到宏观调控的影响，而后者由于有抵押担保等措施，除非房价出现巨幅下跌，后者风险相对较小。
一位股份制商业银行负责信贷的人士表示，开发贷款的最大风险在于开发商骗取银行贷款后，挪做它用。
记者根据上市银行的年报，按照房地产贷款的规模排序，前三名分别是：
浦发（371亿）、民生（314亿）、招商（179亿）；而按照占比排序：
仍然是浦发（11.95%）、民生（10.89%）、招商（4.7%）。
国家会计学院金融研究中心报告计算，以民生银行2004年中期报表为例，假设按揭贷款违约率为10%，贷款可回收率为60%，民生因此增加的不良贷款率为1.3%。
报告还认为：
“尽管上述分析仅针对房地产贷款以及管理贷款进行，但是其他行业的贷款同样存在类似的风险，并且不排除工业贷款中有与房地产相关联行业的贷款。
”
以民生银行为例，报告预测，受房贷风险的拖累，民生银行的不良贷款率连续三年下降后，可能出现反弹，2005年2006年的不良贷款率可能上升至2.2%和2.5%。
林妍认为，“近期出台的政策，特别收紧房贷的政策，一定程度上减轻了房贷的风险。
”
但是这种减轻并非是全局上的减轻，而是结构上的减轻：
减少了房贷增量的风险，但是却不一定能减少房贷存量的风险。
房产新政拉开序幕上海：
进退节点上的楼市
随着上海市“房产新政”的开始，楼市确实进入了到了一个微妙时刻，而人们关心，这种微妙背后，是意味着一场房价狂飙房产游戏的结束，还是在为未来的重新启动积蓄力量？
无论如何，关于要满足民生住房需求的观点，已经前所未有地高扬。
而这一需求能否得到基本的满足，已经被提到预构建和谐社会能力相关的高度。
上海房价的持续上涨，引起了广泛关注。
而针对这些问题，上海市政府及时出台了相关对策，特别是最近启动的面向中低收入阶层的“两个一千万”工程，引起了多方的关注。
不过，要让一辆高速行驶了多年的公共汽车停下来，“有形之手”与“无形之手”需要彼此之间的共同努力。
4月15日，上海市闵行区莘松路，100多名被华夏、民生和浦发三家银行拒绝了按揭申请的炒菜房者，不得不把325恩套房子退给了“上海康城”售楼处。
退房行为如果出现在20天前，就会被视为自残一般不可理喻的行径，因为“一房难求”正是当时景象的写照，可是现在谁都觉得合乎情理。
从4月7日到10日，中心城区卢湾区的几个新建楼盘连续3天以“零签约”告收。
4月10日，在静安、徐汇和黄埔三个中心城区，日签约总数仅有8套。
热闹已久的上海楼市终于有了安静的时刻。
“房市新政”
“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主”。
3月26日国务院关于稳定房市的8条意见出台之后，深海楼市的空气骤然紧张。
业内纷纷传言，中央调研组已经抵达上海。
一度活跃的上海本土专家也三缄其口，“我现在不方便讲话了。
”一名以“唱空”上海房市著称的房地产专家在电话中说。
与此同时，上海市就稳定房市接连出台措施。
先是上海房地局通过变更房产登记手续叫停“转按揭”，后有上海市工商局推出16项举措监管佛市。
在此之前的3月初，上海地税局出台文件，对一年内交易的房子征收5%的利差税。
一连串的措施，被称作是上海“房市新政”，抑或“组合拳”。
4月5日，正在美国芝加哥访问的上海市市长韩正对国务院办公厅的意见作出了回应，他表示，不希望上海的房价太高、增长太快，房地产首先是以居住为主，而不是以投资炒作为主。
从2005年年初开始，在房价上涨、百姓忧虑的气氛中，上海市政府有关部门已很少再像以往一样坚持房地产市场健康发展的观点。
2005年1月中旬，市长韩正向上海人代会所作政府工作报告中提及了三项房地产市场调控原则，即“以居住为主，以市民消费为主，以普通商品住房为主”。
上海市房地局局长蔡育天3月31日在接受《人民日报》记者采访时，承认从2002年起，上海房市出现了市场需求过热、房价上涨过快的势头。
然而，三周后，没有多少业内人士认为上海楼市真的就会从此走上回落的轨道，走进任何一家正规中介公司，都会有人告诉你，只需要半年时间上海房产市场就会再次回暖。
事实上，正如一年前一样，上述限制政策一出台，下面很快就有了对策。
一名中介人员透露，最近房市正在流行一种“垫资”服务：
因为银行和税务部门要求还清银行贷款才能转让，中介公司和急于炒房的下家就联手替上家还清贷款，然后照炒不误。
这一景象与一年前上海市出台的期房限转政策时相当类似。
当时为了大家期房炒作，政府出台文件规定，自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房只能在取得房地产权证后才能转让。
然而文件出台后并没能真正限制住期房转让，炒房族们迅速发明出新的操作模式，比如，上家为了尽快让房子出手，与下家私下签订协议，由下家帮其还贷款，待取得房产证后，再直接去房管局办理相关手续。
不过，这种钻空子的做法显然充满了风险。
一年来，随着房价的迅速上升，上家深感一年前订出的价格吃了亏，遂找出种种理由不去办理房产证，下家也因此傻眼：
出了钱，却拿不到房产证。
应对银行紧缩住房贷款的政策，相当多的小炒房者正在做最后的搏斗。
10天来，小炒家梁建芳想尽了办法，也没能从银行里借出一分钱。
“你能帮我吗？
有没有什么办法？
”她问记者。
另外她很关心媒体对房价的态度，“你站在我这边吗？
”像她这样的小炒房者们都很气愤，因为他们被游戏抛弃了，而资金充裕的高价炒家却能在楼市里继续玩下去。
楼市盛筵
围绕着楼市的盛筵一开就是8年，座上客风卷残云，替补者暗自生恨，而那些只想分一杯羹的普通人却为之付出了最大的代价。
在房市“新政”之前，上海楼市的逻辑是：
只要有房，就有大把钞票可赚。
在楼价近年的狂升，给炒家提供了充分的腾挪空间。
在1998年，上海住宅平均销售价格还只有3026/平米，到2004年底，按照上海市统计局的数据，上海商品房平均价格已经升至8124元/平米，其中静安、长宁、徐汇、虹口等6个中心城区的平均价格均超过1万元/平米。
上海楼价从远低于北京到大大反超，只用了两年多的时间。
2003年和2004年，市区房价涨幅更是狂飙突进，每年超过30%。
与官方统计数据相比，民间认同的真实楼价还要高得多。
在2004年末，本地楼价的所谓“321格局”在上海几乎无人不知：
内环内3万元/平米，内环外环间2万元/平米，外环外1万元/平米。
如此昂贵的房子，对于普通市民来说已经高不可攀。
实际上从2002年开始，这些真正需要住房的人就已经在游戏中全面出局。
留下来的，就是各种资本，各种巧妙勾联，各种追求利润的企图心。
在精神层面上，高涨楼市起到的作用仿若“二桃杀三士”。
围绕着楼市的盛筵一开就是8年，座上客风卷残云，替补者暗自生恨，而那些只想分一杯羹的普通人却为之付出了最大的代价。
无力购买城区新房的城市居民要么忍受落后的居住条件，要么流向远郊区，而投机者群体越来越大，社会生活中的诸多纷争由此而起。
2004年末，为了认购浦东新区的一处中高档公寓楼“美丽苑”，旷日持久的排队竟然达到了一个月，最高峰时超过2000人加入了长龙。
很难查证的数字是，其中有多少人是真正的购房者，多少人是炒家，乃至多少人是开发商和中介公司雇佣的民工。
雇人排队买楼花早已不是上海低产业的秘密，只是这个价格已经由两三年前的500元降到100至200元而已。
与楼市升温相伴的一个新变化是，即便是排队拿到了号，也得通过抽签才能取得购房资格。
为了增大概率，有大户借几十张身份证，雇同样多的民工星夜排队。
即便如此，因为许多开发商暗中早将房源转出，他们最终往往还是两手空空。
楼市太热，议论蜂起，观点对立的专家们互相温文有礼，旁观的市民们却火气十足。
某低产商提出“富人买房论”，指出穷人买不起房子是正常现象，虽然获得一些经济学者的理解，却被网上愤青们斥为“FP”。
对于楼价走势，有人唱多，有人唱空，各自成理，可是谁都知道，在一个充满不确定性的市场上，形势比人强。
这些人，被方万昌认为是失败者，是最应该反思的人。
“他们该想想，2002年自己为什么不买房？
”他说，“有机会摆在你面前。
”
利益刺激
高频率、大剂量的利益刺激，渐渐提高了接受者的兴奋阈值，更敢冒险的人也就应运而生。
可是机会注定只属于那些狠角色。
从2001年起，一侔外地炒房团突袭上海楼市，见猎心喜的本地市民立刻尾随而至。
与外地人的想象不同，在楼市如此炽热的时期炒房根本不需要什么房产知识，因为楼价大涨长红，见楼就收永远不会大错。
至于资金，有十多万元就可以入门了，缺口自有银行的帮忙。
这样一来，上海本地的小炒房者就以中年妇女居多。
她们资金实力有限，但是靠着精明勤快、喜欢短线的作风，把整个楼市烘托得人气沸腾。
高频率、大剂量的利益刺激，渐渐提高了接受者的兴奋阈值，更敢冒险的人也就应运而生。
2004年10月份，为了购买“瑞仕花园”的住宅，A现实不明不白地向中介公司缴纳了10万元的好处费，“连个条子也没打”，然后被领到售楼处当场签订了购房合同。
事后A先生才得知，中介人员仅从这10万元中拿到1000元，中介公司拿了2万元，剩下的全部返给了开发商——后者才是这一切的主谋。
可是之前当他第一次去售楼处时，售楼小姐说房子已经没有了。
只赚一笔就算吃亏，“一鱼多吃”才算个中高手：
欺诈和敲诈可以获利，它们带来的翻炒效果还可以获利。
A先生购买瑞仕花园的住房时的价格为1.8万/平米，现在则涨到了2.7万/平米。
“我敢保证，大多购房者都交了好处费，只是有多有少的问题。
”现在，A先生对本报记者说。
在上海，一个名叫李欣的人花了1亿多元买下“天赐公寓”49套房子的故事已经尽人皆知，问题是，这个人不仅是位不存在先生，而且在购房定金合同填写的住址、邮政编码、身份证号码和联系电话都是“1”。
徐汇区“颐峰苑”的开发商卖掉了一套建筑面积140.61平方米、价值180多万元商品房，预售合同上的交易价格为11元，相当于小女孩吃的两盒优酪乳。
在另外一些被“抓捕归案”的开发商那里，类似的奇闻怪事也是层出不穷。
在浦东，某知名开发商公然把二手中介请进了售楼处，纵容销售人员炒卖期房，在网上登记虚假合同。
他们与客户签订的定金合同颇有文学色彩，其中一个购房者的地址是“无可奈何花落去”。
几乎每天，上海东方正义律师事务所的律师王展都能接到房产问题的投诉电话。
“最多时一天五六个。
”与日新月异的房价相伴而生的，是层出不穷的诉讼，使得王展这类偏爱房产官司的律师们分外忙碌。
在闵行区法院，房产纠纷案有时一天能开庭5个，通常用于审理此类案件的“民三庭”成了全法院最忙的地方。
2002年春节，虹口区市民祁辉花了2万元买了“金轩大邸”的楼花，未几楼价从6200元/平米上扬到9000元/平米，开发商突然提出先前卖给祁辉楼花的行为属于违规，自愿退还2万元订金，另外再赔10万元。
包括祁辉在内的180个购房者愤然兴讼。
“金色贝拉维”的开发商更为老辣，房价飙升之后，他们主动出击将购房者告上法庭，请求判定原来与购房者签的内部认购合同无效。
类似的纠纷数不胜数。
在徐汇区，“骅华按摩院”的老板以卖房为名，骗了盲女人岳红和她的丈夫25万元，却因证据不足而从容脱身。
最后的结局是温情的，“法官与败诉当事人结对帮困”。
开始缓慢下来的公共汽车
至此，楼市已经像是一辆上演生死时速的公共汽车，车上的玩家被刺激得血脉贲张，所有影响速度的东西都要抛掉。
楼市之火愈演愈烈，诸神话也就应运而生。
坊间盛传着一个女子用1万元炒楼迅速增长到100万的故事，用来证明投资楼市具备增值的可能，经查证却不准确，因为银行贷款的基数并未计入在内。
太多的神话，反而遮蔽了楼市残酷无情的本来面目。
今年年初，上海市长宁区法院以企业人员受贿罪判决一名售楼小姐有期徒刑3年。
小姑娘做事不高明，向收方者索要了9万元得好处费，后来退还了4万元，最终被所服务的公司向公安局报了案。
在低产界业内，这位售楼小姐普遍被认为“很冤”，因为相比之下，不少工作一两年的售楼小姐，搞到两三套房子并不是多稀奇的事。
没有人认为楼市中缺少违规违法的行为，不过这却是记者能够查到的上海市唯一一起因好处费问题被判刑的公开案例。
至此，楼市已经像是一辆上演生死时速的公共汽车，车上的玩家被刺激得血脉贲张，所有影响速度的东西都要抛掉。
公平、怜悯、道义、契约甚至法律，只要有人拿起来，都毫不犹豫地往下扔。
有人形容说，“血溅当场”。
随之房产新政的推出，楼市疯狂似乎也停了下来。
连日来的奇景是，有关楼市的一切都缓慢起来。
市民们引颈观望，小投资者抛盘不多，喊冤声却很大，大投资者则“不战不降不和”，摆出一副昏昏欲睡的姿态。
这使得像江聪明这样最乐观的市民也不得不陷入迷思。
他是一位30恩岁、正在犹豫买不买房的联通公司职员。
“不怕他们炒，就怕他们琢磨。
”在博邦低产投资公司飞虹路分行里，他把玩着手里的一大沓中介公司名片说。
两周来，这家中介门市生意清淡，物业顾问薛晶说，这是因为炒房的人暂时停了手，真正买房自己住的人又买不起。
在他看来，市民们没有那么多钱，“小青年有几个钞票？
了不起自己交35%，还是要靠银行。
”
小型中介公司被一些上海市民称为“邋狗”，在楼市生物链中名声不佳。
不过不得不承认的是，它们的服务非常出色。
这是在上海而非别的城市，比较职业化的楼市玩家们都有英文名，即使是最小的经理也永远西装领带，把文明的行为方式与原始的逐利冲动结合得非常完美。
“有形之手”出手
上海今年将全年确保新开工配套商品房1000万平方米，中低价商品住房100万平方米。
上海低产市场的供求关系被严重扭曲的后果已经显现，专家们的意见大同小异：
银行资金流入楼市炒作，带动金融风险；房价虚高将影响城市消费的稳定增长；本地公司外迁，对人才流动造成货币门口等等。
中国人民银行上海分行的报告显示，2004年，上海全市个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元。
中资金融机构人民币房地产贷款累计增加1023亿元，同比增长204亿元，占全部贷款新增额的76%。
3月26日，国务院办公厅发出了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，提出抑制房价过快增长八大措施，即“国八条”。
其中最引人关注的一条是：
对造成当地房地产是让大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。
”态度严厉，直指各地政府撑盘托市的“有形的手”。
最近，上海市政府发言深焦扬在一次会议上表示，探究上海房价为何虚高，历史原因不可忽视。
1998年，上海房地产市场低迷，政府推出“购房退税”政策以鼓励人们购房。
政策内容简单概括起来，即在1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买商品住房并在上海缴纳个人所得税的房屋主人，可享受个人所得税抵扣。
同一年，上海又修订蓝印户口制度，从户籍制度上鼓励人们购买上海住宅，直到2002年4月废止。
这两项举措代表着上海市政府在楼市低迷时期的努力。
后来，尽管上海市政府采取了一些调控措施，却无法压下炽热的楼市。
这也造成了一个奇怪的景观，尽管一些大型国际投资公司频频对上海楼市泡沫提出警告，却仍有大量海外热线，包括这些投资公司本身，不断寻求渠道涉足这个市场。
有评论认为，这是对政府态度的揣摩带来的信心。
而现在，形势为之一变，上海市政府接连推出被称之为“组合拳”的一系列措施，而这其中最为引人注目的是上海市政府在增加中低价普通商品住房的供应量，其中的两个“1000万”工程，也意味着上海今年将全年确保新开配套商品房1000万平方米，中低价商品住房1000万平方米。
上海市还计划推出配套商品房的“租赁机制”，以帮助更多种低收入家庭解决住房问题。
而对房市交易中的弄虚作假、哄抬房价的不法行为也在打击中。
然而，对于“房市新政”，近两周来，上海的10恩万名房产从业者还不断做着同样的猜谜游戏：
政府到底会干预到何种程度个？
另外，消息灵通的炒房巨鳄会有何动作？
4年来令人亢奋的楼市风云史，让他们懂得了谁说了算。
现在的问题是，如何这个城市的楼市在6个月内出现新一轮的疯涨，会怎么样？
然而，“有形之手”出手了，“无形之手”将会对楼市产生何种影响还难于预测。
都是民生多艰，化财为水，这不仅是可以预见，而且已是可以触及的结果。
在一幢幢水晶般的摩天大楼与拥挤不堪的“下只”之间，在F1与900万辆自行车之间，这座城市的社会结构正在变化。
就在上海市政府此次抑制楼价政策出台前几天，一篇为楼市“鼓吹”的报道引发了不少市民的不满。
3月22日发表的这篇报道有着一个浪漫的标题：
微量气泡并不影响香槟的美妙”。
报道中，高纬物业大众化区CEO柯锦睿说，“在我看来，上海的经济发展良好态势足以支撑上海低产10年内继续向上。
”
仅仅半个月之后，本报记者联系高纬物业公司，提出再次采访柯锦睿时，却被对方婉言谢绝。
“说应该涨的人都没见识过真正的上海。
”作为普通市民，江聪明肯定地说。
不过他的自信很快又消退了，承认说，自己其实很迷茫。
上海市社科院则说，如果把楼市比作公交车，有房产者就像车上人，想购房者就像等车人地车上人希望车快一点，等车人希望车停下来。
站在各自的立场，都有各自的理由。
政府的角色就像交警，调节好车速，尤其是要使等车的人乘上车。
上海市的“两个1000万”，表明政府注意到了这一点。
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