房地产企业的宏观分析.docx

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房地产企业的宏观分析

房地产行业宏观环境分析

利用PESTELR分析模型对碧桂园控股集团所处的宏观经济环境进行分析：

（一）、Political——政治因素

1、国际政治环境因素internationalpolity

从政治因素来分析，目前及未来若干年内，世界的政治形势基本趋于稳定的政治局面“和平与发展”是当代世界的两大主题，是世界各国人民的共同愿望，中国围绕着这一时代主题，大力发展我国经济。

加强我国的综合经济实力和在世界性事物上的话语权。

在当前，国际战略形势在大变革、大调整中继续发生深刻复杂的变化：

全球新兴力量加速发展，国际战略格局和国际体系处于深刻调整之中；传统安全威胁严重存在，全球地缘战略竞争呈现新的态势；主要国家积极调整安全和军事战略，新一轮全球强军浪潮方兴未艾；经济全球化对国际政治和安全领域产生的影响日益深刻，非传统安全问题更显突出。

而这一切都会对我国经济产生深刻的影响。

虽然受金融危机影响，欧美各国的房地产行业陷入低潮，但这并不影响我国国内市场对住房的刚性需求，房地产市场的发展依然比较稳健。

2、国内政治环境domesticpolity

在2008年，我国成功举办了北京奥运会，北京以及全国的主要酒店和地产因此大幅升值，是去年以及前年北京地产商市场迅速发展的主要原因。

虽然在2008年国内西部地区发生了一些骚乱，但是我国的政治形势在党的领导下依旧是相当的稳定。

这就为我国的房地产市场的发展提供了一个稳定的经营发展环境。

但是在全球性经济危机促使下，中国经济形势可能会继续恶化，失业率也必然会持续走高。

由经济衰退而引发的各种社会问题将更加严峻。

我国人口众多，每年新增劳动力在2000万人以上，劳动力市场得供给依然很充分，这就为我国房地产市场提供了大量的劳动者人口以及收入的增加，必然也会扩大了市场上对住宅的刚性需求。

在2009年举行的两会期间，温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定”成为房地产市场的第一要义。

“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”。

而这都有利于在现阶段促使房地产市场的理性回归，和房地产市场的持续发展。

同时也表明了房地产行业是国民经济发展的重要产业之一。

（二）、Economic——经济因素

1、全球经济形势

受此次金融危机影响，2008年全球经济增速明显放缓。

国际上普遍预测，2009年美国经济将是零增长，甚至是负增长。

新兴国家明年预计经济增速将下滑到6.0%左右。

在发达国家零增长或者负增长的预判下，全球经济只能勉强维持约3%左右的增长水平。

经济发展的不确定性、不稳定性因素仍然在增加。

美国金融风暴不仅波及全球金融行业，对实体经济的影响也日渐显现。

短时间内，多家大型企业陷入困境，全球还有多少“定时炸弹”没有引爆，目前很难做出相对明确的估计。

虽然世界各国都提出了振兴和拯救市场计划。

尽管如此，但是现在欧美经济衰退、全球需求萎缩、能源及初级产品价格在低位徘徊，世界整体经济滑落。

2、国内经济形势

（1）、GDP增长速度放缓

经济周期是一个反应经济由繁荣-缓慢（衰落）-低潮-恢复（高涨）的往复变化的过程。

据相关统计资料显示，我国目前正处于第三个经济周期的上升阶段，从国务院发展研究中心对于中国2001～2020年的经济增长率进行预测的结果表明，2001～2010年，中国的GDP平均增长率达到7．9％，因此，可以预测中国在未来若干年内继续有稳定的、可持续的经济发展,中国经济大环境的良好发展态势。

而房地产市场必将因此受益，房地产市场前景较为光明。

但是由于受到金融危机以及我国产业结构变革的影响，在2008年以及2009年初，我国GDP增长速度开始持续下滑。

2009年第一季度GDP增长速度只有6.1%，比上年同期回落4.5个百分点（注：

该数据创下1992年有季度统计数据以来最低）。

低于去年四季度6.8%增速，从同比增速来看，是1992年公布GDP季度数据以来的最低水平。

同时在此次金融危机中，我国房地产市场也深受其害，房地产行业库存增加，流动资金减少。

在去年的一段时间内，地产价格有所下降，但这主要集中在商业住宅项目方面。

整个房地产市场疲软，人们对其信心大失，投资者的信心也在降低。

依据最新国家统计数据表明，在2009年4月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.76，比3月份提高0.02点，比去年同期回落9.31点。

这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足。

2009年一季度季度我国居民消费价格（CPI）同比下降0.6%，其中3月份下降1.2%；一季度工业品出厂价格（PPI）同比下降4.6%，其中3月份环比下降0.3%。

图表1

（2）、货币财政政策

在国际金融危机的特殊环境下，我国现阶段执行的是适度宽松的货币政策，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展需要。

适时适度开展公开市场操作，保持银行体系流动性总体充裕，稳定市场预期。

引导金融机构扩大信贷投放、优化信贷结构，坚持“区别对待、有保有压”，在保证符合条件的中央投资项目所需配套贷款及时落实到位的同时，加强对“三农”、中小企业、就业、灾后重建、扩大消费、自主创新等领域的信贷服务。

货币信贷快速增长，贷款利率继续下行。

2008年9月16日、10月9日，央行两次调整存贷款利率。

人民币贷款增速进一步加快，第一季度，人民币贷款增加4.6万亿元，同比多增3.2万亿元。

人民币贷款利率继续下降，3月份非金融性公司及其他部门人民币贷款加权平均利率为4.76%，比年初下降0.8个百分点。

人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定，3月末，人民币对美元汇率中间价为6.8359元。

宽松政策有利楼市回暖，增加房地产行业的货币供应量，随着个人房贷政策的调整，住宅的销售量也将出现变化，但是整体的形式可能不大明显。

这样可以充分保障了房地产开发行业的现金流和资金来源。

从今年一季度房地产市场的小阳春我们可以发现，当前的货币政策正在发挥效用。

但是其最终影响不会一蹴而就，因此其短期内对经济的恢复的一些并不是很大

图表2

我国当前实施的是积极财政政策，其主要途径是进行结构性减税，推进税费改革，实行结构性减税。

结合改革和优化税制，实行结构性减税，减轻企业和居民税收负担，扩大企业投资，增强居民消费能力。

从而增加人们购买房屋的能力和消费的意愿。

在CPI仍保持下行趋势时，名义利率再次下调后，实际利率也将维持一定水平，因而对于消费者而言，收入增速不改下降趋势，消费者面对价格风险尚未充分释放的住宅，但房地产市场可能持续疲软。

2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付，促进房地产市场的恢复。

而这些调整已经初见成效，如下图。

图表3

（3）、居民收入和消

宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。

2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。

以至于还未到春节，大量失业农民工就开始返乡的现象。

国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示，2008年这两个指标出现大幅度下滑，其中收入指数下滑更加严重，已经接近1992年以来的最低点。

从下图中我们可以看出，在2008年，居民的实际收入和消费意愿都在逐步下降。

尽管现在房地产市场上供大于求，企业存货增加，但是，居民买涨不买跌的态势仍然不会改变，市场有效需求不足仍将持续一段时间。

在2008年中央经济工作会议明确提出，2009年中国将把扩大内需作为保增长的根本途径，而住房消费将成为下一步扩大居民消费的五大重点领域之一。

虽然我国消费连续9个月保持20%以上增速，但这些主要是对于一般物品的消费，而居民房地产消费并没有上升，反而持续下降。

虽然今年一季度房地产市场的房屋交易量有所上升，出现小阳春现象，但我们可以发现房地产市场仍未回暖。

（4）、土地政策

随着2008年2月7日《土地调查条例》的颁布实施，我国土地调查事业进入一个崭新的时代。

与人口普查、经济普查具有同样重大意义的国情国力调查，土地调查从此步入法制化建设轨道。

对这一事件的历史性意义，业内人士称，这是土地调查制度建设的里程碑。

是控制我国土地市场的供应量和保护耕地的又一重要的政策。

国土资源部、建设部等部门逐步建立与完善土地开发检查制度的，对规范房地产土地市场秩序出发，整顿土地市场有着重要的影响。

如国有土地资源部建立的全国土地的垂直管理系统，可以很好地防止土地市场的暗箱操作弊端、继续推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度、针对目前不少开发商采取建设大层高住房项目，出售后，可以由买家增加成两层使用的工程专项检查制度。

皆在规范土地市场秩序，提高土地的利用效率，切实保护农田，维护广大人民的利益。

国务院办公厅发出的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理；以及《关于严格执行拆迁补偿管理暂行条例》，一方面减少动拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目，减少拆迁规模也可以适当降低大规模的购房需求，调整供需，平抑房价，另一方面也增加了开发的成本。

历年土地政策一览表

时间

发文部门

政策

二○○七年十二月日

国务院

中华人民共和国耕地占用税暂行条例

二○○八年二月七日

国务院

国务院令第518号：

《土地调查条例》

二〇〇八年六月二十七日

国土资源部

城乡建设用地增减挂钩试点管理办法

二〇〇八年十一月十二日

国土资源部

建设项目用地预审管理办法

二○○九年二月日

国土资源部

土地利用总体规划编制审查办法

（5）、保障性住房

经济适用房

2008年12月下旬国务院出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》已明确将探索闲置公积金用于经济适用房建设等。

姜伟新则在全国建设工作会议上透露，关于闲置公积金用于经济适用房等建设的试点方案正在制定，待方案出台后，有关地方政府要积极配合开展此项工作。

在当前实施的积极才政策中提出在2008年末增加安排保障性住房。

而随着保障房的集中释放，所占房地产市场份额日渐攀升，将进一步加剧行业的“马太效应”，提高行业的集中度，房地产市场的格局也将发生改变。

同时也可以缓和房地产市场的供求关系。

自2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。

《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

我国一批人因此而受益，同时，从2009年到2011年国家计划平均每年新增130万套经济适用房，这样可以进一步调节我国的房地产市场。

保障性住房供应的增加，一方面可以解决低收入群体的住房困难，另一方面也使得住房市场的供应结构比较清晰。

并其随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场中，反而有利于平稳商品房市场的价格。

（三）、Social——社会因素

1、人口分布以及收入分布

从下图我们可以发现，我国的人口绝大多数分布于东部沿海地区，而且主要是是沿海六省市；其次人口搅动的是中部地区，而西部地区人口分布较少。

东部人口密度大，西部小；城市人口密度大，农村小。

因此房地产市场的主要市场应该是在中部和东部，尤其是东部市场，其发展空间较大。

从居民的收入分配来看，收入较高的群体也是分布与较为发达的东部沿海一带，所以其有能力去购买住宅。

因此房地产市场在这一地区的商业前景最为广阔。

同时随着国民经济的发展，人们的可支配的收入也会逐步上升，这样，房地产市场的消费会因此不断扩大，这也有利于房地产市场在这些地区的发展的发展。

2、人口增长进程

首先，从我国人口的增长进程及趋势来看，自70年代初我国大力推行计划生育以来，中国人口出生率、自然增长率均已显著下降，但历