房地产企业的宏观分析.docx

1、房地产企业的宏观分析房地产行业宏观环境分析利用PESTELR分析模型对碧桂园控股集团所处的宏观经济环境进行分析：（一）、Political政治因素1、国际政治环境因素 international polity从政治因素来分析，目前及未来若干年内，世界的政治形势基本趋于稳定的政治局面“和平与发展”是当代世界的两大主题，是世界各国人民的共同愿望，中国围绕着这一时代主题，大力发展我国经济。加强我国的综合经济实力和在世界性事物上的话语权。在当前，国际战略形势在大变革、大调整中继续发生深刻复杂的变化：全球新兴力量加速发展，国际战略格局和国际体系处于深刻调整之中；传统安全威胁严重存在，全球地缘战略竞争呈现

2、新的态势；主要国家积极调整安全和军事战略，新一轮全球强军浪潮方兴未艾；经济全球化对国际政治和安全领域产生的影响日益深刻，非传统安全问题更显突出。而这一切都会对我国经济产生深刻的影响。虽然受金融危机影响，欧美各国的房地产行业陷入低潮，但这并不影响我国国内市场对住房的刚性需求，房地产市场的发展依然比较稳健。2、国内政治环境 domestic polity在2008年，我国成功举办了北京奥运会，北京以及全国的主要酒店和地产因此大幅升值，是去年以及前年北京地产商市场迅速发展的主要原因。虽然在2008年国内西部地区发生了一些骚乱，但是我国的政治形势在党的领导下依旧是相当的稳定。这就为我国的房地产市场的发

3、展提供了一个稳定的经营发展环境。但是在全球性经济危机促使下，中国经济形势可能会继续恶化，失业率也必然会持续走高。由经济衰退而引发的各种社会问题将更加严峻。我国人口众多，每年新增劳动力在2000万人以上，劳动力市场得供给依然很充分，这就为我国房地产市场提供了大量的劳动者人口以及收入的增加，必然也会扩大了市场上对住宅的刚性需求。在2009年举行的两会期间，温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定”成为房地产市场的第一要义。“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”。而这都有利于在现阶段促使房地产市场的理性回归，和房地产市场的持续发展。同时也表

4、明了房地产行业是国民经济发展的重要产业之一。（二）、Economic经济因素1、全球经济形势受此次金融危机影响， 2008年全球经济增速明显放缓。国际上普遍预测，2009年美国经济将是零增长，甚至是负增长。新兴国家明年预计经济增速将下滑到6.0%左右。在发达国家零增长或者负增长的预判下，全球经济只能勉强维持约3%左右的增长水平。 经济发展的不确定性、不稳定性因素仍然在增加。美国金融风暴不仅波及全球金融行业，对实体经济的影响也日渐显现。短时间内，多家大型企业陷入困境，全球还有多少“定时炸弹”没有引爆，目前很难做出相对明确的估计。虽然世界各国都提出了振兴和拯救市场计划。尽管如此，但是现在欧美经济衰

5、退、全球需求萎缩、能源及初级产品价格在低位徘徊，世界整体经济滑落。2、国内经济形势（1）、GDP增长速度放缓经济周期是一个反应经济由繁荣-缓慢（衰落）-低潮-恢复（高涨）的往复变化的过程。 据相关统计资料显示，我国目前正处于第三个经济周期的上升阶段，从国务院发展研究中心对于中国20012020年的经济增长率进行预测的结果表明， 20012010年，中国的GDP平均增长率达到79，因此，可以预测中国在未来若干年内继续有稳定的、可持续的经济发展,中国经济大环境的良好发展态势。而房地产市场必将因此受益，房地产市场前景较为光明。但是由于受到金融危机以及我国产业结构变革的影响，在2008年以及2009年

6、初，我国GDP增长速度开始持续下滑。2009年第一季度GDP增长速度只有6.1%，比上年同期回落4.5个百分点（注：该数据创下1992年有季度统计数据以来最低）。低于去年四季度6.8%增速，从同比增速来看，是1992年公布GDP季度数据以来的最低水平。同时在此次金融危机中，我国房地产市场也深受其害，房地产行业库存增加，流动资金减少。在去年的一段时间内，地产价格有所下降，但这主要集中在商业住宅项目方面。整个房地产市场疲软，人们对其信心大失，投资者的信心也在降低。依据最新国家统计数据表明，在2009年4月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.76，比3月份提高0.02点，比去年

7、同期回落9.31点。这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足。2009年一季度季度我国居民消费价格(CPI)同比下降0.6%，其中3月份下降1.2%；一季度工业品出厂价格(PPI)同比下降4.6%，其中3月份环比下降0.3%。图表 1（2）、货币财政政策在国际金融危机的特殊环境下，我国现阶段执行的是适度宽松的货币政策，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展需要。适时适度开展公开市场操作，保持银行体系流动性总体充裕，稳定市场预期。引导金融机构扩大信贷投放、优化信贷结构，坚持“区别对待、有保有压”，在保证符合条件

8、的中央投资项目所需配套贷款及时落实到位的同时，加强对“三农”、中小企业、就业、灾后重建、扩大消费、自主创新等领域的信贷服务。货币信贷快速增长，贷款利率继续下行。2008年9月16日、10月9日，央行两次调整存贷款利率。人民币贷款增速进一步加快，第一季度，人民币贷款增加4.6万亿元，同比多增3.2万亿元。人民币贷款利率继续下降，3月份非金融性公司及其他部门人民币贷款加权平均利率为4.76%，比年初下降0.8个百分点。人民币汇率在合理均衡水平上保持基本稳定，3月末，人民币对美元汇率中间价为6.8359元。宽松政策有利楼市回暖，增加房地产行业的货币供应量，随着个人房贷政策的调整，住宅的销售量也将出现

9、变化，但是整体的形式可能不大明显。这样可以充分保障了房地产开发行业的现金流和资金来源。从今年一季度房地产市场的小阳春我们可以发现，当前的货币政策正在发挥效用。但是其最终影响不会一蹴而就，因此其短期内对经济的恢复的一些并不是很大 图表 2我国当前实施的是积极财政政策，其主要途径是进行结构性减税，推进税费改革，实行结构性减税。结合改革和优化税制，实行结构性减税，减轻企业和居民税收负担，扩大企业投资，增强居民消费能力。从而增加人们购买房屋的能力和消费的意愿。在CPI仍保持下行趋势时，名义利率再次下调后，实际利率也将维持一定水平，因而对于消费者而言，收入增速不改下降趋势，消费者面对价格风险尚未充分释放

10、的住宅，但房地产市场可能持续疲软。2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付，促进房地产市场的恢复。而这些调整已经初见成效，如下图。图表 3（3）、居民收入和消宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，大量失业农民工就开始返乡的现象。国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示，2008年这两个指标出现大幅度下滑，其中收入指数下滑更加严重，已经接近1

11、992年以来的最低点。从下图中我们可以看出，在2008年，居民的实际收入和消费意愿都在逐步下降。尽管现在房地产市场上供大于求，企业存货增加，但是，居民买涨不买跌的态势仍然不会改变，市场有效需求不足仍将持续一段时间。在2008年中央经济工作会议明确提出，2009年中国将把扩大内需作为保增长的根本途径，而住房消费将成为下一步扩大居民消费的五大重点领域之一。虽然我国消费连续9个月保持20%以上增速，但这些主要是对于一般物品的消费，而居民房地产消费并没有上升，反而持续下降。虽然今年一季度房地产市场的房屋交易量有所上升，出现小阳春现象，但我们可以发现房地产市场仍未回暖。（4）、土地政策随着2008年2月

12、7日土地调查条例的颁布实施，我国土地调查事业进入一个崭新的时代。与人口普查、经济普查具有同样重大意义的国情国力调查，土地调查从此步入法制化建设轨道。对这一事件的历史性意义，业内人士称，这是土地调查制度建设的里程碑。是控制我国土地市场的供应量和保护耕地的又一重要的政策。国土资源部、建设部等部门逐步建立与完善土地开发检查制度的，对规范房地产土地市场秩序出发，整顿土地市场有着重要的影响。如国有土地资源部建立的全国土地的垂直管理系统，可以很好地防止土地市场的暗箱操作弊端、继续推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度、针对目前不少开发商采取建设大层高住房项目，出售后，可以由买家增加成两层使用的

13、工程专项检查制度。皆在规范土地市场秩序，提高土地的利用效率，切实保护农田，维护广大人民的利益。国务院办公厅发出的关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理；以及关于严格执行拆迁补偿管理暂行条例，一方面减少动拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目，减少拆迁规模也可以适当降低大规模的购房需求，调整供需，平抑房价，另一方面也增加了开发的成本。历年土地政策一览表时间发文部门政策二七年十二月日国务院中华人民共和国耕地占用税暂行条例二八年二月七日国务院国务院令第518号：土地调查条例二八年六月二十七日国土资源部城乡建设用地增减挂钩试点管理办法二八年十一月十二

14、日国土资源部建设项目用地预审管理办法二九年二月日国土资源部土地利用总体规划编制审查办法（5）、保障性住房经济适用房2008年12月下旬国务院出台的关于促进房地产市场健康发展的若干意见已明确将探索闲置公积金用于经济适用房建设等。姜伟新则在全国建设工作会议上透露，关于闲置公积金用于经济适用房等建设的试点方案正在制定，待方案出台后，有关地方政府要积极配合开展此项工作。在当前实施的积极才政策中提出在2008年末增加安排保障性住房。而随着保障房的集中释放，所占房地产市场份额日渐攀升，将进一步加剧行业的“马太效应”，提高行业的集中度，房地产市场的格局也将发生改变。同时也可以缓和房地产市场的供求关系。自20

15、04年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行。办法明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。我国一批人因此而受益，同时，从2009年到2011年国家计划平均每年新增130万套经济适用房，这样可以进一步调节我国的房地产市场。保障性住房供应的增加，一方面可以解决低收入群体的住房困难，另一方面也使得住房市场的供应结构比较清晰。并其随着大量保障性住房的投入，使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场中，反而有利于平稳商品房市场的价格。（三）、Social社会因素1、人口分布以及收入分

16、布从下图我们可以发现，我国的人口绝大多数分布于东部沿海地区，而且主要是是沿海六省市；其次人口搅动的是中部地区，而西部地区人口分布较少。东部人口密度大，西部小；城市人口密度大，农村小。因此房地产市场的主要市场应该是在中部和东部，尤其是东部市场，其发展空间较大。从居民的收入分配来看，收入较高的群体也是分布与较为发达的东部沿海一带，所以其有能力去购买住宅。因此房地产市场在这一地区的商业前景最为广阔。同时随着国民经济的发展，人们的可支配的收入也会逐步上升，这样，房地产市场的消费会因此不断扩大，这也有利于房地产市场在这些地区的发展的发展。2、人口增长进程首先，从我国人口的增长进程及趋势来看，自70年代初我国大力推行计划生育以来，中国人口出生率、自然增长率均已显著下降， 但历