DTZ戴德梁行第三季度广州房地产市场透视.docx
《DTZ戴德梁行第三季度广州房地产市场透视.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《DTZ戴德梁行第三季度广州房地产市场透视.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
DTZ戴德梁行第三季度广州房地产市场透视
DTZ戴德梁行第三季度广州房地产市场透视
概览
宏观经济
1-8月，广州全市经济发展呈现快速增长的态势。
国民生产总值依然保持在14%的增幅范围内。
期间，规模以上工业产值和实际利用外资金额增速较大，同比增长21.4%和20.7%。
物流业和零售业的发展，进一步推动广州的经济发展。
证券市场向好，居民收入稳定上涨，市场消费能力增强。
本季度央行三次上调金融机构人民币存贷款基准利率,五年期以上的贷款利率从7.20%上升至7.83%。
其通过控制货币的流动性，缓解资本市场的过度膨胀，以保持经济稳定发展。
表一：
主要经济指标
指标
时期
单位
数值
比去年同期增长（%）
国民生产总值
1-6月
亿人民币
3,198.01
14
固定资产投资总额
1-8月
亿人民币
958.91
9.5
规模以上工业产值
1-8月
亿人民币
5,600.04
21.4
海关进出口总值
1-7月
亿美元
412.16
19.5
实际利用外资金额
1-7月
亿美元
18.46
20.7
全市职工平均工资
1-6月
人民币
18,981
8.84
城镇居民人均可支配收入
1-6月
人民币
11,559
10.18
社会消费品零售总额
1-8月
亿人民币
1,664.51
17.53
城市居民消费价格指数
1-8月
%
102.7
2.7
贷款基准利率（五年以上）
9月15日起执行
%
7.83
14.47
资料来源:
广州市统计局
房地产市场
2007年1-7月广州市十区批准预售的商品房项目共382个，可预售商品房36,231套，可预售商品房面积为407.34万平方米，与2006年同期相比，分别减少7.73%,19.19%和7.49%。
同期，广州市房屋交易登记70,345宗，交易登记面积1,233万平方米，同比分别减少39.28%、1.29%。
其中，住宅一手交易和二手交易的比例为56:
44。
8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，重申了套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重和经济房建设的相关规定。
规定旨在抑制不断升温的楼价同时，也抑制住宅大面积户型的供应。
9月21日，广州市率先公示了《广州市经济适用住房制度实施办法（试行）》和《广州市城市廉租住房保障制度实施办法（试行）》，目前尚在征求意见阶段。
公示从保障范围、套型建筑面积、保障对象、房源评分制度以及退出机制五大方面来修订和完善广州住房保障制度。
图一：
2007年1-7月一手商品房各用途批准预售面积占比图
图二：
2007年1-7月一手商品房各用途交易登记面积占比图
图三：
2007年1-7月二手房各用途交易登记面积占比图
表二：
房地产相关指标
指标
单位
2007年1-8月
比去年同期增长（%）
房地产开发投资
亿人民币
379.67
32.1
房屋竣工面积
万平方米
793.23
9.5
房屋施工面积
万平方米
6,371.37
11.2
住宅
平均价格
元/平方米
7,645
29.4
销售面积
万平方米
653.8
12.44
写字楼
平均价格
元/平方米
12,027*
37.15*
销售面积
万平方米
49.65*
14.43*
商业
平均价格
元/平方米
11,559*
13.15*
销售面积
万平方米
43.98*
-4.41*
*指2007年1-7月数据
资料来源：
广州市统计局，广州市国土资源和房屋管理局
土地市场
第3季度，广州市土地市场供求十分活跃。
为平抑快速上涨的住宅价格，广州市政府于本季度加大了住宅用地的供应，推出30幅住宅用地，涉及土地面积约160.85万平方米，总建筑面积达291.38万平方米。
值得关注的是，本季度土地成交楼面价格连创新高，其中四幅位于白云、番禺、花都的住宅用地经过激烈竞投，最终以高价成交，并创造出本地段楼面地价的最高纪录。
图四：
2007年第3季度成交地块用途占比图
图五：
2007年第3季度成交住宅用地区域占比图
表三：
土地公开2007年第3季度
区域
地块
用途
地皮面积
（平方米）
总建筑面积
（平方米）
土地使用
年限（年）
成交价
（万元）
天河
珠江新城B1-3地块
金融办公
7,625
91,503
40
109,000
天河
猎德路猎德村地块
商业、金融业
114,176
568,230
40-70
460,000
越秀
豪贤路54-76号、万福里1-3号
商品住宅
1,978
7,965
70
26,700
越秀
德政南路40-46号
商品住宅
1,634
6,209
70
越秀
大德路、尚景新街
商品住宅
4,716
24,607
70
越秀
东华东路558-596号，1006-1044号、百子东一二巷地段
商品住宅
2,405
10,582
70
31,600
越秀
大沙头路与沿江东路交界处
商业金融
1,622
8,807
40
越秀
观绿路22-28号之三
商品住宅
1,908
14,030
70
越秀
犀牛路农本新村地段
商品住宅
4,299
37,348
70
9,000
越秀
珠光路43-79号
住宅、商业
15,603
93,312
40-70
40,000
越秀
珠光路80-108号、文德南路100-116号、厂后街5-35号地段
商业、办公、
商品住宅
5,795
54,382
40-70
15,000
越秀
泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北
商业、住宅
18,994
81,122
70
40,000
荔湾
文昌南路宝华巷15-21号南侧
商品住宅
2,776
4,122
70
荔湾
带河路78-110号以东
商品住宅
6,623
53,522
70
88,000
海珠
南华西路会龙里南侧，歧兴直街东侧、同福西路169-209号以北地段
商品住宅
14,126
79,952
70
海珠
洪德路鹤鸣五巷
商品住宅
3,271
5,730
70
海珠
洪德路凤安街广州砂轮厂地段
商品住宅
4,308
6,232
70
3,600
白云
云祥路
商品住宅
33,287
9,611
70
18,000
白云
金沙洲B3701A02地块
商品住宅
86,347
241,772
70
212,000
白云
金沙洲B3701A04地块
商品住宅
91,579
256,422
70
208,000
白云
金沙洲B3702A06地块
商品住宅
94,519
264,653
70
210,000
萝岗
开发区KXC-F8-1地块
商品住宅
471,939
707,909
70
447,500
萝岗
开发区KXC-F1-1地块
商业金融
40,000
80,000
40
2,864
番禺
中心城区南区福德路南侧（3-1）
商品住宅
15,365
29,008
70
14,200
番禺
中心城区南区规划青新路北侧（3-2）
商品住宅
24,597
43,187
70
21,200
番禺
中心城区南区规划青新路南侧（3-3）
商品住宅
61,759
114,320
70
64,000
番禺
中心城区南区规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划大涌路东侧（4-2）
商品住宅
243,989
255,215
70
159,000
番禺
石楼镇赤岗村地块
商品住宅
19,190
25,898
70
7,700
番禺
石楼镇新城区小
（1）地块
商品住宅
26,395
30,393
70
8,900
番禺
石楼镇新城区
（2）地块
商品住宅
53,996
86,526
70
27,000
番禺
沙湾镇西丽南路地块
商品住宅
62,223
72,616
70
42,000
番禺
小谷围岛规划中心区
旅馆业用地
28,302
67,925
40
16,500
花都
现代大道地块
商品住宅
175,177
216,524
70
9,236
花都
建设北路地块
商品住宅
42,222
44,798
70
20,600
花都
凤凰路（东）
商品住宅
10,000
16,788
70
9,500
花都
龙珠路
商品住宅
7,474
19,088
70
7,500
资料来源：
广州市国土资源和房屋管理局
写字楼
需求
表四：
市场吸纳分布
区域
2007年第3季度（平方米）
2007年第2季度（平方米）
体育中心CBD
72,253
93,292
珠江新城CBD
44,252
24,394
东山区
-2,661
16,577
越秀区
-4,332
-308
总量
109,512
133,955
资料来源:
DTZ戴德梁行研究部
图六：
戴德梁行写字楼指数
租赁
第3季度，广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃的景象。
宏观经济的持续向好以及广州亚运会所带来的巨大商机，吸引了众多国内外知名企业纷纷进驻广州市场。
而一批优质物业的相继交投使用更有力地刺激了上述企业租赁或扩租甲级写字楼物业。
DTZ戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约109,512平方米，虽然较第2季度略有回落，但与2006年全年吸纳总量相比仍然增加约9,000平方米。
广州甲级写字楼整体租金在经历了过去八个季度的连续上涨之后，继续保持上扬趋势。
第3季度，甲级写字楼整体租金为17.28美元/平方米/月，较第2季度上升约4.6个百分点。
值得关注的是，珠江新城CBD因优质物业投放市场，整体租金水平明显上升，升幅达30%。
银行、保险、专业服务以及知名消费品品牌于本季度租赁甲级写字楼较为活跃。
体育中心CBD和珠江新城CBD因为有充裕的大面积单位供应而成为租赁成交的主要区域。
而一部分原本于东山、越秀两区办公的企业也因为扩张原因而搬迁至天河区，导致上述两区的整体入驻率有所下跌。
本季度虽然有新物业交付使用，但因为租赁行为特别活跃，整体空置率不升反降。
DTZ戴德梁行研究数据表明，第3季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.89%，较第2季度下跌约3.25个百分点。
从各区情况来看，体育中心CBD的整体空置率明显下降，较第2季度下跌8.3个百分点。
在珠江新城CBD，新物业的投入使用令该区空置率上升约5.4个百分点。
而东山、越秀两区则因一部分企业的搬离空置率略有上升。
表五：
2007年第3季度部分租赁成交
公司名称
项目名称
区域
成交面积（平方米）
AC尼尔森研究公司
五月花广场
越秀
1,500
瑞泰人寿有限公司
耀中广场
体育中心CBD
700
汇丰银行
耀中广场
体育中心CBD
3,000
陶氏银行
耀中广场
体育中心CBD
1,000
西门子
粤海天河城大厦
体育中心CBD
6,600
耐克公司
天誉三期
体育中心CBD
1,400
印度领事馆
天誉三期
体育中心CBD
850
*以建筑面积计算
资料来源：
DTZ戴德梁行研究部及商业部
销售和投资市场
甲级写字楼租赁市场的持续活跃和物业本身良好的升
升级会员 