DTZ戴德梁行第三季度广州房地产市场透视.docx

1、DTZ戴德梁行第三季度广州房地产市场透视DTZ戴德梁行第三季度广州房地产市场透视概览宏观经济1-8月，广州全市经济发展呈现快速增长的态势。国民生产总值依然保持在14%的增幅范围内。期间，规模以上工业产值和实际利用外资金额增速较大，同比增长21.4%和20.7%。物流业和零售业的发展，进一步推动广州的经济发展。证券市场向好，居民收入稳定上涨，市场消费能力增强。本季度央行三次上调金融机构人民币存贷款基准利率, 五年期以上的贷款利率从7.20%上升至7.83%。其通过控制货币的流动性，缓解资本市场的过度膨胀，以保持经济稳定发展。表一：主要经济指标指标时期单位数值比去年同期增长 (%)国民生产总值 1

2、-6月亿人民币3,198.0114固定资产投资总额1-8月亿人民币958.919.5规模以上工业产值1-8月亿人民币5,600.0421.4海关进出口总值1-7月亿美元412.1619.5实际利用外资金额1-7月亿美元18.4620.7全市职工平均工资1-6月人民币18,9818.84城镇居民人均可支配收入1-6月人民币11,55910.18社会消费品零售总额1-8月亿人民币1,664.5117.53城市居民消费价格指数1-8月%102.72.7贷款基准利率（五年以上）9月15日起执行%7.8314.47资料来源:广州市统计局房地产市场2007年1-7月广州市十区批准预售的商品房项目共382个

3、，可预售商品房36,231套，可预售商品房面积为407.34万平方米，与2006年同期相比，分别减少7.73%, 19.19%和7.49%。同期，广州市房屋交易登记70,345宗，交易登记面积1,233万平方米，同比分别减少39.28%、1.29%。其中，住宅一手交易和二手交易的比例为56:44。8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见出台，重申了套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重和经济房建设的相关规定。规定旨在抑制不断升温的楼价同时，也抑制住宅大面积户型的供应。9月21日，广州市率先公示了广州市经济适用住房制度实施办法(试行)和广州市城市廉租住房保障制度实施办法(试行)，

4、目前尚在征求意见阶段。公示从保障范围、套型建筑面积、保障对象、房源评分制度以及退出机制五大方面来修订和完善广州住房保障制度。图一：2007年1-7月一手商品房各用途批准预售面积占比图图二：2007年1-7月一手商品房各用途交易登记面积占比图图三：2007年1-7月二手房各用途交易登记面积占比图表二：房地产相关指标指标单位2007年1-8月比去年同期增长(%)房地产开发投资亿人民币379.6732.1房屋竣工面积万平方米793.239.5房屋施工面积万平方米6,371.3711.2住宅 平均价格元/平方米7,64529.4销售面积万平方米653.812.44写字楼 平均价格元/平方米12,027

5、*37.15*销售面积万平方米49.65*14.43*商业 平均价格元/平方米11,559*13.15*销售面积万平方米43.98*-4.41*指2007年1-7月数据资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋管理局土地市场第3季度，广州市土地市场供求十分活跃。为平抑快速上涨的住宅价格，广州市政府于本季度加大了住宅用地的供应，推出30幅住宅用地，涉及土地面积约160.85万平方米，总建筑面积达291.38万平方米。值得关注的是，本季度土地成交楼面价格连创新高，其中四幅位于白云、番禺、花都的住宅用地经过激烈竞投，最终以高价成交，并创造出本地段楼面地价的最高纪录。图四：2007年第3季度成交地块

6、用途占比图图五：2007年第3季度成交住宅用地区域占比图表三：土地公开2007年第3季度区域地块用途地皮面积(平方米）总建筑面积(平方米）土地使用年限（年）成交价(万元）天河珠江新城B1-3地块金融办公7,62591,50340109,000天河猎德路猎德村地块商业、金融业114,176568,23040-70460,000越秀豪贤路54-76号、万福里1-3号商品住宅1,9787,9657026,700越秀德政南路40-46号商品住宅1,6346,20970越秀大德路、尚景新街商品住宅4,71624,60770越秀东华东路558-596号，1006-1044号、百子东一二巷地段商品住宅2,4

7、0510,5827031,600越秀大沙头路与沿江东路交界处商业金融1,6228,80740越秀观绿路22-28号之三商品住宅1,90814,03070越秀犀牛路农本新村地段商品住宅4,29937,348709,000越秀珠光路43-79号住宅、商业15,60393,31240-7040,000越秀珠光路 80-108号、文德南路100-116号、厂后街5-35号地段商业、办公、商品住宅5,79554,38240-7015,000越秀泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北商业、住宅18,99481,1227040,000荔湾文昌南路宝华巷15-21号南侧商品住宅2,7764,

8、12270荔湾带河路78-110号以东商品住宅6,62353,5227088,000海珠南华西路会龙里南侧，歧兴直街东侧、同福西路169-209号以北地段商品住宅14,12679,95270海珠洪德路鹤鸣五巷商品住宅3,2715,73070海珠洪德路凤安街广州砂轮厂地段商品住宅4,3086,232703,600白云云祥路商品住宅33,2879,6117018,000白云金沙洲B3701A02地块商品住宅86,347241,77270212,000白云金沙洲B3701A04地块商品住宅91,579256,42270208,000白云金沙洲B3702A06地块商品住宅94,519264,65370

9、210,000萝岗开发区KXC-F8-1地块商品住宅471,939707,90970447,500萝岗开发区KXC-F1-1地块商业金融40,00080,000402,864番禺中心城区南区福德路南侧（3-1）商品住宅15,36529,0087014,200番禺中心城区南区规划青新路北侧（3-2）商品住宅24,59743,1877021,200番禺中心城区南区规划青新路南侧（3-3）商品住宅61,759114,3207064,000番禺中心城区南区规划滨江大道（规划高速公路）北侧、规划大涌路东侧（4-2）商品住宅243,989255,21570159,000番禺石楼镇赤岗村地块商品住宅19,1

10、9025,898707,700番禺石楼镇新城区小（1）地块商品住宅26,39530,393708,900番禺石楼镇新城区（2）地块商品住宅53,99686,5267027,000番禺沙湾镇西丽南路地块商品住宅62,22372,6167042,000番禺小谷围岛规划中心区旅馆业用地28,30267,9254016,500花都现代大道地块商品住宅175,177216,524709,236花都建设北路地块商品住宅42,22244,7987020,600花都凤凰路（东）商品住宅10,00016,788709,500花都龙珠路商品住宅7,47419,088707,500资料来源：广州市国土资源和房屋管理

11、局写字楼需求表四：市场吸纳分布区域2007年第3季度（平方米）2007年第2季度（平方米）体育中心CBD72,25393,292珠江新城CBD44,25224,394东山区-2,66116,577越秀区-4,332-308总量109,512133,955资料来源:DTZ戴德梁行研究部图六：戴德梁行写字楼指数租赁第3季度，广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃的景象。宏观经济的持续向好以及广州亚运会所带来的巨大商机，吸引了众多国内外知名企业纷纷进驻广州市场。而一批优质物业的相继交投使用更有力地刺激了上述企业租赁或扩租甲级写字楼物业。DTZ戴德梁行研究数据表明，本季度甲级写字楼总体吸纳量约109,51

12、2平方米，虽然较第2季度略有回落，但与2006年全年吸纳总量相比仍然增加约9,000平方米。广州甲级写字楼整体租金在经历了过去八个季度的连续上涨之后，继续保持上扬趋势。第3季度，甲级写字楼整体租金为17.28美元/平方米/月，较第2季度上升约4.6个百分点。值得关注的是，珠江新城CBD因优质物业投放市场，整体租金水平明显上升，升幅达30%。银行、保险、专业服务以及知名消费品品牌于本季度租赁甲级写字楼较为活跃。体育中心CBD和珠江新城CBD因为有充裕的大面积单位供应而成为租赁成交的主要区域。而一部分原本于东山、越秀两区办公的企业也因为扩张原因而搬迁至天河区，导致上述两区的整体入驻率有所下跌。本季

13、度虽然有新物业交付使用，但因为租赁行为特别活跃，整体空置率不升反降。DTZ戴德梁行研究数据表明，第3季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.89%，较第2季度下跌约3.25个百分点。从各区情况来看，体育中心CBD的整体空置率明显下降，较第2季度下跌8.3个百分点。在珠江新城CBD，新物业的投入使用令该区空置率上升约5.4个百分点。而东山、越秀两区则因一部分企业的搬离空置率略有上升。表五：2007年第3季度部分租赁成交公司名称项目名称区域成交面积(平方米)AC尼尔森研究公司五月花广场越秀1,500瑞泰人寿有限公司耀中广场体育中心CBD700汇丰银行耀中广场体育中心CBD3,000陶氏银行耀中广场体育中心CBD1,000西门子粤海天河城大厦体育中心CBD6,600耐克公司天誉三期体育中心CBD1,400印度领事馆天誉三期体育中心CBD850*以建筑面积计算资料来源：DTZ戴德梁行研究部及商业部销售和投资市场 甲级写字楼租赁市场的持续活跃和物业本身良好的升