土地估价案例与报告考试试题二.docx

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土地估价案例与报告考试试题二

土地估价案例与报告考试试题

（二）

、一（共案例分析问答题小题,4共分）20.0

第1题

某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。

A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。

请根据以下给定条件分析并回答下列问题。

A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较去的评估结果为1320元/m2，收益还原法的评估结果为970元/m2。

试问：

有哪几种方法可以确定最终的评估结果？

【正确答案】：

（1）简单算术平均法。

（2）加权平均法。

  （3）直接取市场比较法的评估结果。

  （4）以市场比较法评估结果为主，以收益还原法做适当减价修正。

第2题

B宗地位于城市郊区，为当地政府在多年前征用农村集体土地后划拨给该企业使用，此后该区域未发生征地案例。

请问：

（1）在这种情况下，采用成本逼近法评估地价时，评估机构应收集哪几方面的资料和标准作为评估依据？

（2）运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时，基本步骤应有哪些？

【正确答案】：

（1）收集的资料。

  ①国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件。

  ②当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准。

  ③征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等。

  ④土地出让金或土地增值收益资料。

  ⑤国家或当地市场的利率水平。

  ⑥市场或行业平均利润率或投资回报率。

（2）基本步骤。

  ①求算土地取得费（或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等）。

  ②确定土地开发费。

  ③计算利息。

  ④计算土地开发利润。

  ⑤计算土地增值收益。

  ⑥计算有限年期土地使用权价格。

第3题

根据资产重组的需要，在土地资产的处置上，该国有企业拟选择如下两种处置方式：

对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用；对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。

请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点，并从产权关系和经济关系的角度说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。

【正确答案】：

（1）不同点如下。

  ①A宗地的处置方式是由企业取得土地使用权，土地使用者为企业而非股份公司，企业与股份公司是土地租赁关系，由股份公司向企业支付租金。

  ②B宗地的处置方式是国家作价人股，国家持有国家股，土地使用者为股份公司。

（2）从产权关系和经济关系说明对国家、国有企业、股份公司的利弊。

  A宗地的处置方式如下。

  ①对国家而言，国家作为土地所有者，可以一次收取土地收益，风险较小，但不能得到出让后的土地增值部分。

  ②对企业而言，可以取得完整的土地使用权，获得较稳定的租金收入，但需一次性支付数额较大的出让金。

  ③对股份公司而言，不能获得完整的土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金，只需每年支付租金。

  B宗地处置方式如下。

  ①对国家而言，以出让金作价折为国家股，可参加分红，和企业共同承担经营风险，国家不能一次性收取土地收益。

  ②对企业而言，不能获得土地使用权，不必一次性支付数额较大的出让金。

  ③对股份公司而言，可以获得完整的土地使用权，可以不必一次性支付数额较大的出让金，但增加了国家股本。

第4题

股份有限公司成立以后，由于城市的发展，B宗地变为临街地，所在区域的土地用途规划为商业用途，平均容积率为1.5。

股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造，增加建筑层数，使该宗地的容积率达到2，并全部用于出租。

请问：

（1）为实现上述计划，根据现行法律法规的规定，股份有限公司应到政府部门办理哪些手续？

（2）如对该宗地重新进行评估，可选择哪两种方法进行评估？

简述估价思路及所用估价方法的基本程序。

【正确答案】：

（1）办理的手续。

  ①股份公司持处置文件办理变更登记手续。

  ②办理有关规划变更、审批手续。

  ③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续。

  ④办理不交土地出让金的手续。

  ⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。

（2）评估方法选择及程序。

  可在以下方法中选择两种：

市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。

方法选择和思路描述超过两种的，只对分值较高的两种方法进行评分。

  方法选择得分：

市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。

  思路描述得分：

市场比较法；收益还原法；基准地价系数修正法；剩余法；路线价法。

  市场比较法的估价程序：

①选择市场比较案例；②确定比较因素；③因素描述及比较分析；④确定比较因素的修正系数；⑤求算比准地价。

  收益还原法估价程序：

①确定房地出租总收益；②确定房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房屋纯收益；⑤计算土地纯收益；⑥计算土地价格。

  基准地价系数修正法估价的程序：

①确定土地及基准地价；②因素描述及比较分析；③确定修正系数；④计算地价。

  剩余法估价的程序：

①计算房地出租总收益；②计算房地出租总费用；③计算房地出租纯收益；④计算房地产总价格；⑤计算房屋现值；⑥计算土地价格。

  路线价法评估的程序：

①确定路线价；②确定宗地的临街深度、宽度等条件；③确定条件修正系数；④计算土地价格。

二、报告判读题（本大题2小题．每题50.0分，共100.0分。

下面土地估价技术报告中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因。

）

第1题下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误点并说明原因。

答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中）

土地估价技术报告

第一部分 总述

  一、估价项目名称

  大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。

  二、委托估价方

  （略）

  三、受托估价方

  （略）

  四、估价目的

  为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。

  五、估价依据

  （略）

  六、价格定义

  本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。

  七、估价期日

  2009年9月。

  八、估价日期

  2009年8月30日至9月20日。

  九、估价结果

  土地价格总计：

19.1万美元，单位地价39.3美元/m2。

  房屋价格总计：

419.2万人民币，单价722.8元/m2人民币。

  十、需要特殊说明的事项

（1）评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。

大达储运公司与外商达成意向：

在不办理土地使用权出让手续的前提下，将部分生产用地作价投入合资企业。

（2）本报告所称市场价格是指公开市场价格。

  （3）未经评估单位书面同意，本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。

  （4）本报告有效期为1年。

  （5）本报告不对任何第三者承担责任。

  十一、估价人员签名

  ××× 注册房地产估价师  编号×××××

  ×××  经济师、资产评估师  编号××××

  十二、土地估价机构

  （略）

                                                      二OO九年九月二十日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

  一、估价对象描述

  1．土地位置状况

  位置：

四方路仓库位于某市四方路150号，靠近码头。

  土地用途：

仓储用地。

  土地面积：

四方路仓库总用地面积为152000m2，其中估价对象土地面积为4850m2。

  土地利用状况；四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%，为104120m2，其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。

  土地等级：

6等。

  2．土地权利状况

  评估土地为国有划拨土地使用权，土地使用权证号（略）。

该土地于2001年经市土地管理部门批准依法征用当地农地，并严格按规划建设使用。

  3．建筑物及其他附着物状况（略）

  二、地价影响因素分析

  1．一般因素

  某市为重要港口工业城市，有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。

气候温暖，四季分明，地质、水文条件良好，工业基础雄厚，尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境，该市发展前景越来越好。

  2．环境因素

  四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区，交通条件极为方便，路网港汊纵横交错，铁路、公路、水路应有尽有，市政基础设施也很齐全（“五通”：

通路、电、上水、下水、电信），具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件，是理想的货物运输集散地。

  3．个别因素

  四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途，无改变用途的可能性，评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。

食堂、办公等也均可无偿使用。

该地地势较高，无水浸和暴雨积水记录，地面荷载力良好，均能达到设计要求。

市政基础设施齐全，达到“五通一平”，地上建筑物面积5800m2。

第三部分 土地及附着物估价

  一、估价原则

  （略）

  二、估价技术路线

  由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例，但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料，故采用成本法和收益还原法评估地价，为了使成本法评估地价更加准确，以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。

库房采用重置价折旧法评估。

  三、估价过程

  基本公式：

  评估对象价格=土地价格+建筑物价格

（一）土地估价

  1．成本法评估土地价格

  本案所称成本法评估土地价格，是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例，先采用比较法求出生地地价，再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。

（1）比较实例选择。

  本次评估收集了以下3个比较实例。

  比较实例A：

东平路32号，国有出让仓储用地。

  比较实例B：

临江路158号，国有出让运输业用地。

  比较实例C：

临江路194号，国有出让工业仓储用地。

（2）比较因素选择。

  比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素（详细说明略）。

  （3）编制因素条件说明如下表所示。

  （4）编制比较因素条件指数表（略）。

  （5）因素修正。

  由于实例成交日期与估价期日比较接近，而且该段时间内工业仓储用地地价稳定，无大的变化，不作修正。

交易情况正常，也不作修正。

  因素修正如下表所示。

因素修正表

比较实例

A

B

C

地价/（美元/m2）

24

23

21

区域因素

100/100

100/99

100/97

个别因素

100/100

100/99

100/90

比准价格/（美元/m2）

24

23.7

24.05

  上述比准价格接近，取其算术平均值：

  地价=（24+23.7+24.05）÷3=23.9（美元/m2）

  取整为：

24美元/m2。

  （6）计算土地开发费

  根据委托方提供的详细的土地开发费用，