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酒店业研究报告解答
酒店业立项研究报告
2011年12月
第一部分中国酒店业现状及未来发展趋势
第一章：
酒店业综述：
自1978年改革开放以来，旅游业已经成为中国第三产业中最具活力与潜力的新兴产业，旅游业在国民经济中的地位不断得到巩固和提高。
作为旅游业的主要基础设施，旅游酒店数量和服务质量是旅游业发展水平的重要标志之一，酒店行业是旅游业重要的组成部分，成为我国经济发展，改革开放的窗口。
酒店业是一座设施完善的接待设施，并且是经过政府批准的经营性企业。
拥有一定数量的客房，这些客房是由各种规格的房间按合理的比例组成的，而且具有相应的服务配套设施；具有能提供特色佳肴的各类餐厅；除了向宾客提供住宿和餐饮服务外，还提供购物、健身、娱乐、邮电、通讯、交通等多方面服务。
酒店业具有服务性、综合性（业务活动要素的复杂和内外联系的紧密）、波动性（业务受政治社会、经济、旅游资源等因素影响不稳定）、文化性等特点。
酒店分类有很多标准，比如根据国家星级标准可分为一至五星级不等，按建筑投资费用可分为经济型、舒适性、豪华型不等；这里，一二星级为经济型，三星为舒适性，四五星为豪华型。
研究酒店业，有几个至关重要的数据需要关注：
第一，建筑面积，第二，客房数，第三，总投资额，第四，平均出租率，第五，平均房价。
就平均每间客房建筑面积而言，从五星酒店说起，平均一间客房建筑面积100平方米，四星酒店85-90平方米，三星酒店大体上在80平方米；投资额也是这样，一个建筑平米，五星级酒店平均10000块钱，四星级酒店大体上在9000块钱，三星级酒店在8000块钱；出租率，58-60%的出租率是平均盈亏平衡点，一般来说，酒店最佳的出租率是75%-80%，极限出租率是85%。
至于房价，国际“千分之一”法则指出，合理房价应是平均每间客房建造价值的千分之一，另有经验数据表明，一个城市五星级酒店的房价，相当于本城市同等档次房地产的平均单位价格的1/10。
第二章中国宏观经济分析
第一节：
中国宏观经济形势分析
一、GDP分析
2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%。
其中，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.2%，第二产业增加值比重为46.8%，第三产业增加值比重为43.0%。
“十一五”期间，我国国内生产总值的复合增长率为11.2%，至2015年年平均将增长7%，服务增加值比重将增加4个百分点达到47%。
数据表明中国宏观经济形势依然良好。
图表12006-2010年国内生产总值及其增长速度（数据来源：
国家统计局）
二、中国城镇居民家庭人均可支配收入分析
2010全年城镇居民人均可支配收入19109元，实际增长7.8%。
城镇居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为35.7%。
据统计，“十一五”期间中国城镇居民人均可支配收入年均增长9.7%，随着人民收入水平的提高，旅游业也将迎来其发展的黄金期。
图表22006-2010年城镇居民人均可支配收入情况（数据来源：
国家统计局）
三、中国旅游业及酒店业发展统计数据及发展形势分析
2011年7月，国家旅游局公布，2011年上半年全国旅游总收入突破1万亿元，比上年同期增长18%。
其中，国内旅游人数约13.3亿人次，同比增加13%；国内旅游收入约9200亿元，同比增加22%。
入境旅游人数约6600万人次，同比增加1%；入境过夜旅游人数约2750万人次，同比增加1%；旅游外汇收入约225亿美元，同比增加1%。
2011年上半年全国共有3837个在建旅游项目，实际完成投资615.63亿元，同比增加10.5%。
2011年上半年全国星级酒店接待量增长12%，营业收入增长18%。
预计未来3-5年间酒店业的发展将以每年10-15%的速度递增。
第三章中国酒店业发展战略及政策走向分析
一、政策突破预期强烈
我国旅游业“十二五”规划已经基本编制完成，已于2011年3月份正式发布。
这意味着未来五年我国旅游业发展的整体目标已经明确。
从目前掌握的信息来看，旅游业作为我国的战略性支柱产业，将在未来五年保持高速增长，预计到2015年，中国三大旅游市场总人数将超过35亿人次，并将成为世界第一大入境旅游接待国，第四大出境旅游客源国，并形成世界上最大的国内旅游市场。
二、全国酒店产业政策与发展方向
（一）国家的改革开放政策和旅游业的持续较快发展引导着中国酒店业的发展方向。
1．持续稳定的保持对外开放政策将有利于我国旅游酒店业的进一步发展。
20多年来的实践证明，20多年来中国旅游业的突飞猛进的发展，可以说是改革开放的直接结果。
旅游产业从一个政府接待型为主的事业发展成为今天的旅游产业，入境旅游和旅游创汇分别居于世界上的第4位和第7位，中国已经跨入了世界旅游大国的行列。
这些成绩的取得，都是直接得益于国家的对外开放政策。
2．旅游业在我国未来十几年的历史时期内将再一次迎来历史性的大发展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将获得空前大发展的机遇。
跨越国界的旅游活动既能够为发达国家带来财富和发展，也能为不发达国家带来财富和发展，而且欣欣向荣的发展中国家的旅游业发展将会取得更大的跨越式发展，中国就是这种特例。
经济快速发展的亚太区域早已引起酒店投资者和管理者的注意和行动。
（二）经济全球化的进程将进一步促进国内外酒店集团在本土的竞争。
经济全球化是目前世界经济发展的一个重要趋势，经济的全球化刺激着经营的国际化和企业集团化的发展。
世界上许多著名的酒店集团不断地扩展规模，中国作为经济发展最快、市场潜力最大的地区之一，早已引起了国外大的酒店集团的关注，如雅高集团、万豪集团、州际集团、喜达屋集团均已在中国的酒店市场上上演了佳作，他们投资的高星级酒店、高质量的专业化管理、较好的酒店投资回报率等等，将进一步引起国际酒店集团在中国的投资、管理、兼并和收购的热潮。
中国将是未来若干年内国际酒店集团竞争角逐的重要区域。
（三）连锁化、集团化将是较长时期内中国酒店业的发展方向。
1．国际酒店集团将把中国作为重要的战略竞争之地。
这不仅仅只局限于高星级酒店市场的竞争，还有中档酒店、经济型酒店和公寓住宿方面的竞争，各大酒店集团的中、高、低端品牌将全方位登陆中国市场。
2．国内酒店集团的发展速度也在进一步加快。
锦江国际、港中旅集团、开元旅业以及首旅建国等，都是国内酒店集团投资和管理领域的佼佼者。
经过十多年的发展，我国本土的酒店集团正面临着新的发展机遇，他们在政策的掌握、市场的熟悉、人才的积累、资金的优势和管理的成熟等等方面，都有着比外方集团更多的优势和潜力，特别是在集团化过程中的财务掌控、人力资源使用、资本运作等方面更为成熟。
可以预测，中国大的经济发展环境和企业集团内部集团化运作手段的成熟，将很有可能在较短时间内催生出一批能够做强做大、立足国内、走出国门的酒店企业集团。
（四）民营企业将在中国酒店业扮演举足轻重的角色。
酒店业是竞争性极强的行业，中央的大政策是：
国有资产将有选择性的逐步退出酒店领域，并在3-5年内减少国有资产在酒店领域的市场占有率。
国家对这一领域已经没有那么多的保护措施了，在这个领域将是竞争出强者。
在国有资产逐步退出，市场占有率继续减少的背景下，各种所有制的企业将大显身手，在中国已经融入国际经济大环境的背景下，最终是要和外国人竞争抢市场。
民营企业将是中国未来酒店业市场的主力军。
国家在政策法规、金融环境和维护公平有序的市场竞争环境等方面所提供的支持，都有利于民营企业的发展。
酒店业20多年的发展也培养储备了一大批优秀的人力资源，这些因素都为民企介入酒店业提供了良好的宏观发展环境。
从民营资本的特性和优势看，民企具有决策成本低、管理成本低、管理效益高、资金实力雄厚、适应市场能力强和注重投资回报率等方面的内在优势，这些因素将有助于民营企业介入酒店业，使其在完全竞争性的酒店行业里大显身手。
三、国家相关政策
2010年8月份，《关于加快发展旅游业的意见》获得国务院通过，对于旅游产业的重视首次上升到中央战略级别，也引起了相关产业的广泛关注。
由此可以看出，国家有意把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，对国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用。
2010年12月29日，国家旅游局、中国银行在京签署了《支持旅游产业发展合作备忘录》。
中国银行将在遵循国家法律法规、金融政策和市场化原则的前提下，利用自身“全产品、全平台、全方位”整体优势，与国家旅游局共同探讨支持旅游产业发展的有效途径和机制，积极探索构建旅游项目评价标准体系，为国内各类旅游者、旅游企业提供完善的金融服务。
第四章中国酒店业发展现状及趋势
第一节中国酒店业发展现状
一、中国酒店业现行规模情况
1．星级酒店数量（按星级）
根据国家旅游局的统计，截至2010年年底，全国共有酒店13991家，客房数1709966间，床位数2981277张，其中五星级酒店595家，客房数218064间；四星级酒店2219家，客房数449207间。
与2009年相比，五星级酒店增加了95家；四星级增加了235家；三星级增加了451家；而二星级和一星级酒店具有不同程度的减少。
增加最多的是广东，为128家。
减少最多的是云南，为60家。
（参见附页图表1“2010年全国各地星级饭店数量分布情况”）
图表32010中国酒店数量统计表
2010年
酒店数
客房数
床位数
酒店数与2009年相比
五星级
595
218064
330068
+95
四星级
2219
449207
751216
+235
三星级
6268
714850
1284670
+451
二星级
4612
313871
588516
-763
一星级
297
13974
26757
-138
合计
13991
218064
330068
-120
数据来源：
国家旅游局
2011年1-3季度全国星级酒店开业统计
时间
开业酒店数
开业酒店房间数
其中5星
其中4星
其中3星
国际联号酒店占
国内联号酒店占
其他单体酒店占
1季度
43
11454
58%
40%
2%
35%
145%
51%
2季度
42
8601
60%
33%
7%
36%
7%
60%
3季度
51
13950
69%
30%
1%
47%
16%
37%
数据来源：
迈点网
2．星级酒店结构（按性质）
2010年底按注册登记类型划分，在全国13991家星级饭店中，国有饭店4713家，占全国星级总数的33.69%；集体饭店为590家，占4.22%；港澳台投资饭店为298家，占2.13%；外商投资饭店为274家，占1.96%；联营、股份、私营等其他注册登记类型的饭店共有8116家，占全部星级饭店总数的58.01%。
数据来源：
国家旅游局
3．各地区星级酒店数（按规模分）
2010年星级酒店总数超过500家的地区有：
广东1175家，浙江1067家，山东904家，江苏863家，云南766家，北京708家，湖北607家，湖南549家，河南501家。
（参见附页图表1“2010年全国各地星级酒店数量分布情况”）
4.2010年中国酒店业营业指标数据统计（参见附页图表2“2010年星级酒店财务状况汇总表”）
1）．收入分析
11781家星级饭店资产合计5398.363亿元固定资产原值合计4549.425亿元，流动资产总额1629.423亿元，营业收入2123.787亿元。
2）．利润分析
利润总额50.697亿元，实缴税金166.429亿元；从业人员158.18万人，其中大专以上学历31.89万人，占20.16%。
3）．客房出租率及平均房价
星级饭店
平均房价
295.10元/间夜
平均出租率
60.27%
每间可供出租客房收入
177.87元/间夜
每间客房平摊营业收入
14.3792万元/间
经营毛利率
46.33%
全员劳动生产率
132.34千元/人
人均实现利润
3.01千元/人
人均实现税收
10.29千元/人
人均年薪酬
23.67千元/人
人均占用固定资产原值
286.34元/人
百元固定资产创营业收入
44.53元
单位
5星级
4星级
3星级
2星级
1星级
酒店数量
个
595
2219
6268
4612
297
营业收入总额
万元
6277794.821
7264560.036
6114020.481
1544717.969
36778.575
平均每家营业收入
万元
10550.916
3273.799
975.434
334.935
123.834
利润总额
万元
601832.123
18958.412
-118597.437
3756.541
1022.432
平均每家利润
万元
1011.483
8.544
-18.921
0.815
3.443
2010年全国星级饭店营业状况较稳定，五星级业绩突出，三星级呈现亏损。
11781家星级饭店营业收入2123.787亿元，客房收入占营业收入的42.75%,餐饮收入占营业收入的42.61%；实现利润总额50.697亿元，有14个省区市利润总额为负数。
5.分区域情况：
东部地区：
北京、天津、河北、辽宁、吉林、黑龙江、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；
中部地区：
山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南；
西部地区：
内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆、新疆兵团；
至2010年东部地区拥有星级饭店7178家，占全国总数的51.30%，中部地区2819家，占20.15%，西部地区3994家，占28.55%。
东、中、西部营业收入占全国营业总收入分别为70.52%、12.93%、16.55%；
固定资产原值占全国固定资产原值总数分别为67.94%、12.62%、19.45%；
从盈利利润总额看三大区域占全国利润总额分别为99.55%、0.40%、0.06%；
从业人员数占全国总数分别为60.14%、17.54%、22.32%。
数据来源：
国家旅游局
2011年1-3季度从开业酒店的地域分布来看，新开业的星级酒店大多集中在我国东南沿海或靠近沿海的地区，包括广东、浙江、江苏、山东、上海、安徽、福建、海南等。
沿海地区经济发达，物产资源丰富，这种特点推动着沿海地区经济社会持续发展以及文化的繁荣，也吸引着国内外酒店投资商投资。
此外，中西部地区还有云南、湖南、四川、湖北、河南、河北等地区也有高星级酒店开业。
高星级酒店在西部地区的投资主要集中在几个条件较好的中心城市。
西部地区有自己独特的优势，经过几年大规模投资建设，基础设施环境有了明显改善。
6.全国各地区排名情况：
平均房价
排名
前10位
上海、北京、天津、广东、海南、浙江、江苏、四川、山东、吉林
最高为681.94元/间夜
较低
新疆兵团、广西、西藏、甘肃、云南、贵州、新疆、江西、河南、青海
最低为167.15元/间夜
平均出租率排名
前10位
湖南、新疆、兵团、山东、上海、四川、福建、贵州、浙江、湖北、河南
最高湖南为71.33%
较低
西藏、青海、黑龙江、天津、甘肃、云南、内蒙古、吉林、宁夏、北京
最低为43.62%
每间可供出租客房收入排名
前10位
上海、北京、广东、海南、山东、四川、浙江、江苏、天津、福建，
最高上海为445.65元/间夜
较低
西藏、甘肃、云南、青海、广西、新疆、新疆兵团、江西、贵州、黑龙江
最低为75.82元/间夜
每间客房平摊营业收入排名
前10位
上海、浙江、北京、江苏、广东、山东、福建、天津、吉林、山西
最高上海和浙江超过200,000元/间
较低
西藏、青海、甘肃、云南、新疆兵团、贵州、江西、广西、黑龙江、新疆
最低为43,220.15元/间夜
7.全国50个重点旅游城市情况
全国50个重点旅游城市拥有星级饭店共计5773家，其中一星级94家，二星级1460家，三星级2628家，四星级1141家，五星级450家。
全国50个重点旅游城市包括
北京、天津、石家庄、秦皇岛、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨
上海、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、温州、合肥、黄山、福州
厦门、泉州、南昌、济南、青岛、郑州、洛阳、武汉、宜昌、长沙
张家界、广州、深圳、珠海、东莞、南宁、桂林、海口、三亚、重庆
成都、贵阳、昆明、丽江、拉萨、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐
8.全国50个重点旅游城市排名情况
平均房价
排名
前10位
上海、三亚、广州、北京、深圳、成都、青岛、东莞、长春和天津
最高上海和三亚超过500元/间夜
较低
丽江、张家界、拉萨、宜昌、桂林、南宁、洛阳、海口、兰州和泉州
最低为124.39元/间夜
平均出租率排名
前10位
长沙、合肥、南昌、青岛、厦门、杭州、南京、南宁、郑州和温州
最高长沙高达77.52%
较低
黄山、丽江、西宁、东莞、拉萨、秦皇岛、天津、洛阳、桂林和苏州
最低为41.47%
9．中国酒店管理集团规模
截至到2010年，最具规模的30家中国酒店管理集团，共有饭店2049家，客房426647间，平均每个集团拥有酒店68.3家，客房14222间。
客房数量排名前五位的集团分别是：
锦江国际、开元集团、港中旅集团、金陵集团和首旅建国，这五家集团的酒店客房数量均已经超过2万间。
（参见附页图表3“中国酒店管理集团规模统计表”）
从总体存量上看，多数集团在2010年实现了规模上的快速增长。
与2009年相比，国内集团酒店总数增加了369家，客房总数增加了70573间，客房数量增长率为19.8%；平均每个集团拥有的客房数增加了1944间，增长率为15.8%。
酒店数量超过50家的集团有15个，比2009年增加了4个，比2008年增加了10个。
（参见附页图表4“中国酒店管理集团规模年度变化表”）
根据《Hotels》杂志2010年10月发布的最新全球酒店集团规模排名，锦江国际、港中旅、金陵集团和首旅建国4个集团均入围前50名，在规模上向国际水平进一步靠拢，形成了我国本土酒店集团的第一阵营；而客房数量在1万至2万间之间的集团有10个，他们的客房总数为132037间，占30个集团客房总数的30.9%，组成了我国本土酒店集团的第二阵营；还有15个集团客房数量尚不足1万间，仍有较大的发展空间，但是同时也说明，我国酒店产业结构仍未形成产业规模壁垒。
10．国际酒店管理集团规模
自奥运会举办以来，大部分外资酒店均加快在中国布点，仅洲际酒店旗下的酒店品牌，在中国的酒店数量就从2008年的84家上升到现在的125家。
在全球拥有最多酒店的美国酒店业巨头温德姆酒店集团声称，未来五年将把中国作为公司在亚太地区发展的重要市场，并计划在中国各线城市开设多家不同层次的酒店。
目前该集团已在中国开设约270家酒店。
中国市场是雅高全球业务网络中发展最快的市场，在过去3年中，共有43家酒店加入雅高中国。
据不完全统计，英国洲际酒店集团、香格里拉酒店集团、美国喜达屋国际酒店集团等三家跨国巨头在华的酒店客房数已突破1万间。
据统计，2005年至2010年之间，国内30个主要旅游城市，共有超过61000间国际品牌星级饭店客房进入市场，总供给量增长到近160000间，五年内增长了一倍多。
二、中国酒店业现行档次解析
不同酒店集团选择不同市场档次定位战略，全面覆盖型、高档集中型和低端集中型品牌格局正在形成。
但是，大多数本土酒店管理集团仍然侧重于高星级酒店的发展，目前五星级酒店存量较多的锦江国际、开元集团、首旅建国、世贸君澜等集团，仍在高速吸收五星级酒店项目，未来3年内五星级酒店数量均几近翻倍；多数集团对四星级酒店的发展力度也进一步加大，预计未来3年内的增幅将达到40%以上；三星级档次酒店数量未来三年将总体呈下降趋势；与此同时经济型档次酒店逐步退出市场，粤海国际、雷迪森旅业等集团在今后三年将停止对经济型酒店的发展，只有港中旅、锦江国际等极少数集团的经济型酒店数量有较大增幅。
而与之相对的如家、格林豪泰、7天等经济型集团快速扩张，均已进入全球酒店集团50强。
大多数的国际酒店管理集团，在进入中国市场的时候，都是以自身最核心的档次酒店来作为主打产品开拓市场，从目前的统计看，大多数的国际酒店集团还是以中、高端档次酒店为主，只有少数酒店集团是以全档次酒店配备进行全方位发展的，如洲际集团、雅高集团和温德姆集团在中国市场都同时拥有相当数量的顶级五星级酒店和三星级经济型快捷酒店。
三、中国酒店类型及品牌解析
本土酒店管理集团已经就不同类型酒店品牌的布局和扩张展开了竞争，并逐渐形成了3大集团阵营：
第一，全品牌型酒店集团，如锦江国际、港中旅等，他们的酒店品牌覆盖了旅游度假型、会议商务型、中档商务型、经济快捷型等几乎所有的酒店类型；第二，高端品牌型酒店集团，如开元集团、首旅建国等，他们的酒店品牌档次定位主要集中在五星、四星级酒店，但是类型也主要以商务、会议型、度假型和主题精品酒店为主；第三，中低档酒店集团，如格林豪泰、如家、7天等，他们主要以三星级及以下的经济型酒店作为主营项目。
而国际酒店管理集团在打造不同酒店品牌的时候，就已经将该品牌所应该包含的酒店类型给予了定义。
如雅高的诺富特品牌是专门为机场酒店所创建的，洲际的智选假日是中档经济型酒店，而喜达屋集团的圣瑞吉斯品牌则是世界最奢华的高端商务综合性酒店的代表。
可以说，国际酒店管理公司在中国的酒店品牌布局已经非常完善和全面，从高端奢华型、旅游度假村、综合会议型、经济型、中端商务型、主题型等等一应俱全，洲际集团甚至计划推出自己的首个中式酒店品牌，以此来讨好中国消费者并借此向海外市场推广。
四、中国酒店分布区域解析
城市化及市场竞争压力进一步推动酒店集团向二、三线城市布局，全国性市场基本形成，但区域发展水平不均衡。
以北京、上海、广州、深圳为主导的一线城市酒店业绩指标在2010年都实现了显著的增长，二线城市业绩指标涨幅则趋于平缓。
过度供给仍然是中国大多数酒店市场所面临的问题。
未来3-5年，许多酒店集团将逐渐向中西部地区和经济发达地区的三线以下城市布局。
2011年2月我国开业的星级酒店数为13家，从开业酒店的地域分布看，除1家新开业酒店位于上海外，其余新开业酒店均位于二三线城市，而这一数字也代表了众多国际酒店集团的扩张趋势。
而2005年至2010年5年间，国际品牌酒店更是主要在国内主要旅游城市布局，客房供应量5年增加了一倍，预计最少还有84000间国际品牌级饭店客房将在2013年年底进入中国市场。
凯悦、万豪、洲际等全球排名前10位的酒店集团已进入到除青海以外的所有区域，并开始布点中国二三线城市市场。
五、投资饭店业的优势：
1、投资的稳定性比较强，相应来说风险也就不大。
2、成长性好。
虽然饭店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好，其
中的基础是级差地租效益。
3、三是阶段性效益显著。
如果饭店的投资地点比较好，时机比较好，会形成比较显著
的阶段性效益。
4、品牌性效应突出。
5、现金流的作用。
饭店的经营会形成稳定的、而且比较大量的现金流，从企业经
营的角度来说，现金流比利润还重要。
6、从长远
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