智拓精文最新某市房地产市场分析报告.docx

1、智拓精文最新某市房地产市场分析报告最新某市房地产市场分析报告XY月份，我市房地产开发投资增速放缓，商品房新开工面积减少，土地购置面积下降，存量土地面积增长，商品房竣工面积增长，商品房销售下降，二手房交易下降，90平方米以下的商品房住宅销售占43.7%，房屋销售价格平稳，市场总体运行良好。经济适用住房为中低收入家庭提供住房保障制度已正常运行。一、经济适用住房及廉租房建设情况20XX年，我市经济适用住房开发项目26个，其中包括13个在建项目。年计划投资16.11亿元，计划开工面积127.91万平方米，现已开工面积114.38万平方米。HHHT市经济适用住房办公室对今年在建经济适用住房项目进行跟踪检

2、查。截止XY月份，经济适用住房完成投资3.5亿元，开工面积114.38万平方米，其中新开工面积10万平方米，竣工房屋面积8.03万平方米。为了更好落实HHHT市经济适用住房管理办法，市政府今年又制定了HHHT市经济适用住房建设管理规定（呼证发20XX 52号）、HHHT市经济适用住房销售管理规定（呼证发20XX 53，号）两个文件，现有五个经济适用住房项目进行指导价格审核，并在HHHT市经济适用住房领导小组例会上原则通过，报HHHT市发展改革委员审核。第一批经济适用住房准购证在7月底进行媒体公示。截止XY月份我市玉泉区，回民区承担的200套廉租房建设已进入内装修，完成投资1000万元。20XX

3、年，全市租赁补贴户累计达到1055户，发放资金173.8万元，财政已列入预算安排。目前，发放租赁补贴已做到所报尽保。廉租住房工作已形成稳定的工作程序，廉租房对象的建档、申请、审批、退出机制已建立，形成顺畅的工作渠道。二、房地产市场发展基本情况1、完成开发投资情况20XX年XY月HHHT市房地产完成开发投资20.32亿元，与上年同比增长5.65%。房地产开发投资占固定资产投资比重为 %，占本年计划总投资额的比重为28.75%，与上年同期相比下降了9.53个百分点。其中，商品房建设投资额140898万元，其中土地开发投资额8512万元，与上年同期相比下降了54.8个百分点。（见表1）表1 20XX

4、年XY月HHHT市房地产投资情况 单位：万元、%项 目20XX年X-Y月20XX年X-Y月计划投资(万元)502501706787完成投资 (万元)192352203220 其中:商品房建设投资(万元)173519140898 土地开发投资(万元)188338512完成投资占计划投资比重(%) 38.2828.75完成投资同比增长(%)1005.65资料来源：HHHT市20XX年XY月、20XX年XY月房地产开发统计报表汇总按用途划分的完成开发投资当中，住宅与去年同比增长16.56%，办公楼增长220.3%，商业营业用房和其他用房投资同比分别下降12.85%和53.85%。（见表2）表2 按用

5、途完成的开发投资 单位：万元、%完成投资住宅办公楼商业营业用房其他20XX年XY月1272933779352642601620XX年XY月1483761210430734120XX同比增长5.6516.56220.3-12.85-53.85资料来源：HHHT市20XX年XY月、20XX年XY月房地产开发统计报表汇总2、开发资金来源情况到位资金306820万元，同比增长20.45%。其中，国内贷款36524万元，同比增长137.55%，占本年到位资金的比重上升了5.86个百分点；外资由20XX年的90万元增加到3200万元，增长幅度比较大；自筹资金157865万元，同比下降了13.65%，占本年

6、到位资金比重下降20.33个百分点；定金和预付款97656万元，同比增长135.8%，占本年到位资金比重上升了15.54个百分点。（见表3）表3 20XX年XY月HHHT市房地产资金来源情况 单位：万元、%20XX年XY月20XX年XY月20XX年比20XX年增长本年资金来源合计38313130026527.6 1、上年末结余资金763114554067.57 2、本年资金来源小计30682025472520.45 （1）国家预算内资金200-100 （2）国内贷款3652415375137.55 （3）债券 （4）利用外资3200903455.56 其中：外商直接投资3200 （5）自筹资金

7、157865182830-13.65 其中：自有资金107038108656-1.49 （6）其他资金来源1092315623094.26 其中：集资6271700795.86 定金及预收款9765641414135.8资料来源：HHHT市20XX年XY月、20XX年XY月房地产开发统计报表汇总3、土地开发与购置完成土地开发面积减少了71.97万平方米，同比下降了58.35%；土地购置面积减少了116.68万平方米，同比下降66.98%；但是待开发土地面积增加了39.28万平方米，同比增长16.29%。（见表4）表4 20XX年XY月土地开发与购置 单位：万平方米、%本年完成开发土地面积待开发

8、土地面积本年购置土地面积20XX年XY月123.34241.07174.0820XX年XY月51.37280.3557.48同比增长-58.3516.29-66.98资料来源：HHHT市20XX年XY月、20XX年XY月房地产开发统计报表汇总4、商品房建设情况XY月房屋施工面积总量722.83万平方米，与上年同比增长49.27 %；其中，商品住宅施工面积为532.71万平方米，与上年同比增长83.93%。与1-X月相比，商品房施工面积增加了75.89万平方米，其中，商品住宅施工面积增加了57.84万平方米。在施工面积中，房屋新开工面积82.02万平方米，与上年同比下降67.71%。其中，商品住

9、宅新开工面积66.79万平方米，与上年同比下降66.97%。与1-X月相比，商品房新开工面积增加了38.67万平方米，其中，商品住宅新开工面积增加34.93万平方米。房屋竣工面积63.46万平方米，与上年同比增长77.71%。与1-X月相比，竣工面积增加了27.75万平方米。其中，商品住宅竣工面积47.04万平方米，同比增长72.75%。与1-X月相比，商品住宅竣工面积增加了19.81万平方米。图1 20XX年XY月房屋施工、新开工、竣工情况资料来源：HHHT市20XX年XY月、20XX年XY月房地产开发统计报表汇总5、商品房交易情况XY月，HHHT市商品房实际销售额101322万元，同比增长

10、5.96%，实际登记销售面积34.2万平方米，同比下降48%；商品房现售面积24.1万平方米，与上年同比下降57.7%，与1X月相比增长了25.4%成交金额59456.21万元，同比下降了48.7%，与1-X月相比增长了27.2%。其中，住宅销售金额46152.92万元，同比下降了48.7%，与1X月相比增长了16.83%，成交面积20万平方米，同比下降56.4%，与1-X月相比增长了19.5%。商品房预售金额27322.38万元，同比增长了33.88%，与1X月相比增长了32.6%，预售面积10.1万平方米，同比增长15.8%，与1-X月相比增长了26.8%。其中，住宅预售金额22144.4

11、6万元，同比增长了16.17%，与1X月相比增长了14.2%，其中预售住宅面积8.65万平方米，同比增长12%，与1-X月相比增长了13.7%。二手房成交金额49963.59万元，同比下降了61.8%，与1X月相比增长了33.7%，成交面积25.49万平方米，同比下降67.32%，与1-X月相比增长了35.15%。其中，二手住房成交金额35995万元，同比下降了58.9%，与XY月相比增长了41.7%，成交面积20.51万平方米，同比下降65.9%，与X-Y月相比增长了41.46%。图2 20XX年商品房地产交易情况 单位：万平方米、%资料来源：HHHT市房管局20XX年XY月商品房供需基本情

12、况表图3 20XX年商品住房地产交易情况资料来源：HHHT市房管局20XX年XY月商品房供需基本情况表三、商品房价格情况1、商品房价格截止X月末，商品房平均售价3776元/平方米，与去年同比增长4.2%，与上月环比增长0.67%。其中商品住宅平均售价2805元/平方米，同比增长4.1%。与上月环比增长0.75%。（见图4） 图4 20XX年XY月与 20XX年XY月房屋价格走势 图5 20XX年XY月与20XX年XY月住宅价格走势资料来源：HHHT市房管局20XX年XY月商品房供需基本情况表2、不同价位新建商品房情况不同价位新建商品住房登记销售面积构成与20XX年相比，1000-1500元/平

13、方米的住房由24.63%下降到16.37%，1500-2000元/平方米由44%下降到26.%，2500-3000元/平方米的由17.49%上升到19.37，销售套数由10.93%上升到18.6%，3000-4000元/平方米的由1.06%上升到5.13，销售套数由1.25%上升到4.15%。图6 20XX年XY月与20XX年XY月不同价位商品房价格比较资料来源：HHHT市房管局20XX年XY月商品房供需基本情况表3、二手房基本情况本期二手房成交面积25.49万平方米，与上年同比下降了67.23%，比X月环比上升了35.15%；平均销售价格1960元/平方米，同比上升16.8%，比X月环比下降

14、了1.15%；其中，二手住房成交面积20.51万平方米，与上年同比下降了65.9%，比X月环比增长了41.6%，二手住房平均销售价格1755元/平方米，同比上升20.15%,比X月增长了0.06%。四、商品房空置情况商品房空置面积119.29万平方米，比去年同期增长了3.3%。其中空置一年以上26.22万平方米，占空置面积的21.98%，与上年同比下降了7.3个百分点，减少了2.06万平方米，与X-Y月相比下降了1.5个百分点。商品房住宅空置一年以上16.96万平方米，占空置面积的14.2%，与上年同比增长了50.8%，增加了5.71万平方米，与X-Y月相比增加了3.23个百分点。五、结论1、

15、在“国六条”宏观政策调控下我市经济适用住房和廉租房已纳入规范管理，是解决低收入家庭住房的重要渠道，引起市政府及有关部门的高度重视。现经济适用住房开工面积占商品房住宅开工面积的21.5%，完成投资比去年增加了3亿元。经济适用住房新开工面积比较少的原因主要是土地手续变更难、拆迁难度大、项目手续办理时间长，导致好些项目不能按时开工。预计下半年新增开工面积较多。2、上半年HHHT市房地产开发投资增长趋于平稳，增幅不大。从资金来源看，国内贷款、外资、定金和预付款的增长趋势较快，自筹资金下降幅度较大，房地产信贷投资风险有所增大。3、完成土地开发面积和土地购置面积减少，但是待开发土地面积增加。反映了国家土地

16、政策收紧及开发商购置土地成本增大，虽然待开发土地面积增加，但是未来土地开发会是减少趋势。4、施工和竣工面积同步增长，新开工面积在下降。住宅施工面积增长速度快于竣工面积增长速度，新开工面积下降幅度略慢于上述两项，表明一方面开发商对市场仍保持着销售乐观的态度，另一方面也表明宏观调控以来开发商谨慎的态度，未来一段时间市场供应的增长有可能会放缓。5、从交易情况看，现售和二手房交易同比均呈下降趋势，说明国家宏观调控后，人们买房的心态在趋于成熟。但预售始终呈增长态势，与X月相比也呈上升态势，表明房地产市场需求仍比较活跃。6、今年以来房屋价格走势基本平稳，销售价格环比增长不大，在全国部分城市房价涨幅较大的情

17、况下，HHHT市没有形成大的涨幅，预计全年涨幅不超过5%，表明调控政策抑制房价过快上涨初现成效。7、为了贯彻“国六条”精神，市政府在年初组织各相关部门对我市房地产开发项目进行清理整顿，导致项目未能按时进行。8、不同价位新建商品住宅去年以来始终在高价位运行。登记销售面积2000元/平方米以下的下降速度为34%，2500-3000元/平方米的增长速度为11%，3000-4000元/平方米的涨幅超过了300个百分点。9、二手房下降幅度较大，主要原因是二手房价格涨幅太高，二是受税费政策影响，三是面积120平方米以上房屋交易不到五年税费执行新政策的影响，导致人们宁愿购买新房。10、商品房空置一年以上总的面积有所下降，但住宅空置一年以上的面积有所增加。