房地产开发到建设需缴纳的116项费用.docx

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房地产开发到建设需缴纳的116项费用

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2016-01-03房地产经理人联盟房地产经理人联盟

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一、房地产立项阶段

二、房地产办理用地阶段

三、房地产房屋拆迁阶段

四、房地产勘察设计阶段

五、房地产工程报验阶段

六、招投标阶段

七、房地产施工阶段

八、房地产竣工销售阶段

九、房地产企业相关费用

1编制可行性研究报告书费

2征地经管费

3土地权属登记费

4土地出让金

5土地使用税

6耕地占用税

7土地增值税

8地产交易手续费

9土地评估费

10地下管网、市政路网图费

11用地放（定）线费

12房屋拆迁经管费

13房屋拆迁补偿安置费

14房屋拆迁费

15工程监理费

16工程地质勘察费

17建筑工程设计费

18二次精装修设计费

19室外园林绿化设计费

20铝合金门窗幕墙设计费

21专业钢结构工程设计费

22设计合同监证费

23设计合同印花税

24设计营业税

25设计合同审核费

26勘察合同审核费

27设计技术方案评审费

28工程报建手续费

29市政公用设施配套费

30建筑工程质量监督费

31建筑工程安全监督费

32人防技术方案审核费

33人防工程异地建设费

34施工临时用电占用费

35永久供电设施安装费

36供水管径基本费

37供水管道施工安装费

38消防技术方案审核费

39消防验收检测费

40编制环保评估报告书费

41环保技术方案评估审核费

42环保检测费

43园林绿化技术方案评审费

44园林竣工现场检测费

45气象防雷技术方案审核费

47技术质量监督技术方案审核费

48竣工技术质量检测费

49节水技术方案审核费

50安全监控技术方案审核费

51工程竣工安全监控检测费

52施工图纸审核费

53民工工资保证金

54工程建设保证金费

55建筑工程定位放线费

56主体竣工现场环境检测费

57工程招标或登记费

58工程招标公告费

59工程招标有形场地租用费

60工程招标专家评标费

61工程招标代理费

62工程预算编制费

63建筑工程施工费

64工程保险金

65施工合同印花税

66施工营业税

67施工污水排放费

68建筑施工作业时间许可证费

69建筑噪音超标费

70建筑碴土处置费

71施工占道费

72占道挖掘费

73燃气设施安装费

74燃气设计、开户费

75电话和网络设施费

76电视信号开户费

77门窗幕墙检测检验费

78非常规材料检测费

80生活用水检测费

81水池消毒清洗费

82工程结算审核费

83生活垃圾清运费

84房屋建筑面积测量费

85房屋评估费用

86房地产销售经纪费

87房屋买卖契税

88房屋交易手续费

89房屋所有权登记费

90房产档案保管费

91房屋变更登记费

92提供利用房地产档案收费

93出具房地产等项证明收费

94房地产抵押登记经管费

95抵押贷款合同公证费

96房地产抵押贷款评估费

97抵押贷款手续费

98抵押财产保险费

99房屋拍卖费用

100房屋维修基金

101工程前期的物业经管费

102开发企业营业税

103城市建设维护税

104教育费附加

105开发企业所得税

106车船、房屋和土地使用税

107财务费用

108职工工资

109职工医疗、失业、工伤、计生、退休金和住房公基金

110行政经管费

111物业经管费

112各团体协会年会员费

113企业各种年检费

114各种技术人员的培训注册费

115法律顾问咨询费

116财务年审计或法人审计费

万科集团全套【装修房细部节点收口规范做法】

2014-10-20房地产经理人联盟房地产经理人联盟

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装修工程细部收口：

指不同材料交接处的施工工艺及做法。

装修收口是通过对装饰面的边、角以及衔接部分的工艺处理，以达到弥补饰面装修的不足之处,增加装饰效果的目的。

一方面是指饰面收口部位的拼口接缝以及对收口缝的处理,用饰面材料遮盖、避免基层材料外露影响装修效果；另一方面是指用专门的材料对装饰面之间的过渡部位进行装饰，以增强装修的效果。

（不同的）饰面材料在（不同的）空间的衔接。

第一节：

装饰材料细部收口的目的

明确装修工程中细部收口的规范做法，提高装修工程观感质量，从而提升客户对于工程质量的满意度。

第二节：

适用的范围和术语定义

适用范围：

适用于所有装修房工程，本规范为区域强制性施工作业规范。

术语和定义：

装修工程细部收口：

指不同材料交接处的施工工艺及做法。

装修收口是通过对装饰面的边、角以及衔接部分的工艺处理，以达到弥补饰面装修的不足之处,增加装饰效果的目的。

一方面是指饰面收口部位的拼口接缝以及对收口缝的处理,用饰面材料遮盖、避免基层材料外露影响装修效果；另一方面是指用专门的材料对装饰面之间的过渡部位进行装饰，以增强装修的效果。

（不同的）饰面材料在（不同的）空间的衔接。

第三节：

收口的原则

一、留缝收口原则

　1、留缝收口法是在相邻的材料或构件之间留出一定宽度的缝隙进行收口。

这种收口方法有两种情况：

1、质地较硬的材料收口。

质地较硬的材料，特别是体积较大时，如果使用密缝收口很难保持接缝严密，因此，质地较硬、规格较大的材料，例如石材、瓷砖、玻璃等，收口方式通常采用留缝收口。

材料规格较小时，使用留缝收口可以使饰面显得整齐美观，但是会增加施工的人工。

是否留缝一般由设计师的设计要求和风格决定。

如果材料规格误差较大时，也可适当留缝避免累计误差。

收口缝的大小根据材料的尺寸确定，施工完毕后用介质等进行勾缝处理。

2、还有一种留缝收口是由建筑师的设计风格决定的，主要用来分隔不同的构件，或者分隔不同的建筑部位。

考虑建筑设计风格来分隔不同的构件、设置收口缝。

这种留缝收口其实是综合运用各种收口方法做出一定宽度的收口缝或者分割缝，来达到收口的目的。

这种留口既是一种收口施工工艺，也是一种设计风格。

二、交错收口原则

　如果收口是复杂的，还有一个方法是让它更为复杂，让收口收在交错复杂当中，，视觉变得模糊，收口自然浑然天成，收口也就成为一种另类风格。

很常见的例子就是自然面的文化石的镶贴、堆砌的天然石材（如英石、太湖石、黄蜡石、人造的玻璃钢石型等）、部分的藤编造型等。

材料之间根本就不用考虑收口，只要顺着势粘合、搭接即可收到效果。

三、45度（135度）原则

当收口之间再想不出办法，可以考虑此原则。

因为收口难看，又无法处理，就退而求次，让它收得好看一点就可以了，这也是没办法的办法。

最常见的例子，地脚线太厚，门套线太薄，结果门套线压不住脚线，但又因为设计和工程的失误，已经无法改变两者的其中一种的厚度。

结果是在交接位置，将地脚线倒角磨边，脚线在收口位置变薄了，收口就形成了。

另外，该原则在木饰面材料的收口中使用也较多，其做法通常是将木构件或饰面的碰接边刨成45（135）度的斜角，然后彼此搭接。

木饰面碰接收口一般出现在大面积的木饰面、阳角木饰面等搭接的位置。

需要注意的是，由于碰口的部位一般使用胶水等粘接剂进行固定，强度不高；而木材容易随温度和湿度的变化产生变形，在碰口的位置容易产生翘曲空鼓变形。

当发生翘曲空鼓变形时，可以用针筒将胶水注入空鼓的部位，然后压平、固定牢固。

四、榫接收口原则

　　榫接收口法一般用在厚度较大的木饰面板或是实木材料的收口中，具有一定的强度，不仅是收口的一种方法，还是木作施工连接的一种方法。

它是中国最古老的收口艺术，无论是受力的梁柱搭接，红木家具，甚至任何的实木连接，都主要的连接艺术。

在今天看来仍有无穷的艺术生命力。

只是制作的工艺要求较高，施工难度较大，效率较低，实际当中也就尽量避免使用。

但由于它有一定的强度，现今木地板已经做成规范的凖接口，方便施工。

五、补偿介质收口原则

　　这种收口是客观实际情况已经无法满足阴角收口法的形成条件，无法形成阴角，可以考虑使用补偿介质收口法。

具体的做法是使用一种原有材料以外的第三种材料，这种材料和前两种材料都形成收口。

如最常见的是打胶。

特别是质地较为坚硬的材料相碰，如玻璃、石材等。

打胶是不可缺少的收口。

同时，打胶也是一种很普遍的施工工艺，非常实用。

在外行来看，几乎能掩盖所有收口缺陷。

曾经有一次楼盘交楼，业主收楼检查质量后，我带领约10个班组逐家检查和收尾，打胶工人居然是最忙的，也是最有效率和效果的。

但行家对打胶的评价的是：

真正的收口是不用打胶的。

话虽偏激，但也不无道理。

因为打胶毕竟是在遮盖缺陷，而非展现材质的变换。

当两种材料的质地都比较硬（或者已经事实造成，无法改面，又需补救），如果要求二者收口缝必须严密一致的话，施工起来费时费工，难度极大。

于是，我们使用嵌缝胶来处理收口缝，可大大降低施工难度，同时还可使饰面的衔接位置具有一定的收缩性。

第四节：

装修细部收口规范做法

门窗工程：

卫生间门槛石收口

门窗工程：

门框间距过小，高度参差

吊顶工程：

自攻螺丝位置反锈

吊顶工程：

石膏板吊顶常见开裂通病

墙面工程：

瓷砖墙、地、踢脚对缝

墙面工程：

墙面阳角拼角收口

地面工程：

卫生间地面应选择密度高的石材

地面工程：

地漏收口

木地板：

木地板与铝合金推拉门门槛收口

木地板：

踢脚线阴阳角收口

木地板：

木地板与衣柜收口

涂料工程：

内墙涂料与铝合金门窗收口

裱糊与软包工程：

洗手盆附近不宜使用非PVC壁纸

细部工程：

淋浴屏档水石收口

细部工程：

配电箱、开关（插座）收口

细部工程：

配电箱、开关（插座）精确定位方法

细部工程：

洗菜盆安装收口

细部工程：

浴缸龙头安装

细部工程：

玻璃阳台门及洗手间门宜设置门吸

细部工程：

鞋柜台面没倒角

细部工程：

吊顶与橱柜间距过小

细部工程：

人造石太单薄；台面无滴水

细部工程：

局促空间家具边角宜选择圆角

裱糊与软包工程：

地漏安装应与预留管道对口

配电箱、开关（插座）与涂料收口

配电箱、开关在安装面板前应先检查预埋底盒是否安装正确，底盒周边应使用干硬性水泥砂浆填缝密实，保证面板安装完毕后应不出现空缝，并完成第一遍腻子的施工。

开关、插座安装时先安装内部面板，内部面板安装完毕后周边粘贴美纹纸后进行涂料施工，涂料施工完毕后将美纹纸撕除。

开关装饰盖板在涂料施工完毕后再进行安装。

橱柜背板安装插座收口

橱柜背板安装插座应满足安全用电要求，橱柜开孔大小适中，保证插座装饰面板安装后能完全遮盖背板孔洞。

橱柜（浴柜）与给水管、煤气管、排水管收口

给水管、煤气管、排水管在橱柜背板、底板开孔后应安装相应大小的塑胶套筒盖，保证背板、底板的美观。

洗手盆安装收口

洗脸盘安装完毕后，洗脸盘与洗手台连接处周边满打上防霉中性硅酮密封胶。

马桶安装收口

正常工程座便器安装仅需在座便器与地砖交界周边打硅胶进行固定；对于质监站特别要求的工程使用环氧胶将螺母粘贴在地砖表面，再安装螺栓固定，最后在座便器与地砖交界周边打防霉硅胶进行固定；注意坑管高于瓷砖完成面10mm。

浴缸安装收口

浴缸安装完毕后，使用专用填缝剂进行勾缝，建议浴缸与装修面连接处周边满打上防霉中性硅酮密封胶。

洗菜盆安装收口

洗菜盘与橱柜台面板连接部位必须在洗菜盘的与橱柜台面交接的外侧沿盘周圈打防霉中性硅酮玻璃胶进行密闭，防止洗菜盘水自交接处流入橱柜，导致橱柜发霉损坏。

橱柜不锈钢易洁板与墙体收口

不锈钢易洁板为定制[型，直接用耐高温密封胶粘贴在9mm木夹板上，收口处一样，不得采用普通密封胶进行打胶收口。

第五节：

归纳总结

总括来讲,装修收口是通过对装饰面的边、角以及衔接部分的工艺处理，以达到弥补饰面装修的不足之处，增加装饰效果的目的。

它一方面是指饰面收口部位的拼口接缝以及对收口缝的处理，用饰面材料遮盖、避免基层材料外露影响装修效果；另一方面是指用专门的材料对装饰面之间的过渡部位进行装饰，以增强装修的效果。

收口的工艺水准及美观程度是体现一件完美“作品”的关键。

收口,是一种材质的完结，同时也是另一种材质的起始；优秀的收口点睛之笔，装修中的亮点。

【万科经管】万科集团全装修技术质量经管要点

2014-07-07转载请注明来自〉房地产经理人联盟房地产经理人联盟

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万科集团精装修质量控制点

1）与木地板连接处的地砖铺贴砂浆应做防水层；

2）浴缸周边300mm高墙体，淋浴房周边1800mm高墙体在做防水；

3）厨房、卫生间管道的盛水实验及做防水处理；

4）管道井及浴缸检修口的留置；

5）燃气主管及支管的安装高度（将影响煤气表的安装）；

6）热水器给水点的标高及位置（将影响热水器安装高度及影响橱柜安装）；

7）空气自平衡洞口与插座的关系；抽油烟机洞口与插座的关系；热水器洞口与插座的关系；

8）吊顶与铝合金窗的标高关系；

9）吊顶与瓷砖墙面的节点处理；

10）开关插座与瓷砖的关系；

11）木门套及基层下部200mm应做防腐处理；

12）涂料基层的平整度、涂料粉刷前腻子的干燥程度；

13）厨房及卫生间的高低差；

14）空调留洞与插座位置的关系；

15）门框与地坪的节点；

16）木地板的龙骨、毛地板、面板的节点；

17）材料的环保性能；

18）细部材料的匹配性能。

2、全装修施工过程质量控制

（1）装修施工过程控制：

1）大面积施工前必须做样板间。

完成后的样板间待有关部门和公司领导确认后，由施工单位完成竣工图，将作为今后装修施工的依据。

2）土建完成物业细部检查和整改后，装修单位方可进行大面积施工。

细部检查时，除质量问题的检查外，着重检查室内阴阳角方正度及顺直，进行壁柜及更衣室的方正检测，对地面、顶面和墙面的平整度检测，对洞口留置位置、大小、坡度进行100％检查。

3）工程部将甲供材料招标时间计划提交采购部，根据计划时间安排材料招标。

装修单位编制施工进度计划及材料供货计划，根据计划合理安排甲供材料供货及指定分包进场。

4）装修施工若由两家以上施工单位施工，要求以一家施工单位为主进行设计修改的节点深化，力求做到做法统一。

5）全装修房进行二次设计时，要求对增加的水电管线做到暗敷设，开关插座的定位必须在图纸阶段解决,完成墙地砖的铺贴图。

6）水电管线检测后方可进行毛地板、吊顶等施工。

7）橱柜设计应考虑挂设燃气表空间，燃气表后管若由装修单位安装，应做好试压工作，在接头处用专用胶水涂抹密封。

8）地板龙骨间距应控制为300mm，垂直于地板铺设方向排列；龙骨固定间距为400mm，采用美锢钉固定；龙骨端头距墙10mm、边距墙30mm，龙骨应经涂刷防腐剂处理。

9）毛地板板底应涂刷防腐剂或铺设防潮膜；毛地板应错缝铺设，拼接高低差要求《2mm，板间留缝5mm、墙边留缝10mm；毛地板固定应使用螺纹地板钉；地板铺设前，要求监理进行100％检查，确保基层清洁，留缝符合要求。

（2）注意问题：

1）强调正确的施工顺序：

如橱柜与电气的安装顺序、湿作业与地板铺设的施工顺序等。

2）合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。

对于产品保护难度较大的材料，如进户门、地板，应安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。

3）施工期间做好产品保护工作。

工序保护由工序施工单位（厂家）负责，保护到位后移交下道工序进行后续施工，装修单位负责检查和监督。

整体保护统一交由装修施工单位负责。

3、全装修材料控制措施

（1）样板房装修完成后，即完成相应的甲供材料表（需经设计及采购部确认），作为装饰单位申请甲供材料及现场检查验收的依据；

（2）所有材料、构配件和设备的进场报验都经过严格把关：

其品种、规格、外观、尺寸必须符合设计要求；必须包装完好；要有产品合格证书、使用说明书及相关性能的检测报告。

（3）面砖、地砖、门板、地板、橱柜、卫生洁具、龙头、五金件等主要装饰材料和构配件要严格按“样板”和“封样”核对验收。

（4）需要进行复验的材料及工程，必须严格按照规范进行复试。

（5）进场材料未经检验合格并签认，不能在工程上使用，且必须立即清除出施工现场，另行存放。

4、全装修验收经管制度

（1）督促检查施工单位严格执行工序交接验收制度，每道工序完成，认真实行“三检”（自检、互检、专职），按规定严格进行检查验收，上道工序不合格，

不准进入下道工序施工。

（2）通过监理的旁站、巡视、平行检验等措施，随时了解和掌握施工质量情况及装饰工程进度。

发现未按设计和规范要求施工的现象，及时予以纠正。

全过程跟踪装修工程施工过程，对关键工序严格进行质量控制，现场进场材料及时取样送检，严格执行规范要求的功能性检验。

（3）严格执行隐蔽工程验收制度，隐蔽工程质量控制是装饰质量控制的关键过程，隐蔽工程未经验收合格，严禁进行封闭施工。

作为隐蔽工程验收的工程为：

各类管线（强、弱电排管，给排水管道）施工；所有吊顶内工程及龙骨施工；地板木龙骨施工；涂料基层验收；防水验收；规定的施工质量停歇点。

（4）竣工验收：

施工单位在自行检查验收合格的基础上，提请监理单位预验收；对监理提出的整改事项，经验收合格后，再提出正式的竣工验收申请，物业细部检查组进行检查,施工单位完成整改后,由工程部组织物业、监理、施工单位、设计单位共同验收，同时备案。

二、施工节点的技术要求

（1）瓷砖墙面：

（2）瓷砖地面

（3）木地板：

毛地板的缝隙:

长边应留置5mm，短8mm的伸缩缝（正确）毛地板边缘与墙面距离10mm

毛地板及木地板与厨/卫大理石门槛之间缝隙留置15mm（做压条）

（5）灯具/风口凸出吊顶面：

紧贴顶面

（6）标高：

（7）橱柜：

（8）煤气主管标高2200mm、支管标高2080mm

（9）热水器的安装高度：

从橱柜顶板向下80mm

冷热水接出点标高：

1420mm（从地砖完成面起算）

（10）门：

（11）大理石：

遵循“墙盖地”的原则

三成品保护技术方案

（2）木地板：

防潮垫+硬纸板

（3）橱柜：

防潮纸

（4）洁具：

防潮纸、硬纸板、木板

（5）铝合金门窗：

保护膜+下槛木盒

铝合金门窗成品保护原则:

原材料检验原则：

材料进场后，厂家必须对原材料进行检验，对擦伤、划伤、变形的原材料剔除后方可加工。

先保护后加工原则：

检验合格的材料先进行保护，后上生产线加工。

半成品不裸露原则：

加工、安装过程必须确保铝合金门窗框、扇（包括空腔内）有完整的保护，装修阶段用纸板增加保护措施。

监理全过程跟踪检查原则：

监理从材料进厂开始进行全过程跟踪检查控制。

主要保护措施：

1、材料进厂家后必须进行半成品验收，达到规范后先保护后加工。

2、门窗扇、框料生产完成经过工厂检验后，再进行保护然后出厂，铝合金材料不裸露（包括空腔部分）。

3、现场安装后，每道工序完成后必须对铝合金进行再保护，确保铝合金材料不裸露（包括铝合金腔体内），监理现场验收。

4、玻璃在加工厂内进行双面保护，每边留30MM，在现场安装过程中需要局部临时除去保护膜的，在该项工作完成后立即恢复保护膜。

5、在施工中门窗框下槛应用木板钉成П型盒进行保护。

6、推拉门、平开门扇在精装修湿作业完成后再安装。

7、配件安装后，利用原包装的材料重新保护，并用胶带纸固定。

8、在精装修施工前，进行工序移交，重点进行保护措施移交。

精装修施工时，对铝合金门窗100MM以下范围进行保护，用纸版、胶带纸和铝合金粘结。

9、其它措施见专题“铝合金门窗保护门窗工程经管指引”。

（6）五金配件：

用原包装材料保护

（7）开关插座：

面板后装，墙面粉刷前先用美纹纸满包

（8）镜箱：

安装完成后，用防潮纸或其他薄膜纸覆盖

（9）公共部位：

铺完大理石（或地砖）后，用硬纸板满铺保护

【万科研发】万科集团精装修工艺工法规范（质量的保证）

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第一部分、工序经管

（一）．制定合理的施工工序

强调正确的施工顺序，合理安排工序，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工，对于成品保护难度较大的材料，安排在大部分装饰工作量完成后进行安装，施工期间做好成品保护工作，原则上谁施工谁保护，做到工序结束即保护到位后移交下道工序进行后续施工，精装总包负责成品保护的日常维护，具体工序如下：

（二）．工序检查

现场应加强对水电预留预埋、卫生间防水、厨卫墙地砖镶贴、吊顶、木门套、涂料、地板、橱柜、电器安装、卫生器具安装等工序控制，做到工程部工程师10％抽查，监理100％检查验收，并形成检查记录以备查验。

每一道工序大面积展开前，均应先做工序样板，经监理、甲方确认后将作为大面积施工的工序质量规范。

施工工序检查一览表如下：

二、工艺工法规范

（一）．复合木地板工程

１、工艺流程

2.工艺工法：

（1）铺设前应对材质、颜色、油漆、尺寸、含水率、甲醛含量、加工精度等验收认可。

（2）木地板的基层要求干净、平整、干燥、牢固、耐腐，应预留伸缩缝，以防止变形。

基层处理建议采用水泥自流坪或提高土建地面施工规范，地板铺装前应注意地面清洁。

应有踢脚线，踢脚线安装前一定检查墙面（200mm以内）的平整度，保证踢脚与墙体接缝一致。

成品保护的检查。

（3）控制施工程序，加强安装前和过程中的检验。

木地板基层验收合格后，方可进行面层铺设施工；严禁在木地板铺设时，与其它室内装饰装修工程交叉混合施工。

（4）毛地板内水管和电线管禁止并排设置；水电线管应采用专用管卡固定牢固。

（5）地板铺设完工后，应保持室内正常通风。

（6）木地板验收：

表面平整、无色差、无毛刺、无裂痕和划痕、牢固；相邻地板应留伸缩缝并做过桥连结处理；门口应隔断。

重点控制平整度、拼接高度差、拼接缝隙宽度、四周伸缩缝。

3、质量规范

１）．保证工程：

（1）复合木地板的材质和强度、耐磨性必须符合国家有关规范。

（2）板块之间的拼接牢固，无松动现象。

２）．基本工程：

（1）复合木地板面层光滑，无伤痕，图案清晰，颜色一致，纹理清楚。

（2）板块之间缝隙严密，接头错开，表面