房地产开发企业应该缴纳哪些税费.docx
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房地产开发企业应该缴纳哪些税费
房地产开发企业应该缴纳哪些税（费）
税金基本是我们所指的税金是消费者承担的那部分税，如：
契税，印花税等。
此部分是消费者在消费大型金融标的物时必须交纳的。
而另一方面，房价已包含税费，如：
营业税，企业所得税等，还有相关规费如：
墙改费，白蚁防治费，人防费，规划设计审批费，电子信息费等等。
取费中的税金包括：
营业税、城市维护建设税、教育费附加。
企业管理费中的税金包括：
企业应交纳的房产税、土地使用税、车船使用税和印花税。
房地产包含什么内容？
答：
我们现在所说的房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。
房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。
因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权
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七、房地产交易应纳的税费
长期以来，税收都时国家组织收入的一个主要手段，是国家组织财政收的主要开式与工具。
我国目前的税种有：
增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税等等。
在房地产转让中涉及的税有契税、印花税、城市土地使用税、城市土地增值税、房产税等几种，房地产租赁中涉及的税有房产税、印花税、城镇土地使用税等，以下逐一介绍：
房地产转让中的各种税
1、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
它是对房地产产权变动征收的种专门税种。
征收范围及纳税人
契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
所说的境内，是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。
所说的土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。
所说的单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
所说的个人，是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍公民。
契税的征税对象具体包括：
国有土地使用权出让。
是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
土地使用权的转让。
是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
房屋买卖。
是指房屋所有权人将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
房屋赠与。
是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
房屋交换。
是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。
应该指出，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。
具体有：
a、以土地、房屋权属作价投资、入股；b、以土地、房屋权属抵债；c、以获奖方式承受土地、房屋权属；d、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
计税依据
由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。
具体为：
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据，成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
即，如交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。
以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。
计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
上述成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可参照市场价格核定计税依据。
税率
契税实行3％－5％的幅度税率。
具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。
北京为4％。
财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。
同时，为了加快住房资金周转，对积压空置的商品住房销售时应交纲的契税在2000年底前予以免税优惠。
相关政策法规
1）《中华人民共和国契税暂行条例》
2）《中华人民共和国契税暂行条例细则》
2、印花税
纳税人及征税对象
印花是一种具有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
印花税的纳税义务人，是指在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义务的单位和个人。
所称单位和个人，是指国内各类企业、事业单位、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资、外国公司企业和其他经济组织及其在华机构等税金基本是我们所指的税金是消费者承担的那部分税，如：
契税，印花税等。
此部分是消费者在消费大型金融标的物时必须交纳的。
而另一方面，房价已包含税费，如：
营业税，企业所得税等，还有相关规费如：
墙改费，白蚁防治费，人防费，规划设计审批费，电子信息费等等。
取费中的税金包括：
营业税、城市维护建设税、教育费附加。
企业管理费中的税金包括：
企业应交纳的房产税、土地使用税、车船使用税和印花税。
房地产包含什么内容？
答：
我们现在所说的房地产包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。
房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。
因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权
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七、房地产交易应纳的税费
长期以来，税收都时国家组织收入的一个主要手段，是国家组织财政收的主要开式与工具。
我国目前的税种有：
增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税等等。
在房地产转让中涉及的税有契税、印花税、城市土地使用税、城市土地增值税、房产税等几种，房地产租赁中涉及的税有房产税、印花税、城镇土地使用税等，以下逐一介绍：
房地产转让中的各种税
1、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
它是对房地产产权变动征收的种专门税种。
征收范围及纳税人
契税的纳税义务人，是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
所说的境内，是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。
所说的土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。
所说的单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
所说的个人，是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍公民。
契税的征税对象具体包括：
国有土地使用权出让。
是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。
土地使用权的转让。
是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
房屋买卖。
是指房屋所有权人将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
房屋赠与。
是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
房屋交换。
是指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。
应该指出，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与。
具体有：
a、以土地、房屋权属作价投资、入股；b、以土地、房屋权属抵债；c、以获奖方式承受土地、房屋权属；d、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
计税依据
由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。
具体为：
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据，成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
即，如交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。
以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。
计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
上述成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可参照市场价格核定计税依据。
税率
契税实行3％－5％的幅度税率。
具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。
北京为4％。
财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。
同时，为了加快住房资金周转，对积压空置的商品住房销售时应交纲的契税在2000年底前予以免税优惠。
相关政策法规
1）《中华人民共和国契税暂行条例》
2）《中华人民共和国契税暂行条例细则》
2、印花税
纳税人及征税对象
印花是一种具有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。
印花税的纳税义务人，是指在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义务的单位和个人。
所称单位和个人，是指国内各类企业、事业单位、机关、团体、部队以及中外合资企业、合作企业、外资、外国公司企业和其他经济组织及其在华机构等印花税征税对象可大致分为立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人五种。
另外，对应税凭证，凡由两方或两方以上当事人共同书立的，其当事人各方都是印花税的纳税人，应各就其所持凭证的计税金额履行纳税义务。
税率
印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率。
在房地产转让过程中所涉印花税适用于比例税率，即房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。
减、免税规定
在房地产交易中，房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税；房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同。
相关政策法规《中华人民共和国印花税暂行条例》
3、城镇土地使用税
征税范围及纳税人
城镇土地使用税的纳税义务人，是指承担缴纳土地使用税义务的所有单位和个人。
具体解释
一、营业税
（一）、应税范围：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
1、转让土地使用权：
是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产：
是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。
本税目的征收范围包括：
销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
（1）销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。
以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
（2）销售其他土地附着物
①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。
②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。
但转让该项股权，应按本税目征税。
⑥不动产租赁，不按本税目征税。
（二）涉及税种
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。
1、销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：
（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。
对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：
纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
③按下列公式核定计税价格：
计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）
上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
2、其他具体规定如下：
（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。
（2）对合作建房行为应如何征收营业税
根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
合作建房的方式一般有两种：
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
具体的交换方式也有以下两种：
①土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。
对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：
①房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
②房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；
③如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。
因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。
其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：
纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
”此项规定所称预收款，包括预收定金。
因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。
（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：
以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。
对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。
（4）中外合作开发房地产征收营业税问题
根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[1994]205号）规定：
①关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。
如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
②关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。
对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
③对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。
计算公式=营业额×5%
二、城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：
（一）计税依据：
纳税人实际缴纳的营业税税额。
（二）税率：
分别为7%、5%、1%。
计算公式:
应纳税额=营业税税额×税率。
不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
1、纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；
2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；
三、教育费附加
根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：
（一）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额
（二）税率为3%。
计算公式:
应交教育费附加额=营业税税额×费率。
四、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[1993]138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体讲：
（一）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。
这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。
因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
（二）转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
（三）附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
（四）取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
（五）土地增值税的计税依据
计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
1、取得土地使用权所支付的金额；
2、开发土地的成本、费用；
3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；
4、与转让房地产有关的税金；
财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。
为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%的以内计算扣除。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由市政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率，并经地方主管税务机关确认的价格。
（5）与转让房地产有关的税金。
是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。
因转让房地产交纳的教育费附加
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