步行街升级改造建设项目可行性报告.docx

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步行街升级改造建设项目可行性报告

步行街升级改造建设项目可行性报告

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第一章总论

第一节项目简介

一、项目名称

XX市XX路步行街西段升级改造建设工程项目

二、建设性质;改造

三、项目实施单位;XXXXXX

负责人：

XXX

四、项目建设年限

项目建设年限为12个月（20XX年7月至20XX年6月）

五、建设内容及规模

本项目是XX路步行街西段升级改造建设工程项目，其主要改造项目有：

管线下埋、下水道扩能改造、路面改造、沿街立面改造、亮化工程、景观小品、监控设备。

力图打造集购物、休闲、旅游、历史文化展示于一身的精品步行街，达到整治空间。

建筑外立面工程：

外立面维护5050.50m2，外立面修复2698.50m2，外立面修造2085m2，外立面整洁11442m2，外立面整修8030.40m2，外立面整改4963.20m2；

地面铺装13220m2；

绿化：

银杏种植3株，金桂种植2株，竹子种植21m2，春娟和夏娟种植119m2；

灯光照明工程：

地埋灯30个，LED埋地灯150米，投光灯42个，拉线灯40个；

招牌整治：

店招店牌整治3800m2。

六、投资估算及资金来源

该项目总投资8200万元，该项目是全市人民所关注的民生工程，工程自身无任何收益，XX区财务有限，建议市政府明确XX区政府的投入部分在其他重大项目建设里的收益中给予考虑。

采取“四个一点”的方式解决，即：

向上争取一点、部门出一点、市区政府挤一点、业主担一点。

七、建设目标

通过修复工程使XX路步行街西段成为集中反映XX独特的历史和文化风貌特色，集购物餐饮、娱乐休闲、旅游观光、生活居住为一体的历史文化街道，达成历史保护与经济振兴的双赢。

第二节项目实施单位简介、组织实施管理

一、项目实施单位简介

XXXX位于省市区，面积：

3.6k37824人　邮编：

XXX　代码：

XXXXX。

街道位于XX市中心城区，是XX区的中心街道，东至庾亮路，与XX街道为邻，南濒X湖、X湖，与XX路街道相望，西抵XX街，与XX区滨兴街道毗邻，北滨长江，与XX省XX相望。

辖区面积3.8平方公里，3.9万人，有驻街行政、企事业单位100余家，下辖11个党支部，7个社居委（XX社区、XX社区、XX社区、XX社区、XX社区、XX社区、XX社区），8个街属企业。

辖区主干道有XX路、XX路、XX路、XX路、XX路、XX路、XX路、XX路、XX路、XX路等10余条。

街道党工委、办事处属区委、区政府派出机构，办事处内设机构6个：

政工科（办公室）、企管股、城管股、民政股、人口与计划生育办公室、综合治理办公室。

下设4个事业单位：

财税所、流管站、劳动就业保障所、市容环卫所，按有关规定和章程设置了纪委（监察室）、人武部、工、青、妇、残联。

有党政班子成员10人。

负责项目的建设、实施方案的具体落实，保证项目建设所需设备及时到位和项目建设质量，并加强项目资金的管理，确保项目建设资金专款专用，保证项目能够按期全面完成建设内容。

工作人员从相关单位抽调，办公室具体负责推动项目前期工作，并负责项目日常管理，保障项目的顺利实施。

三、加强项目资金管理

严格执行项目资金管理办法，设立专帐，专人负责。

在资金使用上严格实行主管领导审批制，切实做到专款专用，合理使用。

第三节主要经济技术指标

技术经济指标改造用地范围东起XX路XX路，全长800米，总面积15000M21、建筑外立面工程460M2其

中外立面维护5050.50M2外立面修复2698.50M2外立面修造2085M2外立面整洁11442M2外立面整修8090.40M2外立面整改4963.20M22、地面装饰13220M23、绿化其

中银杏3株金桂2株竹子21M2春娟、夏娟119M24、灯光照明工程其

中地埋灯30个LED埋地灯150米投光灯42个拉线灯40个5、广场家具其

中挡车柱21个雕塑2处垃圾箱60个座椅25个6、招牌整治工程3800M2第四节编制依据

1、建设单位委托书

2、《投资项目可行性研究指南》；

3、中华人民共和国建筑法；

4、中华人民共和国环境保护法；

5、中华人民共和国消防法；

6、中华人民共和国土地管理法；

7、中华人民共和国城市规划法；

8、建设项目质量管理条例；

9、建设项目勘察设计管理条例；

10、民用建筑设计通则GB50352-2005；

11、城市道路交通规划设计规范GB50220-95；

12、城市工程管线综合规划规范GB50289-98；

13、城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97；

14、城市给水工程规划规范GB50282-98；

15、城市电力规划规范GB50293-1999；

16、城市排水工程规划规范GB50318-2000；

17、城市容貌标准GB50449-2008；

18、建筑设计防火规范GB500016-2006；

19、建筑地基基础设计规范GB50007-2002；

20、混凝土结构设计规范GB50010-2002；

21、建筑抗震设计规范GB50011-2001（2008版）；

22、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；

23、室外给水设计规范GB50013-2006；

24、室外排水设计规范GB50014-2006；

25、民用建筑热工设计规范GB50176-93；

26、建筑物防雷设计规范GB50057-94（2000年版）；

27、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-2008；

28、建筑照明设计标准GB50034-2004；

29、火灾自动报警系统设计规范GB50116-98；

30、建筑灭火配置设计规范GB50140-2005；

31、XX市城市规划管理技术规定；

32、项目建设单位提供的其它基础资料。

第五节可研结论

通过对XX市XX路步行街西段升级改造，建成后从规模和外观上看，具有广场商业、人车分流、区域环境优美、配套齐全、基础设施和公共服务配套设施完善。

建成后在此经商的客户，都能得到丰厚的经济回报；对市民来说，无疑多了一个休闲购物的好去处。

街改造是我市的重点建设工程项目之一，是提高现代城市品位和建设现代化商贸区的重要举措，是改善居住环境、增加群众收入的“强市富民”工程，市委市政府对此高度重视。

段改造成功后，社会各界对步行街区域旧城改造的积极性空前高涨，步行街改造的各种条件和时机可以说是水到渠成。

路至路，全长800米，结合历史文化名城申报工作对沿街古建筑实行恢复，按修旧如故的原则，努力恢复历史文化名城的面貌进行改造，并将其列为改善人民群众生产生活水平、推进现代城市建设的为民办实事项目。

可以说进行步行街改造的意义重大：

一是提高城市品位，健全城市功能，解决城市配套设施建设，加快我市城市化进程；二是步行街改造的原则是“取之于民，用之于民”，在这个前提下，改善群众的生活和居住条件，提高群众的生活质量，增加群众的收入就成为步行街改造的最终目的。

XX路历史文化街区的文化风貌基本表现为于近代的中西合璧的本土文化。

其中XX路一线集中体现了XX本土商业文化。

XX路西段部分，主要兴盛于XX开埠后。

租界的辟建客观上刺激了地方民族工商业的发展。

清同治年间，西门外就开始形成一条商业街市，称为西门外正街，即XX路中段和西段的前身，至民国初，这条街已经发展为XX最为繁荣的商埠大街。

拆城修路后，城内外的XX路（城内东西大街与西门外正街）浑然连成一片，1928年拓建大街时，取大中二字为路名。

近代XX路两侧密布着各类本土商号，尤其是浔阳镇（即今XX区）的百货店全部分布在XX路，饮食、旅馆等服务业亦甚多。

20世纪30年代初，XX路各类商业铺面达八百余家，有米业、精盐业、油酒酱园业、瓷器业、京广洋货业、茶栈业、钱业、银楼业、布匹绸缎业、五金颜料业、中西药业、转运报关业、饮食业、旅馆业以及中国银行、交通银行、中央银行、裕民银行等金融机构，是长江中下游地区最为繁华的商埠大街之一。

XX路两侧大部分建筑为二至三层楼房，不少商号受北侧英租界影响，在传统中式建筑的沿街立面上采取中西结合的装饰手法，其门、窗、柱一般采取巴洛克等西方装饰，而门头招牌广告及楼面立体雕塑则采用中国传统装饰内容，民族传统文化与西方外来文化兼容并蓄，形成了独特而浓郁的中西合璧的商业文化。

1、区位环境

项目所处的XX路历史文化街区地处XX市老城区甘棠湖北岸，东至XX路，南至浔阳路，北至长江大堤，西至滨江路与XX路。

其南侧边缘为甘棠湖滨湖绿带，且东南角正对XX市著名的文物保护单位烟水亭；东部为城区商业节点，城区商业主轴西向延伸至街区东南角；其北部紧依长江，为XX港所在地；西部为城市主干道滨江路与龙开河路（原龙开河）。

2空间形态

XX路历史文化街区以沿街带状空间为主要特征，在同一条路上具有较强的延续性，而街道与街道之间则相对独立。

这种形态在XX路体现尤为突出，商铺沿XX路紧密排开，并由小巷道向地块内侧纵深发展。

XX路独具S形的独特街道形态，尺度宜人，是整个历史街区空间骨架精髓之所在，也是街区内两侧历史建筑最为密集的街道。

3建筑体

由于XX路所处地段为老城区，地段内建筑类型、质量非常复杂。

既有解放前形成的中小体量的历史建筑，又有上世纪七、八十年代在经济适用方针指导下完成的外形单调、形体冗长的住宅，也有形式多样的新建筑，如高层综合建筑。

建筑性质

建筑性质多为商住混合，一层为商业，二层及以上为居住。

少数新建的建筑为商业或宾馆。

拥有医院，邮局，小学各一处。

（）建筑层数

XX路两侧大部分建筑为二至三层楼房，层数主要为六层以下，整体来说，街道的空间尺度营造得比较合理、宜人；上世纪末本世纪初新建的建筑，层数大部分在七层以上，最高至十六层，对原有街道空间尺度破坏严重。

（）建筑质量

除新建的少量建筑质量完好以外，其余建筑质量都一般，修建年代也较早。

特别是保留下来的有历史价值的建筑，由于修建年代久远，又缺少保护，质量都较差，墙面、门窗破损都较为严重，需要修复。

（）建筑结构

除新建的几幢高层为框架结构以外，其他房屋结构大多为几近淘汰的砖混结构和砖木结构，且使用年限也接近结构期限。

历史建筑层数较低，为砖木结构，修建年代早，结构不稳定。

（）主要问题

普遍来看，建筑存在的问题主要集中在以下几方面：

①风貌不协调

新建高层建筑在高度、体量、立面单元、色彩材质等方面均未考虑和历史地段整体建筑风貌的协调性，形式突兀，对整体风貌和街巷空间造成较大的负面影响。

②违章搭建

建筑违章搭建和附属设施违章设置情况仍局部存在。

③立面破损

历史建筑的立面受到风化、人为等外力的破坏，部分装饰构件缺损。

非历史建筑由于经营业主的变更和功能的调整，对外立面的改造简单粗暴，此类情况以二楼和三楼最为集中。

④墙面老化

使用墙面涂料或粉刷的建筑中，部分出现外墙涂料变色、起皮、开裂或粉刷层脱落等问题。

这些问题不仅影响市容景观，而且造成很

大安全隐患。

⑤立面不洁

除新建建筑外，许多现状建筑由于长时间未进行立面清洗，存在大面积落尘、留污现象。

⑥外立面杂乱

外立面杂乱包括以下情况：

空调外机架、花架、遮阳（雨）篷、晾衣架布置杂乱；门窗、封闭阳台的形式、材料不统一；广告招牌布置杂乱、尺寸不统一、形式色彩与原建筑不协调等。

外立面杂乱对市容景观影响极大。

⑦附属设施存在安全隐患

部分附属设施及其支架由于常年遭受日晒雨淋，出现锈蚀、老化现象，存在坠落危险，其中以空调外机和大型广告牌安全隐患最大。

广告招牌

沿街的商业店招较为混乱，出挑一般为1到1.5米，严重影响了街道的美观。

店招的尺寸面积不一，或遮挡到二层的窗台，甚至将整个历史建筑立面完全遮挡，缺乏整体性。

店招材质、色彩与建筑不协调，反差过大。

墙面广告过大，遮挡建筑主体，使街道过分喧闹。

5地面铺装

地面铺装材质，颜色较统一，但地面窨井盖较多，影响了铺装的整体效果。

加上街道卫生较差，铺装显得不够整洁。

部分地段铺装损坏严重，没有及时修补。

新修的小块路面，没有铺砖，而是直接用水泥路面，这些都影响了铺装的整体感。

在与周边的街道的衔接处，铺装反差较大，有待调整。

6绿化

行道树的种植，中段北侧较连续，其余多数地段种植不连续，或没有种植行道树。

行道树冠较小，树形不理想。

绿化树种也较单一，只有梧桐、樟树两种。

沿街缺少景观绿化，没有让人休息停留的场所，空间丰富性较差。

缺少集中的绿化景观，不能聚集人气，形成丰富的空间活动，空间节奏平乏。

7公用设施

果皮箱严重缺少，造成街道卫生较差。

公共厕所数量少，分布不均匀。

变电箱、电缆箱等设施沿街分布过多，破坏街道空间。

8夜间照明

沿街照明设施过于陈旧，形式不够美观大方。

历史建筑缺少照明设施，重点建筑的照明不够突出建筑的特色。

商业照明不够均匀，没有整体感。

道路照明设施不连续。

路路XX路步行西段的整体修复，以展现上世纪初中西合璧的近代商业文化为主，记录其不断发展的历史印迹。

重点是各种要素细节的配合和整体氛围的营造，但不能削弱步行街的商业吸引力。

历史上，XX路的环境以基本铺装为主，与当下的商业环境需求有一定落差。

XX路修复设计应根据街道环境各种元素的历史印迹、功能特点，发掘可以利用的构成要素，承袭中西文化交融的多元化精神内核，提升XX路的环境品质和文化品位。

XX路107栋。

5、交通条件

本项目地点位于XX市XX区大路路步行街。

东起XX路设计原则

（1）主题性

现代化的起步近代商业文化

作为城区十个经典老地名之一的XX路，是XX百姓寄予深厚情感的传统商业街。

清同治、光绪年间，XX的西门外就开始形成一条商业街市，十世纪三十年代初，XX路计有各类商业铺面800余家，是长江中下游地区最为繁华的商业街之一。

她见证了XX现代化的起步和东西通商的辉煌。

本次集中力量打造民国一条街，以展现上世纪初中西合璧的近代商业文化为主，记录其不断发展的历史印迹深度挖掘XX路西段的历史业态，打造XX老字号一条街。

（2）

历史文化商

XX路街道修

素置于一个特定的

（2）统一性

历史、文化商一条街XX路街道修素置于一个特定的和

（3）协调性

整体连续和谐空间从街道本身出发，将一条街道作为一个整体考虑，统一考虑街道两侧的建筑物、绿化、街道家具、色彩等，避免其成为历史文化片段的堆砌和拼凑。

街道空间属于一种线性的视觉空间，街道景观的视觉连续性可以通过街道两侧的绿化、建筑布局、建筑风格、色彩及街道环境设施等的延续设计来实现。

（4）多元性中西文化交融场所特征延续

XX路修复设计应根据街道各种空间元素的历史印迹、功能特点，发掘可以利用的构成要素，以多样化的形式承袭中西文化交融的多元化精神内核。

XX路的街廓空间呈现出丰富的不规则形态。

巧妙地处理街道空间中各要素，制造进退有序、开阖有致、曲折有度的街道空间，会使XX路街道景观充满戏剧性和活力。

（5）实用性

功能设计以人为本

街是人们行走、徜徉、休息、交流的开放空间。

贯彻简约、以人为本的实用性思想，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的休闲购物环境。

街道空间形式的设计首先要满足活动内容的功能需要，并根据街道功能特点，可以考虑街道空间的变化，增加设施，改善交通的可达性和可驻留空间。

步行商业街应以商业、文化景观为主，以亲切宜人的形象出现。

设计策略

历史信息留存

以反映中国近代历史中XX对外开埠后长江中下游重要口岸、商埠的风貌特色为主线，集中力量打造民国一条街。

以展现上世纪初中西合璧的近代商业文化为主，记录其不断发展的历史印迹。

1、重点保护历史建筑：

重点保护各个文物保护单位和优秀历史建筑，结合产权和功能的置换，最大程度的恢复历史原貌。

2、保留历史印迹：

保留具有时代性和集体记忆的特征，既包括门、窗、柱、浮雕等近代西方建筑装饰，也包括解放后红色建筑印迹，还包括矾石子、钢窗等改革开放前后的营造手法，延续建筑和城市的生长感。

3、部分整体复建：

深度发掘历史信息，结合部分危房和严重影响风貌的建筑改建，部分整体复建历史建筑。

4、传统店招特色：

整理具有传统XX路特色店招的样式，结合不同建筑功能和形式，进行有针对性的设计和引导。

5、人文典故展示：

对不同保护类型的历史建筑和老字号/原址，设计系列建筑铭牌，明确保护要求，阐述人文故事。

结合业态调整，设置XX近现代史陈列馆（特别是XX老照片、老地图的展示）、民族工商业史料馆、XX古建筑模型馆等非营利性的文化设施。

商业氛围提升

XX路长期以来，一直是长江中下游地区最为繁华的商业街之一。

作为XX百姓寄予深厚情感的传统商业街，具有可观的商业经济价值和潜在的提升空间。

1、业态多元化、功能休闲化：

业态结构平衡的核心是使业态多元化、功能休闲化。

这是步行街结构升级的总趋势。

业态结构应能满足各类人群、各个时段的活动需求。

这也就要求在规划中调整XX路西段以服饰销售为主的现状业态，增加休闲娱乐和服务业产业的比重，形成多功能、多层次的集旅游、文博、商业、休闲为一体的环境，赋予XX路西段以新的城市活力。

2、重振老字号：

挖掘XX路西段的历史业态，打造XX老字号一条街。

老字号是城市的宝贵非物质文化遗产。

XX史上曾经产生过一大批名噪长江中下游的老字号，并大多云集在XX路地区。

振兴老字号，就是将近代XX最辉煌的一段历史展现出来。

老字号汇集同一街区可形成集聚效应，为重振老字号营造积极氛围。

3、持续的街道活力：

保持持续的街道活力，空间和业态组织上兼顾白天和黑夜，重视夜景照明，带动夜间的人气，营业时间延续至晚间10-11点。

4、坚持小而精的业态特色：

保持多样性，控制入驻商业的规模，提升入驻商业的层次，打造小楼小店的精致氛围，引人入胜。

这将是XX路西段在整个商圈中形成差异化和吸引力的重要因素。

XX路西段现在保存下来的历史建筑大多店面狭小、结构不佳，历史保护要求高，客观上也提高了业主、业态的精品意识。

5、休憩环境优化：

商业步行街的设计充分考虑使用需求，形成更适合徜徉的平整地面，结合景观设置了小型演艺舞台、购物休憩空间、移动售货亭、饮水点等，将该街区打造成集休闲娱乐为一体的商业场所。

文化元素提炼

XX路西段的整体修复，以展现上世纪初中西合璧的近代商业文化为主，记录其不断发展的历史印迹。

重点是各种要素细节的配合和整体氛围的营造，但不能削弱步行街的商业吸引力。

历史上，XX路的环境以基本铺装为主，与当下的商业环境需求有一定落差。

XX路修复设计应根据街道环境各种元素的历史印迹、功能特点，发掘可以利用的构成要素，承袭中西文化交融的多元化精神内核，提升XX路的环境品质和文化品位。

1、公共艺术：

在主要广场处，运用具像的主题雕塑、生动的浮雕、景墙等公共艺术作品来体现XX码头文化、开埠通商文化等地方文化色彩，烘托整个商业街区浓厚的历史文化氛围。

2、街道家具：

花坛、坐凳、垃圾桶、挡车柱等XX路的街道家具设计，都提取了传统器物的形式特征，蕴涵民间质朴的韵味，使有形的元素与无形的街道氛围协调统一。

3、文化设施：

小型地方文化展示场所的设立。

鼓励XX地方上有特色私人收藏者在XX路上设立融展示、科普、创作、销售为一体的私人小型博物馆，将XX的地方历史和文化通过民间途径展示出来。

在文化展现的同时，将整个XX路西段的商业品位提升到一个新的层次。

4、节庆事件：

步行街由于没有车行交通，更易于和城市文化、城市景观紧密联系，以及承载城市节庆、公演等一些公共活动，是城市形象的重要展示窗口。

XX路应紧抓步行街这一优势，结合自身的特色商业，策划年度主题节庆事件，集聚人气，提升影响力，升华多元功能及休闲性的特色。

和而不同

清同治、光绪年间，XX的西门外就开始形成一条商业街市，时

人称为"西门外正街"。

1924年拆城筑路，城内东西大街与西门外

正街连成一片。

1928年大街拓建，改石板路为水泥路，街面拓宽至

12米。

为纪念孙中山先生，将街道命名为XX路。

二十世纪三十年

代初，XX路计有各类商业铺面800余家，是长江中下游地区最为

繁华的商业街之一。

改革开放后XX路改为商业步行街。

2006年大

中路同被评为城区十个经典老地名之一，是XX百姓寄予深厚情感的

传统商业街。

一、和而不同清同治、光绪年间，XX的西门外就开始形成一条商业街市，时人称为西门外正街。

1924年拆城筑路，城内东西大街与西门外正街连成一片。

1928年大街拓建，改石板路为水泥路，街面拓宽至12米。

为纪念孙中山先生，将街道命名为XX路。

二十世纪三十年代初，XX路计有各类商业铺面800余家，是长江中下游地区最为繁华的商业街之一。

改革开放后XX路改为商业步行街。

2006年XX路同被评为城区十个经典老地名之一，是XX百姓寄予深厚情感的传统商业街。

以XX路为界，XX路形成东西两段和而不同的特色路段。

1、西段作为XX路历史文化街区的重要组成部分，街道尺度好，历史建筑留存多，以商店为主的购物形态还是保持了传统的商业街道的业态格局和特征。

2、东段在上世纪80、90年代，经历了大面积的改造，整体上，历史留存较少，自身历史风貌已经淡化。

但是，与历史地段XX路西段相较而言，东段的XX路步行街西段坐拥两大城市商业中心――八角石商业中心和信华广场，具有更多的现代商业气息，其繁盛程度远胜西段。

街区质感

在东西交融的整体框架下，在东段改造工程已经取得较好社会效益的基础上，进一步发掘东段和西段的街区质感，在和而不同的思路上，形成更和谐的差异化吸引力。

1、西段，以修复为街道品质提升的基本思路，打造商业文化紧密结合的民国一条街，在传统特色商业集聚基础上，增加文化展示的比重，以老字号为核心业态，延续小而精的规模特征，在店面装潢上鼓励多样性和历史元素的重现。

整体上，形成"静"的街道氛围，有别于普通的商业步行街，展示深厚的人文积淀。

2、东段，以改造为街道品质提升的基本思路，打造以商业为主，公共艺术文化展示为辅的商业步行街，以现代中型商场为核心业态，保持中小结合的规模特征，在店面装潢上强调统一性和时尚消费元素的体现。

整体上，形成"动"的街道氛围。

整体协调XX路全段文化历史底蕴十分丰厚，首先应当重新梳理起整体的脉络关系，提升XX路的总体影响力，并有助于整个商业区的业态平衡。

在东西两大段落形成各自特色的同时，背巷打通，商业向整个街区渗透，特别是打通通往滨江路和甘棠湖的通道，可容纳休闲餐饮、民间博物馆，古玩字画等对租金较敏感的业态，更能串联街区中的多处历史遗迹和文保单位，增加城市旅游的纵深和内涵。

在整个街区范围内进行业态的整体规划，提供项目库，配套政策，积极引导。

工程概况XX路步行西段景观工程（以下简称本工程）位于XX省XX市，为了保护和恢复XX路的历史风貌，进一步提升XX路的商业定位，提高XX路商圈的辐射能力，XX路进行全面升级改造。

设计总面积约平方米。

其中XX路步行长约800米，宽10～18米不等；三条支巷（湖亭巷、华通巷、通湖巷）长约300米；背巷长约400米。

景观工程设计内容

本工程图纸包括设计范围内的总图、竖向、绿化、景观广场、总体照明、市政设施定位、城市家具等设计。

景观设计介绍总体设计

XX路步行西段设计东西长约800米，景观设计由景观节点与景观标段两部分构成，步行街全段设计2个景观节点，即XX路口的大通广场（主题雕塑广场）和XX路口的九九广场（西入口广场）。

道