《房地产开发经营与管理》综合性模拟试题共10页文档.docx

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《房地产开发经营与管理》综合性模拟试题

一、宋以后，京师所设小学馆和武学堂中的教师称谓皆称之为“教谕”。

至元明清之县学一律循之不变。

明朝入选翰林院的进士之师称“教习”。

到清末，学堂兴起，各科教师仍沿用“教习”一称。

其实“教谕”在明清时还有学官一意，即主管县一级的教育生员。

而相应府和州掌管教育生员者则谓“教授”和“学正”。

“教授”“学正”和“教谕”的副手一律称“训导”。

于民间，特别是汉代以后，对于在“校”或“学”中传授经学者也称为“经师”。

在一些特定的讲学场合，比如书院、皇室，也称教师为“院长、西席、讲席”等。

单项选择题（40题.每题的备选答案中只有一个最符合题意.）

1.要练说，得练听。

听是说的前提，听得准确，才有条件正确模仿，才能不断地掌握高一级水平的语言。

我在教学中，注意听说结合，训练幼儿听的能力，课堂上，我特别重视教师的语言，我对幼儿说话，注意声音清楚，高低起伏，抑扬有致，富有吸引力，这样能引起幼儿的注意。

当我发现有的幼儿不专心听别人发言时，就随时表扬那些静听的幼儿，或是让他重复别人说过的内容，抓住教育时机，要求他们专心听，用心记。

平时我还通过各种趣味活动，培养幼儿边听边记，边听边想，边听边说的能力，如听词对词，听词句说意思，听句子辩正误，听故事讲述故事，听谜语猜谜底，听智力故事，动脑筋，出主意，听儿歌上句，接儿歌下句等，这样幼儿学得生动活泼，轻松愉快，既训练了听的能力，强化了记忆，又发展了思维，为说打下了基础。

对于投资型物业购买者而言，（）往往决定了其愿意支付的价格水平.

A.教师范读的是阅读教学中不可缺少的部分，我常采用范读，让幼儿学习、模仿。

如领读，我读一句，让幼儿读一句，边读边记；第二通读，我大声读，我大声读，幼儿小声读，边学边仿；第三赏读，我借用录好配朗读磁带，一边放录音，一边幼儿反复倾听，在反复倾听中体验、品味。

自身支付能力

B.拥有物业后所能获取的预期收益大小

C.市场供求状况

D.区域因素

2.随着自然周期运动通过（）.投资者对投资回报的预期随着租金的回升而提高,部分投资者开始小心翼翼地回到市场当中来.

A.第一阶段

B.第二阶段

C.第三阶段

D.第四阶段

3.开发商投资收益率是指开发项目达到正常赢利年份时,项目年净收益与项目（）之比。

A.投资的资本价值

B.总开发成本

C.总开发价值

D.总投资额

4.用财务净现值FNPV进行项目评价时.当（）时.说明项目在财务上是可以接受的.

A.FNPV大于国家规定值

B.FNPV达到企业可以接受的水平

C.FNPV≥0

D.FNPV＜0

5.建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为（）.

A.空置率

B.有效面积系数

C.建筑密度

D.建筑容积率

6.某人以复利存储1000元,一年半后本利和为1120年,则年利率为（）

A.12%

B.8%

C.7.85%

D.11.2%

7.某开发商从事酒店开发，建成后哟经营,则其成本为（）.

A.建设成本

B.经营成本

C.开发过程中的成本支出

D.建设成本和经营成本

8.房地产长期贷款利率上调,导致（）

A.新开发量增加,存量增加,.租金下降

B.新开发量减少,存量减少,租金增加

C.租金增加，开发成本增加,存量减少

D.开发成本增加,存量减少,租金增加

9.如果银行年实际利率为15%,那么它的月实际利率是（）

A.1.25%

B.1.17%

C.12.59%

D.14.06%

１０．除合同专用条款另有约定外,建筑工合同文件的优先解释顺序为（）。

1合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书、投标书及附件，⑥图纸。

A．①②③④⑤⑥B.④⑤③①②⑥

C．⑤①③④②⑥D.②⑥④③①⑤

11.一般情况下,小型项目详细可行性研究费占项目总投资的（）.

A.1%~3%B.0.2%~0.8%

C.0.25%~1.5%D.0.2%~1.0%

12.某项目工期180天,开工日期为7月5日,则项目竣工时间应为（）（10月1日、2日、3日，元月1日为法定节假日）。

A．次年元月1日下午当地法定下班时间

B．次年元月3日下午当地法定下班时间

C．次年元月2日24时

D．次年元月3日24时

13.一般而言，认知价值定价法所定价格（）价值定价法所定价格。

A．高于B.低于

C．等于D.低于等于

14.成本加成定价法所决定的单位价格为（）。

A．单位价格=单位成本*（1+目标利润率）*（1-税率）

B.单位价格=单位成本*（1+目标利润率）

C．单位价格=单位成本*（1-税率）÷（1+目标利润率）

D．单位价格=单位成本*（1+目标利润率）÷（1-税率）

15.通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（）支付。

A．承租人

B．业主

C．业主和承租人共同

D．物业公司

16.判断物业代理公司以往的业绩，关键要看其（）。

A．共代理了多少个项目

B．代理成交额有多少

C．人员素质

D．代理的成功率有多大

17.房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于（）。

A．信用贷款

B．透支贷款

C．直接融资

D．间接融资

18.利用（）进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。

A．现金流量表

B．横道图

C．网络图

D．直方图

19.在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设（）条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。

A．按日计价

B．重大增价

C．延期增价

D．涨价增价

20.在开发项目财务评价中，判定主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和自由资金经济评价指标的影响程度，应进行（）。

A．盈亏平衡分析

B．敏感性分析

C．风险分析

D．概率分析

21.当利率所表明的时间单位与计息周期并不一致时，就会出现（）的区别。

A．单利计息与复利计息

B．名义利率与财务利率

C．实际利率与复利计息

D．名义利率与实际利率

22.房地产投资首先面临的是系统风险。

下列风险中哪一个不是系统风险。

（）

A．通货膨胀风险

B．资本价值风险

C．市场供求风险

D．或然损失风险

23.下列风险中哪一个不是房地产投资风险中的个别风险。

（）

A．时间风险

B．资本价值风险

C．比较风险

D．或然损失风险

24.下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的供给指标之一。

（）

A．空置量

B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空间使用数量

25.下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。

（）

A．可供租售量

B．房屋空间使用数量

C．城镇登记失业率

D．国内生产总值

26.下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的市场交易指标之一。

（）

A．吸纳量

B．吸纳率

C．空置率

D．吸纳周期

27.下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境。

（）

A．政治环境

B．国际环境

C．自然环境

D．技术环境

28.在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。

A．投机需求的膨胀

B．金融机构的过度放贷

C．土地的有限性和稀缺性

D．媒体的夸大宣传

29.在房地产过度开发的诱因之中，并不包括（）。

A．媒体的夸大渲染

B．开发商对市场预测的偏差

C．开发资金的易得性

D．开发商之间的博弈和非理性行为

30.高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是（）年。

A．40

B．50

C．60

D．70

31.房地产抵押合同签定以后，土地上新增的房屋（）其抵押财产。

A．属于

B．不属于

C．根据情况确定

D．依照抵押合同规定

32.通过转让方式取得土地使用权的土地，其使用年限（）该块土地的出让年限。

A．等于

B．低于

C．高于

33.属于房地产一级市场的行为是（）。

A．土地使用权出让

B．土地使用权转让

C．土地使用权出租

D．土地使用权抵押

34.下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的基本报表。

（）

A．现金流量表

B．资金来源运用表

C．项目总投资估算表

D．资产负债表

35.下列哪一个报表并不属于房地产开发项目财务评价的辅助报表。

（）

A．投资计划与资金筹措表

B．项目总投资估算表

C．资金来源与运用表

D．借款还本付息估算表

36.房地产开发项目可行性研究的初步可行性研究阶段，所需费用约占总投资的0.25%~1.5%，投资预算的精度可达±（）%。

A．5

B．10

C．15

D．20

37.房地产开发项目可行性研究的详细可行性研究阶段，是开发建设项目投资决策的基础，对建设投资估算的精度在±（）%。

A．5

B．10

C．15

D．20

38.有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的（）。

A．20%~30%

B．30%~40%

C．40%~50%

D．50%~60%

39.不允许直接进行土地使用权抵押的土地是（）的土地。

A．通过出让方式取得的

B．通过转让方式取得的

C．通过划拨方式取得的

D．有地上建筑物及其他附着物

40.国家对房地产市场进行宏观调控运用的经济手段主要是（）。

A．利息、利率、税收

B．利率、信贷、税收

C．利息、信贷、利润

D．利率、税收、价格

二、多项选择题（20题。

每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分。

）

1.国家调高贷款利率，即会：

（）。

A．抑制房地产需求

B．增加房地产供给

C．导致房地产价格下降

D．投资者资金压力加大

2.房地产投资的优点有：

（）等。

A．易于满足使用者不断变化的需要

B．能抵消通货膨胀的影响

C．位置的不可移动性

D．能从公共设施的改善和投资中获取收益

3.房地产开发项目的不确定分析包括（）等。

A．蒙特卡洛法

B．盈亏平衡分析

C．敏感性分析

D．风险分析

4.房地产开发期间费用有：

（）等。

A．财务费用

B．销售费用

C．管理费用

D．前期工程费

5.编制招标工程标底的方法有：

（）等。

A．以施工预算为基础编制

B．以施工图预算为基础编制

C．以概算定额为基础编制

D．以平方米造价包干为基础编制

6.收益性物业管理中的经营费用包括：

（）等。

A．房产税

B．公共设施设备日常运行、维修费

C．保险费

D．所得税

7.成本加浮动酬金合同具有：

（）的特点。

A．促使承包商关心降低成本

B．开发商管理简便

C．开发商、承包商均无较大风险

D．促使承包商努力缩短工期

8.项目管理的目标就是寻求项目：

（）要素的最优均衡控制。

A．成本

B．时间

C．资源

D．质量

9.通常零售商业物业承租人支付的费用有：

（）等。

A．基本租金

B．代收代缴费用

C．物业管理费用

D．按营业额百分比支付的租金

10.城市规划管理部门下达的“规划设计条件通知书”主要规定：

（）等。

A．征地面积

B．规划建设用地面积

C．平均层数

D．建筑密度

11.反映开发企业短期偿债能力的指标有：

（）等。

A．资产负债率

B．利息保障倍数

C．流动比率

D．速动比率

12.影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：

（）等。

A．生产方式和工作方式

B．人文环境的变化

C．信息、通讯技术水平的提高

D．自然环境的变化

13.投资于房地产投资信托基金较开发投资：

（）。

A．风险要大

B．收益稳定

C．回报丰厚

D．流动性好

14.投资型物业购买者购买行为受（）的制约。

A．购买者自身特点、偏好

B．房地产投资收益水平

C．其他投资工具的收益水平

D．市场内使用者需求特点、趋势和偏好

15.相对于其他招标方式，建筑工程公开招标方式具有：

（）等特点。

A．选择范围广

B．节省时间，工作效率高

C．招标费用高

D．耗资时间长

16.下列行为中，（）属于违反《城市房地产管理法》的行为。

A．投资额度虽然达到应投资总数的25%以上，但尚不足30%，进行商品房预售的

B．土地使用权出让金尚未交足，即开始转让土地使用权的

C．共有房屋，在其他共有人不知情的情况下，把属于自己的部分房屋卖给他人的

D．擅自提高房地产价格，牟取暴利的

E．建造的房屋质量不合格，造成事故的

17.房地产产权的绝对灭失是指（）。

A．买卖

B．继承

C．拆除

D．交换

E．倒塌

18.对房地产市场特点的正确描述是（）。

A．房地产市场供给缺乏弹性

B．房地产需求具有广泛性和多样性

C．房地产商品销售环节较普通商品多

D．房地产商品销售主要采用合同销售方式

E．房地产市场是带有垄断性的市场

19.土地出让后，如果土地使用者需要改变土地出让合同规定的用途，所需的条件有（）。

A．需经出让方和规划部门同意

B．需调整土地使用权出让金

C．需重新签订土地出让合同

D．需重新办理土地出让登记

E．需在出让土地使用权后一个月以内提出申请

20.土地使用者在转让土地使用权时必须具备（）条件后才能转让。

A．已支付了土地费用

B．依法取得了土地使用权

C．已投入了一定的开发建设资金

D．土地的用途仍为原土地使用权出让合同规定的土地用途

E．土地使用权转让期限仍为原土地出让合同中规定的土地使用权余期

三、判断题（20题。

不答不得分，判断错误的扣1分，本大题总分最多扣至零分。

）

1.名义利率不能反映资金时间价值的影响。

（）

2.对于建成后用于出租的房地产，空置率提高，会导致项目有效租金收入减少；空置率降低，会使项目有效租金收入提高。

（）

3.房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。

（）

4.逐年从产品经营利润中提取折旧，以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。

（）

5.目标定价法中以估计的销售量确定价格的做法，忽视了价格对需求的影响。

（）

6.开发商适时提价，可能会加快项目的销售进度。

（）

7.成本加成定价法中加成的含义就是一定比例的管理费和利润。

（）

8.在物业出租广告中，租金就是指单位可出租面积（即使用面积）的租金。

（）

9.某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。

（）

10.建筑工程固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费、施工机械费及按一定百分比分摊的管理费和利润。

（）

11.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金的增长率为2%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年未支付的租金为8.4万元。

（）

12.对于资金雄厚的开发商,完全没有必要考虑预售楼宇方案.（）

13.进度计划中的关键路线是指直接影响工程项目功能实现的那部分分项工程之和（）

14.如果工程实际进度落后于计划进度,不能在预定的竣工日期完工时,则承包人应采取必要的措施,并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用.9）

15.建设工程施工的分包也需要经开发商同意,分包人可由开发商指定、推荐,或者由承包人自己选定.（）

16.房地产置业投资的目的是作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入,应在投资者不愿意继续持有该项物业时,将其转售,获取转售收益.（）

17.房地产投资的资本价值风险属于系统风险的一种.（）

18.新西兰布郎教授1984年认为,风险最大的是零售商业用房.（）

19.房地产市场运行环境之一是自然环境.（）

20.房地产泡沫比房地产过度开发的严重程度更高,危险更大.房地产泡沫一旦产生,就很难通过自我调整而恢复至平衡状态.（）

四、计算题（10题.要求列出算式和计算步骤.需按公式计算的,要写出公式,无计算过程,只有计算结果不得分.计算结果保留小数点后两位.）

1.某家庭过去5年月收入2400元,每月存如银行50％准备购房,现利用该存款本利作为部分购房款,其余购房款向银行申请住房抵押贷款,银行要求贷款10年还清,家庭收入现为2400元\月,预计0.6％,初步安排月收入的40％用于换宽。

问家庭有偿还能力的住房价格应控制在多少?

如市场房价为2400元每平方米,则所选住房建筑面积应控制在多少?

（银行存款利率6％,贷款利率9％,复利按月计息）

2.某投资者以BOT方式,投资2000万元获得凤凰山首费隧道25年的经营使用权,期望投资实际首席率为16％,预计随着当地经济的发展,过隧道车辆每年将以2％增长率增加,若每车次平均收费10元,保持25年不变,考虑3％的年通货膨胀率,问现日均通过车次为多少时,刚好达到投资者期望的投资收益目标?

（不考虑资金年内收支影响,假设投资发生在年初,经营费用为年经营收入的20％）

3.某投资者以分期付款的方式购买了一个写字楼单元,之后用语出租经营.项目现金流量如下表,目标收益率ic=15%,试确定项目的财务净现值、财务内部收益率及动态投资回收期,并判断项目财务可能性.

单位:

万元

购楼投资

150

120

装修投资

净租金收入

140

180

转售成本

转售收入

360

4．某房地产开发项目的现金流量为下表所示：

单位:

万元

年末

现金流入

110

210

现金流出

150

200

若基准收益率为10%，则该开发项目的净现值为多少万元？

5．上题开发项目的静态回收期为几年？

6．上题开发项目的动态投资回收期为几年？

7．上题开发项目的内部收益率为多少？

8．某房地产综合开发项目投资总额为4000万元，销售收入为6570万元，销售费用为512万元，销售税金为275万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%。

试计算该项目的税前和税后投资收益额及税前与税后的投资收益率。

9．某房地产企业掌握房屋的租金定额为50万元，2019年末经营房屋租金率为20%，当年租金收缴率为90%；2019年接管新建房屋的租金定额为10万元。

2019年该企业未经营房屋租金率为10%，当年租金收缴率为95%，并收到欠租5万元。

求2019年的综合租金收缴率。

10．某房地产开发企业向银行贷款5000万元，约定从得到借款后的第二年末开始，每年年末等额归还，偿付次数为5次。

若年利率为5%，则此项贷款的等额本息支付额应为多少元？

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