土地估价事项确定的内容.docx
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土地估价事项确定的内容
土地估价事项确定的内容
一、单项选择题
1.估价期日是指______。
A.估价结果对应的日期
B.开始估价日期
C.签订合同日期
D.估价报告交付日期
答案：
A
2.居住用地的土地使用权出让最高年限为______年。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：
D
3.商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限为______年。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：
A
4.工业用地的土地使用权出让最高年限为______年。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：
B
5.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让最高年限为______年。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：
B
6.综合或其他用地的土地使用权出让最高年限为______年。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：
B
7.价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括______等内容。
A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型
B.估价期日、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型
C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期
D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期
答案：
A
8.土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，______属于对土地价格的定义。
A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
B.估价日期
C.估价机构对估价结果有解释权
D.估价结果的法律责任
答案：
B
9.某市一体育用地于2000年按法定最高年限取得土地使用权，如果不考虑土地使用权延期，其土地使用权应于______年终结。
A.2040
B.2050
C.2060
D.2070
答案：
B
10.决定土地价格高低的主要因素是______的存在。
A.经济地租
B.绝对地租
C.级差地租
D.垄断地租
答案：
C
二、多项选择题
1.土地使用权出让最高年限按用途确定正确的是______。
A.居住用地70年
B.工业用地50年
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
D.商业、旅游、娱乐用地40年
E.综合或其他用地40年
答案：
ABCD
[解答]综合或其他用地50年，所以不选E项。
2.土地估价报告的使用方向有以下哪几种?
______
A.价值依据
B.诉讼证据
C.记账依据
D.价格依据
E.抵押依据
答案：
ABC
[解答]根据土地估价的目的，可以知道土地估价报告的使用方向应为价值依据、诉讼证据、记账依据。
土地的价格并不是取决的估价的数额大小，与当事人的心理状态、对土地市场了解程度等都有关系，所以估价报告并不作为价格依据。
抵押的数额大小取决于银行的信贷政策和土地的价值，所以估价报告并不能作为抵押依据。
3.下列属于土地位置描述的有______。
A.地产坐落位置
B.街道
C.街坊
D.四至
E.地号
答案：
ABCE
4.下列属于土地范围的界定与描述的有______。
A.地产坐落位置
B.街坊
C.四至
D.地号
E.面积
答案：
CE
5.估价期日的设定是由______。
A.委托人确定
B.估价人确定
C.土地机构确定
D.委托人与估价师商定
E.估价师自定
答案：
AD
6.有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的______。
A.剩余使用年限减去已使用年限
B.最高出让年限减去已使用年限
C.剩余使用年限
D.剩余使用年限或最高出让年限减去已使用年限
E.法定年限
答案：
ABD
7.在土地使用年限的设定中，土地使用权出让最高年限按用途确定表述错误的有______。
A.居住用地50年
B.工业用地70年
C.商业用地50年
D.综合或其他用地40年
E.文化、卫生用地50年
答案：
ABCD
8.土地类型主要有______。
A.居住用地
B.工业用地
C.教育、科技、文化、卫生、体育用地
D.商业、旅游、娱乐用地
E.综合或其他用地
答案：
ABCDE
9.估价期日由______设定。
A.土地管理部门
B.土地估价行业协会
C.市场状况
D.委托人确定
E.委托人与估价师商定
答案：
DE
10.土地估价报告的使用方向是______。
A.只供委托方本次的评估目的使用
B.供行业内部参考
C.报送有关部门
D.学习研讨
E.同行业交流提高
答案：
AC
11.常见的土地使用权价格是______。
A.对企业改制
B.土地挂拍
C.土地招标
D.出让
E.转让等的评估
答案：
ADE
12.关于土地价格，说法正确的有______。
A.地价具有明显的地区性和个别性
B.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度
C.土地市场是不完全的市场
D.土地价格的高低由其生产成本决定
E.宗地的开发程度不能影响到土地估价
答案：
ABC
13.下列说法错误的是______。
A.只有经土地所有权人要求，才能对该土地估价
B.只有经土地使用权人要求，才能对该土地估价
C.只有经土地抵押权人要求，才能对该土地估价
D.只有经土地抵押权人要求，就可以对该土地估价
E.只有经房地产主管部门要求，才能对该土地估价
答案：
ABCE
三、简答题
1.请问估价期日和估价日期是一个概念吗?
答案：
估价期日和估价日期不是一个概念。
估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。
估价日期是估价报告形成时间，用来说明该项估价工作的起止日期。
两者是有明显区别的。
2.对于不同用途土地使用权出让最高年限应当如何掌握?
答案：
不同用途土地使用权出让最高年限是土地估价中十分重要的一个知识点，在土地估价的计算，包括概念性题目中经常用到，要注意记忆这方面内容。
3.根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限的用途是如何确定的?
答案：
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或其他用地50年。
4.土地估价范围的界定与描述内容?
答案：
确定土地范围包括：
土地的位置、四至、面积等。
（1）土地位置。
根据产权证记载描述，具体到行政区、街道、门牌号、地号、图号。
（2）土地四至。
宗地东南西北4个方向相邻土地的名称或使用人。
借助宗地图或权属证确定。
在勘察现场画位置示意图时，标出各个方向土地的使用人或名称。
（3）土地面积。
土地面积是估价的重要经济技术指标，来源于证载面积。
当证载面积与土地登记面积不一致时，以登记面积为准；当证载面积与图件面积不一致时，应以证载面积为准；当现状发生了变化，土地进行了分割或合并，还没有进行登记发证时，以测绘结果为准，但应注明，如果最终发证面积与测绘结果不一致时，应以发证面积进行调整等。
如果是分摊土地应说明分摊方式。
5.土地类型的界定内容?
答案：
土地类型是选择估价方法的重要依据。
对于估价来说，可以从四个角度划分土地类型：
（1）按用途划分。
包括住宅用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生用地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地或其他用地等。
（2）按开发程度划分。
分为生地价格、毛地价格和熟地价格。
（3）按是否产生收益划分。
分为收益性土地和非收益性土地。
（4）按经营方式划分。
包括销售类、出租类的、经营类的和自用类的。
6.土地权利状况的界定内容?
答案：
土地权利状况界定包括权利类型和权利主体的界定。
我国土地权利类型主要包括：
土地所有权、土地使用权（包括出让土地使用权、划拨土地使用权和承租土地使用权）、抵押权、地役权、土地租赁权等。
权利主体是指土地持有主体，包括土地所有权主体（在我国为两种类型，一是国家；二是农村集体。
本部分讨论城镇土地，因此，土地所有权人是指国家）、土地使用权主体和他项权利主体等。
描述土地权利状况应包括以下内容：
（1）权属来源和权利类型。
土地是出让取得还是划拔取得，或是其他方式，如租赁、授权经营等，是出让土地使用权还是划拨土地使用权，是否设有他项权利等。
（2）土地使用年期。
出让土地使用权是设有使用年期的，应界定土地使用权剩余使用年期，即从估价期日到土地使用权终止日的存续时间。
（3）他项权利和权利纠纷。
如果土地设有他项权利，如抵押权，应说明抵押权人、抵押权到期时间等；如果土地已出租，应说明租赁关系和租赁时间；如果土地未设有他项权利，在土地估价报告中也应该对此进行描述。
相邻关系的权利状况影响土地的利用和价值，应说明土地的相邻关系或共享情况。
对土地可能存在的权利纠纷，应该在调查核实的基础上，界定清楚。
（4）土地权利状况描述的主要依据。
主要依据国有土地使用证、房屋所有权证、土地出让合同等，他项权利界定的依据是他项权利证或国有土地使用证和房屋所有权证所记载的有关内容。
7.土地权利状况的界定内容?
答案：
土地权利状况界定包括权利类型和权利主体的界定。
我国土地权利类型主要包括：
土地所有权、土地使用权（包括出让土地使用权、划拨土地使用权和承租土地使用权）、抵押权、地役权、土地租赁权等。
权利主体是指土地持有主体，包括土地所有权主体（在我国为两种类型，一是国家；二是农村集体。
本部分讨论城镇土地，因此，土地所有权人是指国家）、土地使用权主体和他项权利主体等。
描述土地权利状况应包括以下内容：
（1）权属来源和权利类型。
土地是出让取得还是划拨取得，或是其他方式，如租赁、授权经营等，是出让土地使用权还是划拨土地使用权，是否设有他项权利等。
（2）土地使用年期。
出让土地使用权是设有使用年期的，应界定土地使用权剩余使用年期，即从估价期日到土地使用权终止日的存续时间。
（3）他项权利和权利纠纷。
如果土地设有他项权利，如抵押权，应说明抵押权人、抵押权到期时间等；如果土地已出租，应说明租赁关系和租赁时间；如果土地未设有他项权利，在土地估价报告中也应该对此进行描述。
相邻关系的权利状况影响土地的利用和价值，应说明土地的相邻关系或共享情况。
对土地可能存在的权利纠纷，应该在调查核实的基础上，界定清楚。
（4）土地权利状况描述的主要依据。
主要依据国有土地使用证、房屋所有权证、土地出让合同等，他项权利界定的依据是他项权利证或国有土地使用证和房屋所有权证所记载的有关内容。
8.土地估价报告使用方向的规定?
答案：
1）委托方使用土地估价结果报告的限制条件。
土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同中列明。
（1）必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估。
（2）必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效。
（3）必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告。
（4）只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的有不同的评估结果。
（5）只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开发表或刊登。
2）土地估价报告的使用方向
（1）保证税赋的公平性，为税收服务。
（2）为土地出让、转让、抵押、企业以土地作价入股等交易提供依据。
（3）为土地征用、征收、拆迁等补偿提供依据。
（4）对涉及土地的遗产，家产分割、赠与等提供依据。
（5）解决司法纠纷服务。
9.土地估价中特别事项的内容与界定?
答案：
（1）估价经济技术指标来源。
估价的经济技术指标主要包括估价对象的用途、土地面积、建筑面积、容积率，等等。
根据估价的合法性原则，估价经济技术指标应当依据最有效的产权资料。
（2）对估价方法中重要估价数据特殊处理的说明。
①主要包括对估价结果有重大影响，应该让委托方或报告使用人了解的数据，如容积率计算的方法、土地面积的分摊、土地使用年限的确定等。
②在抵押评估中应注明贷款额或其他应扣除项，以及在评估结果中对贷款额和应扣除项的处理方式等。
③划拨土地使用权价格评估中对土地出让金确定的理由、方式。
④如果估价对象是出让土地使用权，对土地出让金交付情况的说明等。
⑤其他如征收补偿费、安置费用的金额和支付情况等说明。
（3）特殊政策的说明。
（4）地价定义设定的条件和土地现状不一致时，应对设定进行说明。
（5）对土地价格内涵的特殊说明。
（6）其他特别事项的说明。
特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对土地价格的影响和处理的说明。
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