报审完整版关于就会议型休闲旅游度假酒店项目银行申报贷款可行性研究分析报告书.docx
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报审完整版关于就会议型休闲旅游度假酒店项目银行申报贷款可行性研究分析报告书
1.总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称
XX集团会议休闲度假项目
1.1.2建设单位
XX市宏达房地产开发有限公司
1.1.3建设地点
XX市F县MQ镇GY村HL祠地块
1.1.4建设背景
大佛山是XX市旅游的龙头，是XX市实施“旅游兴市”战略的中心。
省委省政府制定了“****”旅游发展纲要，提出要把“****”为核心的皖南地区，建设成世界级旅游胜地，带动全省旅游业的发展。
市委市政府提出以自然生态景观为基础，佛教朝圣与文化体验为带动，生态度假休闲为主体，把大佛山建成为集观光、休闲、度假于一体的世界级旅游胜地。
《大佛山风景名胜区总体规划（修订）》发展目标提出：
建设世界级旅游胜地和国际性佛教道场，形成大佛山佛教文化特色和自然生态特色。
要积极依托国家自然与文化遗产，建设一批精品工程，进一步打造大佛山作为佛教名山、生态名山、文化名山的品牌形象，提升大佛山的知名度和美誉度。
完成门票经济向综合经济转变；单一观光型向休闲度假型转变；游客数量型向质量效益型转变；旅游景区向旅游城市转变。
建成世界先进、国内一流的集行政管理、旅游服务、佛教文化展示、生态休闲度假为一体的综合型旅游服务区。
为发展大佛山休闲度假旅游，改变大佛山休闲度假设施风格雷同、功能比较单一的现状，突出大佛山佛教文化特色和自然生态特色，打破大佛山旅游淡季的冷清局面，提高大佛山风旅游接待能力，满足不同类型客户群的需要，XX市宏达房地产开发有限公司结合大佛山风景名胜区总体规划，在市场需求预测和市场供应调查的基础上，拟依托经济动脉乌西——大佛山公路，投资兴建“宏达·清风山居”——一个围绕幽谷清泉和佛教居住理念，以“静，隐，居”为主线，将多种居住体验紧密结合的，不同于传统”奢华“概念的度假区。
1.1.5项目的市场定位
“宏达·清风山居”建设项目是融休闲、静养、娱乐、会议、温泉、商务、度假和物业为一体，突出休闲度假、修心养生、商务会议接待及物业管理，成为大佛山景区一流的五星级会议休闲度假区。
本项目作为F县和大佛山景区独具特色的项目，正迎合日益增长的消费需求，将填补部分市场空白。
依托宏达集团成熟的酒店管理模式，一流的成本控制、创新的市场运作，本项目将极具竞争力。
1.1.6建设规模与内容
项目总用地面积68618.6平方米（102.93亩），规划总建筑面积60644.53平方米，其中地上建筑面积36124.21平方米，地下建筑面积24520.32平方米。
拟建地上建筑包括：
五星级酒店主楼1座、酒店会所1座、金顶会堂1座、生态主题餐厅1座、古民居1座，酒店汤屋8幢、排屋62幢、门卫及污水处理泵房1座。
拟建地下建筑包括：
酒店公共区域地下室和排屋公共区域地下室。
表1-1主要建设内容及规模一览表
序号
单体建筑名称
工程内容及规模（按折算前）
一、
地上建筑
1
酒店主楼（1座）
建筑面积15804.34m2；层数6层
2
酒店会所（1座）
建筑面积782.24m2；层数2层
3
酒店汤屋（8幢）
总建筑面积1051.04m2；层数1层
4
金顶会堂（1座）
建筑面积300m2；层数1层
5
生态主题餐厅（1座）
建筑面积3000m2；层数4层
6
古民居（1座）
建筑面积250m2；层数1层
7
A户型排屋（6幢）
总建筑面积1492.62m2；层数2层
8
B户型排屋（6幢）
总建筑面积1686.6m2；层数2层
9
C1、C3户型排屋（16幢）
总建筑面积3342.72m2；层数3层
10
C2、C4户型排屋（8幢）
总建筑面积1385.44m2；层数3层
11
D1户型排屋（1幢）
建筑面积237.11m2；层数2层
12
D2户型排屋（1幢）
建筑面积267.36m2；层数2层
13
D3户型排屋（1幢）
建筑面积255.04m2；层数2层
14
D4户型排屋（1幢）
建筑面积286.82m2；层数2层
15
D5户型排屋（1幢）
建筑面积290.21m2；层数2层
16
E1、E2、E5、E6户型排屋（4幢）
总建筑面积1114.28m2；层数2层
17
E3、E4户型排屋（2幢）
总建筑面积568.58m2；层数2层
18
E7户型排屋（1幢）
建筑面积280.56m2；层数2层
19
E8户型排屋（1幢）
建筑面积206.69m2；层数2层
20
F1户型排屋（3幢）
总建筑面积644.91m2；层数2层
21
F2户型排屋（5幢）
总建筑面积1017.75m2；层数2层
22
F3户型排屋（2幢）
总建筑面积435.82m2；层数2层
23
G户型排屋（2幢）
总建筑面积511.74m2；层数2层
24
H户型排屋（1幢）
建筑面积696.73m2；层数3层
25
地下室出地面疏散楼梯
建筑面积155.6m2
26
门卫及污水处理泵房
建筑面积60m2；层数1层
合计
总建筑面积36124.21m2
二
地下建筑
1
酒店区域地下室
建筑面积8876m2
2
排屋区域地下室
建筑面积15644.32m2
合计
总建筑面积24520.32m2
1.1.7投资估算与资金来源
本项目总投资3.5亿元，资金来源计划为：
企业自筹1.7亿元；申请银行贷款1.8亿元。
1.1.8建设时间
本项目建设工期从招投标之日算起，拟在二年内完成。
1.1.9编制依据
1、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》
2、《H省人民政府关于印发进—步支持服务业加快发展若干政策的通知》
3、《国务院关于加快发展旅游业的意见》
4、《H省鼓励旅游产业发展政策》
5、《H省“十二五”服务业发展规划》
6、中共H省委、省政府x发[2000]14号文件（关于要求加快“****”旅游经济发展的若干意见）
7、《XX市国民经济和社会发展十二五规划》
8、《XX市旅游总体规划》
9、《XX市旅游业发展十二五规划》
10、《大佛山风景名胜区总体规划（修订）》
11、《F县MQ镇总体规划》
12、《大佛山风景区柯村基地中心区详细规划》
13、国家及H省关于风景区规划的相关法规和规范
14、大佛山管委会经发处统计科、大佛山门票管理所资料
1.1.10研究范围
我们受建设单位委托，对工程项目建设背景及必要性、建设条件、市场环境、建设规模与方案、环境影响、投资构成与能力、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。
1.1.11研究结论
1、该项目政策环境好。
旅游业是国民经济战略性支柱产业，休闲度假旅游是旅游业的重要组成部分，酒店是休闲度假旅游的重要基础设施。
为推进经济结构调整，加快转变经济增长方式，国家政策鼓励大力发展旅游，鼓励积极发展休闲度假旅游，鼓励提高旅游服务水平。
2、该项目行业准入性好。
本项目的建设符合《大佛山风景名胜区总体规划》、《MQ镇总体规划》和XX市政府《关于加强大佛山风景区规划与建设管理的通知》（池政秘[2003]12号）规定和规划要求。
3、项目选址符合建设要求。
本项目选址于紧邻省道“乌西—大佛山“公路北侧，距离大佛山山门约7公里。
该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。
4、项目市场前景好。
该项目以大佛山大旅游为依托，以生态休闲度假为主体，以特色产品为经营，具有很强的吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展的趋势。
项目整体规划设计具有高品位、高水平，贯彻了科学的发展观和可持续发展的理念，这将使“宏达·清风山居”五星旅游级度假区成为大佛山乃至XX市的旅游接待、休闲度假的标帜。
5、项目的产品方案、工程方案、环境保护方案和节能方案可行，总体规划合理，投资规模适中。
根据项目的建设内容和规模，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。
6、财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。
本项目的实施将为承办单位带来可观的经济效益，并可实现可持续发展。
7、项目不仅具有良好的经济效益，更为重要的是对地方整体经济发展和产业结构调整具有较强的带动效益。
1.2项目单位概况
XX市宏达房地产开发有限公司隶属宏达集团股份有限公司，该集团公司集旅业、房地产、石油化工三大产业于一体，拥有下属分、子公司及合作、合资公司共20多家，2011年12月末合并总资产43.75亿元，净资产11.23亿元。
集团自1999年组建以来，先后荣获“中国驰名商标”、“中国最佳本土酒店管理集团”“全国民营企业500强”、“中国诚信经营企业”、“中国企业文化建设百佳企业”、“中国公益事业十大先锋企业”等称号。
多年来，企业资信等级均为ＡＡＡ级。
宏达恪守“提高生活品质，创造社会价值”的企业使命，致力于创造优质的产品、优良的服务和优秀的文化，构建具有宏达特色的发展思路和管理模式，打造“活力宏达、实力宏达、魅力宏达”。
集团业务架构及2010年财务概况
一、简要发展历史
1987年：
C州第一家股份制加油站--汛桥加油站创立。
1998年：
N市宏达国际大酒店开业。
1999年：
Z省宏达集团正式组建，开始集团化发展道路。
2001年3月：
H省K市宏达房地产有限公司成立，开发占地500亩的大型现代生态智能小区——世纪新都·城市花园。
标志着集团房地产挺进中西部，开始规模化发展。
2002年3月：
C州花园山庄有限公司成立，标志着集团开始输出管理，输出品牌。
2003年：
xx宏达集团有限公司变更为宏达集团有限公司，升格为无行政区域集团公司。
2005年7月：
集团第一家，同时也是J省第一家五星级酒店—xx宏达国际大酒店开始营业。
2005年：
集团被Z省委宣传部、省工商局等联合评为“诚信企业”。
2007年1月：
NB宏达大酒店（五星）正式开始对外营业。
2007年4月：
K、DL、BT、C州等地多个高星级酒店和房产项目开始启动。
2008年：
M山休闲会馆正式开张营业。
2009年11月：
C州LTFH山庄（四星）正式对外营业，这是C州片区第三家四星级酒店。
2010年：
宏达集团有限公司更名为宏达集团股份有限公司。
2010年2月：
DL宏达大酒店（五星）对外营业。
2010年9月：
集团成功拍得H大佛山项目土地使用权，标志着宏达从做单一城市酒店向旅游度假酒店迈进一步。
2010年11月：
K首家五星级酒店K宏达豪廷大酒店对外营业。
2011年3月：
集团总部搬迁到xxxx商务区。
2011年8月：
成功拍得A市长宁区酒店用地26亩，计划于2012年开始筹建宏达旗舰酒店，标志着集团开始由二三线城市向一线城市发展。
二、主要产业
宏达实施积极的产业拓展思路，以高星级酒店投资经营管理、房地产开发、商贸业经营三大产业和谐发展，按照国际化的视野和标准，同时不断完善管理机制，积极培育核心竞争力，实施品牌扩张、人才强企、多元发展、连锁经营、资本运作等一系列战略，充分发挥规模化发展、连锁化经营的优势，实现宏达事业可持续发展。
宏达产业链如下图：
主要业务单位如下图：
（略）
三大产业的财务战略协同关系图：
三、主要业务单元
（一）酒店旅业
宏达酒店业为中国宏达集团的主导产业，拥有近20年的酒店投资、经营管理经验，在Z省、J、辽宁、H等地区拥有十多家国际性四、五星级酒店，其中JJ宏达国际大酒店、DL宏达大酒店等多家酒店已成为当地酒店业的标杆。
宏达酒店业自创始开始就以国际水准搭建平台，不断提高管理水平，坚持“文化经营酒店，人本塑造品牌”的理念，持续创新服务，营造高品质的酒店文化环境，建立了独特的市场化、专业化、制度
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