万科房地产项目目标成本和控制责任书测算指标.docx
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万科房地产项目目标成本和控制责任书测算指标
绝密
（编号：
）
项目期
目
标
成
本
及
控
制
责
任
书
（第稿）
深圳市万科房地产有限公司
20年月日
编制依据及说明
按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：
1．项目发展部：
土地出让合同、报批报建费用明细；
2．设计管理部：
实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；
3．采购管理部：
招标工作计划；
4．项目经理部：
场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；
5．销售经营部：
景观分区建议，营销费用计划；
6．财务管理部：
资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部
年月日
《项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：
签发日期：
200年月日
主送：
公司管理层
抄送：
集团成本审算中心、（区域成本管理中心）
一、项目整体目标成本指导书：
1.项目概况
1）期规划指标
⏹容积率:
，绿化率:
⏹总建筑面积：
m2，计入容积率的总建筑面积m2
其中：
可售面积：
m2，不可售面积：
m2
⏹住宅总套数：
套
⏹总车位：
个
⏹入伙日期：
年月
2.成本目标
项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：
《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》
4．成本设计关注手册
分篇
分类
实施原理
优化原则
前期规划
产品组合
根据不同的产品组合，追求土地的价值最大化和项目的利润最大化
根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
成熟产品选用
使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。
成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。
在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
建筑体形
建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求
土方工程
外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，且为隐性成本，对客户并无直接价值体现，应尽可能减少土方外运及外购量。
尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。
山地建筑
山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
（1）根据山体高差确定产品类型。
（2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
合理确定组团大小
组团大小对成本的影响要点是：
1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。
现实中的经验是：
如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。
合理确定组团规模，避免组团规模过小。
相对集中布置出入口。
路网应合理简洁
道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。
减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。
优化出入口布置
每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。
满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。
既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。
布置消防分区
消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分区之间的消防设备有明确要求。
一般而言应尽量最大限度的布置消防分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。
（1）在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区
（2）布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库（单体、复式）的区别
控制地下室面积
地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：
在满足人防要求的前提下能少建则少建。
严格控制地下室面积。
路网工程
道路宽度
道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。
在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。
1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；
2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。
给水管的选择
压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况，不同区间管道适当选择不同的压力等级。
着重考虑管材优选：
综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。
排水管的选择
合理进行施工组织设计，减少人工土方开挖量，减少土方倒运量。
排水管排序为；规格500以内；UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC波纹管→PE波纹管。
一般情况下，机动车道下选用重型（Ⅱ级管或S2管材），对非机动车道下选用重型要严控
检查井设计
室外排水是由管道系统和检查井系统组成，检查井系统的成本优化应从井的数量、井的规格、井的深度以及井盖等几方面入手。
井太多也会影响美观和行车方便。
避免设计盲目统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型，并尽量减少检查井数量。
管网埋深与井深
排水系统中一般来说管网与井的深度越深，相应的土方工程量和建造造价都会增加。
减少管网埋深与井深。
优化管网走向、长度
管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性则决定了管道的长度
优化管网走向、长度
单体设计
建筑层高
建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2％左右。
在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。
无特殊情况，层高采用2.8米。
结构设计
钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标，采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。
在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考虑较少。
常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据不同的构件进行匹配。
向设计院下发设计限额跟进设计参数。
防火墙设置
专业的消防防火墙造价昂贵，规范上允许利用建筑墙体作为防火墙。
尽量利用建筑墙体设置防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置消防分区，减少消防水幕喷淋系统的设置。
减少沉降缝设置
每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用，缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量宜越少越好。
在符合设计规范的情况下，减少沉降缝设置。
控制地下室层高
在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。
地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
严格控制地下室层高。
减少地下室层数
地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。
如果通过对地下停车布置的优化，能在两
（一）层地下室内解决三
（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。
严格控制地下室层数。
简化地下室排水
地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。
由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。
能否取消建筑找坡层？
通过结构找坡
优化转换层
转换层是指柱网的转换，高层建筑中由于地下室柱网与上部住宅柱网的布置差异巨大，一般设置转换层。
转换层由于承受上部全部荷载，往往出现界面巨大的转换梁，转换层用钢量与混凝土用量一般而言非常大，设计中应予以关注。
优化转换层
优化设备层
设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。
优化设备层。
简化屋顶造型
坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。
既有经济性的比选又满足建筑的要求。
优化外挑外挂构件
合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。
精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。
铝合金门窗
同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗。
控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的需要。
通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费用很高。
在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。
根据门窗系统（木、铝、塑）、项目产品定位、建设期和使用期全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统。
避免功能不足或过剩。
慎重选择非标门窗系统，减少开模费用。
栏杆栏板
栏杆作为建筑中的重要构件，但却往往容易被忽视，采用300元/米的栏杆与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。
因此，一方面应根据客户需求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并降低成本。
（1）尽量使用标准化栏杆；
（2）栏杆、栏板档次规范化；
（3）兼顾后期的维护费用
外墙装饰
外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、涂料的使用以及外挂件（木材、钢构件、陶制品）等。
一般来说：
外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果的作用。
同时也切忌外墙装饰材料的堆砌，万科就曾经有分公司的建筑立面方案被当地规划部门要求简化的例子；
建筑装饰另一个不能忽视的部分是：
要考虑装饰材料的耐久性与后期维护成本。
木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，这些都是后期客户投诉的隐患。
多方面比较，实现价值最大化
部品及材料选择（百叶、玻璃雨棚）
实用性与美观性相结合
减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应用，减少后期的维护成本
栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚满足强度和刚度即可（需注意节点构造设计），间距满足安全和遮挡要求即可
玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过受力计算进行设计。
支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃主要是起到遮挡作用。
玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要简化支撑系统。
金属构件尽量标准化
金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。
金属构件尽量标准化
钢构件的处理
钢构件需区分使用场所（室内外），分别采用不同的防腐处理
室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆＋调和漆即可；室外栏杆选择氟碳喷涂或热镀锌＋静电喷涂或热镀锌＋普通喷涂。
景观工程
景观方案
景观工程是项目中最能让客户产生好感的内容之一。
在景观工程中的几个重要法则是：
1、硬景成本比软景高得多；
2、景观中花钱多并不一定效果好；
3、绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；
4、景观中的软硬景比例是重要的指标。
5、水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后期维护管理费用高的缺点。
对景观设计的优化决不能简单化---怎么省钱怎么来；更多的要与设计销售在沟通中与效果的把握中达到共识。
另需关注细节，会有出其不意的效果（如残疾人通道、门槛斜坡等）。
景观标准做法
拥有多年经验的累计，万科有能力形成自己的兼备经济性与功能要求的标准景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加优化工作量。
提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石材、砌块）及相应价格表。
控制景观构筑物的数量与体形
景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等。
这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。
控制景观构筑物的数量与体形
配套工程
泳池设备选型
泳池设计成本控制要点为：
严格按照流量、过滤周期等参数合理选择泳池设备中的加压泵、沙缸、给水管径等主要设备。
兼顾后期的运营成本
智能化方案规划比选
智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。
以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系统规划设计方案（如，封闭管理社区选用红外对射周界防翻越系统、开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统）
围墙设计分层次
小区内围墙主要包括组团围墙、小区围墙与公建（例如学校）围墙，组团围墙与小区围墙的量所占比重较大。
围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。
不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾实用性。
配套面积的控制
同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。
而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。
（1）会所面积优化
（2）学校面积优化
（3）物业用房面积优化
（4）架空层面积优化
停车方式
同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。
同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。
（1）车位平面布置最优化：
限定面积内停放量最大；
（2）车位建造成本由低到高的顺序为：
地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑
配电设备布置
配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。
（1）测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；
（2）所有供配电设备（除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜）尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之间联接线路。
开闭所选址
开闭所是所有电缆的出口，其位置直接决定了所用电缆的长度。
在电缆价格高昂的现阶段，其长度是影响成本的一个非常重要的因素。
合理布置开闭所位置，使整体走线长度最短。
水泵房建设
小区的供水往往有以下几种方式：
1、从市政供水管网直接供水；2、当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；3、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。
统一建设水泵房往往投资在100－200万元左右。
（1）重点考虑建造水泵房的必要性；
（2）必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间－应以距市政接入点最近为原则。
（3）根据项目产品组合（高层、小高层、多层），进行供水方案技术经济比选（带水箱变频加压控制系统；无负压管网直联式供水系统、市政压力直供或多方案组合等）
二、各责任部门成本控制指标
1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：
序号
成本项目
总成本
可售面积单方成本
责任部门
（万元）
（元/m2）
一
土地获得价款
1
政府地价及市政配套费
项目发展部
2
合作款项
项目发展部
3
红线外市政设施费
项目发展部
4
拆迁补偿费
项目发展部
合计
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
◆
勘察丈量费
项目经理部
◆
规划设计费
设计管理部
◆
建筑研究用房
设计管理部
2
报批报建增容费
项目事务部
3
三通一平费
项目经理部
4
临时设施费
项目经理部
合计
三
主体建筑工程费
1
基础工程
项目经理部
2
结构及粗装修工程
◆
主体工程
项目经理部
◆
现场签证（1%）
项目经理部
◆
设计变更（2%）
设计管理部
3
门窗工程
设计管理部
4
公共部位精装修
设计管理部
5
户内精装修
设计管理部
合计
四
主体安装工程费
1
室内水暖气电管线
项目经理部
2
室内设备及安装
项目经理部
3
弱电系统
项目经理部
合计
五
社区管网工程费
1
室外给排水系统
项目经理部
2
室外采暖系统费
项目经理部
3
室外燃气系统
项目经理部
4
室外电气及高低压设备
项目经理部
5
室外智能化系统
项目经理部
合计
六
园林环境费
1
绿化建设费
设计管理部
2
建筑小品
设计管理部
3
道路广场建造费
设计管理部
4
围墙建造费
设计管理部
5
室外照明
设计管理部
6
室外零星工程
设计管理部
7
其他
设计管理部
合计
七
配套设施费
1
游泳池
设计管理部
2
会所
设计管理部
3
幼儿园
设计管理部
4
学校
设计管理部
5
球场
设计管理部
6
设备用房
设计管理部
7
车站建造费
设计管理部
8
其他（车库）
设计管理部
合计
八
开发间接费
1
工程管理费
◆
行政费用
财务管理部
◆
工程监理费
项目经理部
◆
工程质量监督费
采购管理部
◆
安全监督费
采购管理部
◆
工程保险费
采购管理部
◆
预结算编审费
成本管理部
2
资本化利息
财务管理部
3
营销设施建造费
销售经营部
4
物业完善费
财务管理部
5
风险费
成本管理部
合计
开发成本
九
期间费用
1
管理费用
财务管理部
2
销售费用
销售经营部
3
财务费用
财务管理部
合计
十
跨期分摊费用
总成本
2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头控制成本）,有关作业成本和牵头控制成本的定义见分部门控制责任书中的详细说明。
序号
费用项目
成本总额（万元）
销售面积单方成本（元/m2）
合计
一、项目事务部
1
作业成本
2
牵头控制成本
二、项目发展部
3
作业成本
4
牵头控制成本
三、设计管理部
5
作业成本
6
牵头控制成本
四、采购管理部
7
作业成本
8
牵头控制成本
五、项目经理部
9
作业成本
10
牵头控制成本
六、销售经营部
11
作业成本
12
牵头控制成本
七、成本管理部
13
作业成本
14
牵头控制成本
八、财务管理部
15
资本化利息
16
物业完善费
17
行政费用
九、其它调整
18
跨期分摊
二、各部门作业目标
项目事务部
项目发展部
设计管理部
采购管理部
项目经理部
销售经营部
成本管理部
项目事务部
一、主要作业目标：
1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。
2、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。
3、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
二、成本目标：
你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：
项目事务部为完成项目的报批报建而消耗的成本，是项目事务部独自控制的责任成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用（万元）
备注
总计
一、开发前期准备费
1、报批报建费
政府综合报建费
人防易地建设费
白蚁防治费
图纸审查费
消防审查费
教育基金
新墙体材料保证金
散装水泥保证金
卫生防疫审查费
工程招投标管理费
招投标代理服务费
合同鉴证管理费
项目环境影响评测费
标底编制审查费
规划执照费
劳保统筹费
城市生活垃圾服务费
污水处理费
其他报批报建费
水土保持
2、增容费
供电贴费
水增容费
煤气增容费
2.牵头控制成本：
项目事务部负责组织设计管理部、采购管理部、项目经理部、成本管理部等部门以及销售经营部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。
项目
作业量
单位
单价
总费用
备注
总计
三、控制要点：
1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。
2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。
3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，避免成为唯一的关键线路。
重要提示：
以上作业成本与牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。
成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和动态成本信息。
财务管理部着重对报批报建费
升级会员 