不动产运营整体解决方案.docx

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不动产运营整体解决方案

不动产运营整体解决方案

极致不动产运营管理系统平台通过打破传统的部门独立、地域分散的限制，将公司总部、各个区域分公司与项目联系到一起，能够实时共享，为企业领导和各级管理人员提供一个及时掌握业务全面的信息处理平台。

为广大房地产企业、物业企业、资产运营公司提供房屋租赁经营管理、房屋维修管理、房屋产权管理、房屋销售管理、招商管理以及资产的管理，帮助广大的房地产企业、物业企业、资产运营公司实现精细化管理，全面提升企业的经营效益。

通过对房源资产进行统一管理，并与收费、租赁无缝集成，实现全生命周期动态监测，防止资产流失；

通过从招商管理、商机管理、合同管理、房屋租赁管理、房屋租售管理等，实现资产的全生命周期管理，有利于提升资产利用率和经营效率，提高运营收益；

通过对客户关系的统一管理在服务好客户的同时为企业持续创造价值，将企业资产经营与客户关联起来，提供高效、便捷、多样化服务来满足客户的需求；

通过对资产的新增、清理、变动，按国家会计准则的要求进行计提折旧，它能够帮助管理者全面掌握企业当前资产的数量与价值，追踪资产的使用状况，加强企业资产管理，提高资产利用率；

通过决策分析对资产运营进行分析，及时了解资产的运营情况，针对有风险的经营进行有效的调整及变更来规避风险，为后续优化资产运营管理提供清晰明了的数据支撑，也为后续的发展规划及时消除管理漏洞降低成本与风险，不断的提升价值增长点，为客户创造新价值，实现不动产资产增值。

一、如何实现招商管理

招商管理是租赁业务发生的前期管理，包括市场推广、广告投放、代理商管理、竞争楼宇的管理，通过市场推广、广告投放来记录招商管理过程中对市场推广和投放的频次、地点、费用等信息。

竞争楼宇信息记录竞争楼宇的环境、租金、出租率等信息为经营决策提供依据。

通过租赁计划执行情况反应实际与计划的差异。

通过代理商管理对代理楼宇租赁的客户进行基本资料、佣金等信息管理，便于租赁业务成功发生后核算佣金。

1简单便捷的广告投放与市场推广信息管理

可以通过对广告投放的信息与市场推广的信息进行信息化的登记管理。

2代理商基本信息管理

通过对代理商的信息化登记管理，可以有效的管理代理商资料信息，便于跟进维护以及后续联系。

3竞争楼盘信息管理及时了解竞争概况

通过登记竞争楼盘，可以有针对性的进行招商计划、广告投放、市场推广操作，便于根据市场行情及时调整招商策略，更进一步的提升招商的成功率。

4租赁经营计划实现对预算及执行的数据进行统计分析

租赁经营预算方案管理，对租赁经营预算及执行情况进行统计分析管理。

二、如何实现租赁管理

随着政府相关部门关于房屋租赁的利好政策不断出台，各地产、物业、资产运营等公司纷纷响应号召，扩大租赁业务。

大背景下地产公司对存量资产资源的经营越来越重视，对租赁资源的利润追求越来越高。

地产、物业、资产运营公司所管辖的租赁业务，通常由集团指定的某一个部门进行集中经营，但因体量小、分布广，管理难度较大。

为了加强出租资源、定价、商机、合同管理，提升出租率、利润率。

地产、物业、资产运营公司希望形成更加统一标准的租赁管理，实现租前、租中、租后的租赁业务标准化。

当前租赁面临的现状：

➤1、随着业务的扩张，公司的租赁业务管理流程已经不能适应发展需要；

➤2、商机管理过程不清晰，统计商机转换率较困难；

➤3、合同管理过程较混乱，不能及时输出租赁出租率，对租金的预测收入不清晰；

➤4、租赁合同与费用无法关联，漏收错收租金的现象较为普遍；

➤5、招商部门与财务资金部门权责不清晰，跨职能工作出现断层。

极致租赁管理的应用场景：

极致租赁管理系统基于互联网直联和多个组织机构集中式管理，支持住宅、公寓、写字楼、园区、商业等不同业态的租赁业务。

能够充分满足广大地产、物业对于租前、租中、租后的管理。

贯串整个租赁管理的全生命周期，提供一套完整的解决方案，帮助广大的企业实现精细化管理，全面提升企业的租赁业绩。

同时为客户提供在线租赁业务，实现客户网上签约、网上缴费、物业服务等一站式服务的便捷体验，提高客户体验、客户满意度。

➤1、租前管理：

客户管理、房源管理、定价管理、商机管理；

➤2、租中管理：

租房申请、租赁合同管理、租金费用管理、在线租赁管理；

➤3、租后管理：

入住管理、客户服务等服务。

极致租赁管理的应用价值：

➤1、满足多业态场景，支持住宅、公寓、写字楼、园区、商业等各业态的经营场景，亦支持广告位、场地、会议室等空间经营模式，解决各业态复杂的经营管理难题。

➤2、通过系统有效管理出租、出售资源，确保及时了解资源状态；

➤3、通过系统合理分配、跟进商机，提升商机转换率；

➤4、通过系统定价管理模块实现底价、报价的有效管理，控制利润；

➤5、通过土地租赁合同、房屋租赁合同有效规范租赁业务，实现标准化经营租赁管理；

➤6、通过合同到期预警，有效监控合同执行情况，及时跟进续约谈判，提升出租资源利用率；

➤7、通过合同终止、合同变更，及时更新合同信息，确保数据完整性；

➤8、及时输出资产运营业务相关决策数据，如：

出租率统计表、合同到期预警表。

1如何实现租赁房源的规范化管理

1.1内容房源的标准、规范化管理

通过对出租房源的有机整合，构建统一管理平台，实现房源的标准化管理与客户的全生命周期管理（潜在、目标、成交、再租、忠诚），提升业务规范程度，主要从以下4个方面来实现租赁资源的管理：

➤1、详细的房源信息：

记录房源的基本属性、配套、含楼栋的基础设施信息；

➤2、多业态房源管理：

支持公寓、写字楼、园区等不同业态的房源信息管理，通过房源细化管理，解决公寓租赁的合租难题，通过房源拆分合并，解决商业租赁的复杂房源难题；

➤3、空间租赁管理：

支持广告位、场地、会议室等空间租赁的房源信息管理；

➤4、房屋租控图：

为管理人员提供房屋租控图，实时了解出租资源情况。

1.2清晰明了的房源状态管理

通过房源管理，可以实时的进行房源的状态查询；可以实时进行房源状态设置；可以实时的对房源进行可租启用审批与取消审批功能；可实时的通过房源管理中根据具体的房源查询对应的合同、维修情况、客户资料、商机以及查看租控图信息，在待租的房源可以直接在此处进行商机添加。

可以查询的房源出租状态含：

可租、不可租、待租、已租4种状态；可以进行房源状态修改的含：

禁用、启用、可租、不可租4种状态，可通过房间状态变更单来变更房间状态。

1.3简单便捷的房源联查

通过联查可以查询房间的信息、房间的合同、商机等。

2如何提升商机的转化率

管理有效的商机，构建统一、标准的客户资源库，实时的进行商机跟进，有效提升租赁的转换率。

2.1多样化的商机信息登记

业务人员通过电话、网络等获取到的商机信息，可以直接在极致业务系统中进行商机登记，也可以直接通过极致办公APP进行商机信息登记，支持登记客户状态、客户房源需求、商机业务人员等信息，简单、便捷的登记方式方便业务人员进行商机登记，规范的信息录入便于后续业务人员进行商机跟进，进一步提升商机的转换率。

PC端商机登记：

极致办公商机登记：

微信在线预约看房生成商机

2.2根据客户需求自动筛选满足需求的租赁资源

在商机登记中，系统可以根据客户的房源需求，进行自动匹配满足要求的房源信息，这样不仅减少了业务人员线下查找匹配房源的工作量，也更加精准的为客户找到合适的房源。

系统支持管理区、楼宇、漏测、房型、朝向、面积、价格等进行需求匹配。

2.3根据不同的业务人员进行商机权限控制

为了进一步规范商机管理，规范业务人员进行合理的商机跟进，避免业务人员之间出现因抢单而造成的管理混乱与一个客户多人跟进这种乱象造成商机流失的问题，系统通过业务人员绑定对应的客户，来实现商机的权限控制，进一步对商机信息进行保护。

2.4通过商机分配来提升商机跟进效率

在商机的跟进过程中，难免存在因业务人员流失、或部分业务人员繁忙的情况，导致部分商机无法按时跟进，系统支持对商机进行重新分配的功能，将商机信息分配给其它业务人员，可以有效的避免因这种问题出现造成的商机跟进缓慢、商机流失的问题。

系统中可通过选择某行或多行商机点击分配，选择需要分配给的业务员，分配后新业务员能看到分配给自己的商机，原来的业务人员将无法看到对应的商机信息。

系统可以支持在商机查询中对商机进行分配，也可以在租赁合同一览表内可针对退租或到期的合同直接进行商机分配。

2.5通过商机预警及时跟进提升成交率

根据下次跟进时间，系统自动提醒预警。

2.6通过商机共享有效提升成交率

在商机跟进中通过团队作战，可以有效的提高成交率，系统提供商机共享功能可以更加全面的分享不同业务员之间的跟进记录，便于及时了解客户的需求及想法，便于其他业务员更加全面的去跟进客户，业务员负责将商机共享出去，被共享的业务人员可以查看团队共享的商机信息，便于及时提供有效协助，提高成交率。

选择某行或多行商机点击共享，选择需要共享给的业务员，业务员对被共享的商机只能查看不允许做其他操作。

2.7详细的商机跟进记录

在商机登记完成后，业务员需要及时的对商机进行跟进，才能进一步提升客户成交的意愿，业务人员可以在商机查询中通过商机跟进，来登记每次的跟进信息以及确定下次的跟进时间（下次跟进时间可在系统内做跟进预警），通过多次跟进，提升商机的成功率。

在商机跟进也可修改客户的房源需求及房源，修改客户名称，移动电话并且都会反写到商机里。

在商机查询及跟进单里也会显示有跟进记录。

3如何定价管理提升租赁利润

通过定价管理，制定公司价格政策，规范资产租赁业务，在签订合同时候确保租赁价格可控（在房源中能显示底价与报价，且在合同中能自动带出，在合同审批时能够看到该底价），既提升了利润率也同时减少了工作人员的工作量。

极致系统支持多维度的定价管理（房型、朝向、楼层、面积范围、房间等），支持严谨的管控性（生效日期、失效日期）管控价格的有效时间范围及通过底价与面价管控价格区间。

3.1支持多维度的定价方式

根据不同的定价项目，极致系统支持按楼宇定价，按楼宇属性定价（房型、朝向、楼层、面积范围）、按房间来实现定价管理。

3.2支持按计价面积与平方米进行计算合同金额

➤1、按计价面积进行定价计算合同金额，则定价中的底价和报价都代表金额；

底价（房源与合同中）=基准底价（定价单）*楼层系数（定价单）*特殊系数（定价单）

最新对外报价（房源中）=报价（定价单）

➤2、按平方米定价，则在定价单中录入底价和报价是每平米的单价，而在房源中与合同中显示的底价和报价是金额；

底价（房源与合同中）=基准底价（定价单）*建筑面积（房间）*楼层系数（定价单）*特殊系数（定价单）

最新对外报价（房源中）=报价（定价单）*建筑面积（房间）

4如何实现房源租房申请

管理意向客户的在线申请记录，审批租赁资质，预定房间及租赁定金，保证租赁业务严禁、有序的开展。

系统支持客户微信在线填写租房需求信息。

4.1支持业务员登记租房申请

对资源较多的资产运营方来说，在进行租房申请前需要客户填写租房申请单，并结合审批流程上报集团对关键信息（确保租房的价格合理）进行审批后在确定是否可租给申请的客户，租房申请单必须有商机管理，不能跳过商机管理单独新增租房申请单，在新增租房申请单时，需要关联商机信息，意向客户，意向金（定金）-支持转保证金。

4.2支持客户微信自助租房申请

5如何进行房源合同管理

通过对租赁合同新签、变更、终止全生命周期管理，有效的管控租赁业务，实现资产租赁业务的标准化管理。

租赁合同支持基于定价管理严格管控租赁合同价格，避免价格低于底价；支持商业租赁的免租、费用递增、租金折扣等复杂的租赁合同管理；支持商业租赁的商户变化频繁、房间合并、拆分等复杂的合同变更管理；支持公寓租赁一房多付的合租管理；支持广告位、