XXX地块居住项目1A住宅楼等10项第一二标段分户验收方案.docx

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XXX地块居住项目1A住宅楼等10项第一二标段分户验收方案

XXX地块居住项目

1A住宅楼等10项（第一、二标段）

分户验收及实测实量方案

编制：

审核：

日期：

编号：

发放号：

住宅楼等10项项目经理部

2017年月日

XXX地块居住项目

1A住宅楼等10项（第一、二标段）

分户验收及实测实量方案

编制单位：

1A住宅楼等10项项目经理部

编制人：

日期：

年月日

第一章编制依据

1.1法规文件

序号

名称

编号

1

住宅工程质量分户验收管理规定

京建质【2005】999号

2

关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知

京建质【2009】383号

3

关于加强建设工程无障碍设施竣工验收工作的通知

京建质【2004】0084号

4

关于加强住宅建筑门窗质量管理的通知

京建质【2005】0170号

5

住宅工程质量分户验收指导手册

1.2主要规范、标准、规程

序号

名称

编号

1

建筑工程施工质量验收统一标准

GB50300—2013

2

地下防水工程质量验收规范

GB50208—2002

3

混凝土结构工程施工质量验收规范

GB50204—2015

4

混凝土结构工程施工质量验收规程

DBJ01－82－2004

5

砌体工程施工质量验收规范

GB50203—2002

6

建筑地面工程施工及验收规范

GB50209—2002

7

屋面工程质量验收规范

GB50207—2003

8

建筑装饰装修施工质量验收规范

GB50210—2001

9

建筑装饰工程施工及验收规范

JGJ73--2003

10

给排水采暖工程施工质量验收规范

GB50242—2002

11

建筑电气工程施工质量验收规范

GB50303—2002

12

通风与空调工程质量验收规范

GB50243—2002

13

外墙饰面砖工程施工及验收规程

JGJ126--2000

15

家庭居室装饰工程质量验收标准

DBJ/T01－43－2003

16

建筑工程资料管理规程

DBJ01—51—2003

第二章工程概况

本工程为1A住宅楼等10项（顺义区后沙峪镇吉祥庄A-10地块居住项目），拟建场区位于北京市顺义区吉祥庄A-10地块，北侧、东侧为中粮祥云国际生活区，南至安祥大街，西至裕丰路。

建设单位为中粮地产投资（北京）有限公司，设计单位为中国建筑科学研究院，监理单位为建研凯勃建设工程咨询有限公司。

建设规模与性质：

住宅。

承包方式为施工总承包。

建筑面积：

20188m²。

地上：

2-3层；地下：

1层；建筑耐火等级：

一级；结构形式：

钢筋混凝土框剪结构；建筑设计合理使用年限为50年。

本工程住宅楼为框架剪力墙结构体系，地下车库采用框架结构。

本工程主楼及车库均采用筏板基础。

第三章组织机构及各方职责

3.1组织机构

分户验收的具体组织工作由建设单位项目负责人承担，建设单位负责组建分户验收工作组，分户验收工作组成员为：

（建设、监理、施工、分包、物业各专业人员组成）

（1）组长：

（2）副组长：

（3）下设3个专业验收小组，人员安排如下

土建专业验收小组：

建设单位：

监理单位：

施工单位：

给水排水采暖专业验收小组：

建设单位：

监理单位：

施工单位：

电气专业验收小组：

建设单位：

监理单位：

施工单位：

3.2各方职责

1、建设单位：

是分户验收的第一责任人，组织施工单位编制分户验收方案，并负责组建分户验收工作组。

1）组织施工单位、监理单位研究确定分户检验批项目根据分户验收方案确定的检查项目、内容、数量以及检查时间，组织、协调施工单位、监理单位开展分户验收工作，落实分户验收中测量设备、人员、资金等问题。

2）对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位修改，并对整改情况进行复查。

核查分户验收项目检查评定结果，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认，签章。

验收合格后，组织填写《住宅工程质量分户验收表》，并做好分户验收资料移交和保存工作。

3）住宅工程交付使用时，将《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给业主。

4）对于建设单位直接分包的工程，组织相应分包单位参加分户验收工作。

2、监理单位：

对分户验收承担监理责任。

1）参与分户验收方案的编制。

2）配备相应数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。

3）按分户验收方案中确定的分户验收的检查项目、内容和数量，参照户型做法表和抽查点分布图，对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位修改，并对整改情况进行复查。

验收分户验收项目检查评定结果，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认，签章。

验收合格后，在《住宅工程质量分户验收表》上确认、签章。

追溯与之对应的检验批、分项、分部工程验收记录表，按照验收程序重新组织验收。

4）负责对分户验收工作的组织程序和验收实施过程进行监督。

5）工程总监理工程师依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，并对工程进行质量评估，对分户验收进行评估、审核签字。

3、施工单位：

配合建设单位完成分户验收工作。

1）参与方案的编制。

2）配备足够的质量检查人员和检查测量工具。

质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具。

3）建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位的对应关系，并在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。

4）对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章并粘贴；组织责任人员对《住宅工程质量问题整改处置记录》中提出的问题进行整改并回复。

对分户检查情况，及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上记录，签章。

验收合格后，在《住宅工程质量分户验收表》上签章。

5）对于不符合工程质量技术标准、规范或设计文件要求的工程项目，负责及时进行整改。

第四章分户验收的准备工作和程序

4.1技术准备

准备好相应文件；根据户型图选点，绘制并确认检查点布置图；向验收组人员技术交底；

4.2检测工具准备

序号

名称

规格

数量

检测项目

备注

1

检测尺

2m

8把

平整度、坡度

铝合金

2

水平尺

600～800mm

4把

水平、坡度

铝合金

3

直角检测尺

200mm

4把

方正

钢制

4

钢卷尺

5m

8把

直线距离

5

塞尺

4把

平整度、坡度

6

线坠

05kg

4个

垂直

7

经纬仪

1台

垂直

测量组借用

8

水准仪

1台

测量组借用

9

小线

0.25kg

10

小锤

4把

空鼓

11

游标卡尺

2把

12

红蓝铅笔

20根

13

塔尺

2把

14

激光测距仪

2台

尺寸

精度±2mm

15

漏电测试仪

1台

漏电测试

16

绝缘摇表

1台

绝缘测试

4.3分户验收程序

由建设、施工、监理单位共同组成分户验收工作领导小组，下设各专业组成的验收检测组。

要求如下：

①制定责任追究制度，责任到人，要求检查人员能够切实履行检查职责。

②验收检测组要求三方共同组成，禁止由一方人员组成。

③物业部门也可参加检测组，避免重复进行检查验收。

④检测组数量可根据工程量自行确定。

在每种户型图上标注确定检测点号和位置（见附图）。

要求如下：

检测点要在检查前统一标准，严禁现场取点或临时变更，以保证检测点的科学性，客观性。

每户检测完后，各专业人员必须签字。

要求如下：

检测组对评定表中的“主控项目”检查必须认真对照图纸、洽商、合格证、试验报告、规范检查填写；对“一般项目”的检查，在实测实量的基础上如实填写。

定期召集总结会，沟通汇报检查情况。

要求如下：

对不符合要求的项目要及时下达整改通知书，合格后，重新检测。

第五章分户验收检验批的划分

5.1分户验收类别的划分

依据市建委《住宅工程质量分户验收管理规定》第七条规定，单位工程分户验收分为8类：

1、建筑结构外观及尺寸偏差；

2、门窗安装质量；

3、墙面、地面和顶棚面层质量；

4、防水工程质量；

5、采暖系统安装质量；

6、给水、排水系统安装质量；

7、室内电气工程安装质量；

8、其他规定、标准中要求分户检查的内容。

5.2分户验收内容

1、分户检验批项目的划分

分户检验批项目及内容的确定工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，对分户验收8个类别进一步划分，预计涉及的分户检验批项目为58项。

其中，初装修预计涉及20项。

2、分户验收内容

分户验收时可根据工程实际，参照58项（初装修20项）分户检验批项目，确定本工程涉及的分户检验批项目。

对于已确定的分户检验批项目，还应根据分户验收仅对竣工时可以观察到的工程观感、使用功能、实测项目质量进行检查的原则，确定分户检验批的检查内容。

可参考本手册所确定的检查内容。

每户住宅分户验收，检查8类涉及58项内容。

其中，初装修涉及近20项内容，精装修涉及近40项内容。

一般工程有9大分部工程，含67个子分部工程，372种分项工程，约4000个检验批。

3、分户验收一般规定

1）分户验收检验批划分，应以每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分检验批。

当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。

2）分户检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求，还应符合国家现行的施工质量验收规范和北京市地方标准。

3）分户检验批主控项目、一般项目的观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位记录。

4）分户检验批一般项目的实测实量内容宜按照本手册规定的检查部位、检查数量，确定检查点。

当量取长度和高度尺寸时，还应确定实测值的基准值，记录在相应表格中第一个空格内。

实测值或与基准值相减的差值在允许偏差范围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，实测值应全数记录。

5）当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。

当暖卫、电气工程分户检验批主控项目和一般项目的质量经检查全部合格时，判为合格。

6）当砼结构、砌体结构、地面、装饰装修、通风等工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。

7）分户验收合格后，出具由建设（项目）单位负责人、总监理工程师和施工单位负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》。

住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

8）当工程出现本手册未涉及到的分户验收检验批项目时,可按照分户验收项目划分原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定并制定相应表格。

5.3公共部位划分及规定

1）公共部位划分原则：

因质量问题经常影响住户正常使用的公共部位。

2）公共部位的划分：

走廊（含楼梯间、电梯间），地下车库。

3）公共部位检验批划分：

公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）验收，宜按每一楼层划分一个检验批；地下车库验收，宜按防火分区划分检验批。

4）检查数量的确定：

土建工程，按走廊、电梯间、楼梯间、划分为三个检查区域。

在上述区域和地下车库分区内，墙体抽查不少于2面，顶棚、地面（楼板）抽查不少于1块。

5）公共部位验收项目确定及验收：

根据公共部位验收时可以观察到的观感、功能、实测项目确定原则，确定公共部位检验批项目和内容。

并在施工完毕时进行验收。

检查记录表可使用分户验收相应表格。

相应检验批项目的检查方法、部位、质量标准、验收的组织等工作，可参考分户检验批项目的相关规定。

第六章实测实量

6.1砌筑工程

1、基本原则

1）实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2－4套房作为砌筑工程的实测套房。

户数最多的房型为必选。

累计实测实量20个实测区。

2）对于验收以后需改造的墙体仍需作为实测区，相关标准不变。

2、外门窗洞口尺寸偏差（砌筑工程）

1）指标说明：

反映洞口施工与图纸的尺寸偏差，以及外门窗框塞缝宽度，间接反映窗框渗漏风险。

2）合格标准：

[－5,10]mm。

3）测量工具：

5米钢卷尺或激光测距仪。

4）测量方法和数据记录：

Ø对于平外墙面的门窗洞口：

同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，累计实测实量20个实测区。

测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度实测指标合格率的1个计算点。

Ø所选2套房中的外门窗洞口尺寸偏差的实测区不满足20个时，需增加实测套房数。

5）示例：

6.2抹灰工程

1、基本原则

1）实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于抹灰阶段2－4套房作为抹灰工程的实测套房。

户数最多的房型为必选。

2）采用木夹板、石膏板等轻质材料作为后改造墙体，可不作为实测区。

对于其他后改造墙体，相关标准不变。

2、墙体表面平整度（抹灰工程）

1）指标说明：

反映层高范围内抹灰墙体表面平整程度。

2）合格标准：

[0，4]mm。

3）测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺。

4）测量方法和数据记录：

Ø实测区与合格率计算点：

每一面墙为1个实测区，累计15个实测区。

所选2套房实测区不足15个时，需增加实测套房数。

每一测尺实测值为一个合格计算点。

Ø测量方法：

同一实测区内：

●当墙面长度小于4米，在同一墙面顶部和根部4个角中，选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次，在距离地面20cm左右的位置水平测1次；

●当墙面长度大于4米，在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，在墙长度方向任意位置增加2次水平测量，在距离地面20cm左右的位置水平测2次；

●所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次，洞口两边竖向各测一次；

●以上各实测值作为合格率1个计算点。

Ø数据记录：

同一实测区，一个实测值作为一个合格率计算点。

5、示例：

3、墙面垂直度（抹灰工程）

1）指标说明：

反映层高范围抹灰墙体垂直的程度。

2）合格标准：

[0，4]mm。

3）测量工具：

2米靠尺。

4）测量方法和数据记录：

Ø实测区与合格率计算点：

每一面墙作为1个实测区，累计15个实测区；所选2套房实测区不满足15个时，需增加实测套房数；每一测尺的实测值作为一个合格计算点。

Ø测量方法：

同一实测区内

●当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm位置，分别按以下原则实测2次：

一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度；

●当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm和墙体中间位置，分别按以下原则实测3次：

一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度；

●具备实测条件的门洞口墙体垂直度为必测项。

Ø数据记录：

同一实测区，一个实测值作为一个合格率计算点。

5）示例：

4、室内净高偏差（抹灰工程）

1）指标说明：

综合反映同一房间室内净高实测值与理论值的偏差程度。

2）合格标准：

[－20，20]mm。

3）测量工具：

5米钢卷尺、激光测距仪。

4）测量方法和数据记录：

Ø实测区：

每一个功能房间作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

所选2套房中实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

Ø测量方法：

●实测前，所选套房必须完成地面找平层施工。

同时还需了解所选套房的各房间结构楼板的设计厚度和建筑构造做法厚度等；

●各房间地面的4个角部区域，距地脚边线30cm附近各选取1点（避开吊顶位），在地面几何中心位选取1点，测量出找平层地面与天花顶板间的5个垂直距离，即当前施工阶段5个室内净高实测值。

Ø合格率计算点：

用图纸设计层高值减去结构楼板和地面找平层施工设计厚度值，作为判断该房间当前施工阶段设计理论室内净高值。

当实测值与设计值最大偏差值在【-30，30】mm之间时，5个偏差值的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

当实测值与设计值最大偏差值﹥30mm或﹤-30mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

●示例：

5、顶板水平度极差（抹灰工程）

1）指标说明：

考虑实际测量的可操作性，顶板腻子完成后，选取同一功能房间砼顶板内四个角点和一个中点距离同一水平基准线之间5个实测值的极差值，综合反映同一房间砼顶板的平整程度。

2）合格标准：

≤10mm。

3）测量工具：

激光扫平仪、具有足够刚度的5米钢卷尺（或2米靠尺、激光测距仪）。

4）测量方法和数据记录：

实测区：

已完成腻子的同一功能房间内顶板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

所选2套房的实测区不满足10个时，需增加实测套房数。

5）测量方法：

同一实测区内

●同一功能房间内顶板需已完成腻子施工；

●使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。

同一实测区距顶板天花线30cm处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。

6）合格率计算点：

以垂直距离的最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，最大偏差值≤15mm时，5个偏差值（基准点偏差值以0计）的实际值作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

最大偏差值﹥15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该实测指标合格率的5个计算点。

7）示例：

6、方正度（抹灰工程）

1）指标说明：

考虑实际测量的可操作性，选用同一房间内同一垂直面的墙面与房间方正度控制线之间距离的偏差，作为实测指标，以综合反映同一房间方正程度。

2）合格标准：

[0，5]mm。

3）测量工具：

5米钢卷尺、吊线或激光扫平议。

4）测量方法和数据记录：

每套房同层内必须设置一条方正控制基准线（尽量通长设置，降低引测误差），且同一套房同层内的各测区（即各房间）必须采用此方正控制基准线，然后以此为基准，引测至各测区（即各房间）；

●距墙体30－60cm范围内弹出方正度控制线，并做明显标识和保护。

●同一面墙作为1个实测区，累计实测实量15个实测区。

●在同一测区内，实测前需用5米卷尺或激光扫平仪对弹出的两条方正度控制线，以短边墙为基准进行校核，无误后采用激光扫平仪打出十字线或吊线方式，沿长边墙方向分别测量3个位置（两端和中间）与控制线之间的距离（如果现场找不到控制线，可以一面带窗墙面为基准，用仪器引出两条辅助方正控制线）。

选取3个实测值之间的极差，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。

如该套房无方正基准线或偏差超过5mm/2m，则该套房内所有测区的实测值均按不合格计，并统一记录为“50mm”。

●所选2套房中方正度极差的实测区不满足15个时，需增加实测套房数。

5、示例：

7、地面表面平整度（抹灰工程）

1）指标说明：

反映找平层地面表面平整程度。

2）合格标准：

●毛坯房交付地面或龙骨地板基层表面平整度≤4mm。

●面层为瓷砖或石材的地面基层表面平整度≤4mm。

●装修房地板交付面表面平整度≤3mm。

3）测量工具：

2米靠尺、楔形塞尺。

4）测量方法和数据记录：

●每一个功能房间地面都可以作为1个实测区，累计实测实量6个实测区。

●任选同一功能房间地面的2个对角区域，按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次，加上房间中部区域测量一次，共测量3次。

客、餐厅或较大房间地面的中部区域需加测1次。

●同一功能房间内的3或4个地面平整度实测值，作为判断该实测指标合格率的3或4个计算点。

●所选2套房地面表面平整度的不满足6个实测区时，需增加实测套房数。

5）示例：

8、房间开间/进深偏差（抹灰工程）

1）指标说明：

选用同一房间内开间、进深实际尺寸与设计尺寸之间的偏差。

2）合格标准：

[0，10]mm。

3）测量工具：

5米钢卷尺、激光测距仪。

4）测量方法和数据记录：

●每一个功能房间的开间和进深分别各作为1个实测区，累计实测实量6个功能房间的12个实测区。

●同一实测区内按开间（进深）方向测量墙体两端的距离，各得到两个实测值，比较两个实测值与图纸设计尺寸，找出偏差的最大值，其小于等于10mm时合格；大于10mm时不合格。

●所选2套房所有房间的开间/进深的实测区分别不满足6个时，需增加实测套房数。

5）示例：

6.3户内门洞尺寸偏差

1）指标说明：

反映户内门洞尺寸实测值与设计值的偏差程度，避免出现“大小头”现象。

2）合格标准：

高度偏差[－10，10]mm；宽度偏差[－10，10]mm；墙厚偏差[-3，3]mm。

3）测量工具：

5米钢卷尺

4）测量方法和数据记录：

●每一个户内门洞都作为1个实测区，累计20个实测区。

入户门门洞必选。

●实测前需了解所选套房各户内门洞口尺寸。

实测前户内门洞口侧面需完成抹灰收口和地面找平层施工，以确保实测值的准确性。

●实测最好在施工完地面找平层后，同一个户内门洞口尺寸沿宽度、高度各测2次。

若地面找平层未做，则从现场一米标高线测量并计算实测户内门洞口高度2次。

高度2个测量值与设计值之间偏差的最大值，作为高度偏差的1个实测值；宽度的2个测量值与设计值之间偏差的最大值，作为宽度偏差的1个实测值；墙厚则左、右、顶边各测量一次，3个测量值与设计值之间偏差的最大值，作为墙厚偏差的1个实测值。

每一个实测值作为判断该实测指标合格率的1个计算点，一个测区有三个实测值，一个实测点作为一个合格率计算点。

●如现场已经施工完门套底板，则测量底板靠墙面与砌体墙或砼墙基层之间缝隙的疑似最大尺寸，如该值不大于门套贴脸宽度的1/2，且宽度和高度尺寸偏差符合要求，则对应的相关实测值合格；如一项不合格，则对应的相关实测值为不合格。

●所选2套房中户内门洞尺寸偏差的实测区不满足20个时，需增加实测套房数。

5、示例：

6.4外墙窗内侧墙体厚度极差

1）指标说明：

反映外墙窗内侧墙体厚度偏差程度，避免大小头现象，影响交付表观，同时提高收口面瓷砖集中加工的效率。

2）合格标准：

[0，4]mm。

3）测量工具：

5米钢卷尺。

4）测量方法和数据记录：

●任一樘外门窗都作为一个实测区。

累计30个实测区，其中涂饰墙面收口的平窗与凸窗实测区为10个，取样比例为3：

7；外窗实测区卫生间、厨房等四边瓷砖收