小区前期物业管理投标文件.docx
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小区前期物业管理投标文件
小区前期物业管理投标文件
昆山市XX房地产开发有限公司
XX花园小区前期物业管理
投
标
文
件
商务标
投标人名称：
地址和邮编：
第一章：
公司简介
第二章：
公司证明材料
第三章：
项目主要负责人简历
第四章：
投标报价表
第五章：
前期物业管理服务收、支测算
第六章：
附件
附件一：
法人授权书
第一章公司简介
昆山协华物业服务有限公司是专业从事小区物业管理的服务公司，目前已发展成一家规模化、专业化、优质化的物业公司，具有独立法人资格。
公司目前下设3个物业管理处，担负着4个小区，20万平方米住宅和2700余户的物业管理工作。
公司现有员工52人其中大专以上学历4名，管理人员获得专业管理证书的有7人。
拥有一支技术过得硬、物业管理经验丰富、实力雄厚的员工队伍，公司具有三级物业管理资质证书。
公司理念：
1.服务理念：
“满足客户要求，追求卓越服务"
2.企业目标：
力求实现开拓创新，优质高效，创建品牌。
公司组织架构
第三章：
项目主要负责人简历
一、姓名：
范龙海
二、职务：
项目经理（拟定XX花园）
三、主要工作经历：
1.2006年1月至2009年4月就职于苏州新港物业服务有限公司，担任物业管理员一职，期间接受公司的系统培训，并参加公司组织的全国物业企业经理岗位证书培训，取得物业企业经理岗位资格证书。
2.2010年2月至今就职于昆山协华物业管理有限公司，担任我公司项目副经理职务，全面负责公司所接管项目青春雅居的日常管理工作。
四、工作业绩：
1.在苏州新港物业服务有限公司任职期间，曾多次参加公司组织的员工技能大比武活动，并曾获得公司服务明星称号。
2.在昆山协华物业管理有限公司任职期间，多次妥善处理辖区内发生的突发事件，因为处理得当，得到公司总经理的多次表扬，并因为平时工作积极努力，使得我公司所接管的青春雅居项目经营指标连续8个月超额完成。
第四章投标报价表
根据我公司对招标方招标项目进行现场踏勘，根据招标文件之相关要求以及对前期物业服务的成本测算，现对XX花园小区前期物业管理服务收费进行如下报价：
物业服务收费报价表单位（元/月•平方米）
名称
物业管理
公共服务费
代收代缴费
小计
高层住宅
1.2
0.9
2.1
商铺
2.5
2.5
其他
遵照《昆山市物业收费管理细则》以及物价部门规定
第五章成本测算
一、成本构成
物业费的支出主要包含以下几个方面：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、其他合理费用；
（1）管理服务人员工资及福利支出
序号
职位
人数
测算依据（元）
计算式
年支出（万元）
1
项目经理
1
按5000/月
5000*12
6
2
项目副经理
1
按3500/月
3500*12
4.2
3
客服主管
1
按2500/月
2500*12
3
4
客服员
2
按2000/月
2000*12
2.4
5
财务
1
按2500/月
2500*12
3
6
秩序维护主管
1
按3000/月
3000*12
3.6
7
秩序维护班长
2
按2500/月
2500*2*12
6
8
秩序维护员
17
按2200/月
2200*17*12
44.88
9
保洁主管
1
按2000/月
2000*12
2.4
10
保洁员
19
按1200/月
1200*19*12
27.36
11
工程维修员
2
按2500/月
2500*2*12
6
人员工资支出合计：
114.24万元/年
（2）福利支出
序号
福利内容
人数
测算公式
合计
年支出（万元）
1
社保费
30
30*588.67*12
211921
21.1921
2
员工意外险
20
20*180元/年
3600
0.36
3
防暑降温费
41
41*100*4
16400
1.64
4
其他福利
按工资总额的10%计提
11.42
福利年支出总计：
34.6121万元/年
（3）办公费用支出
序号
项目
测算依据
计算公式
年支出（万元）
1
通讯费
管理人员7人，人均100元/月标准
7*100*12
0.84
2
固定电话
250元/月标准
250*12
0.3
3
宽带
10M带宽
1080*12
1.3
4
社区文化、节日布置
按3000元/年
3000
0.3
5
业务费
按1000元/月标准
1000*12
1.2
6
办公低值易耗品
按每月600元
600*12
0.72
7
办公室饮用水
按1000元/年
1000
0.1
8
办公用水、电
按1000元/年
1000
0.1
9
固定资产折旧
按5万元2年摊销
5/24
0.283
10
不可预见费
按2000元/年计提
2000
0.2
综合管理费年支出合计：
5.2万元
（4）清洁卫生费支出
序号
项目
测算依据
计算公式
年支出（万元）
1
环卫垃圾清运
每月10000元计
10000*12
12
2
清洁用品、工具损耗
按每月1000元计
1000*12
1.2
3
化粪池清掏
按每年2次，每车400元计
14*400*2
1.12
4
卫生消杀
按每年3次，每次200元计
200*3
0.06
环境卫生费年支出合计：
14.38万元
（5）公共能耗费用支出
序号
项目
测算依据
测算公式
年支出（万元）
1
消防泵房
每月调试运行3分钟
72KW×0.6×0.85元/度
0.0036
2
消防栓增压给水
24小时增压
7.5KW×24小时×0.85元/度×365天×0.01×2
0.1116
3
二次加压生活供水
变频运行
18KW×24×0.85元/度×365元×0.4×1
5.3611
4
公共照明用电
室内2小时室外4小时
50KW*4*365*0.85+162KW*2*365*0.85=26.3092元
26.3092
5
监控系统用电
消防监控与安防监控
消防监控0.2KW×24小时×365天×0.85元/度
7.5949
保安监控10KW×24小时×365天×0.85元/度
6
电梯电费
36部电梯
21KW*18*6*365*0.85=703647元（电梯共36部,一用一备）
21KW*18*365*2*0.85=234549元
93.8196
7
电梯年检
36部电梯
按每部电梯500元检测费，500*36
1.8
8
电梯保险
物业责任险，按每年8000元保费
0.8
9
电梯维保费
36部电梯
按每部3000元/年保养费
3000*36
10.8
10
绿化景观用水
按每月平均100吨水
100*3*12
0.36
（6）公共设施日常维护
1
日常路灯等维修
购买灯具、开关等
按3000元/年
0.3
2
雨水检查井清理、维护
更换井盖、疏通井道
物业公司自行处理
0
（7）机电设备日常维护
1
供配电系统维护
按5000元/年测算
0.5
2
安防系统维护
按1000元/年测算
0.1
3
消防联动系统维护
按1000元/年测算
0.1
4
给排水系统维护
按1000元/年测算
0.1
5
维修备件
维修及设备维护所需备件等、按25000/年测算
2.5
工程管理费用年支出合计：
146.9374万元
支出总表
序号
项目
测算明细
年支出（万元）
1
人员工资福利
详见表1、2
148.7193
2
综合管理费支出
详见表3
4.983
3
环境管理费用支出
详见表4
14.38
4
公共能耗支出
详见表5
146.9374
5
公共设施日常维护费用支出
详见表6
0.3
6
机电设备日常维护费用支出
详见表7
3.3
7
合理利润（住宅不超过8%）
以上6项相加*8%
13.73
8
法定税费（5.5%税率）
以上7项相加*5.5%
10.2
年度支出总计：
以上7项相加（第4项属能耗费）=195.61万元
综合：
以上所有总支出合计为
表1+2+3+4+6+7=195.61万元
实际可收费面积145000平方米
物业费公共服务费=195.61/14.5/12
=1.2元/月/平方米
能耗分摊（代收代交）=146.9374/12.5/12=0.9元/月/平方米
第六章：
法人授权书
法定代表人授权书
本授权书声明：
在本书上签字的昆山协华物业管理有限公司的总经理周国平授权在本书上签字的范龙海为本公司的合法代理人，就昆山市陆家镇XX花园前期物业招投标的相关事宜，以本公司的名义进行谈判、签署合同和处理与之有关的一切事务。
特签字如下，以资证明。
授权人：
（签字盖公章） 证明人：
（签字盖公章）
被授权人：
所在单位：
公司名称：
公司总部办公地址：
年月日
正本
昆山市XX房地产开发有限公司
XX花园小区前期物业管理
投
标
文
件
技术标
投标人名称：
昆山协华物业管理有限公司
地址和邮编：
昆山市开发区樾城路115-7号（邮编：
215300）
第一章项目概况
一、项目概况
本项目位于昆山市陆家镇，物业类型为：
普通高层住宅加少量沿街商铺。
地块四至范围：
东至312国道，南至孔巷路，西至富荣路。
项目总用地面积65188.3平方米，用地构成为：
住宅建筑加少量商业，总建筑面积145000平方米；物业用房850平方米。
综合容积率1.8，绿地率48%，本项目规划建设机动停车位768个。
按照规划设计建造了非机动车停车位。
（一）主要配套设备设施
1.对讲系统：
该系统采用可视对讲系统。
住户可与单元门口进行呼叫通话，并通过开启入口防盗门。
2.电子巡更系统：
在各主要点沿线设置巡更点，系统选定不同巡更路线实践间隔，由计算机进行监控，并自动记录。
3.红外周界报警系统。
4.室内报警系统：
在每户住户的室内安装报警系统和紧急求助系统，以实现住户防盗报警和紧急求助。
5.电子公告牌：
该系统发布小区内公共信息，包括向居民发布时事新闻，天气预报，物业管理信息，会议通知等，该系统能使居民更及时、准确、快捷、便利地获取有关信息，提高小区物业管理水平。
6.背景音乐以及公共广播系统。
7.电信宽带网络系统。
8.室内分流、室外合流的排水系统。
（二）项目整体分析
XX花园是陆家地区高档住宅的典范，从项目规划、施工、景观营造等各个方面，体现了XX地产对品质住宅的关注和用心，针对XX花园的高品质，我公司组织具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，精心策划管理方案。
站在昆山市XX房地产开发有限公司营销和购房者生活居住的角度，我们确立了XX花园物业管理的指导思想、管理目标和管理方式，并制定了一整套切实可行的物业管理方案。
我们的总体指导思想是用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，在XX花园项目中营造安全、舒适、优雅、温馨的生活工作空间，并赋予其特有的人文景观，让XX花园项目成为陆家品质住宅的制高点。
（三）管理服务模式
基于XX花园项目的高品质感，我公司拟对XX花园物业管理服务实行“酒店式服务”模式，全力提升XX花园业主的居住和生活品质，打造优秀物业服务的典范。
1.“酒店式”服务的概念
在一般的服务模式中，物业管理公司负责打理的主要是物业的公共部分，在顾客服务方面，一般也只注重客户群体的共同需求，而没有充分顾及不同客户在职业、家庭人员组成、年龄结构、对物业使用功能、生活习惯等方面的差异，从而在服务需求上存在不同的个性化需求。
酒店式服务，其涵义就是在满足客户共同需求的基础上，同时能够满足不同客户的特殊需求。
2.酒店式物业服务模式的优点
推出的“酒店式管理”服务，其目的是根据不同的客户需求提供不同的专业服务，将管理服务模式从无差异性的大众化服务上升到个性化服务的新境界，展现客户尊贵特征，真正体现“全心全意全为您”的服务精神，体验个性与尊贵。
3.酒店式管理服务模式思路
（1）酒店式服务模式是原有大众物业服务模式的延伸。
作为一种服务模式，其宗旨不仅在于针对客户的某些个性需求策划一些特别的服务，更重要的是改变服务的观念与方法，拓展一种新的服务模式而不单单是提供一些服务项目。
需要建立信息档案输入和服务输出的动态循环系统，突出客户尊贵特性，全方位满足客户个性需求。
（2）酒店式服务有两方面的含义：
一是酒店式管理，即是在常规性管理工作之外的，针对单个客户的单元物业所提供的特别管理，如对每户建立独立的房屋维修记录档案、给排水、电设备维修记录等，根据不同的运行情况拟定检修计划。
二是酒店式服务，通过对客户个性的分析，在常规性服务之外，能够针对客户的需要提供个性化服务，如商务服务、信息提供、旅游项目、私家礼宾、关爱家人等特色服务。
（3）酒店式服务的策划有三种途径：
一是根据经验、资料及社区情况，进行策划，为客户提供可满足其特殊需求的服务；二是不断收集客户的反馈信息，挖掘和分析客户的个性需求，不断策划推出新的酒店式服务项目；三是开展多种互动活动，包括客户与社会的互动、客户与客户的互动、客户与物业服务人的互动、人与环境的互动、社区组织互动等，并从中提炼个性需求。
（4）推行酒店式物业管理服务模式，是希望以此有效地向客户传达物业服务的信息，实现物业服务围绕客户个性与凸现尊贵而开展的目标，同时向员工灌输服务的理念，在社区中营造“酒店式”这种尊贵的服务氛围，并通过高标准的服务质量，持续为客户提供贴心周到的服务。
（5）酒店式服务模式是满足客户酒店式需求的服务方式，使不同需求的客户在周到、便捷的沟通渠道中感受到贴心的服务，达到省心、满意的服务效果，体现出物业管理服务水平，得到社区客户认同和赞许，进而实现企业的美好愿景。
（6）酒店式管理服务的经营性效应。
传统的物管只是满足客户的共性需求，没有充分发掘客户对服务的个性需求，从而忽略了这部分潜在消费需求。
客户是一个庞大的消费群体，物管公司可以对客户的个性需求进行分类组合，引导其形成实际的消费需求，通过提供有偿的个性服务来满足客户，并有效提高物管公司经营收入。
（三）管理服务设想
XX花园管理处采用逐级负责制，“酒店式服务”模式，以全方位收集信息反馈，全面执行ISO9002质量体系和相关岗位的“三定五按”操作方式，以确保物业管理质量目标的落实和提升，并利用反馈信息进行决策修改，循环往复，千锤百炼。
1.前期介入阶段
（1）与昆山市XX房地产开发有限公司签订《XX花园物业管理委托合同》时间：
中标后一个月内。
（2）组建XX花园管理处，时间：
第1项完成后十天内。
人员：
管理处前期介入需要的人员约4人（管理处经理、副经理、土建工程师、智能化系统维护主管各一名）在管理处成立后的一周内到位。
（3）管理处内部人员培训
时间：
人员到位后三天内
培训内容：
见培训计划
（4）研究XX花园规划，设计方案，并向昆山市XX房地产开发有
限公司有关人员学习，交流。
时间：
管理处成立前后。
内容：
全面熟悉掌握XX花园规划设计思路和方案，以达到前期能有效介入。
（5）参加现场施工管理
时间：
由管理处成立至工程竣工内容：
全面了解施工过程，工程内容，特别是隐蔽工程的情况
（6）参与智能化系统，机电设备的安装、调试
时间：
按工程进度要求
内容：
作为智能化系统的现场培训，借此项工作充分了解XX花园的智能化系统、机电设备系统
（7）参与小区的竣工验收
时间：
昆山市XX房地产开发有限公司安排
内容：
建立记录档案，督促施工单位修整，并进行复验。
2.入住阶段
（1）办理入伙手续，并组织策划一大型活动仪式
时间：
由昆山市XX房地产开发有限公司安排
内容：
办理业主入伙事宜，并与昆山市XX房地产开发有限公司及其它相关部门联合行动，营造喜庆气氛，达到宣传效果。
（2）举办“业主入住培训班”培训内容：
物业管理法规培训；垃圾分类知识培训；智能化系统使用培训；装修管理培训。
时间：
用户装修前不定期举办
内容：
帮助业主了解XX花园情况，了解物业管理有关法规内容及管理处有关规定。
3.日常管理阶段
由XX花园正式入伙开始至委托管理期间，XX花园管理处将严格按照标书中的各项承诺，精心管理，创造环境效益、社会效益和经济效益。
第二章项目前期物业管理服务组织机构及人员管理
一、管理机制
我公司依据XX花园的实际特点，对项目拟采用项目经理负责的管理机制，在通过组织机构的合理优化设计，打造适应XX花园的物业管理服务团队。
二、XX花园项目拟采用的组织架构图
三、岗位责任制
公司实行岗位责任制，对各岗位设定岗位职责，通过岗位职责的履行，达到管理责任到人，经营目标到人的管理目的。
（一）各岗位人员岗位职责
1.项目经理
（1）领导整个管理处的全体员工完成公司的各项管理与经营目标。
（2）负责整个项目的物业服务质量、安全生产负责。
（3）负责对项目员工的日常考核与奖惩审批。
（4）负责不断完善项目管理的各项规章制度。
（5）负责项目日常管理服务的品质监督与检查，及时处理重大投诉。
（6）负责协调项目各职能部门的日常工作。
（7）负责完成公司领导下达的其他任务。
2.财务
（1）负责严格遵守国家有关法律法规和公司各项规章制度。
（2）在经理的直接领导下，协助经理开展财务监督核算工作。
（3）负责财务的综合管理，具体包括：
凭证的审核、汇总、登记、转账及结账。
（4）协助出纳做管理费的收缴、催缴和统计工作。
（5）负责解答业主有关管理费及其它费用的咨询。
（6）负责会计电算化系统的维护。
（7）负责各种税费的计提、分配及缴纳工作。
（8）负责公司发票、收据及会计资料的管理工作。
（9）负责编制员工每月工资表。
（10）负责打印账册；负责财务档案的立卷及归档。
（11）完成领导交办的其他工作。
3.秩序维护部职责
（1）严格遵守国家有关法律法规和公司各项规章制度。
（2）负责本物业范围内的治安、安全管理工作。
（3）负责制定本部门工作计划并组织实施。
（4）调节处理本物业范围内的治安纠纷，预防和制止违法犯罪活动。
（5）负责参与所在地的社会治安、综合治理工作，协助公安机关对本物业范围内发生的刑事案件、治安案件和治安灾害事故进行调查、处理。
（6）负责本物业范围内的安全消防工作,发现问题及时处理。
（7）负责对保安外包服务供方的资格审查、选聘及服务质量的监督检查，及时解决发现的问题。
（8）完成公司领导交办的其他工作。
4.管理部职责
（1）负责管理处的日常行政、人事事务工作。
（2）负责管理处的物业服务品质管理工作，制定品质检查计划。
（3）负责管理处的日常各部门员工的招聘、考核、培训工作。
（4）负责管理处的日常会议记录、参观学习、会议接待事务。
（5）负责管理处的档案管理工作。
（6）负责完成经理交办的其他工作。
5.管家部职责
（1）负责日常业主的接待、报修、投诉处理。
（2）负责小区物业服务满意度调查工作。
（3）负责按公司规定按期收取各类物业费及其他费用。
（4）负责项目社区文化活动的策划、组织工作。
（5）负责本部门员工的日常培训工作。
（6）负责业主的回访、定期拜访工作。
（7）负责对责任区域日常工作的巡查。
（8）负责协调其他部门共同提高物业服务品质。
6.工程部职责
（1）负责制定物业范围内建筑设施及机电设备使用、维修保养制度标准及工作计划，并负责组织实施和监督检查。
（2）负责计量、节能、环保、修旧利废及综合利用工作
（3）负责处理业主服务需求与投诉的维修工作。
（4）负责建立健全物业设施设备技术档案、设备台帐。
（5）负责物业接管进程中有关建筑、设施设备的验收工作，及时报告、协调处理有关验收质量问题。
（6）负责紧急（重大）事件的具体操作。
（7）监督检查部门员工服务质量，及时解决工作中存在的问题。
（8）完成公司领导交办的其他工作。
7.环境部职责
（1）负责制定本部门的日常保洁服务标准、流程。
（2）负责对本部门员工的日常管理、考核工作。
（3）负责对项目公共部位的环境清洁工作。
（4）负责完成有偿服务中的家政保洁工作。
（5）负责对小区的卫生消杀、垃圾清运工作。
（6）负责完成经理交办的其他工作。
四、激励机制
（一）物质激励
物质激励只要通过物质刺激的手段，鼓励员工工作，其只要形式包括、奖金、津贴等。
通过物质激励手段的运用，达到激励员工积极性的目的。
（二）目标激励
组织目标是通过各个群体以及个体的的共同努力来实现的，目标具有引发、向导、激励的作用，公司通过目标设置的合理、可行、与员工个体的切身利益密切相关，内容具体明确，有定量要求，既有近期的阶段行目标又有远期的总体目标，使员工感到工作的阶段性、可行性和合理性。
从而达到激励目的。
（三）信任激励
信任能唤起人们最宝贵。
最有价值的忠诚度和创新动力。
而信息激励则激励主体用自己的信任。
鼓励。
尊重、支持等情感对激励对象进行激励的一种模式，是最持久、最“廉价”和最深刻的激励方式之一。
时间证明，管理者一个期待的目光，一句信任的话语，一次真诚的帮助，都能使员工自信起来，与管理者的信任程度有密切的关系。
管理者只有信任每位员工，帮助员工树立自信心，才能最大限度地发挥员工的积极性和创造性，提升员工的绩效水平。
（四）情感激励
情感是影响人们行为最直接的因素之一，任何人都有各种情感诉求。
情感激励是通过建立一种人与人之间和谐良好的感情关系，来调动员工积极性的方式。
我公司及时了解并主动关心员工的需求以建立起正常、良好、健康的人际关系、工作关系，从而营造出一种互相信任、互相关心及支持、团结融洽的工作氛围，是管理者处处感到自己得到了重视和尊重，一增强员工对公司的归属感。
（五）行为激励
情感常常会受到他人的行为的支配，进而使自己的行为受到影响。
事实表明，势力企业员工榜样有利于企业形象的提升，如通过宣传优秀或模范员工的行为，能激发其他员工的情绪，引发员工的“内省”与共鸣，从而起到强烈的示范作用，引导其他员工的行为。
五、监督机制
要将XX花园的物业服务工作做好，离不开有效的监督机制，建立有效的监督机制既是提高服务质量的要求也是提升公司内部管理水平的必然，为此我公司将通过以下几种监督办法完善我公司的内部管理。
（一）制定详细的工作流程与标准，实施标准化操作，并强化培训，使每位员工都能熟悉各自的工作标准，从而形成一种全员参与的内部监督体系。
（二）设立员工举报意见箱
通过员工意见箱的设立，达到约束员工日常行为规范的目的，任何员工发现公司员工违反公司制度或其他标准要求时都可以通过书
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