068资产抵押评估报告.docx

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068资产抵押评估报告

**********拟抵押

房产价值评估项目

资产评估报告

****[2014]第***号

*****集团有限公司

二〇一四年七月十七日

注册资产评估师声明

一、我们在执行本次资产评估业务中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的产权持有单位没有现存或预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在任何偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

**********拟抵押

房产价值评估项目

资产评估报告

*****报字[2014]第***号

摘要

*****集团有限公司接受**********的委托，就**********拟将投资性房地产（不含土地）用于向*****（广州）钢材加工有限公司提供抵押担保之经济行为，对所涉及的投资性房地产（不含土地）的市场价值进行了评估。

评估对象及范围是**********拟用于抵押的投资性房地产（不含土地）。

评估基准日为2014年5月31日。

本次评估的价值类型为市场价值。

本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素，采用重置成本法对**********纳入评估范围的投资性房地产（不含土地）进行评估。

经清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出**********纳入评估范围内的固定资产在评估基准日2014年5月31日的评估结论如下：

资产账面原值4,970.43万元，评估原值5,643.26万元；账面净值3,806.54万元，评估净值4,398.53万元。

原值增值率13.54%，净值增值率15.55%。

产权持有单位的投资性房地产曾根据*****报字[2010]第886号资产评估报告进行过调账。

在使用本评估结论时，特别提请报告使用者注意报告中所载明的特殊事项以及期后重大事项。

评估结果使用有效期一年，即自2014年5月31日至2015年5月30日使用有效。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。

**********拟抵押

房产价值评估项目

资产评估报告

*****报字[2014]第***号

**********：

*****集团有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则，采用重置成本法，按照必要的评估程序，就贵公司拟将投资性房地产（不含土地）用于向*****（广州）钢材加工有限公司提供抵押担保之经济行为所涉及的投资性房地产（不含土地）在评估基准日2014年5月31日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、产权持有单位和其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方和产权持有单位均为**********。

（一）委托方与产权持有单位概况

本项目的委托方及产权持有单位均为**********。

名称：

**********

类型：

有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）

住所：

**********

法定代表人：

*****

注册资本：

捌仟肆佰陆十万元整

注册号：

450200000002589

1.公司概况

**********（下称“本公司”）系*****股份有限公司在中西南地区的全资子公司，其前身为**********、*****。

其发展历程为：

1957年1月，本公司前身*****成立，取得了广西壮族自治区*****工商行政管理局核发的字****8号企业法人营业执照，注册资本为**万元人民币，由*****总公司出资100%，成为*****的重点专业厂家。

2006年4月，*****停止防腐枕木生产，转型为仓储、物流、钢材销售、深加工为主的服务商贸企业，并于2007年1月份将企业名称变更为**********，隶属于*****总公司。

根据国务院国资委《关于*****总公司整体重组改制并境内外上市有关事项的批复（国资改革【2010】875号）》以及*****总公司与*****股份有限公司签署的股权转让协议书，*****总公司把对**********的股权全部转让给*****股份有限公司。

根据**********关于公司改制变更的决议，**********改制变更为有限公司。

改制变更后，本公司的注册资本由**万元增加到**万元，并由大信会计师事务所有限公司出具了大信验字【2010】第1-0103号的验资报告。

根据该验资报告，截至2010年11月25日，本公司实收资本为8460万元；随后，于当年12月8日收到*****工商行政管理局颁发的企业变更登记通知书，正式更名为**********。

更名后的**********仍为*****股份有限公司的全资子公司。

截至评估基准日，**********实收资本8,460万元，主要股东如下：

**********股权比例表

序号

股东名称

出资额（万元）

出资比例

1

*****股份有限公司

8,460

100%

合计

8,460

100%

2.经营范围

国际货运代理；综合货运站、道路普通货物运输、货物专用运输（集装箱）（凭许可证核准的范围经营，有效期至2014年09月12日），铁路货物运输代理；仓储、装卸服务；钢材、电子产品、汽车配件、有色金属（不含贵稀金属、钨、锡、锑）、煤炭、矿产品、化肥销售；预包装食品批发（凭食品流通许可证核准的范围经营，有效期至2017年3月31日）；自有房屋租赁，物流管理技术的咨询服务及物流信息咨询服务；钢材加工（冶炼除外）；货物进出口业务。

（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。

）

（二）委托方与产权持有单位之间的关系

委托方及产权持有单位均为**********。

（三）委托方（产权持有单位）、业务约定书约定的其他评估报告使用者

本评估报告的使用者为委托方（产权持有单位）、经济行为相关的当事方。

除国家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据**********《**********总经理办公会会议纪要》，**********拟将其投资性房地产（不含土地）用于向*****（广州）钢材加工有限公司提供抵押担保。

本次资产评估的目的是反映**********拟抵押资产于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和范围是**********申报的投资性房地产。

资产账面原值**元，账面净值**6元。

**********申报的投资性房地产分布在**********，为企业自建的办公楼、商务楼、仓库和综合楼等，主要为砖混结构、框架结构、排架结构等。

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（一）委估主要资产情况

本次评估范围中的主要资产为产权持有单位持有的投资性房地产。

1.主要资产法律权属状况

本次纳入评估范围的投资性房地产共16宗，总建筑面积为43,718.20㎡，均已办理房屋所有权证。

2.主要资产经济状况

纳入评估范围内的资产无抵押情况，且已对外出租。

3.主要资产物理状况

纳入评估范围内的资产均处于在用状态，物理状况良好。

（二）企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况

本次资产评估为单项资产评估，评估对象为产权持有单位的投资性房地产，不涉及无形资产情况。

（三）企业申报的表外资产的类型、数量

截至基准日2014年5月31日，**********申报范围内无表外资产。

四、价值类型及其定义

依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估的基准日是2014年5月31日。

此基准日是委托方在综合考虑产权持有单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。

六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：

（一）经济行为依据

**********《**********总经理办公会会议纪要》。

（二）法律法规依据

1．《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；

2.《中华人民共和国担保法》1995年6月30日中华人民共和国主席令第五十号公布；

3.其他与评估工作相关的法律、行政法规和规章制度等。

（三）评估准则依据

1.《资产评估准则—基本准则》（财企（2004）20号）；

2.《资产评估职业道德准则—基本准则》（财企（2004）20号）；

3.《资产评估准则—评估报告》（中评协[2011]230号）；

4.《资产评估准则—评估程序》（中评协[2007]189号）；

5.《资产评估准则—不动产》（中评协[2007]189号）；

6.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189号）；

7.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18号）；

8.《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33号）；

9.《企业会计准则—应用指南》（财会[2006]18号）；

10.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；

11.《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[2012]244号）；

12.《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协〔2012〕248号）。

（四）资产权属依据

1.《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；

2.其他参考资料。

（五）取价依据

1.《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）；

2.《工程勘察设计收费管理规定》（计价格[2002]10号）；

3.《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知》（计办价格[2002]1153号）；

4.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；

5.《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格[2002]1980号）；

6.《广西壮族自治区建筑装饰装修工程消耗量定额》（2013年）；

7.《广西壮族自治区安装工程消耗量定额》（2013年）；

8.《广西壮族自治区建筑装饰装修工程费用定额》（2013年）；

9.《广西壮族自治区安装拆除工程消耗量及费用定额》（2013年）；

10.《*****工程材料造价信息》（2014年5月）；

11.《中国人民银行贷款利率表》2012年7月6日起执行；

12.其他参考资料。

（六）其他参考资料

1.**********工程竣工结算书；

2.其他参考资料。

七、评估方法

本次对投资性房地产的评估，采用重置成本法。

主要投资性房地产评估方法是根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估值。

评估值=重置全价×成新率

（1）重置全价

重置全价包括建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部分。

a.建筑安装工程造价

建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，建安工程造价采用指标调整法进行计算。

评估现场工作期间，参考《广西壮族自治区建筑装饰装修工程消耗量定额》（2013年）、《广西壮族自治区安装工程消耗量定额》（2013年）进行工程直接费计算，套用《广西壮族自治区建筑装饰装修工程费用定额》（2013年）、《广西壮族自治区安装拆除工程消耗量及费用定额》（2013年）及《*****工程材料造价信息》（2014年5月）进行材料价差调整，计算得出建筑安装工程造价。

b.前期及其他费用

前期及其他费用套用国家计委、国家物价局、建设部规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其他费用两个部分。

包括的内容及取费标准见下表：

表4-1房屋前期及其他费用表

c.资金成本

资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算，并按均匀投入的原则考虑：

资金成本=（建筑安装工程造价+前期及其他费用）×合理工期×贷款利息/2

表4.2贷款利率表（2012-7-6）

（2）成新率

在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。

其公式如下：

成新率=尚可使用年限÷（实际已使用年限+尚可使用年限）100%

（3）评估值

评估值＝重置价值×成新率

八、评估程序实施过程和情况

（一）评估准备阶段

1.2014年6月底，委托方及评估机构就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题沟通交流，并制订出本次资产评估工作计划。

2.配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。

2014年6月底，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布置资产评估工作，协助企业进行委估资产申报工作，收集资产评估所需文件资料。

（二）现场评估阶段

项目组现场评估阶段的时间为2014年6月27日至2014年6月29日。

主要工作如下：

1.听取委托方有关人员介绍企业总体情况和委估资产的历史及现状，了解企业的财务制度、经营状况/委估资产技术状态等情况。

2.对企业提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。

3.根据资产清查评估申报明细表，对拟抵押的投资性房地产进行全面清查核实。

4.根据委估资产的实际状况和特点，确定具体的评估方法。

5.对主要建筑物，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料并通过市场调研和查询有关资料，收集了价格资料。

6.对评估范围内的资产在清查核实的基础上做出初步评估测算。

（三）评定估算阶段

2014年7月1日至7月7日对委估资产进行评定估算，并对评估结果进行必要的调整、修改和完善。

（四）提交报告阶段

在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。

本阶段的工作时间为2014年7月8日至7月14日。

九、评估假设

本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：

（一）一般假设

1．交易假设

交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

2．公开市场假设

公开市场假设，是假定在市场上交易的资产或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

3．持续经营假设

持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用或在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

（二）特殊假设

1.本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；

2.本次评估假设产权持有单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；

3.评估范围仅以产权持有单位提供的评估申报表为准，未考虑产权持有单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；

4.本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用重置成本法对**********的拟抵押投资性房地产进行了评估，得出纳入评估范围的投资性房地产在评估基准日2014年5月31日的评估结论：

资产账面原值4,970.43万元，评估原值5,643.26万元；账面净值3,806.54万元，评估净值4,398.53万元。

原值增值率13.54%，净值增值率15.55%。

十一、特别事项说明

（一）调账事项

纳入评估范围内的投资性房地产，由*****总公司委托*****集团有限公司以2009年12月31日为基准日进行了资产评估，并出具了*****报字[2010]第886号资产评估报告，产权持有单位根据此次评估进行了调账。

（二）其他需要说明的事项

1.评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。

评估工作在很大程度上，依赖于委托方及产权持有单位提供的有关资料。

因此，评估工作是以委托方及产权持有单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。

2.本次评估范围及采用的由产权持有单位提供的数据、报表及有关资料，委托方及产权持有单位对其提供资料的真实性、完整性负责。

3.评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有单位提供，委托方及产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责任。

4.在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化且对资产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；

（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

5.纳入评估范围的投资性房地产共计16项，总建筑面积为43,718.20㎡，均已办理房屋所有权证，这些房产均坐落于权证号为******的工业土地上，根据委托方的需求，仅抵押以上房产，不含土地，本次仅评估地上房产的价值，评估价值中不包含土地，提请报告使用者注意。

十二、评估报告使用限制说明

（一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。

同时，本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结论一般会失效。

评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意向他人公开。

（三）未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

（四）评估结论的使用有效期：

评估结果使用有效期一年，即自2014年5月31日至2014年5月30日使用有效。

超过一年，需重新进行资产评估。

十三、评估报告日

评估报告日为二〇一四年七月十七日。

（此页无正文）

*****集团有限公司

评估机构法定代表人：

注册资产评估师：

注册资产评估师：

二〇一四年七月十七日

附件目录

1.经济行为文件（复印件）；

2.委托方和产权持有单位企业法人营业执照（复印件）；

3.评估对象涉及的主要权属说明；

4.委托方及产权持有单位承诺函；

5.签字注册资产评估师承诺函；

6.*****集团有限公司资产评估资格证书（复印件）；

7.*****集团有限公司企业法人营业执照（复印件）；

8.签字注册资产评估师资格证书（复印件）；

9.资产评估业务约定书（复印件）。