房地产销售资料.docx

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房地产销售资料

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第一章房地产基本常识培训

一、房地产的概念

▲房地产的含义

房地产具体是指地盘、建筑物及其地上的附着物，包含物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和弗成瓜分性。

包含：

a）地盘

b）建筑物及地上附着物

c）房地产品权

注：

房地产品权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、典质权、地盘应用权、地役权、典当权等。

▲房产、地产两者间的关系及差别

房产指各类明白了权属关系的房屋以及与之相连的建筑物或建筑物；地产是指明白了地盘所有权的地盘，既包含室庐或非室庐附着物的地盘（以及各地段），又包含已开辟和待开辟地盘。

我国的地产是指有限日的地盘应用权。

房产与地产之间存在着客不雅的、必定的接洽，重要包含几个方面：

a）什物形态上看，房产与地产密弗成分；

b）从价格构成上看，房产价格不论是生意价格照样租赁价格都包含地产价格；

c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是接洽再一路的。

差别包含几个方面：

a）二者属性不合；

b）二者增值规律不合；

c）权属性质不合；

d）二者价格构成不合。

二、房地产的特点

▲房地产的天然特点

a）地位的固定性；

b）应用的经久性；

c）资本的有限性；

d）物业的差别性。

三、房地产的类型

1、按用处划分：

a）栖身房地产

b）贸易房地产

c）旅游房地产

d）工业房地产

e）农业房地产

2、房地产室庐的层数划分的规定：

低层室庐为1-3层

多层室庐为4-6层

小高层室庐为7-11层

中高层室庐为12-16层

高层室庐为16层以上，总建筑高度在100米以下

超高层室庐为总建筑高度跨越100米

3、房地产地盘的应用年限是若何肯定的？

凡与省市筹划国土局签订《地盘应用权出让合同书》的用地，其地盘应用年限按国度规定履行。

即：

栖身用地七十年；工业用地五十年；教导、科技、文化、卫生、体育用地五十年；贸易、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

4、房屋建筑构造分类标准

1.钢构造

承重的重要构造是用钢材料建造的，包含悬索构造。

2.钢、钢筋混凝土构造

承重的重要构造是用钢、钢筋混凝上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱采取钢筋混凝土构架建造

3.钢筋混凝土构造

承重的重要构造是用钢筋混凝上建造的。

包含薄壳构造、大年夜模板现浇构造及应用滑模、开板等先辈施工办法施工的钢筋混凝土构造的建筑物

4.混淆构造

承重的重要构造是用钢筋混凝土和砖木建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

5.砖木构造

承重的重要构造是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制构造房架。

砖墙、木柱建造的

6.其它构造

凡不属于上述构造的房匿都归此类。

如竹构造、砖拱构造、窑洞等

四、房地产专业名词

1、常用名词（暗影部分应重点控制）

◆五证：

a.扶植用地筹划许可证；b扶植工程筹划许可证；c.扶植工程开工证；d.国有地盘应用证；e.商品房预售许可证；

◆两书：

a《室庐质量包管书》、b《室庐应用解释书》；

◆房地产证：

是房屋地盘所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的司法凭证；

◆房地产产权：

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用地盘的应用权。

具体内容是产权人对房地产的占领、应用、收益和依法处罚的权力；

◆地盘应用权：

是指地盘应用权拥有者对地盘应用的权限，包含开辟权、收益权、处理权。

政府以拍卖、招标、协定的方法，将国有地盘应用权在必定年限内出让给地盘应用者。

地盘应用权期满后，如该地盘用处相符当时城市筹划请求的，地盘应用者可申请续用，经赞成并补清地价后可以持续应用；

◆三通一平：

是指水通、电通、路通及场地平整；

◆七通一平：

是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通信通、煤气通及场地平整；

◆总用地面积：

经城市筹划行政主管部分规定的用地范围内的地盘面积；

◆扶植用地面积（净用地面积）：

经城市筹划行政主管部分规定的扶植用地范围内的地盘面积；

◆总建筑面积：

指在扶植用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；

◆容积率：

是指总建筑面积与扶植用地面积之比值。

（如：

在10万平方米的地盘上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）

◆建筑面积：

指建筑物外墙或构造外围程度投影面积之和，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

且具备有上盖、构造稳定、层高2.2m以上（含2.2m）的永远建筑。

◆建筑覆盖率（建筑密度）：

扶植用地范围内所有建筑物基底面积之和与扶植用地面积的比率；（如：

在10万平方米的地盘上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：

扶植用地范围内所有绿地面积之和与扶植用地面积之比率。

绿地面积的计算不包含屋顶、晒台和垂直绿化；（如：

在10万平方米的地盘上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：

扶植用地范围内全部绿化和植物程度投影面积之和与扶植用地面积的比率；

◆房屋发卖面积：

房屋按套（单位）出售时，房屋发卖面积为该套（单位）的建筑面积，即为该套（单位）的应用面积与该套（单位）应分摊的公用建筑面积之和；

◆套内建筑面积：

房屋按单位计算的建筑面积，为单位门内范围的建筑面积，包含套（单位）内的应用面积、墙面子积及阳台面积；

◆套内应用面积：

指室内实际能应用的面积，不包含墙体、柱子等构造面积，应用面积的计算应相符以规定：

A、室内应用面积按构造墙体表里面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

B、烟囱、通风道、各类管道竖井等均不计入应用面积；

C、非公用楼梯（包含跃层室庐中的套内楼梯）按天然层数的应用面积总和计入应用面积；

D、室庐应用面积包含：

卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

单位内应用面积系数=单位内应用面积/单位内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

◆公共建筑面积：

各产权主合营占领或合营应用的建筑面积，指各套（单位）以外为各户合营应用，弗成瓜分的建筑面积。

可分为应分摊的公共建筑面积和不克不及分摊的公共建筑面积；

◆实用面积：

它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：

层高是指室庐高度以“层”为单位计量，每一层的高度国度在设计上有请求，这个高度就叫层高。

它平日包含基层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积：

商品房分摊的公用建筑面积重要由两部分构成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑办事的公共用房和治理用房的建筑面积；

各单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包含山墙）墙体程度投影面积的50％。

◆得房率：

是指套内建筑面积与套（单位）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内应用面积+套内墙面子积+阳台建筑面积。

套（单位）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。

◆门路用地：

门路用地是指栖身区门路、小区路、组团路及非公建配建的居平易近小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆门路红线：

门路红线是指城市门路含栖身区级门路用地的筹划控制线。

◆玄关：

玄关就是登堂入室第一步地点的地位，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的“领地”，讲究必定的私密性，大年夜门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不克不及一目了然。

玄关一般与厅相连，因为功能不合，需调剂装潢手段加以瓜分就是本身人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的处所。

日常平凡，玄关也是接收邮件、简单会客的场合。

◆期房是指开辟商从取得商品房预售许可证开端至取得房地产权证大年夜产证止，在这一时代的商品房称为期房，花费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开辟商广泛采取的一种房屋发卖方法。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房是指开辟商已搞妥房地产权证（大年夜产证）的商品房，花费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

在平日意义上指的现房是指项目已经落成可以入住的房屋。

◆毛坯房是指没有装修的房。

◆业主委员会是指由物业治理区域内业主代表构成，代表业主的好处，向社会各方反应业主意愿和请求，并监督物业治理公司治理运作的一个平易近间性组织。

业委会的权力基本是其对物业的所有权，它代表该物业的全部业主，对该物业有关的一切重大年夜事项拥有决定权。

◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。

◆契税是在地盘、房屋不动产所有权产生转移，按当事人两边订立契约等对产权随人征收的一种税。

征税范围及纳税人契税的征税对象是产临盆权转移更改的地盘、房屋。

在中国境内转移地盘房屋权属遭受的单位和小我为契税的纳税人。

（1）国有地盘应用权出让；

（2）地盘应用权让渡，包含出售、赠予、交换；

（3）房屋生意；

（4）房屋赠予。

2、房子的种类

◆安居房指实施国度"安居（或康居）工程"而扶植的住房（属于经济实用房的一类）。

是党和国度安排贷款和处所自知自筹资金扶植的面向广大年夜中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户供给的发卖价格低于成本、由当局补贴的非盈利性住房。

◆经济实用住房是指经各级人平易近当局赞成立项扶植、享受国度优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆应用权房是指由国度以及国有企业、事业单位投资兴建的室庐，当局以规定的房钱标准出租给居平易近的公有住房。

◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的地盘拥有应用权，产权人对这两项权力享有占领。

应用，收益和处罚的权力。

这种权力是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以让渡、出租、典质、典当等方法合法处理本身的房地产权力。

◆商品房是指具有经营资格的房地产开辟公司（包含外商投资企业）开辟经营的室庐。

因为我国经久以来在住房体系体例上实施的是供给制，所以，商品房是80年代今后才出现的。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等构成。

◆集资房是改变住房扶植由国度和单位包的轨制，实施当局、单位、小我三方面合营承担，经由过程筹集资金，进行住房扶植的一种房屋。

职工小我可按房价全额或部分出资，当局及相干部分用地、信贷、建材供给、税费等方面赐与部分减免优惠。

集资所建住房的权属，按出资比例肯定。

小我按房价全额出资的，拥有全部产权，小我部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于昔时的房改成本价。

其产权界定为经济实用住房产权。

另一种是低于昔时的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

◆公房又称公有室庐、公产住房、国有室庐，它是指国度（中心当局或处所当局）以及国有企业、事业单位投资兴建、发卖的室庐，公有室庐重要由本地当局扶植，负责向本市居平易近出租出售：

由企事业单位扶植的室庐，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房是有必定的福利性质的，各产权单位按照当局每年颁布的房改价格出售给本单位职工的住房。

这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：

成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品室庐房地产开辟企业投资扶植，取得房地产权证（大年夜产证）已跨越一年的商品室庐。

五、房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

1）永远性构造的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技巧层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大年夜厅，均按一层计算面积。

门厅、大年夜厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其程度投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（不雅井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋天然层计算面积。

5）房屋天面上，属永远性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围程度投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围程度投影面积计算。

7）属永远性构造有上盖的室外楼梯，按各层程度投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层程度投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围程度投影面积计算。

9）建筑间永远性的封闭架空通廊，按其外围程度投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其响应进出口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包含采光井、防潮层及保护墙）程度投影面积计算。

11）有柱或有围护构造的门廊，门斗、按其柱或围护构造的外围程度投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架凸起主体构造距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围程度投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架凸起主体构造距离一律按150毫米计算，落成后计算落成面积时仍采取150毫米的数据。

13）属永远性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围程度投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋应用吊脚做架空层，有围护构造的，按其高度在2.20米以上部分的外围程度面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖程度投影面积一半计算面积。

2）自力柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖程度投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其程度投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

1）空出房屋墙面构件、艺术装潢，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。

2）检修、消防等室外爬梯。

3）没有围护构造的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（晒台）、泅水池等。

4）建筑物如自力烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。

5）舞台及后台吊挂幕布、布景的天桥、挑台。

6）建筑物表里的操作平台、上料平台及应用建筑物的空间安顿箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包含套（单位）门以外的室表里楼梯、表里廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、构造转换层、技巧层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层办事的值班保镳室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护构造的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

5、哪些公用面积不克不及分摊？

不克不及分摊的公用面积为底层架空层中作为公共应用的灵活车库、非灵活车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放应用的建筑面积、消防流亡层；为了整栋建筑物应用的配电房；公平易近防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

户型选择

1.厨卫的标准

★厨房大年夜于5平方米

在我国《室庐设计规范》小于这个数值，室内热量聚聚会会议过大年夜，人呆着不舒畅。

从现阶段住房习惯和需求说，6―8平方米根本上合适。

人的活动至少须要0.9米，今朝橱柜宽度多为0.6米，如许单排橱柜的厨房净宽就应大年夜于1.5米，双排橱柜应大年夜于2.1米。

而操作线除炉灶、洗碗池外，必须包管0.5米以上的操作台。

★卫生间大年夜于3平方米

一般来说，卫生间重要摆放的洁具三件套，既洗手盆、坐便器和浴缸或淋浴间，是以应大年夜于3平方米。

今朝卫生间面积多在4―6平方米阁下，有些时髦的设计将面积进步到6―10平方米甚至更多。

平日120平方米以上的两居室，应有两个卫生间：

主卫生间6平方米阁下，可以安闲安排洗手台、坐便器、浴缸；次卫生间4平方米阁下，安排洗手盆、坐便器和淋浴间。

★留意厨房构造

安排厨具时也要留意。

常见的厨房构造有：

一字形、L形、U形、双排等。

一字形是持续安排器具，并不便利，但这种安排的长处是节俭面宽，最窄可以到1.5米。

L形安排会好一些，可以把灶具或操作台放在一边，面宽请求也不会明显增大年夜，1.5米以上即可。

其优势是在一致面积下，可以缩短操作动线。

U形安排是最好的方法，可以或许容纳多人，操作动线更为合理，但面积也要加大年夜，开门的地位只能是一个偏向。

双排安排和U形类似，只是因为开阳台门，而将橱柜分成两排。

厨卫的地位

★厨房需接近外侧

原则上厨房离入户门越近越好，如许刚买的肉菜和生活垃圾少影响室内卫生，也可以削减对静区的卧室产生干扰。

雇保姆的家庭往往须要一间保姆房，平日的设计是将其安排在厨房的邻近，面积在3平方米阁下，以能放下单人床和床头柜为宜。

★卫生间便利应用

主卫生间必须在主卧内，如许主人的洗澡、更衣都比较便利；次卫生间要尽可能位于几个居室中心，如许大年夜家应用起来都邑很便利。

有几点须要留意：

卫生间的门不要对着大年夜门；卫生间的门不克不及对着餐厅，里面的气味会影响食欲；卫生间的门也最好不要正对着客堂，家里人的举措闯入来客的眼帘，若干有些难堪；并且卫生间也不克不及安排在基层室庐的客堂、卧室之上，流水声会对日常生活产生干扰。

在选择幻想的户型前，先认清哪些户型属于“落后”或“弱智”类户型。

　　1、客堂阁下都有通往卧室的门，如许的客堂毫无自力性可言，家人进出卧室都须经由客堂，假如有客人在谈话，其实是不便利。

　　2、厨房构造无流程推敲，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，如许把洗完的菜拿到案板上很不便利，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉落到地板上。

　　3、卫生间居中，晦气于浊气披发厕所居于室庐中部，厨厕相连，不克不及对外开窗，致使厕所门和排气窗经由厨房等弊病，污染了厨房卫生。

　　4、卧室忘我密性即客人去客堂，起重要经由卧室的门才能达到，如许使卧室忘我密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监督或监听下生活！

　　那么毕竟哪些户型属于好户型呢？

　　安然性请求。

包管栖身者的人身安然,是人类生计的第一须要。

防盗安然和防火安然是重要的两种功能。

　　私密性请求。

私密性的请求产生于人们生活中的私密性活动。

室庐设计中应留意隔音、避免户间的“对视”等。

　　灵活性请求。

室庐内部的瓜分要推敲灵活性,如家庭的收入变更、成员变更、品位变更,甚至于职业变更等,都邑对室庐室内幕况产生新的请求,所以在室庐的空间组合、举措措施的安排等方面要留意灵活性,即房间用处变更、房间瓜分变更、房间安排变更等。

　　舒适性请求。

舒适性是一个综合概念,跟着人们物质生活的赓续进步,舒适性请求的标准也会赓续成长变更。

今朝,舒适性标准重要表如今室内的应用空间合理等方面。

　　固然今朝趋势于开辟商供给毛坯房,由用户本身装修,然则电的容量、高低水接口、管道地位等都可以表现装修的标准。

强电、弱电接口留得多,如每房间一套,则装修、安排的灵活性就大年夜,就知足了用户不合房间装配的需求;房间里多留照明等电源接口,则便应用户室内照明安排、电器安排等。

本户型为三房两厅，错层设计，建筑面积127㎡。

长处：

本户型全明设计，其错层设计使空间层次感较强，卫生间地位比较合理，交通动线相对集中，空间浪费少。

缺点：

东侧南向卧室门朝向不合理，厨房占用面积较大年夜，且地位与客堂相对，轻易造成污染。

本户型为三房两厅，错层设计，建筑面积145㎡。

长处：

本户型错层设计使私秘性较强，外飘窗令视野较坦荡。

缺点：

西侧南向卧室门朝向不合理，厨房侧安顿卫生间不合理。

空间浪费较大年夜。

本户型为三房两厅一卫，建筑面积147.67㎡，带电梯。

长处：

本户型格局梗直，宜于安排，南阳台流线型设计较新鲜。

缺点：

餐厅地位不合理，且餐厅处交通动线较多。

卫生间门朝向不好。

本户型为三房两厅，建筑面积154㎡，带电梯。

长处：

本户型?

户型分析：

完美户型分析！

户型分析：

      1、此房内的组合为完美户型，它结合了风水上所讲的天圆处所必有气的理论，那么在主人栖身的户型上都是按室庐风水吉星位来排的，比如书房的地位是文昌位，是异常有利于进修或写文章的吉祥方位；假如用来栖身则不太幻想，儿童的房间在延年吉位，在此地位栖身的孩子不单身材健康，并且智力过人，干事进修均能获得最佳的发挥。

2、主卧室处在室庐风水的第一吉位，可使夫妻和蔼，财路广进，家中能长久的存在朝气，没有孤单感，最合适经商，假如是在单位工作也是异常吉祥顺利的，能很快获得晋升。

3、此房独一不太有利的处所是：

大年夜厅走廊太长，家中人易出现牙齿和心脏方面的工作，是以要在门口处增长一个屏风，如许才有利于家人的身材健康。

4、看此房在小的户型中是没有什么不吉的处所，但必须要结合外面的整体情况，比如说有没有大年夜路冲着，或更大年夜的大年夜楼冲着墙角..........

   【链接】器械向比南北向耗热量高5%阁下

   建筑物朝向对冬季太阳辐射得热量、空气渗入渗出热量和夏季通风降温都有影响。

在其他前提雷同的情况下，器械向板式多层室庐建筑的传热耗热量要比南北向高5%左右，空调能耗或遮阳成本将增大年夜很多。

从有利于节能出发，新标准请求建筑物总平面安排和设计应有利于冬季日照、夏季天然通风，其朝向宜采取南北或接近南北向，重要房间宜避免夏季东、西向日晒。

   【链接】哪些户型铁定不克不及买

   第一种，终日不见阳光的户型。

且不说如许的户型采光性若何，单推敲我们花了一辈子的蓄积买的房子，倒是一间暗室，住进来今后无法享受到阳光的暖和，如许的落差其实是有些大年夜。

第二种，户型狭长过道多。

此类户型的合营特点是可以或许真正应用的空间很少，室内面积大年夜多浪费在过道空间上。

这种户型实际住起来十分不方便，过多的走道既不克不及摆放物品又没有什么实际应用价值，相当于在交了公摊面积的钱今后本身还要多浪费一笔房款在这上面。

五大年夜设计原则，好户型的宏不雅标准浏览次数：

46    宣布日期：

2007-11-815:

44:

27  文章来源：

易找房

     什么是好户型？

也许每个购房者心目中都有本身的一杆秤，然则归纳起来，好户型应当遵守四大年夜设计原则。

     1、舒适：

房子作为人们的安身之所，最重要的就是要栖身舒适，一般好户型至少可以或许实现八大年夜功能，即起居、就餐、厨卫、睡眠、储藏、工作、进修以及阳台，只有这些功能具备了，并且功能区划分合理，面积大年夜小合适，才能给人一个更有规律、更舒适的栖身空间。

为了达到舒适的栖身后果，要包管各大年夜功能区间的优胜联系，要既自力又有私密性。

例如，朝向客堂开的房门就不克不及太多，不然会打破卧室等的私密性，也会显得客堂拥挤。

     2、节能：

如今越来越多的房地产开辟商都在打“节能”的标语，购房者也越来越存眷房子的节能情况。

节能反响在户型上，重要就是节俭能源和建材等的应用，房子的通风和采光就是重要推敲的问题，比如夏天能应用风降温，冬天能用太阳能保暖等。

开辟商爱好以“飘窗”作为户型的卖点，但据本刊懂得，从节能的角度出发，栖身建筑不宜设置凸窗（飘窗）。

窗墙面积比影响建筑能耗明显，同样，当门窗气密性较差时，室外风力变更将会对室温产生较大年夜影响。

新修订的《天津市栖身建筑节能设计标准》中对门窗的面积气密性提出了严格的请求：

外窗的可开启面积，不宜小于地点房间地面面积的1／15，北向卧室、起居室不宜设置外飘窗。

门窗框与墙体之间的裂缝应采取发泡聚氨酯高效保温材料填实，周边裂缝表里两侧应用中性的建筑胶密封，严禁采取通俗水泥砂浆填堵。

此外，为加强栖身建筑的隔热机能，改良夏季室内热忱况，低层建筑将采取绿化遮阳。

多层、中高层和高层建筑，其重要栖身空间的东、西向外窗应设置活动外遮阳举措措施或其它遮阳办法。

     3、合理：

如今很多项目标告白在宣传户型的时刻都是“梗直合理”、“南北通透”“干湿分别”等告白语，假如购房者本身没有一个很好的衡量标准的话，很轻易就被告白所困惑。

合理的户型，起首必须能便利家具的摆放