阜南现代商贸城四期购物中心设计任务书doc.docx

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阜南现代商贸城四期购物中心设计任务书doc

阜南现代商贸城四期购物中心

设计任务书

第一部分：

项目地块基础信息

一、项目概况

、技术指标：

⏹现代商贸城总占地面积平方米，

⏹总建筑面积平方米，

⏹其中居住建筑面积平方米，

⏹商业建筑面积约平方米（其中，、期商业面积约平方米，三期可规划总商业面积约平方米，四期可规划总商业面积约未定平方米），

⏹四期购物中心商业面积约（未确定）平方米；南北长度约

（估算）米，东西长度约（估算）米；

⏹建筑密度，容积率，绿化率；

⏹居住总户数：

户；居住总人数约人；

⏹地面停车位辆；

备注说明：

）由于四期购物中心方案未最终确定，其总面积和周边长度根据甲方工程部测量尺寸为依据估算；其中购物中心按每层方，共方测算；西侧商业体按每层方，共方测算。

）商业面积按前期规划约方，住宅约方；

）四期方案确定后地下车库面积约方。

、地块基本分析：

位于富陂大道（原环城东路）与淮河东路交汇处，东靠骆寨、淮上明珠小区，西望水上派出所、九年制学校，南与规划中的三星级酒店相邻，北侧是药监局和卫生防疫站。

地块交通便利，目前周边人气不足，商业氛围不浓。

附：

现代商贸城总平面图

附：

四期地块测量尺寸

⏹地段

项目位于富陂大道东侧与淮河东路交汇处，地处阜南未来中央商务区，坐享阜南新城核心位置，城市东扩的第一站，是未来的商业消费中心。

⏹商业状况

当前周边商业主要为骆寨、淮上明珠小区沿淮河东路延伸段之沿街商铺，有零星商店开出，绝大多数空置，整体商业氛围不浓；正在整修的南北通道富陂大道两侧基本无商业。

⏹交通

项目西侧的富陂大道是省道城区段，贯通南北的主要交通干道，往北直通阜阳市区；淮河东路和谷河东路经富陂大道连接主城区，交通极为便利；

二、项目分析（四期购物中心）

、项目优势

⏹规模优势：

单体方商业综合体，规模庞大，可谓阜南首屈一指；

⏹组合优势：

购物中心与特色商业步行街组合成集购物消费、休闲娱乐、餐饮聚会多功能为一体的商业群落；

⏹规划优势：

购物中心规划有大型超市、专业卖场、休闲娱乐、品牌专卖等多业态构成；

⏹交通优势：

即将改造完成的富陂大道是贯通南北的主要交通干道，也是未来的商业大道，具有非常优越的交通优势；

、项目劣势

⏹开发时间晚，开发周期较长；

⏹开发商大型商业项目开发经验不足；

⏹目前区位相对偏远，市场认可度不高；

⏹周边商业薄弱，人气稀少，周边配套不完善；

、项目机会

⏹城东新区为政府今后重点发展区域，为项目开发创造良好的宏观机遇；

⏹阜南商业缺乏超大规模的商业综合体，提供了良好的市场契机；

⏹富陂大道的改造，加快了城东区域商业价值提升的步伐；

⏹城东区域其他大型住宅项目的开发，市政共建项目的规划，加快了区域成熟度和商业价值提升。

、项目威胁

⏹四期未定地块，若以后其他开发商开发大型商业综合体，势必给本项目带来极大的威胁；

⏹新百南侧的人武部商业地块，其成熟度、区位、影响力对本项目将构成最大的威胁；

第二部分：

总体定位和业态布局

一、项目总体功能定位

项目由大型购物中心和特色商业步行街组合而成，总体功能定位为：

集大型超市、专业卖场、美食餐饮、休闲娱乐、购物消费为一体的大型现代都市商业综合体（商业中心特色商业步行街）。

二、四期综合体业态定位

根据之前方案所定，四期综合体的商业业态为大型购物中心模式，其主要

有大型品牌连锁超市、专业卖场、专卖店和休闲娱乐组成。

购物中心与项目的特色商业步行街组合成了阜南未来的大型现代都市商业综合体；一站式的购物天堂，集合购物、餐饮、休闲娱乐、商务贸易等多种功能。

以“阜南新城·商业新天地”的全新姿态引领阜南商业。

三、四期购物中心楼层划分业态布局

1、总体商业规模

四期购物中心的商业总体规模为约万多方，共有四层，每层则为约

多方；购物中心东西长度约米左右，南北长度约米左右；成东西向长方形综合建筑。

2、楼层业态分布

）一楼：

总面积为方

⏹经营种类：

化妆品、珠宝、首饰、眼镜、服饰等

⏹经营模式：

店中店、柜台式商铺

分布理由：

一楼商铺的商业价值最高，所以考虑引进珠宝化妆品类商业价值较高、消费水平较高的业态。

2）二三楼：

总面积为方

⏹经营布局——可以考虑两种方案

方案一：

二楼三楼整层做大型超市；

方案二：

三楼整层做大型超市，二楼方做大型超市；二楼方作专业卖场。

（备注：

以上为建议方案，具体操作应该根据客户的实际需求可以灵活变动，做适当的调整。

）

分布理由：

超市最集聚人气，通过合理布置的人流动线；利用超市的人气可以带动其他区域的人流，带动消费，提升其商业价值。

3）四楼：

总面积为方

⏹经营种类：

量贩式，大型电玩游乐场，酒吧迪厅、足疗浴场等休闲娱乐业态。

分布理由：

四楼的商业价值最低，一般休闲娱乐业态要求相对较低的租金水平，而且属于目的性消费，不太需要超市的人气带动，所以考虑休闲娱乐业态最为合适。

四、西侧商业体规模布局建议

购物中心西侧商业体做三层底商，可做两种方案考虑；

方案一：

南北约米左右，东西约米左右，每层约方，共方，成长方形建筑体，西侧为入口小广场。

方案二：

南北约米左右，东西约米左右，每层约方，共方，成长方形建筑体，西侧和北侧均考虑为入口小广场。

备注说明：

1、西侧商业体共三层，每层约多方，总面积为多方；一层为沿街商铺，二三层可做专业大卖场，也可以考虑娱乐休闲、西式餐饮等业态

2、由于四期未定地块甲方最终是否拿地还未明确，考虑到其不确定因素，我们建议将四期地块商业分两期开发；第一期为购物中心主体开发，可以预留与西侧商业体连接的考虑。

整体效果参考图

第三部分：

设计方向和理念

项目四期的购物中心商业体属于一种新兴的复合型商业零售业态，具有规模庞大、功能齐全的特征。

集购物、休闲、娱乐于一体，是包括大超市、大卖场以及众多专卖店、连锁店、休闲娱乐内的商业综合体。

它的成功除了外在的位置、交通条件外，项目的规划更为重要。

综合体建筑规划设计应注意以下几点设计理念：

第一：

商业独立性

由于四期未拿地块的不确定性，我们本着商业体的独立性原则；单独的商业体集合购物休闲娱乐一体化的功能，具有满足众多消费者一站式消费独立性，最少程度受到未定地块商业规划的影响。

第二：

互补互融性

在方案中充分考虑建筑的形态与市场周边怎样融合，说明现在人流流向、交通情况、商业侧重面及后期预留空间。

由于四期未拿地块的不确定性，我们本着商业体融合性原则，与项目五大步行街、未定地块商业形成业态互补、差异竞争，形成一个巨大的商业群落。

第三：

充分利用临街性

单体商业部分设计为“点、线、面”相结合的方式。

点，是指临街的主要品牌的形象店，可能设计大开间的朝外开放的店面；线，主要是四期北侧和东侧的商业步行街；面，主要是指主体商业部分，以大型超市和专业卖场为主；

沿街的商业价值应当充分挖掘，考虑购物中心的北侧和东侧做临街商铺，与步行街融为一体；是最大限度的增加了项目的临街面。

步行街和广场都是对公众开放的室外空间，应该设计成为一个市民的公共空间，其中应布置座凳、灯具等方便市民的小品设施。

第四部分：

购物中心规划建议

一、外部规划建议

1、外立面

1）建议商场外观窗户用通透式玻璃窗设计为宜，满足室内采光要求；

2）建议商场墙面用暖色调为主，不宜用过深颜色；

3）同时考虑户外广告位的实际运用要求；商场建筑外部所有凸出的招牌、广告均应安全可靠，其底部至室外地面的垂直距离不应小于。

4）外立面要体现商业的气派性和美观性；

外立面参考图

外立面参考图

2、出入口

出入口设置原则：

♦消费者进内消费的便利性原则；

♦视觉吸引性原则；

♦考虑人流动线，人流可以涉及到商场内各个角落；

主入口：

建议将主入口设在购物中心北面为宜；因为这里为步行街的主要入口通道，人流众多，消费者必经之路，可视性最大。

副入口：

在购物中心东侧和西侧各设一个副入口；主要是考虑到商场内部的人流动线，能够涉及到每个角落，循环动线形成无死角。

入口布局示意图

二、整体商场规划

1、平面布局建议

）首层平面布局建议

♦全框架结构，室内面积可以根据商家的要求进行自由划分；

♦北侧、东侧、西侧为商场内铺和临街商铺，框架结构，均可独立自由分隔，以店中店的形式；主要以精品服饰、名品鞋、箱包为主，引进品牌专卖店；

♦其中，临街商铺朝外开间，与步行街融为一体，进深约为—米左右，开间一般在米左右；商场内铺为单独朝内开间，进深均为—米左右，开间在米——米左右。

♦中间则为开放式的柜台商铺，分为、两个区域主要以化妆品、珠宝、首饰、眼镜为主；经营面积可根据商家要求自由划分。

一层平面布局示意图

备注说明：

1自动扶梯为上楼扶梯，一楼至三楼，直接进入三楼超市；自动扶梯为下楼扶梯，从二楼下至一楼商场；

2两个入户大厅和电梯主要用于购物中心楼上住宅用户，可直接从四期社区内部进出；

3两部货梯主要用于二、三、四楼的商家用户，直接从地下停车场卸货区上下；

4西侧部商场电梯，从地下车库可上至一、四楼；二三楼不设出口。

商场内铺参考图

柜台式商铺参考图

）二层平面布局建议

二楼布局说明：

1超市面积约为方左右；

2自动扶梯为从三楼下至二楼，自动扶梯为二楼下至一楼；

3商用电梯不停；

二层平面布局示意图

）三层平面布局建议

三楼布局说明：

1超市入口处设置公共休息场所，设置少数长椅和儿童游乐设施，供大人小孩休息玩乐。

2自动扶梯为从三楼下至二楼，自动扶梯为一楼上至三楼；

三层平面布局示意图

）四层平面布局建议

四楼布局说明：

1商用电梯可直接从地下停车场上到四楼；

2四楼的主要经营休闲娱乐业态，总体使用面积大约为方左右；其体量分布大致建议为：

量贩式（约方）、大型电玩游乐场（约方）、酒吧迪厅（约方）、足疗浴场（约方）；具体经营面积需根据商家需求再做合理调整。

3对于量贩式、大型电玩游乐场和酒吧迪厅，必须考虑良好的隔音效果，避免影响到楼上住户以及其他商户的正常生活和经营。

四层平面布局示意图

2、公共通道建议（一楼）

建议一楼商场的主公共通道规划宽度为米，以宽敞的、视野开阔的环境吸引消费者在商场内的停留和参观；副公共通道规划宽度为米，减少通道对商铺实用率的浪费。

通道参考图

通道参考图

3、柱网分布

建议柱网密度为*米，以利于优化商铺间隔，以及商场经营和消费者购物。

厅内柱网尺寸，根据商店规模大小、经营方式和结构选型而定，应便于柜台、货架布置并有一定灵活性。

通道应便于顾客流动并有均匀的出入口。

4、商场人流动线

商场人流动线主要包括一楼平面人流和垂直人流动线；一楼商场人流动线主要考虑到购物人流涉及到商场内各个角落区域，达到人流循环无死角。

一层人流动线示意图

室内人流动线

室外人流动线

柜组动线

垂直人流动线示意图

超市人流

卖场人流

（备注：

西侧商业体考虑做卖场方案的人流动线示意）

5、楼层高度建议

层高建议：

建议首层楼层高度为米，二至三楼层高为米；四楼层高为米。

净高建议：

为空调排风口至地板的距离；建议首层净高为米以上，二至三楼层高为米以上；四楼层高为米以上。

Ü参考：

华润万家超市对建筑层高要求

层高：

首层；二层。

净高：

所有管线标高应尽量抬高，并对各专业管线进行有效综合布置，完成由此引起的管线改造，保证商场内灯具底标高不低于。

其它所有专业的管线应高于灯带。

6、屋顶露天建议

购物中心屋顶可以考虑做空中绿化，提