桌球台球城建设项目可行性研究报告.docx
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桌球台球城建设项目可行性研究报告
前言
由于该计划所涉及的投资风险大，资金回收期长，行业特殊，专业性强故需进行更加广泛深入的市场调查，为我们日后的发展方向、市场定位和经营管理作出量化分析。
第一部分市场调研分析
一、项目投资宏观背景（宝安区第三产业服务业发展状况）
1.国内流动性过剩、消费能力膨胀
中国自2005年以来，经济迅速增长，内需增强。
也就是说，在目前消费力迅速膨胀、流动性过剩的大背景下，我们在此时选择投资服务行业大有可为。
2.全国正掀起斯诺克热潮
近年来中国开始掀起一股斯诺克的热潮，越来越多的中年人和青少年人加入到这项休闲运动中来。
08年奥运将至，国家正大力支持各种与体育文娱有关的事业发展。
其中包括奥运项目之一的斯诺克。
3.宝安区人均收入及消费状况
一、有资料显示：
宝安新城区今年第三季度人均可支配收入增长8.0%
三季度，我区居民人均可支配收入为15072.75元，同比增长8.0%。
其中，人均工薪收入、经营净收入是拉动可支配收入的主要亮点。
1、人均工薪收入增长18.5%。
工薪收入是居民家庭收入重要组成部分，占家庭总收入的61.2%。
三季度，居民家庭人均工薪收入9607.32元，比上年同期增长18.5%，增幅比上半年上升2.3个百分点。
2、人均经营净收入增长3.7%。
三季度，居民家庭收入渠道逐步拓宽，个体经营收入稳步增长，人均经营净收入3739.77元，比上年同期增长3.7%，增幅比上半年上升0.8个百分点，反映我区整顿市场的成效逐渐显露。
二、人均服务性消费支出增长13.7%
宝安区居民消费模式正从生存型向享受型过渡，娱乐服务方面消费剧增：
1、娱乐服务性消费支出增长13.7%。
娱乐服务性消费和商品类消费均属消费支出。
随着生活水平的提高，居民商品类消费支出增幅逐渐回落，而服务性消费逐渐上升。
三季度，我区居民人均服务性消费支出3985.56元，同比增长13.7%，占消费支出的比重为33.2%。
2、恩格尔系数继续回落。
三季度，居民人均食品支出3733.92元，比上年同期下降3.1%,占消费支出的比重（即恩格尔系数）为31.1%,比上半年回落2.7个百分点，比上年同期下降了7.1个百分点。
3、主流消费比重日趋增加。
居民收入水平的稳步增长，生活质量不断提高，消费支出有了质的飞跃。
三季度，我区居民消费主流主要集中于食品、交通和通信、居住、教育文化娱乐服务四大类，较上年同期相比，除食品支出微降3.1%外，其它三大类均有大幅度的增长，分别增长78.2%、44.8%、16.3%，而且这四大类消费支出占八大类消费支出的比重达78.6%。
4.宝安区第三产业服务业发展蓬勃
宝安区娱乐、饮食、桑拿等服务商业大多集中于创业路、前进一路、宝民路、翻身路，尤其以创业路为最。
商业持续繁荣，全年社会消费品零售总额为332.78亿元，同比增长16.8%。
从行业看，娱乐业完成销售额52.50亿元，增长20.2%。
5.娱乐服务业呈移师关外之势
目前，深圳市关内三区：
南山区、福田区及罗湖区，无论其房地产行业、或是娱乐消费等行业，均已趋于饱和，竞争甚烈。
多家大型餐饮、娱乐、休闲企业近年来在关外攻城掠地，渐有移师关外之意。
而目前宝安区在房地产业最蓬勃发展的带领下，已经成为深圳关外6大区最受资金追捧的投资区域。
二、项目投资微观背景分析（宝安区桌球行业分析）
1.深圳市桌球行业现状
近年来，国内“斯诺克”热潮正慢慢掀起，尤其以深圳为最。
深圳福田及罗湖区因为靠近香港，香港人好爱玩斯诺克者比例更大，并带动深圳人掀起热浪，因此福田及罗湖区的桌球城数量最多，人气最旺，由资料其示：
目前罗湖区挂牌经营桌球城的场所约有50家，福田约有35家。
2.宝安区桌球娱乐消费情况分析
根据本人对宝安区各个桌球城的走访观察，得出结论：
学生
白领
个体老板
自由职业者
综合
黄金时段消费量
低档
（经营面积200方，标准台20元/小时）
30%
30%
15%
25%
10%
50%
中档
（经营面积600方，标准台25元/小时）
20%
35%
30%
15%
30%
60%
高档
（经营面积1000方，标准台26元/小时）
0%
30%
55%
15%
60%
110%
由上表可以看到，在宝安玩桌球的消费者多为公司白领和个体户老板，年龄约在28-40岁。
目前规模大、档次高的的桌球城很受消费者欢迎。
而场地小、设备差的桌球城竞争力也相对较弱，生意萧条，难以长久维持。
由此可见，斯诺克作为一个高层次的绅士运动，我们的投资定位应该更高一点。
3.租金水平较低
目前福田区及罗湖区因为房地产二、三级市场的涨价影响，已成为发展商业娱乐发展的“瓶颈”。
场地租金倍涨，桌球经营成本增高，风险较大。
而宝安区同档次的商业用地租金水平较福田罗湖区约低38%。
较低的租金水平，和相差无几的经营价格，为我们投资宝安区的桌球城降低了经营风险和增加了盈利。
4.区域竞争分析
新生的企业有如放在篮子里的鸡蛋舨，很容易就会因为经不起市场剧烈的竞争而支离破碎。
但是，完全避开竞争又是不可能的，允许适当的竞争是所有企业生存的原则。
目前宝安区新城区内桌球竞争并非很强，新城区域内仅分布9家，且经营场所相隔较远，互不干扰，各自拥有一个区域内的消费群。
5.宝安区桌球行业发展及前景预测
随着宝安区大量新楼盘的相继落成，消费人群将成倍上涨，为该区域提供了数量巨大的潜在消费者；西部通道的开通为港人到南山区和宝安区提供了交通便利，同时将刺激两区的消费。
相信会为桌球消费行业带来新一轮的热浪。
加上福田罗湖区桌球业已趋于饱和，竞争甚烈，预计明年开始，宝安区必将是桌球企业兵家必争之地。
6、他山之石
金豪桌球城可谓最值得我们借鉴参考的“他山之石”。
金豪桌球城位于创业二路女人世界商城四楼，总面积约1000平方米。
开业至今以满一年，其装修档次、桌球设备、面积规模、服务水平等在行业内可算高档。
据多次调查了解，该场生意经营甚旺，顾客常要排队等侯。
该场月收入在20万以上，盈利能力很强。
观其成功，优势有三：
一是场地位置好，二是规模定位好，三是设备档次好。
第二部分选址
一、区域定位
我们选择经营地点在创业一路的国宾大厦，国宾大厦位于宝安区创业一路天虹商场对面，总面积近8000平方米。
该大厦为独立商业大厦，共八层，整体框架结构。
地面有占地1000平方米的大型免费停车场。
国宾大厦地理位置有着无可比拟的优势：
1.具备成熟的商业圈
创业一路及附近的翻身路一带，早在十年前已经形成比较成熟的商业圈，娱乐、餐饮、购物、桑拿等服务也发达，人流量巨大，消费旺盛。
3万平方米商圈，居民达20多万人，为宝安区人口密度最大的区域之一，并且居民收入、消费水平较高。
宝安区创业一路位于宝安区107国到以南、新安区政府中心位置，为宝安区规划的高档、中心商业区，被拟打造宝安区的“华强北”，是商家必争之地，目前天虹商场、赛格电子、苏宁电器、麦当劳、肯德基已进驻，人人乐、好百年已签约该区域，同时，女人世界和其它大型高档百货、高档餐饮、娱乐业也欲在此区域找到它们的地盘。
由此可见其商业优势彰显无遗。
2.交通便利
创业一路所在的创业立交是宝安老区和宝安新城区交通的桥梁枢纽，是关外和关内人士进入宝安新城的必经之路，故其车流量历来很大。
本项目所在位置国宾大厦，位于创业一路路边，进入容易，大大地方便前来消费的人群。
3.潜在巨大的新消费群
创业一路是宝安新城豪宅片区高消费人群的必经之路。
宝安新城区政府附近新建了大规模的豪宅及新楼盘，但商业氛围尚未形成，因此该片区业主大部分消费依然集中在创业路、翻身路、前进路等成熟的老商业区。
创业一路不仅是新城豪宅片区高消费人群业主的必经之路，也是其主要消费地。
4.辐射范围广
本项目所在位置国宾大厦，往西南方向将辐射以宝安区政府为中心的新城豪宅片区；往西南方向将尽揽翻身路以东旧商业区和住宅区消费群体；往北衔接创业二路，贯穿宝安旧城商业区。
其辐射范围面积甚广，富蕴商机！
5.地铁开通为宝安新城商业发展推波助澜
明年即将开通的地铁无疑是引爆宝安商业和地产升值的导火索，从以往世界各个国家地铁开通带动周边地区经济增长的经验可以推断：
宝安在地铁开通的前一年以及后两年，无论地产或是商业投资，无论消费或是裙带收入，其涨辐将达10%以上。
6.大型免费停车场
成熟的商业区，往往需求便利的交通条件和足量的停车场。
缺乏停车位成为制约许多餐饮娱乐业发展的“阿额琉斯之踵”。
便利的交通和巨大的消费群正是我们赖以生存的条件。
故此，我们初步锁定新城区为我们的主要发展区域。
二.区域竞争
在地图上，我们以107国道为界，将宝安区分为南北两大区域。
北面的创业二路已经盘踞有“金豪桌球”，控制着宝安老城区的大部分领土。
而最有发展潜力的南区，除了“远在边疆”的新港湾和即将“金盘洗手”的绿丹妮颇具规模外，其余各间，均不足为虑。
新港湾位于宝安新城豪宅片区的末端，人烟稀少，新城豪宅片区业主，大多往创业路老商业圈消费，故新港湾档次定位虽好，但位置欠佳，时候未到，短期内难有喜色。
绿丹妮隐身于安乐村内，名不经传，生意日淡，今次退场，正好为本项目增加客源，减少竞争。
据以上分析，宝安区新城内，目前并无其他规模实力的桌球城经营，竞争相对较少。
因此，初步结论是本项目在新城南区最有发展前景。
三.经营面积
我们选择整层租下，总面积约900平方米。
椐分析调查，小规模的桌球城竞争力相对较弱，难成气候。
因此，相对于盈利能力和生存能力较差的小规模经营，似乎“巨无霸”更适合我们的胃口。
第三部分投资预算及盈亏平衡分析
一.初步规划
本项目占地910.8平方米，计划以桌球为主，麻雀、网吧、水吧零售为辅的经营模式。
大厅经营桌球、水吧、网吧，另设两间斯诺克贵宾房和四间麻雀房。
大厅设英式大台20张，美式小台4张。
网吧电脑5套。
二.投资成本预算
数量
单价（元）
金额（元）
备注
租金
910.8
38
3.46万
管理费
910.8
5
4554
押金
6.92万
两个月租金
装修
910.8
300
27.3万
含灯具\厕所、条椅、吊顶、地毯、灯具
桌球设备
小计：
18.56万元
1.特价台
1
5000
0.5万
含吊灯一套、球杆4个、记分器一个、架子4个、粉擦等
2.标准台
10
0.8万
8万
含吊灯一套、球杆4个、记分器一个、架子4个、粉擦等
3.贵宾台
6
1.2万
7.2万
贵宾房用贵宾台
4.比赛台
1
1.6万
1.6万
含吊灯一套、球杆4个、架子4个、粉擦。
不含记分器
5.小台
2
4000
0.8万
含吊灯一套、球杆4个、记分器一个、架子4个、粉擦等
6.球杆
20
100
2000
用于出售或赠与贵宾
7.电子记分器
6
100
600
用于贵宾台、比赛台
8.计费软件
1
2000
2000
贵宾房配套
小计：
0.06万元
1.电视
1台
500
500
二手台式
2.电子记分器
1
100
100
3.沙发
0套
0
0
五间麻雀房配套
小计：
1.3万元
1.电视
2
500
1000
2.沙发
2
500
1000
3.麻雀机
5
1500
7500
4.椅
20
150
3000
5.角几
10
50
500
网吧
小计：
1.33万元
1.电脑
3
4000
1.2万
2.电脑椅
3
150
450
3.推动式电脑桌
3
200
600
可用于麻雀房
4.Hub集线器
1台
250
水吧
小
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