公租房小区项目可行性研究报告.docx
《公租房小区项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《公租房小区项目可行性研究报告.docx（78页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
公租房小区项目可行性研究报告
第1章总论
1.1.项目背景与概况
1、项目名称
**公租房小区建设项目
2、项目承办单位
单位名称：
**有限公司
公司类型：
有限责任公司
注册资本：
5,000万元
**有限公司是隶属于***有限公司的全资子公司。
***有限公司成立于1996年，是**省唯一一家国家级**经济技术开发区管委会出资设立的国有独资企业，经营范围包括土地、房产、高新技术引进开发、市政、路桥工程、旅游服务。
**开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。
园区规划面积38.6平方公里，建成面积30平方公里。
建区以来，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。
2011年以来，**经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值1245亿元，同比增长36.62%；实现工商税收70亿元，同比增长40%；平均月度产值超过100亿元，经济规模两年内接近翻一番。
园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。
国家级**经济技术开发区已成为***省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“***工业看**，**工业看***”的美誉。
3、编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；
（3）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（4）建设部2000年9月18日发布的《房地产开发项目经济评价方法（2000年版）》；
（5）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（6）住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
（7）2010年第36次《中共**市委常委办公会议纪要》；
（8）2011年8月25日**市人民政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》（长政发〔2011〕16号）；
（9）**市人民政府关于印发《征地补偿安置若干问题暂行规定》的通知（长政发〔2008〕30号）；
（10）其它相关文件规范、规程及强制性条文。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的投资环境、建设背景、建设规模与开发条件、建筑方案、节能节水措施、环境影响评价、投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全面论证和研究。
5、项目建设地点
本基地位于***大道以西，***路以南，***路以东，交通方便，配套设施完善。
南面和东面与厂区用地相邻。
规划用地比较规整，基本呈长方形，南北向长98米，东西向长234米。
用地面积为20639.32平方米，合30.96亩。
6、建设规模
本项目用地面积为41323.92平方米，已建用地面积20684.60平方米，新规划用地面积20639.32平方米。
其中新建建筑总面积85072.25平方米，新建地上建筑面积为80906.11平方米，新建地下建筑面积为4166.14平方米。
新建建筑可分为1栋多层和4栋高层。
7、主要建设条件
项目选址位于***大道以西，***路以南，***路以东，交通方便，配套设施完善，地理条件较好；项目周边水、电供应充足；工程建设所需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。
8、建设周期
本项目计划2012年上半年开工建设，总建设期约16个月（2012年6月至2013年10月）。
9、投资估算及筹措
本项目总投资为19527.6万元，其中工程费用15785.6万元、工程其他费用1405.6万元、不可预见费1375.3万元、银行贷款利息960.8万元。
本项目所需资金75%计划利用银行贷款，其余为建设单位自筹。
1.2.主要技术经济指标
序号
名称
单位
数据
备注
1
总用地面积
平方米
20639.32
合30.96亩
2
总建筑面积
平方米
85072.25
3
地上总建筑面积
平方米
80906.11
其
中
1#栋公租房建筑面积
平方米
6215.04
1#栋商业面积
平方米
1228.43
2#栋公租房建筑面积
平方米
16009.22
3#栋公租房建筑面积
平方米
17257.78
4#栋公租房建筑面积
平方米
17161.94
4#栋服务用房面积
平方米
900.58
5#栋公租房建筑面积
平方米
21300.00
5#栋服务用房面积
平方米
833.12
4
地下总建筑面积
平方米
4166.14
5
建筑占地面积
平方米
5173.51
6
床位数
个
13530
7
总房间数
套
1846
8
建筑密度
%
25.07
9
绿地率
%
30.05
10
容积率
/
3.92
11
总车位数
个
177
其
中
地上车位数
个
77
地下车位数
个
100
1.3.结论与建议
1、结论
项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。
通过本项目的实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利于提升城市综合竞争力，增加城市品牌与形象；项目建设也是以改善民生，促进社会和谐发展的重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要，同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。
总之，未来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益和社会效益方面，都有广阔的发展前景。
2、建议
积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通；抓紧落实资金，整合资源，认真做好相关部门的沟通、协调等工作；积极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保项目建设工作按时按量的顺利进行。
制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。
加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成。
公共租赁住房建设是一项系统工程，政策性强，涉及城市中低收入群体的切身利益，关系到改革发展稳定大局，因此在项目建设过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免因项目建设产生矛盾冲突。
引入行政问责机制并实施市场化规范运作。
必须要强化地方行政部门职责，对于地方行政部门拖延公租房建设的行为，须明确建立问责机制；同时可通过面向市场进行招标建设，能够有效提高公共租赁住房的供给效率，从而尽快解决供给规模不足的问题。
第2章项目建设背景及必要性
2.1.项目建设背景
**是***省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。
辖***、***、***、***、***、***六区，**、***两县和***市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积185平方公里；总人口637.36万人，城镇人口383.69万人。
近年来，**市经济社会快速发展，2010年全市实现地区生产总值4547.06亿元，比上年增长15.5%。
分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%；第三产业实现增加值1908.02亿元，增长11.5%。
第一、二、三次产业分别拉动GDP增长0.2、9.8、5.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%、63.1%、35.6%。
全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%、15.0%、16.0%和15.5%。
**市近年GDP及增长率发展走势图
三次产业结构调整为4.4：
53.6：
42.0。
全部工业增加值占GDP比重为44.4%。
全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。
非国有经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全社会固定资产投资的比重达74.4%。
私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。
全年地方财政收入506.32亿元，比上年增长27.2%，其中财政一般预算收入314.28亿元，增长31.2%。
财政一般预算支出403.33亿元，增长28.4%。
全年城镇居民人均可支配收入22814元，比上年增加2576元，比上年增长12.7%。
**市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图
**GDP总量在全省的占比为28.6%，经济总量在***三市中的占比达67.7%。
全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为32.5%、31.4%、29.5%和26.0%。
城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元；农民人均纯收入高于全省平均水平5584元。
在“两型社会”的推力作用下，至2020年，**市重点打造城市大都市圈，推动***融城，构筑“3+5”城市群城。
至2020年，**市城市建成区面积将由现在的185平方公里发展至310平方公里，户籍人口达到310万人，常住人口达到350万左右。
人均GDP达到6万元，城镇居民人均可支配收入达到3.2万元。
2、主城区发展规划
根据《**市城市总体规划（2010—2020）送审稿》，**将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展，这意味着已将**发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市。
**市远景城市建设用地布局规划图
新版规划构筑的“大**”概念，**规划区总面积近5000平方公里，比2003年版的2893平方公里增长近1倍，范围包括**市区和**县、***县全部行政管辖范围，以及***县、***市的一部分，规划区生态控制线范围总面积（包括水面）达2000余平方公里，占规划区总面积的46％。
**将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展。
**中心城区将采取廊道式空间增长模式，以构建“一轴两带、一主八片”的城市空间结构为方向。
城市空间发展战略上，提出“一江两岸，跨江布局，沿江建设”的思路；在城市中心体系布局上，跨江考虑，城市主中心由“河东和河西”两部分组成。
构筑“大**”、发展“大生态”、建设大网络，这份蓝图给**未来发展带来了更为广阔的空间，**的城市建设及市政基础设施均要按这一城市规模来设计和建设，不断完善城市功能，把**建设成为经济繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城市。
3、保障性住房的发展背景
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。
城市房价在历经2007年的疯狂、2008年的平淡和2009年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感问题。
面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济健康发展，社会和谐安定，建设部于2007年发文，明确要求全国所有市县于2007年底前必须建立起以“公共租赁住房”为代表的保障性住房制度，随后相继出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用房管理办法》，明确以公共租赁住房为代表的保障性住房将以“城市住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和实物配租相结合的政
升级会员 