城乡结合部旧城改造项目可行性研究报告.docx

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城乡结合部旧城改造项目可行性研究报告

城乡结合部旧城改造项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：

xxxx旧城改造项目（下称本项目）

项目业主：

xxxxxxxx城建发展有限公司

业主地址：

xxxxxxxxxxxx街道xxxx东路2号13楼

法人代表：

王伟

建设地址：

xxxx，东邻宏声路，南靠xxxx转盘（xxxx百货），西临原西南大饭店，北临玛瑙花园

整治规模及内容：

项目总用地面积：

17.59亩（11729平方米）；

总拆迁面积：

20693.25平方米

其中：

住宅12926.76平方米；非住宅7766.49平方米。

项目整治期限

本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年。

项目总投资及资金来源

本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。

1.2项目业主简介

xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在xxxx加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。

即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时xxxx2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施xxxx危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。

xxxxxxxx城建发展有限公司注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。

xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。

1.3评估的依据、原则、主要范围

1.3.1主要依据

1、《xxxx城乡总体规划（2007—2020年）》

2、《投资项目可行性研究指南》

3、国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》

4、xxxx08定额

5、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府[2008]36号）

6、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府[2008]37号）

7、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府[2008]38号）

8、xxxxxxxx人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（南岸府发[2008]106号）

9、《国务院关于推进xxxx统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发【2009】3号文）

10、委托方提供的其他资料

1.3.2编制原则

1、独立、客观、公正、科学原则；

2、谨慎性原则；

3、合理预期原则；

4、社会效益与经济效益并重原则。

1.3.3主要范围

根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目未来市场需求分析、对区域资源状况进行分析、项目实施的依据及合法性分析、实施条件分析后，确定项目规模、实施进度及投资估算等。

研究本项目方案的技术可行性、经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评价。

1.4评价结果

相关的主要财务指标如下：

1、利息保障倍数7.73，大于2；

2、偿债备付率1.59，大于1.2；

3、贷款偿还期为3.48年，小于贷款期；

4、银行利息收益为4398.90万元；

5、项目产生利润5653.12万元。

6、项目投资内部收益率8.35%。

计算结果表明，该项目可获得较好的经济效益，贷款偿还期略小于贷款期，同时利息保障倍数和偿债备付率均较好，同时可获得利润5653.12万元，因此可以保证银行本金在顺利按时回收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。

1.5评估结论及建议

1、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于xxxx“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。

2、该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提高xxxx土地供应量，促进区域地产的健康稳定发展。

3、项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和本息的顺利偿还。

4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。

由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变xxxx在xxxx房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。

5、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。

综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行可发放贷款。

建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；企业应加强应加大宣传和推广工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制，以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目贷款偿还期。

为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切监控其贷款资金的使用，帮助企业加强资金的运用效率，同时对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降低银行风险，保证贷款本息如期收回。

第二章承贷企业评价

2.1借款人基本情况

xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。

xxxxxxxx城建发展有限公司直接隶属区政府管理，为区政府事业单位。

公司为xxxx政府指定的区级机构，统筹各种资源，负责对全区危旧房拆迁和组织实施全区城乡安置房建设和管理。

xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。

公司营业执照注册号码：

500108000018443，证照合法、有效，具备合规合法的贷款主体资格。

公司由xxxxxxxx土地整治储备中心、xxxx江南城市建设资产经营管理有限公司、xxxx南岸资产经营管理有限责任公司和xxxxxxxx征地办公室等共同出资成立，根据公司章程具体的出资情况如下：

股东姓名或名称

出资额

出资方式

出资比例

xxxxxxxx土地整治储备中心

15000万元

货币和实物

30%

xxxx江南城市建设资产经营管理有限公司

1000万元

货币

2%

xxxx南岸资产经营管理有限责任公司

33000万元

货币

66%

xxxxxxxx征地办公室

1000万元

货币

2%

2.2公司资信情况

公司自注册成立以来，未发生信贷违规违约情况，因此无不良信用记录。

2.3公司组织管理

公司设立股东会，为公司权力机构，设立董事会经理和监事会管理公司时常经营活动，公司依照国家法律规定制定了公司财务制度，主要负责人由各股东分别派出，无不良经营事件发生。

同时该项目由xxxx危旧改造领导小组领导实施，领导小组由区长刘宝亚同志担任组长，区委常委、区政府副区长朱维同志和区常委王平昆同志担任副组长，相关部门领导为成员。

公司实施总经理负责制的直线职能组织机构，统一指挥，分级管理，下设5个职能部门，分别为：

办公室：

合理、有效地配置公司人力资源，为员工提供各项服务和保障，并通过日常的行政管理达到公司运行的有序和高效行政办公室：

负责内部管理和对外接待，协调有关工作；

工程管理部：

工程管理部的主要职责包含三个方面：

现场管理、技术管理和项目报建，保证在实现项目的进度、质量和成本控制的前提下高质量完成项目的实施；

征地拆迁部：

负责征地拆迁事项；

成本管理部：

负责项目整体的成本预算和控制，达到成本的优化，使公司决策更加高效和精确。

财务部：

负责财务工作。

2.4人力资源配置

公司各部门主要人员配备如下：

部门名称

配备人数

备注

公司领导

1

总经理

3

副总经理

办公室

3

工程管理部

6

征地拆迁部

6

成本管理部

4

财务部

3

合计

26

第三章项目建设背景及必要性

3.1项目建设背景

3.1.1xxxx整体规划

xxxx作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，xxxx房地产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。

根据《2007-2020年xxxx城市总体规划》，将通过努力建设，将xxxx这座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。

2007年３月14日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议xxxx代表团审议时指出“经过十年的发展，xxxx已站在一个新的发展起点上。

希望xxxx坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略的宝贵机遇，进一步完善思路，真抓实干，把xxxx加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。

”这就为xxxx加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使xxxx的发展迎来不可多得的机会。

胡锦涛同时强调，xxxx是中西部地区惟一的直辖市，一定要规划好、建设好、管理好，真正使xxxx城区的综合服务功能和辐射带动作用得到充分的发挥。

要努力实现城市规划的科学化，把保持城市原有的特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真正使城市规划经得起实践和历史的检验；要努力实现城市建设的集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境的承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。

胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。

同时也为xxxx更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机。

根据《xxxx城乡总体规划（2007－2020年）》。

xxxx在发展战略上，计划通过重点发展以xxxx主城区为核心的一小时车程的“一小时经济圈”，并对渝东南及渝东北片区这两块覆盖三峡库区的区域采取有限度发展的策略。

此规划思路将使未来在渝东南及渝东北片区内大致400多万人转移到“一小时经济圈”。

这一人口转移数量是该市承担的三峡移民数量的4倍。

至2020年，当地将为此转移约230万人口。

按照建设全国统筹城乡综合配套改革试验区的要求，在规划区范围内，实行城乡统一规划管理。

加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。

3.1.2xxxx经济发展及规划

xxxx位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟——江北向斜、xxxx向斜。

背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。

低山主要分布在南山、黄桷垭、广阳三个镇，一般海拔在500米以上，最