长春华通伟业房地产之项目市场研究报告35p.docx

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长春华通伟业房地产之项目市场研究报告35p

长春华通伟业房地产之项目市场研究报告

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1、宏观市场情况

1.1、地区概况：

长春地处中国松辽平原腹地，是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。

现辖六区、四县（市），总面积20571平方公里，其中市区面积3583平方公里，建成区面积150平方公里,总人口705.7万人，市区人口292.8万。

1.1.1、国内生产总值：

从图中可见：

2003年长春市国民经济保持快速健康发展。

去年全市实现生产总值1338亿元，，实现了预期增长目标，经济增长率连续5年保持在10%以上。

整体经济发展趋于平稳上升。

截止到2004年9月，长春市地区生产总值（GDP）1075.0亿元，比上年同期增长了13.5%，其中第一产业增加值66.7亿元，第二产业增加值545.5亿元，第三产业完成增加值462.8亿元；1—10月全市共完成规模以上工业总产值1451.0亿元，比去年同期增长了20.1%，其中国有经济1012.3亿元，非国有经济438.7亿元。

经济效益综合指数达到181.0%，比去年同期增长了0.1个百分点。

1.1.2、固定资产投资情况：

九十年代初期，长春市房地产业刚刚起步，1990年完成开发投资仅3.2亿元，实现增加值1.2亿元，1998年随着国家房屋改革制度的实施，我市房地产业进入了一个新的发展时期，当年完成房地产开发投资16.2亿元，实现增加值11.1亿元，分别比1990年增长4.1和4.3倍，平均每年递增22.5%和23.2%；到2003年我市房地产开发完成投资77.7亿元，实现增加值58.5亿元，分别比1998年开发投资额和增加值翻了两番多和3.3倍，平均每年递增36.9%和34%，投资增速高于全社会固定资产投资14.5个百分点，增加值增速高于GDP20.6个百分点。

房地产开发投资的快速增长，使其在全社会固定资产投资中的份额逐年上升，1998年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为11.4%，到2003年所占比重上升至19.9%，六年间提高了8.5个百分点。

房屋施工面积及房屋竣工面积2003年达549.1万平方米和274.4万平方米，分别比1998年增长1.1倍和1.7倍。

房地产业的成长壮大对我市经济发展产生了积极影响。

1998年我市房地产业增加值在全市GDP中的份额由1.8%上升到2003年的4.4%，对经济增长的贡献率也由2000年的3.1%，上升到2003年4%，四年间提升了0.9个百分点。

2000年我市房地产业增加值达17.8亿元，占全市经济总量的2.1%，到2003年房地产业增加值达58.5亿元，占全市国内生产总值的比重达4.4%，所占比重虽逐年提高，但离支柱产业占GDP6%-8%的份额仍有差距；与此同时，房地产业对经济的贡献率目前也仅达4%，距10%的支柱产业贡献率还有很大的差距；而房地产业成为支柱产业的另一要求是，其从业人员占全市城镇从业人员的比重不低于3%，2003年我市房地产业从业人员比重为1.7%，低于支柱产业标准1.3个百分点。

我市房地产业经过十几年的发展，不断成长壮大，但在全市经济总量中所占比重还不是很高，对经济的贡献作用也不是很大，距成为长春市支柱产业的条件还有一定差距。

1.1.3企业家信心指数：

第三季度长春市企业家信心指数和企业景气指数仍在景气区间运行，企业家信心指数为146．42，比上期上升2．76点；企业景气指数为148．17，比上期下降3．2点，首季出现负增长。

从八大行业看企业家信心指数和企业景气指数有升有降。

企业家信心指数：

本期八大行业中交通运输、仓储和邮政业企业家信心指数下降，社会服务业企业家信心指数下降。

其它行业均在呈上升和微弱上升的态势，上升的行业有工业企业，企业家信心指数为152．74，比上期和上年同期分别上升0．99点和9．17点；建筑业企业家信心指数为128．26，比上期和上年同期分别上升7．6点和18．07点；房地产企业家信心指数为144．34，比上期和上年同期分别上升9．82点和1。

74点；批发和零售业企业家信心指数为143．26，比上期和上年同期分别上升0．16点和18．22点；信息传输、计算机服务和软件业企业家信心指数为157．14，与上季度持平，与上年同期相比上升12．14点；住宿和餐饮业企业家信心指数为168．33，比上仍和上年同期分别上升L66点和21．66点．交通运输、仓储和邮政业企业家信心指数为162．49，比上季度下降2．73点，比上年同期上升28．33点，社会服务业企业家信心指数122．22，比上季度下降22．22点。

1.1.4企业景气指数：

从第三季度长春市企业景气指数运行状况看，企业景气指数虽在景气区间运行，但受大环境影响与上期比景气指数呈下降趋势，

景气指数为148．17，比上期下降3．20点，受其影响八大行业企业景气指数升多降少。

工业企业景气指数为160．99，比上期和上年同期分别上升I．42点和9．0点，虽然工业企业的景气指数呈上升，但主要原材料及能源供应价格的持续上涨是影响工业企业今后一段时期的症结所在，为此原材料购进价格继续上涨，挤压了企业的利润空间。

从去年下半年开始，主要原材料及能源供应持续紧张。

今年三季度，我市工业主要原材料及能源购进价格景气指数仅为75．96点，购进价格的上涨加剧了企业成本的增加，绝大多数企业认为，在诸多影响企业成本因素中，原材料及能源价格的上涨因素占到60％以上；建筑业企业景气指数为125．99，比上季度和上年同期分别上升10．08点和16．78点；交通运输、仓储和邮政业企业景气指数为152．49，比上季度上升30．08，比上年同期上升38．7点，房地产企业景气指数为139．01，比上季度和上年同期分别上升5．73点；社会服务业企业景气指数133；33，比上季度下降23．23，与上年同期比下降6．67点；住宿和餐饮业企业景气指数为。

1.2、政策对本案的影响

为防范金融风险，维护国民经济的稳定运行，中央出台了一系列的政策法规，对金融、土地政策进行调整，从央行的121文件到国务院18号文，无不在极度依赖金融和土地的房地产业中掀起了轩然大波。

２００４年伊始，房地产业开发投资继续高速增长，第一季度全国房地产开发投资增长达４１．１％，上海、杭州、南京房价继２００３年的高速增长之后仍以两位数的发展速度上涨。

中央及各级地方政府为了保障房地产业健康发展，抑制飞涨的房价，纷纷采取措施给房地产市场降温。

可以说，２００４年的房地产政策都是围绕着“房地产降温”这一主线展开的。

1.2.1土地政策

 土地——关乎房地产业生存与发展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。

２００４年上半年，国家相继出台了一系列的土地管理政策，这无疑在房地产届掀起了一场疾风劲雨。

２００４年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即“71号令”。

作为对国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即“11号令”）的补充，要求各地必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕，对8月31日以后仍以历史遗留问题为由，以协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。

1.2.2金融政策

※控制房地产信贷规模

４月１１日央行宣布，从２００４年４月２５日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行８％的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行７．５％的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。

房地产业是信贷调控的首要对象之一。

４月２７日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从２０％提高到３５％及以上。

※央行加息：

从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，放宽人币贷款利率浮动区间，允许人民币存款利率下浮。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98％提高到2.25％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31％提高到5.58％。

其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。

中原观点：

2004年度政策主要集中于土地和信贷这两方面。

对大量投入土地中的金融资本的调控，使得利用土地增值部分来获利的开发商的融资成本加大，从而有利于金融风险的防范。

其他房地产政策如期房限转政策、严控城市动拆迁规模的动拆迁政策等均有助于适度降温房地产市场，防范金融风险。

在以上土地和金融政策的影响下，势必导致建筑成本升高，从而导致房价上扬，这对区域的投资者和置业者的购买信心都有一定的影响，且加息会在一定程度上导致购买力的下降，对于项目的销售和出租有一定的影响。

1.3、项目所在区域概况：

南关区北起上海路，南至新立城镇、永春乡边界；西起人民大街，东至伊通河。

整个区域处于长春市中心位置。

是长春市的南大门，是南部交通的重要门户，区内交通便利，道路四通八达，有长平、长营高速公路的出入口，人民大街、卫星路、南湖大路、亚泰大街纵横东西南北。

同时，西南与长春高新技术产业开发毗邻，东南与净月旅游经济技术开发区和长春经济技术开发区相接。

辖区面积81平方公里，其中南湖大路以南的新城区为65平方公里（耕地面积2340公顷，其中菜田1000公顷，旱田1340公顷），南湖大路以北的老城区为16平方公里。

全区现辖9街1乡，7个行政村，54个社区。

常驻人口47.5万人，其中城区人口43.6万人，占全区总人口的91.8%；农村人口3.9万人，占全区总人口的8.2%。

在农村人口中，农业人口2.2万人，占农村人口的61%。

今年1至10月份，南关区生产总值完成145000万元，为年计划的89.5%，按可比口径增长16.5%。

辖区内有中科院长春光学精密机械研究所，东北电力设计院等6所国家级科研单位，有吉林大学、东北师范大学等16所大中专院校；有全国一流的体育场，长春五环体育馆；有清政府设置的长春厅遗址和末代皇帝伪皇宫遗址。

南关区还是长春市宗教活动集中地，有般若寺、地藏寺、清真寺、基督教堂、天主教堂、文庙、孔庙等名胜古迹。

1.3.1南关区规划：

据悉，南关区准备利用3-5年的时间使北部商贸区形成年交易额超百亿元的经济版块，打造出在全市、全省乃至全东北亚地区的现代商埠地。

从明年开始，南关区将重点打造“一区两带六圈十街”。

※一区：

南关区体育资源丰富，在南岭一带集中了省市体育院校和体育场、体育馆、滑冰馆、全民健身中心等体育设施。

从目前情况看，现有体育设施综合利用率不高，经济社会效益不好，没有发挥出应有的交通和作用。

所以，南关区此次考虑借助举办2007年亚冬会的契机，重点利用好南岭体育场的闲置资源，设计体育器材、服装、纪念品、餐馆娱乐等几大区域，使体育场成为以竞技体育为主、体育消费为辅的康体商城。

如在体育场北侧打造一条酒吧街，在体育场南侧联合建设4万平方米的体育健康娱乐城。

既盘活资源，又形成体育氛围。

※二带：

南关区欲借助现有优势，打造亚泰大街商贸隆起带和解放大路商务楼宇带。

促进亚泰大街三产隆起带整体繁荣。

亚泰大街全长7.8公里，南关段（上海路至卫星路）长6.5公里，两侧商铺面积达25万平方米，目前，销售率已经达到了80%以上，沿街商铺入驻率在45%左右。

要充分利用资源优势，加快招商，迅速填充现有经营空间，以商气聚人气，构建南关区第三产业发展的“龙骨”。

把亚泰大街规划三个功能段。

在亚泰大街北段，以龙兴商贸园、大马路市场和建材超市为核心，以旧城改造为契机，辐射带动周边商铺，形成以经营五金、家电、建材为主要项目的商业旺地和物流中心；在长春大街以南至全安综合市场以北的中段区域，做旺以21世纪国际商务总部为代表的商务经济，配套建设中高档餐饮服务业和现代零售业中心，争取天津家世界、北奇乐购超市、星河湾百货等项目尽早建成。

在永安桥以南地段，围绕五环体育馆、长春体育场和市民健身中心，规划建设体育