锦绣前城综合性住宅工程项目可行性研究报告.docx
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锦绣前城综合性住宅工程项目可行性研究报告
锦绣前城综合性住宅工程项目
可行性研究报告
第一章总论…………………………………………………………1
1.1项目概况……………………………………………………………1
1.2主要经济指标………………………………………………………3
1.3结论与建议…………………………………………………………4
第二章项目建设的必要性…………………………………………6
2.1项目建设的背景……………………………………………………6
2.2项目建设的意义…………………………………………………12
2.3项目建设的市场定位……………………………………………13
2.4市场需求分析……………………………………………………13
第三章项目选址及建设条件……………………………………15
3.1项目选址及用地方案……………………………………………15
3.2项目拟建地址的建设条件………………………………………18
第四章项目建设规模及建设内容工程技术方案………………20
4.1项目建设规模……………………………………………………20
4.2建设内容工程技术方案…………………………………………20
4.3建筑安装工程量及“三材”用量估算…………………………40
第五章投资估算及资金筹措…………………………………41
5.1投资估算…………………………………………………………41
5.2资金筹措方案……………………………………………………45
第六章组织机构及人力资源配置……………………………46
6.1组织机构…………………………………………………………46
6.2劳动定员…………………………………………………………46
第七章项目的实施进度………………………………………48
7.1建设工期…………………………………………………………48
7.2项目实施进度表…………………………………………………49
第八章项目的组织管理和工程招投标方案…………………50
8.1项目的组织管理…………………………………………………50
8.2工程招投标方案…………………………………………………51
第九章环境影响评价…………………………………………53
9.1项目周边生态和环境现状………………………………………53
9.2生态环境影响分析………………………………………………53
9.3生态环境保护政策………………………………………………54
第十章节约能源………………………………………………57
10.1节能影响效果分析………………………………………………57
10.2节能措施…………………………………………………………58
10.3节能效果分析……………………………………………………61
第十一章效益分析……………………………………………64
11.1经济效益分析……………………………………………………64
11.2社会效益分析……………………………………………………64
11.3社会适应性分析…………………………………………………66
11.4社会风险及对策分析……………………………………………68
第十二章结论…………………………………………………69
12.1结论……………………………………………………………69
12.2建议……………………………………………………………69
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XX市XX区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目
1.1.2承办单位
1.1.3建设地点
该项目位于XX区行者街办和西泉街办，四址为：
金贝仁商厦以西，银杏路以东，锦绣大厦以北，渭河景观廊道以南。
1.1.4建设内容
建设内容为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房，并建设相应物业管理用房、社区管理用房、及幼儿园等，总用地面积约为160.0亩，小区总建筑面积约为35.6万平方米。
1.1.5投资估算
该项目总投资预计约为6.8亿元，资金来源为业主自筹1.3亿元，银行贷款5.5亿元，目前已与相关银行达成了贷款意向，贷款期限为三年，年利率为5.27%，按到期还本付息方式还贷。
1.1.6效益分析
XX市XX区渭河生态区移民安置、村落搬迁安置房住宅小区，是XX市XX区为改善、治理渭河环境，加快城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，提高市民的居住环境，而确立的第一批拆迁安置小区。
项目全部竣工后可容纳安置居民8120人，良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。
1.1.7供水
本工程水源由市政给水管网供给，考虑到生活用水和室外消防系统的要求，拟从新建小区东西两处市政道路上的市政给水管上各引一条DN200（水表2x150）的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群四周布置成环网，以确保生活及消防用水安全。
1.1.8供电
本项目总用电负荷估算为4000kVA,拟由市电引接两路10kV高压电源供电。
公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式变电所或户内变电所形式供电。
1.1.9交通运输、通讯条件
本项目位于XX市XX区渭河生态开发区。
项目距XX市区大约30公里，距XX市政府新址15公里。
处于XX市XX新区一级轴线的交通枢纽地带，距高速路收费站约5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。
综上所述，项目区交通非常便利。
片区内的程控电话、宽带网已开通，通讯十分便利。
1.1.10环境保护
本项目投入使用后，实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。
1.1.11项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在24个月内建成，于2012年9月底投入使用。
1.2主要经济指标
本项目位于XX市XX区渭河生态区，总用地面积为160亩。
拟建建筑面积为355690平方米，居住人口规模为2320户、约8120人。
住宅280760平方米，文体教育8960平方米，商业31330平方米，半地下建筑面积34130平方米。
容积率为2.3；建筑密度为23.3%；绿地率35%；机动车停车位2578个。
技术经济指标一览表
项目
计量单位
数值
备注
居住区规划总用地
平方米
164000.91（合246.00亩）
规划道路用地面积
平方米
11098.26（合16.65亩）
临时施工用地面积
平方米
12995.89（合19.49亩）
居住区净用地面积
平方米
139906.76（合209.86亩）
居住总户（套）数
户（套）
2320
居住人数
人
8120
户均人口
人/户
3.5
总建筑面积
平方米
355690
其中
地上面积
平方米
321560
其中
住宅建筑面积
（含首层架空车库及杂物房）
平方米
280760
公建建筑面积
平方米
40800
半地下车库面积
平方米
34130
建筑占地面积
平方米
32590
人口毛密度
人/ha
495
建筑密度
％
23.3
容积率
2.30
绿地率
％
35
机动车位
地上停车
辆
1320
半地下停车
辆
970
首层架空停车
辆
288
合计
辆
2578
1.3主要用地指标
占地总面积322.2亩；
总建筑面积59.71万平方米；
居住建筑面积59.26万平方米；
公共建筑面积0.45万平方米；
居住居数4938户
平均每户建筑面积120平方米
平均每户居住人数3.2人
容积率2.78
建筑密度0.481
绿化率34%
住宅栋数93栋
平均层数6层
地下车库面积1.23万平方米
停车位615个
符合陕西省建设用地标准（2007年版）《陕西省居住建筑建设用地指标》规定的居住建筑建设用地（大于8000人）：
容积率大于等于1.38、建筑密度大于等于0.48、绿地率30%-35%的要求。
1.4结论与建议
1.4.1结论
本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。
本项目安置的对象是生态区被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的农户。
根据需求调查表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，XX市XX区现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善，解决他们的后顾之忧。
本项目的建设是必要的。
本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。
本项目总用地面积为160亩，新建拆迁安置住房总建筑面积为355690平方米，项目总投资约为6.8亿元，项目建设期为24个月。
1.3.2建议
按照拆迁安置住房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。
抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。
加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。
第二章项目建设的必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1建设单位概况
XX市XX区渭河生态区管理委员会是XX市XX区委、区政府设立的负责XX渭河生态区开发建设的办事机构。
其主要职责是：
负责主持编制、修定生态区各类各项策划、规划和计划；负责生态区法律法规、政策、管理办法的制定、宣传及服务；负责生态区招商及贷款、融资；对生态区土地征用、划拨、有偿转让、拆迁等进行一体化服务管理；实施生态区各类各项基础项目及自建开发项目的建设、经营和管理；负责生态区内建设项目的立项、审批、综合行政管理等。
地址：
XX城区人民西路20号
电话：
传真：
邮箱：
2.1.2XX市概况
_Kd`6F_K\'~5`J!
y_ZwcY,A1、地理位置
XX市位于我国内陆腹地陕西省关中平原中部，介于东经107°40'-109°49'和北纬33°39'-34°45'之间。
东西长204公里，南北宽101公里，土地总面积10108.02平方公里。
东以零河和灞源山地为界，与渭南市相接；南以秦岭山脉为界，与商洛、安康、汉中市相接；西以太白山及青化台塬为界，与宝鸡市相接；北以渭河为界，与咸阳市隔河相望。
2、自然状况
_v"e_ipV_`Fi XX市平均海拔400-450米，南部多为秦岭中段的北坡，北部为平原，地势南高北低，由东南向西北与西南降低。
境内有河流54条，主要是灞河、浐河、沣河、涝河、滈河、潏河，以及过境的泾河与渭河。
水资源总量（包括河川径流量和地下水资源量）为31.46亿立方米。
地下矿产资源丰富，已查明各类矿产23种，主要有铁、锰、铬、钛、铜、钼、钨、大理石、长石、白云岩、水泥灰岩、石墨、蓝田玉等。
）?
_G_~8y|'XXX属于东亚暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明，春季温暖少雨，夏季炎热降雨增多，秋季凉爽多淋雨，冬季寒冷干燥。
≥10°C积温为4400°C，年平均气温6.4°C-14.9°C，年平均降水量537.5-1028.4毫米，年平均相对湿度70%-73%，全年日照时数1983.4-2267.3小时，城市绿化覆盖率30.06%，近年来城区空气环境质量良好天数为260天。
u"k_m_y*i XX市土地肥沃，土地资源相对丰富。
市域内山地、丘陵、平原、台塬、河谷等地貌类型多样。
南部秦岭山地以林地、牧草地、未利用地为主，占市域土地总面积的54.6%，是全市的自然生态保护用地；北部平原以耕地、园地、城镇建设用地和文物遗址保护用地为主，占市域土地总面积的45.4%，土地利用效益较高。
3、社会经济概况
XX是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地以及金融、商贸中心。
在全国区域经济布局上，XX具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发中具有重要的战略地位。
XX的比较优势突出表现在三个层次：
即世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育、高新技术产业和文化产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。
XX旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一，也是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地之一，有3100多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，曾是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市，闻名遐尔的“丝绸之路”就是以XX为起点，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都。
1981年联合国科教文组织把XX确定为“世界历史名城”。
XX文化遗产极为丰富。
境内有重点文物保护单位282处，其中国家级重点文物保护单位34处，省级重点文物保护单位72处，馆库藏文物12万余件。
有被誉为“世界第八奇迹”的秦始皇兵马俑坑；世界上保存最完整、规模最大的古城墙——XX明城墙和周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等。
丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使XX成为海内外游客首选的旅游目的地之一。
J（H_]_XX科技实力强大，高等教育发达，是我国科研教育和高新技术产业的重要基地。
其综合科技实力位居全国大城市前列，尤其是在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车、纺织等领域具有较强的科研、生产能力。
XX现有国家级科研基地9个。
XX高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。
XX现有普通高等院校47所，民办及其他高等教育机构32所，2006年末全市在册高新技术企业1227家。
XX的“四区两基地”——高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、XX航天科技产业基地建设成效显著，成为XX科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和经济发展的新增长点。
其中，高新区已成为中国西部地区最大的集科研、生产、商贸、居住、文娱于一体的高科技工业园区，并被科技部评选为全国十大先进高新区之一；经开区拥有西北地区唯一的国家级出口加工区，是XX市对外开放的窗口；曲江新区实施文化和旅游带动战略，加快基础设施建设，已成为XX新的旅游亮点；浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、XX航天科技产业基地招商引资等工作进展顺利，成为XX经济新的增长点。
XX区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽，目前已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系。
XX市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理，2006年实现社会消费品零售总额776.20亿元，同比增长16.5%；绝对值在西北五省区省会城市中位居第1位，占西北五省区省会城市的50%，占西部九省区省会城市的16%。
全市商业网点已达16.6万个，从业人员120余万人，千人拥有网点数达到20.3个。
全市5000平方米以上大型商场近50个，其中大型综合超市30个；零售企业中年销售过亿元的商场有18家。
全市拥有各类交易市场514个，年成交额超过300亿元。
XX有着悠久的饮食文化，全市拥有餐饮业网点3.5万个，餐饮业零售额超过120亿元；作为世界热点旅游城市，XX已具有充足的接待能力和较高的服务水准。
现有各类宾馆、饭店、招待所1500多家，三星级以上宾馆56家，可提供高、中、低档床位17万张；XX拥有大型现代化专业展览馆4个，总面积21万平方米，注册登记的展览公司120余家。
购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。
近年来，在西部大开发的带动下，全市经济保持了持续、快速、健康的发展。
城市综合服务功能得到显著提升，投资环境明显改善，社会事业和人民生活水平得到较大提高，固定资产投资增长强劲，城市建设成就显著。
2006年全年XX市实现生产总值（GDP）1450.02亿元，较上年增长了13.0%，自2000年以来，XX市经济增长连续7年保持了13%及以上的速度。
其中：
第一产业实现增加值70.73亿元，增长7.2%；第二产业实现增加值615.26亿元，增长14.3%；第三产业实现增加值764.03亿元，增长12.4%。
第一、第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为4.9%、42.4%和52.7%。
按常住人口计算，全市人均生产总值17794元，增长11.0%。
全年完成全社会固定资产投资1066.62亿元，比上年增长27.7%。
其中，城镇投资971.84亿元，增长25.2%。
全年完成城市建设投资181.91亿元，比上年增长24.9%。
年末常住人口823万人，比上年增长2.0%。
年末全市户籍总人口753.11万人，比上年增长1.5%。
城市居民人均可支配收入10905元，增加1277元，增长13.3%；农民人均纯收入3809元，增加349元，增长10.1%。
全年城镇新增就业人数8.37万人，比上年增长6.6%。
_o}a/x_i_P7V7`8Z XX市的基础设施建设继续推进，交通网络日趋完善，通讯等其他设施水平不断提高，居民收入稳步提升，就业率有所增加。
据国家统计局近日公布的按照人口、经济、社会、基础设施等50多项综合指标测评出的全国百强城市中，XX综合实力排名第32位，处于中上游水平。
预计到2020年，XX全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。
_m_C_Vk_`[_|_h1Xc_\ 全市辖设新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、XX、长安九个行政区及蓝田、周至、户县、高陵四个县。
截止2006年底，全市共有50个镇、52个乡、74个街道办事处，常住总人口822.52万人。
SH\_R（~8o 4、城市规划
"z6N-H_l:
Y 解放以来，XX市先后制订了三轮城市总体规划。
XX市正在执行的第三轮城市总体规划（1995-2010），按照“保护古城，降低密度，控制规模，节约土地，优化环境，发展组团，基础先行，改善中心”的原则实施，所确定的城市结构和布局形态为：
中心集团，外围组团，轴向布点，带状发展，形成中心城市、卫星城、建制镇三级城镇体系。
12年来。
在第三轮城市总体规划的指导下，XX的城市建设得到了快速发展，城市基础设施和公用设施不断完善，城市面貌发生了翻天覆地的变化。
目前，XX市正在规划修编第四轮城市发展规划（2004-2020）。
在新的规划期内，XX将实施“规划立市”方略，把空间布局和产业布局紧密结合起来，引导产业梯度布局和集群发展，逐步形成分工合理、相互促进、协调发展的区域经济。
按照“九宫格局”和“一城多心”架构，拉开城市骨架，形成东接XX，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的新格局。
明确城市区域重点和发展特色，合理调整城市功能分区。
在古城墙以内，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古城特色。
在主城区，形成以人文旅游、文化服务、商业零售业为主的格局。
在主城区外围建成六个城市副中心区。
同时，按照统筹区域发展的原则，综合配置各类资源，节约土地、集约发展、合理布局，形成中心市区、中心城镇和镇的三级城镇体系。
4、经济社会发展战略
“十一五”期间，XX市经济社会发展的总体目标是：
努力建设世界历史文化名城、世界一流的旅游目的地城市、中国创新型城市和教育名城，构筑全国重要的装备工业基地和高技术产业基地，打造全国交通通讯信息中心、区域性商贸物流会展中心和西部重要的金融中心，综合实力再上一个新台阶，区域中心地位明显提升。
国际化进程明显加快，市场化程度显著提高，开放型经济达到新水平；人文化特色更加突出，生态化建设成效明显，山水园林城市初步显现；自主创新能力显著增强，高新技术产业、现代装备制造业、旅游业、现代服务业、文化产业五大主导产业集群形成，成为经济发展的重要支撑；社会主义新农村建设取得成效，城乡一体化迈出新步伐；社会保障体系比较健全，就业岗位不断增加；居住、交通、教育、文化、卫生和生态环境进一步改善，城乡人民收入水平和生活质量普遍提高；“三个文明”协调发展，社会更加安全、稳定、和谐。
到2010年，全市国民生产总值将达到2580亿元，年均增长13%；三次产业结构调整为3:
45:
52，工业增加值占生产总值比重达35%；地方财政一般预算收入年均可比增长14%；人口自然增长率控制在5‰以内，五年城镇新增就业人口40万人，文教科卫体支出占财政支出比重达到28%；五年累计完成全社会固定资产投资7050亿元；森林覆盖率45%；万元生产总值综合能耗下降25%；城市居民人均可支配收入达到15000元，农民人均纯收入达到5500元。
2.1.3XX市XX区概况
XX，是一块古老神奇而又焕发着青春活力的土地。
XX是十一朝古都XX的东大门，自周、秦到汉、唐，XX一直为京畿之地，处于全国政治、经济、文化活动的中心地带。
位于古都XX东郊，面积915平方公里，人口67万。
说到XX，这里曾是仰韵文化时期母系氏族部落先民生存繁衍的地方；这里曾是"烽火戏诸候"周幽王爱妃褒姒一笑失江山故事发生的地方；这里曾是早于咸阳成为先秦建都的地方；这里曾是"项庄舞剑，意在沛公"的鸿门宴发生的地方；这里曾是秦始皇历时39年修建气势庞大陵园的地方；这里曾是盛唐时期皇家园林所在地，是唐玄宗李隆基和杨贵妃恩爱缠绵、沐浴温泉的地方；这里曾是1936年XX事变中张学良、杨虎城将军对蒋介石实行兵谏，从而使我国形成抗日新局面的地方；这里还是国家级骊山风景名胜区和海内外驰名的旅游胜地……
先秦时，XX称栎阳，公元前282年（秦献公二年）至公无前350年的34年中，栎阳是秦献公和秦孝公前期的秦国都城，当时这里的农业、手工业和商业十分发达，交通方便，民时在军事上也是进可攻、退可守的重镇。
栎阳曾有过都城的繁盛时期。
秦以后，项羽入关中，将其一分为三，其中一部分塞王司马欣就定都栎阳。
因此，在秦汉时期，栎阳都是经济、政治、文化发达的城镇。
秦始皇帝陵南依骊山，北眺渭水，风景秀丽，气势磅礴。
据司马迁《史记·秦始皇本纪》记载，秦始皇的棺椁安置于三层皇水之下的墓穴，冢内修筑有百官宫观。
暮内顶端有日月星辰，下有五岳九州。
由于历史的沧桑变化，秦始皇帝陵原有的大规模的地面建筑早已荡然无存，而是星罗棋布的数百处的墓葬和陪葬坑等，还在不断进行着探测和发掘。
现经过初步发掘并对外展出的兵马俑一、二、三号坑，只是其中的一部分。
1987年秦始皇帝陵已被列入联合国教科文组织的世界遗产保护清单。
秦始皇帝陵虽已有2000多年的历史，但是在今后的年代中，它仍将会发挥重大的历史作用。
华清池可谓闻名遐迩，根据考古资料，周幽王时就在此修建了骊宫，后延续到秦汉隋。
在盛唐时期也是华清池的鼎盛阶段。
唐玄宗李隆基在唐太宗、唐高宗营造宫殿的基础上，又进行了大规模扩建，并命名为"华清宫"。
华清宫气势宏大，是一个布局严谨、富丽堂皇的大宫殿建筑群。
在漫长的年月中，华清池经历了诸多朝代的更替，留下了大量的史料记载，既有君王贵妃花天酒地、纸醉金迷的日日夜夜，又有烽火战乱、剑拔弩张的惊心时刻。
华清池经历了周秦汉唐，在中国古代史中留下了浓重的笔墨。
到了近代，还是华清池
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