关于全市城乡产权交易服务试点的调研报告.docx

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关于全市城乡产权交易服务试点的调研报告

关于全市城乡产权交易服务试点的调研报告

2010年以来，XX市先后被确定为全国农村改革试验区、全国农村土地承包经营权登记、以及全省社会管理创新、人居环境提升、“三农”金融服务综合改革、统筹城乡发展等试点，在农村土地管理制度改革、金融体制改革、户籍制度改革等多方面取得了新突破。

一、顺势而生的城乡产权交易服务中心

产权交易作为多层资本市场的重要组成部分，是指资产所有者将其资产所有权和经营权全部或者部分有偿转让的一种经济活动，其主要行为特征就是以实物形态出卖财产收益。

而要让城乡居民的物资财产、股权债务权责明确、流转顺畅，最为迫切的就是建立一个通过市场化运作的公开公正的交易平台。

2014年4月15日，市城乡产权交易服务中心正式挂牌成立。

据省政府相关人员介绍，该交易中心在全省尚属首家。

（一）建立城乡产权交易服务中心是激发城乡一体发展活力的创新举措

随着农村土地、林产、宅基地等农民物资财产的登记确权，相当一部分农村民居把个人确权后的“个人财产”当成了发家致富的资本。

有了属于自己的资本之后，随即便激发了资本交换、流转等运作事项。

如何有效推动农村产权交易市场的良性发展，让看不见的“市场之手”在农村产权交易中发挥好价格发现、资本对接、资源配置和产业引领等作用，让城乡居民尤其是农民真正获得更大的财产流转权益和实惠？

这已成为全面深化经济体制改革进程中必须面对并亟待破解的重大课题。

然而，如果没有一个既符合国家现代产权制度要求又能有效扩大市场经济调节作用和方便群众物资产权交易的平台机构，也将成为制约城乡居民利用资本实现互动良性发展的一大瓶颈。

作为全国农村改革试验区、“三农”金融改革创新综合试点和省级城乡统筹发展试点市，紧扣“创新农村社会化管理和公共服务”这一试验主题，通过对农村产权制度改革的持续有力探索，已经形成了农村产权与其他产权流转交易市场化发展的良好趋势，如土地、林权被确权后，村民的使用权和经营权在没有“中介”的情况下便可进行私下流转、交易等。

为全面激活城乡产权和生产要素的流转市场，该市遵循党的十八届三中全会提出的“使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”要求，决定由政府引领，通过市场方式，与昆明泛亚农村产权交易所合作，出资在本市设立城乡产权交易中心。

该中心成立后，原来由政府部门主导的相关物资产权交易事项将逐步转向市场化运作管理。

建立城乡产权交易服务市场是盘活农村资产、促进农民增收、推动农业产业转型升级的实际步骤，是加强重点领域改革创新、推动农村产权有序流转的重要举措，也是一项政策性强、涉及面广、情况复杂的重要工作。

在社会主义市场经济体制下，只有将城乡产权进行集中监管，方能实现城乡资源的优化配置，进而推动现代市场的诚信有序。

XX市正是紧跟金融改革创新的步伐，率先尝试搭建了方便快捷的一站式城乡产权交易服务平台，力求通过市场交易发现公共价值和推动资本转换，为有效实现城乡产权的抵质押融资奠定了良好基础。

（二）为实现交易服务的优质化做了大量艰苦细致的前期准备工作

近年来，市政府先后制定了《农村居民房屋及宅基地使用权流转管理办法（试行）》、《农村社区房屋登记流转实施细则（试行）》等相关文件，成立农村产权评估、交易、仲裁服务机构，对全市农村承包地、林地、宅基地及房屋进行登记、确权，鼓励承包地和林地流转，支持有条件的宅基地、民房流转。

通过探索实践，在加快农村产权制度改革上领先迈出了强劲的步履，为城乡产权交易服务中心的正常运转铺设了坚实的轨道。

为充分发挥交易中心的平台作用，有效推动产权交易向专业化、市场化发展，在广泛学习借鉴和认真总结思考的基础上，市政府还专门出台了《城乡产权交易管理办法》。

遵循“依法、自愿、有偿”的宗旨，本着“集中统一、公开公正”和“低交易成本、高社会效益”的原则，对交易机构设置、交易范围方式、交易配套服务、交易行为约束、风险控制规避、争议处置机制等相关事宜进行了系统明细。

该《办法》已于2014年8月1日正式施行。

城乡产权交易服务中心的服务范围主要包括：

各类农村产权交易及金融衍生服务；非政策性规定的涉农建设工程、农村公路等招投标项目服务；集体经济组织和农民个人所持有的股权、资产、知识产权的交易；各类股权、产权、经营权、债权、所有权、开发权、使用权、冠名权、特许经营权、民间资本、知识产权、技术工程及设备改造工程交易和登记托管及相关金融衍生服务；各类排污权、排放权及碳减排、节能量、碳汇林交易；节能环保技术工程及设备改造工程、生物质能技术工程及设备改造工程交易；各类涉诉资产、金融资产、建设工程招投标和政府委托采购交易等。

从了解掌握的情况看，城乡产权交易服务中心现有员工10人，其中，总经理、副总经理和主要业务骨干共4人，主要由昆明泛亚农村产权交易所派驻，其余6名员工均从本地面向全社会公开招考招聘。

该交易中心前期投资已达300多万元，初步建成了功能完善的业务大厅、交易大厅，开发了专业的门户网站和信息交换与发布、流程审批管理、OA自动化办公、多功能电子竞价等系统，配备了电脑、打印机、复印机、传真机、车辆等办公设备，基本能够满足日常交易服务的实际需求。

为确保交易服务的有序运转，该交易中心始终把加强软、硬件设施建设纳入整体建设的长期规划，精心研究设计，持续加大投入。

为实现交易服务功能的延伸拓展，2015年7月，市政府正式批准交易中心加挂了“三农金融服务中心”牌子。

据全国农村改革试验区专家评估组、省社科院等专家现场调研评估，XX市城乡产权交易服务中心在省内外都是一个大胆创新的尝试。

（三）城乡产权交易服务中心的功能优势已在具体实践中得到检验

承包地、林地、宅基地、房屋等农村要素能不能进入市场交易？

这是新一轮农村综合改革面临的一大问题。

农村要素确权让“死资产”变成“活财富”。

2011年以来，XX市从加强顶层制度设计入手，积极适应新农村建设和现代农业发展需求，大力探索农村产权制度改革，从规范流转程序和健全流转制度入手，赋予农民更多的承包经营权，充分保证承包关系的稳定长久，促进农村要素适度规模经营，为搞活农村经济、增加居民收入提供了物质基础，为健全农村要素市场提供了制度保障。

通过开展农村产权制度改革，确立了农民产权的主体地位，破除了农民将土地、房屋等“死资产”转化为“活资本”的制度性障碍，为统筹城乡发展提供了有力支撑。

自2011年3月起，XX市便成立了农村土地流转服务中心，并在乡村两级分别成立了土地流转服务站和服务点，统一配备了设备，安装了土地承包管理软件，还在市流转服务中心建立了土地流转转出意向信息公布平台。

羊街乡红土村的土地确权仅仅是开展农村要素确权的一个缩影。

如今，该市农村要素确权及流转工作正在如火如荼地进行。

自农村土地流转服务中心成立至今，全市共完成农村土地经营权确权20.7万亩，流转9.8万亩；集体林地确权128.3万亩，占林地总面积的86.4%，颁发林权证1.2万本，流转集体商品林10万亩；农村宅基地确权颁证27100宗，农房完成测绘33222户、确权颁证5463户,流转21户。

城乡产权交易服务中心自成立以来，始终将社会效益放在首位，致力于探索适合地域特点的城乡产权市场发展模式，专注于培养各类城乡产权交易和生产要素流动市场，不等不靠，积极作为，果断采取有效举措，不断强化内部管理，提升综合服务水平，并在交易服务上取得了阶段性的发展成果。

截止目前，共顺利完成土地承包经营权流转业务7例，流转面积达5841.78亩，交易金额达5564万元，相关金融衍生服务也拓展到了31项。

该交易中心的有益做法和成功经验，已经引起了社会各界的广泛关注，在全省乃至全国起到了很好的示范带动作用，国家发改委、国家财政部、农民日报、农业部农村改革试验区专家评估组、四川省社科院及省内多家单位先后前来服务中心视察调研和参观学习，并给予了充分肯定。

二、城乡产权交易服务试点遇到了什么问题（弘利遴选）

农村土地承包经营权流转政策是我国农村土地制度改革的重要内容。

近年来,随着农村土地流转政策的稳步推进和土地流转实践经验的不断丰富,关于农村资产流转方面的理论研究也逐步走向深入。

我国农村资产流转始于自发,目前正处于“政策试点、政策推广”阶段。

作为省城乡统筹试点市,自国家全面推动农村资产流转政策之日起,就开始探索如何更好地盘活农村资产，让大量农村闲置资源不再处于“沉睡”状态。

经过多年的努力，农村资产流转工作走在了全省前列。

然而,由于受到目标、资源、机构、人员以及外部环境等因素的影响，城乡产权交易服务试点工作却出现了一些亟待解决的问题。

（一）运行机制尚不健全

市场机制尚未真正建立形成，相关服务领域的供求信息严重不对称。

产权交易前缺乏对受让主体经营能力的资格审查和评估，交易后又缺乏对农民利益的有效保护，交易活动存在较大风险和隐患。

农村产权资产评估体系尚未建立完善，尚无承担产权价值评估职能的专业评估机构和评估队伍。

产权交易基本上都是买卖双方协商一致即可成交，缺少严格透明的法定价格参照体系，加上过程宣传和监管不力，签订合同过于简单，登记变更比较随意，极易损害双方利益甚至引发交易纠纷。

农村宅基地使用权登记制度虽已基本建立，但登记颁证还未全覆盖，农村股权流转、质押、担保等方面权能的实现还需要一个较长的过程，极大地制约了产权交易市场的快速健康发展。

（二）交易行为难以活跃

我省农村产权的权属界定工作起步较晚，确权颁证工作也相对比较滞后，农村产权一直缺少法律层面的保障，进入交易市场的来源不足、基础薄弱。

国家《土地管理法》、《担保法》和《物权法》等法律法规对农村产权进行了很多严格的规定和明确，从制度本身就极大地制约了农村产权的流动，不利于全面激活农村产权市场。

另外，由于有关部门联合执法不够，对集体土地乱开发行为打击不到位等因素，直接导致很多房产交易户既不能办理土地过户手续，也不能办理房屋产权证，可用于抵押担保的农村产权品种较少且抵押融资成本较高。

当前，农村产权交易主要以土地承包经营权、林权、集体资产等为主，宅基地、农房等农村产权由于受到现有政策约束，流转交易范围均以本村或本集体经济组织为限，政策界限亟待突破。

（三）资源整合尤显乏力

由于农村产权相应的评估、担保、收储、经纪中介等配套的社会服务不完善，农村产权评估难、担保难、融资难、处置难的问题比较突出。

长期以来，各类农村产权都是分职能部门进行管理和登记，没有统一的产权大数据，各类农村产权信息都存在系统不同、规范不一的问题，实现产权信息对接、资源整合、信息共享难度很大、成本很高。

另外，重工程项目、轻资产经营处置的现象也较为突显。

落实工程主体施工公开交易规定的同时，往往忽视了工程附属业务项目、资产经营或处置等环节的公开交易，从而造成管理混乱、集体投资无度和收益受损、开支失控、资产流失等问题，实际运行过程中的互相推诿和上下不协调、不配合或越位，严重挫伤了产权交易行为主体的积极性。

因此，加快打破部门利益、冲破部门之间的制度藩篱，最大程度为农户提供数据查询、登记变更等全方位、一站式服务，真正实现便农、惠农、利农迫在眉睫。

（四）政策扶持力度较小

城乡产权交易服务中心具有公益性、社会性和高成本、低回报等特点，实现从政府引导向市场主导过渡，至少需要3至5年的培育期。

自2014年12月国务院办公厅下发《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》以来，为全面推进城乡产权交易服务试点工作，省委、省政府先后就有关事宜进行了框架性的明确，市委、市政府也相继出台了一系列配套办法。

然而，对于一个企业来说，要想高标准完成如此艰巨的改革试点任务，离开政策上的大力扶持是基本或完全不可能的。

从目前的情况看，无论是从广度还是深度上讲，给予城乡产权交易服务中心的政策支持均显乏力和不足。

历史经验告诉我们，成功推行一项新的改革特别是面向“三农”的公益改革，必须充分给予任务主体智力上的支撑和相关保障性的支持。

应始终把跟进管控和解决实际问题作为推动企业健康发展的根本途径，设法为企业创造生存发展的优越环境，排除人为或非人为的障碍，最大可能地调动一切积极因素为其助力前行。

三、充分发挥