滨淮农场危房改造配套工程可行性报告分析.docx
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滨淮农场危房改造配套工程可行性报告分析
滨淮农场危房改造配套工程可行性报告
第一章总论
一、工程概况工程名称：
江苏省国营滨淮农场危房改造配套工程（祥云湖公园）
建设单位：
江苏省国营滨淮农场
项目负责人：
傅龙光
拟建地点：
滨淮农场祥云花苑东侧。
建设年限：
2015年
二、 编制依据及主要资料
2.1江苏省发展和改革委员会文件《江苏省发展改革委关于江苏农垦2015年危房改造及配套设施建设项目实施方案的批复》
2.2江苏省农垦事业管理办公室江苏省农垦集团有限公司文件《关于分解下达江苏农垦2015年度危房改造建设目标任务的通知》（苏垦集投[2015]62号）
2.3农业部、国家发改委、财政部、国土资源部、住房和城乡建设部《关于切实做好农垦危房改造工作的意见》（农垦函［2009］2号）；
2.4江苏省委《中共江苏省委、江苏省人民政府关于切实加强民生工作若干问题的决议》（苏发［2008］14号）；
2.5江苏省人民政府令《江苏省经济适用房管理办法》（2008第51号）；
2.6江苏省住房和城乡建设厅、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、省农垦事业管理办公室《关于大力开展国有农场危旧房改造工作的意见》（苏建房保［2011］670号）；
2.7江苏省农垦事业管理办公室\江苏省农垦集团有限公司《关于推进国有农场危房改造工作的实施意见》（苏垦集投［2011］162号）；
2.8建设部《工程建设标准强制性条文》（建标［2000］179号）；
2.9《滨淮农场新区控制性详细规划》
三、项目背景
3.1 项目背景
随着全面建设小康社会步伐的加快，我国社会、经济发展进入了一个前所未有的兴旺时期，滨淮农场经济和各种市政建设得到了快速发展。
为满足人民日益增长的物质文化生活需要，实现人们向往自然、回归自然地愿望，同时更好地服务职工，建设一个集景观、文化宣传、科普教育和为广大职工提供休闲娱乐于一体的江苏省国营滨淮农场危房改造配套工程（祥云湖公园）是非常必要的。
四、 建设规模
规划总面积70693平方米，其中水面面积31956平方米、道路6960平方米、驳岸7处、入口广场4000平方米、绿化配套28000平方米、厕所1座及其他景观配套。
五、主要设计标准及规范GBJl6—87
建筑设计防火规范 （2001年版） GBJl3-86
室外给水设计规范（1997年版） GBJl4—87
室外排水设计规范 （1997年版） GBJl40-90
建筑灭火器配置设计规范 （1997年版） GB50052-95
供配电系统设计规范 GB50054-95
低压配电设计规范GB500116-98
中华人民共和国城市规划法
中华人民共和国环境保护法
污水综合排放标准JGJ40—87
民用建筑热工设计规范
城市道路绿化规划与设计规范
风景园林绿化规划设计与施工技术使用手册
六、主要技术经济指标
6.1占地面积70693平方米（约106亩）、水面面积31956平方米（约48亩）、 道路面积6960平方米。
6.2 项目总投资约554万元。
6.3 受益人口约4104人。
第二章项目建设的必要性及可行性
一、项目建设的必要性
近年来，国家把新农村建设作为改善民生的重要内容，不断完善政策，健全制度，加大投入。
滨淮农场在加快发展经济的同时，把解决职工居住环境作为保民生、促和谐的重要举措列入重要议事日程。
拟于今年利用地方建路取土的机会，投资建设休闲、建身配套工程（江苏省国营滨淮农场危房改造配套工程（祥云湖公园））。
“江苏省国营滨淮农场”场域面积约10.3万亩，下辖六个分场，四个居委会，30个大队，34个居民点。
职工住房主要上世纪六七十年代，以江苏生产建设兵团为主统一建设了以营连为单位的联排平房。
通过近几年规划建设和危房改造新建、原地翻建、维修加固等建设，初步建成镇区内四个居民委员会，分场九个规划居民点。
目前基础设施配套不够齐全，给职工居民文化生活、休闲健身带来不便，广大职工迫切希望改善居住环境，提高镇区品位。
项目建成后，小区集中联片，方便基础设施改造，节能降耗，社会效益和生态效益良好。
二、项目建设的可行性
1、符合滨海县及滨淮农场的控制性详细规划。
滨海县地方政府重视滨淮农场与东罾村的连片发展，目前滨海县政府已经将滨淮农场与东罾村的连片发展进行了整体规划。
滨淮农场也按照滨海县政府的整体规划编制了控制性详细规划，江苏省国营滨淮农场危房改造配套工程（祥云湖公园）的建设符合滨海县政府以及滨淮农场的规划。
2、前期论证充分
江苏省国营滨淮农场危房改造配套工程（祥云湖公园）的建设前期，滨淮农场相关职能部门已经做了大量的工作，包括到国和省内相似项目的考察和调研，为江苏省国营滨淮农场危房改造配套工程（祥云湖公园）的建设做了充分的前期准备工作。
3、选址恰当
该项目紧邻祥云花苑小区、自来水厂、祥云广场，可以将祥云广场与江苏省国营滨淮农场危房改造配套工程（祥云湖公园）景观实现无缝对接，便于职工群众休闲娱乐等。
便于景观公园的进排水。
第三章项目区基本情况
一、建设单位基本情况
项目承担单位基本情况滨淮农场位于江苏省盐城市滨海县境东北，始建于1956年，现有总人口8003人，在册职工1700人，退休职工2300人。
农场下辖6个农业分场30个农业大队，4个居民委员会,34个居民点。
为国有中型农业企业，滨淮农场地势平坦，土壤肥沃，多为盐性脱盐土，富含矿物质和有机质。
土地总面积约10.3万亩，耕地6万余亩。
农场属大陆性季风气候，处暖温带南缘，东濒黄海，略带海洋性，温和湿润，四季分明，雨量充足，年平均温度13.2度，绝对最高温度39.9度，绝对最低温度-16.2度，全年大于10度的有效积温2399.5度，年平均降雨量936.8毫米，多集中在6—9月份，其间降水量占全年降水量的70%，年平均蒸发量为1560.0毫米，相对湿度77.9%，平均日照总时数为2351.7小时，无霜期205天，风向多东北风，平均风力为3.1米/秒，最大风力为24米/秒。
适宜种植大宗农作物。
经过近六十的改革发展，农场已形成了农工商一体化发展，具有较强示范带动作用的国有中型农业企业。
农业是农场支柱产业，主要生产加工优质粳米、啤麦、种子等，强化产品优化升级，突出产业化建设，突出发展优质高效农产品。
根据江苏农垦“十二五”战略目标，以“大力发展现代农业，增强国有经济掌控力；积极融入地方经济，协调发展二三产业；大力开展民生工程建设，建设和谐农场为方向，促进社会协调发展。
截止2014年底，农场总人口8003人，其中职工1700人，离退休人员2300人，一产从业人员300人，二产从业人员1300人，三产从业人员100人。
农场共有技术人员124人，主要服务于农业、农机、医疗、建筑、政工等岗位。
近年来，通过电网改造、饮用水改造、农村道路建设、河塘整治等项目实施，农场新规划的居民点逐步配套，基本实现供电、电话、宽带、道路、自来水供应网络化。
农业大队居民点因未纳入新农村建设规划，水、电、路等基础设施不配套，居住环境仍然较差，安全隐患仍然较大。
2014年末，滨淮农场资产总额14188万元，固定资产9693万元，负债11334万元，营业收入3883万元，利润0.64万元。
2.2 总平面布置
二、项目区总体布置情况
2.1 总平面布置原则
（1）该场址符合滨淮农场总体规划要求。
（2）根据对周边地块岩土工程地质条件调查及市区土层分布情况的经验，该场址岩土工程地质条件良好，无不良地质情况，适合本项目的建设。
（3）该场址对项目的实施没有明显的不利之处。
2.2该项目区东西长71米，南北长60米，用地面积6.4亩；布置有洗衣房、生活区，公寓房、等。
整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。
第四章建设方案及主要内容
一、建设方案的内容和作用及原则
1、建设方案的内容和作用
建设方案设计意指投资项目前期研究中，通过对项目方案的设想和构思，形成项目建设方案的一项重要工作，包括建设规模、设计构思、设计内容、以及与之相关的道路、绿化、建筑、小品、水电等。
建设方案设计是项目可行性研究的重要组成部分，具有承前启后的作用：
（1）在资源研究的基础上，深入进行研究并提出实现项目目标和项目战略的工程技术方案。
（2）为投资估算、成本分析等后续分析工作提供条件。
（3）建设方案设计中进行的技术、经济比较，在逐步完善设计方案的同时，实现项目优化。
（4）为项目的初步设计提供全面的基础方案和依据。
（5）有利于项目实施阶段的工作（资金筹措、设计、设备和材料定货、施工和安装等）的酝酿或准备。
2、建设方案设计的一般原则
（1）科学性和专业性原则
以景观公园的科学规范为规划基础，强调先进严格的专业性，保证满足观光、文化宣传、科普教育、休闲娱乐四大功能
（2）规范性原则
公园的规划和建设必须符合城市总体规划及城市园林和绿化规划，并进行统筹安排，协调发展。
同时规范设施要求齐全。
（3）安全性和便捷性原则
保证观光人群参观的安全性，便于职工群众进入该场所便捷性。
（4）环保和可持续发展原则
以周边生态环境的完整性为原则，保护自然保持生态，尊重原始地形地貌，充分利用有效资源，合理适度的开发。
同时加强园容和环境卫生的管理，完善环卫设施，妥善处理垃圾和废弃物，防止污染环境。
（5）人本主义原则
充分考虑人的活动，心理及审美等要求。
（6）标志性和示范性原则
塑造具有标志性的公园景观特征，并籍此增添地区影响力和感召力，树立示范性标杆，使之成为小城镇建设的亮点和生态环境塑造的示范性工程。
二、设计方案
1、总平面
规划从整体性和科学性出发，力求打造空间层次丰富、自然生态的展示环境。
其中景观的布置充分利用地形地貌，形成神形兼备的展示空间。
同时，由一个相连的主要环形游览线路串联成一个整体，根据不同景区的精彩程度合理布局，形成缓急有致、疏密有致、重点突出的展示空间，实现观赏的均好性和整体性，为职工群众提供具有节奏的游览体验。
2、结构分区
依据场地不同的位置和特性，规划为“一心、一环、六核、多点”的功能结构。
“一心”——以“滨淮之梦”。
主题广场为整体城市公园的最主要节点。
“一环”——以围绕祥云湖的环型慢行系统为健休闲环。
“六核”包括：
（1）、琴岛望月。
（2）、鱼跃春晓。
（3）、秋雨观澜
（4）、梅香飞雪
（5）、滨农印象
（6）、祥云鹤舞
3、水体系统
充分利用现有条件，整合并完善现状水体，形成蜿蜒自然、富有变化的水体系统。
根据景区的不同特征，通过水体的合理规划，因地制宜，模拟出原生态的景观，同时为职工群众提供多样、趣味性的观赏空间，以及近距离贴近和感受自然的途径。
同时结合地表走势，收集自然地表径流，整合水体景观。
4、竖向规划
整体场地相对较为平整，城市道路高于设计水面0.6米。
在控制好进出水闸，避免暴雨内涝的基础上，利用水体挖方进行就近堆土。
场地内最高高程为琴岛望月节点，通过踏步或坡道与城市道路以及入口广场相连接，在营造宜人的亲水体验的同时，与后期可能出现的水位短时间内过高提供二次保护。
5、种植规划
（1）目标原则
重点地段加强绿化配置，同时，丰富基地植物种类，加强植被空间层次，突出植物季相变化，营造优美自然、变化丰富的宜人绿化景观效果。
（2）规划要点
以严格保护自然生态环境为前提，营造简洁流畅，富有层次和节奏的整体绿化格调，提升形象品质。
加强重点地段多层次植物配置，疏密结合，注重层次感。
以科学性和生态学为基础进行树种配置，有效净化空气，改善环境质量。
强调植被的季相变化，营造色彩丰富的植物景观。
选用本土树种，力求反映地域特征。
同时结合农场的植物特点进行树种选择。
注重水景植物的配置，营造原生态的湿地景观。
（3）设计手法
强调植被在组织空间过程中的作用，用虚、实、灰三种空间特征来配置群落，并与地形相对应。
6、公共设施：
标识系统设计——标识牌形式、色彩、风格均与江苏省国营滨淮农场危房改造配套工程（祥云湖公园）的主题相结合，造型简洁，形式自然活泼，赋有趣味性。
家具小品——依据人的活动习惯及场所性进行布置，形式简朴自然，色彩沉着，同时结合不同景区的特色选择相宜的形式。
照明系统——根据功能需要，分为园径高杆灯、低杆灯、草坪灯、景点泛光灯、指示系统灯。
灯具设计结合景区的特色，造型简洁生动、色彩自然，点缀装饰展示空间。
第五章项目实施进度计划
按照项目建设进度要求，农场项目区计划建设期限为半年，自2015年7月到2016年2月。
建设工期进度表
序号
工程名称
2015年
2016年
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
1
前期准备工作
☆
☆
☆
2
工程招投标
☆
☆
3
桥及驳崖工程
☆
☆
☆
☆
☆
排水管道配套工程
☆
☆
☆
☆
道路配套工程
☆
☆
☆
☆
绿化、亮化配套工程
☆
☆
☆
☆
工程初步验收
☆
☆
☆
工程竣工验收
☆
☆
☆
第六章投资及概算
一、 投资估算编制的原则和依据
1、《建设项目的可行性研究投资估算编制办法》
2、《工程建设其它费用编制规定》
3、各专业估算指标，参照类似工程，结合本项目实际调整
4、工程三类企业标准取费
5、投资估算执行工程造价信息2014年第三季度固原市材料价格
6、本估算“其它费用”执行物价局发布的价格标准
7、本估算仅为现行市场价，未考虑材料涨价等动态因素
二、概算表
序号
项目名称
单位
数量
单价
合计
备注
1
道路工程
m²
6960
140
974400
含祥云广场南北两条路向东延长1760平方米
2
驳岸
处
7
40000
280000
3
入口广场
m²
4000
80
320000
含次入口对接
4
过路桥梁
座
1
600000
600000
英才路向东延长地段
5
景观桥
座
3
120000
360000
栈桥
6
土方整理
项
1
80000
80000
约10000方
7
进、排水系统
项
1
245000
245000
水厂污水排放，排水管网，祥云湖进排水系统
8
亮化及音响配套
项
1
300000
300000
路灯、草坪灯、音响等
9
绿化配套
项
28000
50
1400000
约28000平方
10
景观等配套建设
项
1
710000
710000
健身器材、休闲亭、桌椅配套、文化标志设施等
11
厕所
座
1
50000
50000
4+3
12
建设单位费用
项
1
220000
220000
设计、勘探、图审、监理等费用
13
合计
元
5539400
第七章项目效益分析
一、经济效益
本项目属改善居住环境的公益性项目，没有直接经济效益，但通过改造，为今后建设发展提供用地条件，为经济发展提供了有利条件。
二、生态效益
危房改造祥云二、三期工程休闲健身配套项目建设，以水面、绿化为主，有利于镇区环境治理，有利于增加绿地面积，生态效益可观，没有负面效应。
三、社会效益
农场危房改造项目危房改造祥云二、三期工程休闲健身配套项目实施后，改善了镇区居民的居住环境，体现了党的温暖和国家的关怀，展现了社会的进步，对进一步促进和谐社会建设将起到很大的促进作用。
第八章环境保护及分析
一、生态环境影响分析
本项目的建设在城市中形成新的绿地系统纽带，起着降低大气中有害气体的浓度、减尘降噪、减少空气中含菌量、减少空气中吸附性物质含量和辐射的传播、改善气候、美化城市、点缀环境的重要作用。
改善周围生态环境，形成有利于生物休养生息和可持续发展的健康的生态系统。
同时本项目中一部分绿地景观的建设有利于形成新的景观特点，使公园融入自然，起到丰富周围景观的作用。
二、社会影响分析
1、对居民生活得影响
本项目建成后，道路交通噪声、振动等将有一定程度的增加，但工程绿化的实施，能降低周围声环境的影响，使工程建设对居民生活得影响降低到最小。
同时本项目是一种为城市居民提供的、有一定使用功能的自然化的游憩生活境域，是城市的绿色基础设施，它作为城市的公共开放空间，不仅是城市居民的主要休闲游憩活动场所，也是居民文化的传播场所，向儿童提供教育的好地方。
并为周边居民提供了一部分就业机会。
2、对土地功能的影响
本项目的建设不可避免地占用一定得土地资源。
此区域的土地类型包括农业用地等。
工程建设将使土地功能发生变化，将原有土地转变为绿化、广场、建筑等用地。
另一方面，项目的实施也有助于加快功能转换，提高土地附加值，促进周边土地资源的开发，促进城镇经济发展和对外沟通和交流。
第九章主要结论
实施本项目有利于维护农场社会稳定，促进社会和谐发展；有利于提高基础设施利用率，促进农场环境治理，提高职工幸福指数。
项目实施后，具有较高的社会效益、环境效益和间接的经济效益，是切实可行的民心工程、公益项目
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