15春北京大学网络教育学院《房地产经济》在线作业高分答案.docx
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15春北京大学网络教育学院《房地产经济》在线作业高分答案
15春北京大学网络教育学院《房地产经济》在线作业
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1.
（教材前言）改良物
答：
改良物是提高土地的品质，使土地更能满足人们生产生活需要的物质。
改良物与土地具有不可分性，附属于土地，已成为土地的一部分。
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2.（教材第一章，课件第二讲）经济适用房
答：
经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：
经济性、保障性、实用性。
是具有社会保障性质的商品住宅。
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3.（教材第一章，课件第二讲）廉租住房
答：
廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
廉租住房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
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4.
（教材第一章，课件第二讲）住房公积金
答：
是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房资金。
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5.
（教材第二章，课件第三讲）土地使用权出让
答：
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
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6.（教材第三章）总承包合同
答：
总承包合同指约定一家承包商组织实施某项工程或某阶段工程的全部任务，对主承担全部责任，履行承包商所拥有的全部权利的合同。
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7.（教材第三章，课件第四讲）房地产投资
答：
房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。
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8.（教材第九章，课件第十讲）房地产泡沫
答：
房地产泡沫，指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，主要特征有：
房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。
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9.（教材第十章，课件第十一讲）物业管理合同
答：
物业管理合同，也称“物业管理服务合同”，是委托方和物业服务企业在根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同。
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10.
（教材第十章，课件第十一讲）业主公约
答：
业主公约，业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。
目的是为了加强本物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。
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11.（教材前言）房地产的经济性质有哪些？
答：
房地产经济的性质是由我国社会主义市场经济的本质所决定的。
具体体现在以下三个方面：
（一）商品性
在我国社会主义市场经济中，房地产也是一种商品，具有商品经济属性。
房地产业的经济活动是一种商品生产和交换的经济活动。
（二）社会性
在整个商品经济体系中，房地产业部门既为社士生活提供消费资料，也为社会生产提供基本要素。
房地产经济与整个社会经济有着广泛的联系，在国民经济中是一个具有综合性和基础性的产业部门，社会生产和生活都离不开它。
（三）所有制结构的多元性
我国房地产经济在所有制上是以公有制为主体的多种经济形式并存，因而在所有制结构上具有多元性的特征。
在我国房地产业中，城市土地所有权属于国家，房屋所有权也是以公有为主。
自从实行对外开放、对内搞活经济的政策以来，我国目前已形成房地产经济所有制的多元结构。
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12.（教材第二章，课件第三讲）我国国有土地使用权出让的方式。
答：
我国国有土地使用权出让主要有三种方式：
（1）拍卖出让，即将符合事先约定条件的竞买人在一定场合举牌报价竞争，出价最高者获得购买权的形式；
（2）招标出让，即政府将出让地块的条件和要求制成标书发到拟购买该地块的竞买人手中，潜在竞买人在指定时间前将投标书反馈给评标委员会进行评审，然后确定土地使用权的受让人；（3）协议出让，即政府与土地使用人的有意受让人双方进行协商和谈判，就各方面的权力义务达成一致。
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13.（教材第三章，课件第四讲）简单区分房地产投资与房地产投机
答：
房地产投资就是讲资源投入到房地产开发、经营、管理和中介服务等房地产的经济活动中，以期在未来能获得一定的效益。
投机是一种特殊的投资活动。
第一、房地产投机者一般并不进行真正的房地产开发活动，而专注于房地产的市场流通，也就是转手买卖。
第二、投机者购买房地产，不是因为其房地产以外的生产经营活动或者生活的需要。
第三、房地产投机存续时间比较短。
房地产投资过程往往包括投资意向的确立，资金筹措，土地购买与开发，产品销售等众多环节，是一个长期行为。
第四、房地产投机活动在市场景气状态时比较明显，因为此时获利机会比较多，获利程度高，风险较小。
第五、房地产投机这对利润的期望往往大于投资者，因此可能获利很高，也可能收到很高的损失，因为高风险的投资行为就是投机行为。
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14.（教材第四章，课件第五讲）我国房地产企业融资渠道存在的问题及原因分析。
答：
我国房地产企业融资渠道存在的问题主要有以下几个方面：
1、融资结构单一、间接融资比重过大，银行面临信贷风险目前，我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。
2、对房地产融资的限制因素太多。
3、银行贷款方式及金融创新太少。
4、相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展。
融资渠道存在问题的原因：
1、房地产金融缺乏创新工具；
2、房地产金融体系效率不高；
3、房地产金融体系还不健全；
4、与房地产金融相关的法律法规还不完善。
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15.（教材第五章，课件第六讲）房地产开发可行性研究报告的内容应该包括哪些方面？
答：
房地产开发可行性研究报告的内容应该包括：
1、开发项目概况；2、市场分析预测；3、规划方案的优选；4、项目进度安排；5、投资估算；6、筹资方案与现金流分析；7、财务分析；8、风险分析；9、项目的社会效益与环境效益；10、结论。
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16.（教材第六章，课件第七讲）影响商品房价格的因素有哪些，你对我国当前的房价走势如何判断？
答：
影响商品房价格因素主要有几个大类：
1、制度因素。
制度是由政府制定的，因而政府力量对商品房价格的影响是不可忽视的；
2、经济因素。
经济发展状况、房地产市场上的供求关系、居民收入水平、物价等因素都会影响到房地产的价格；
3、人口因素。
人口数量、人口素质、人口流动、家庭规模对房地产价格有一定的影响；
4、投机因素。
投机是利用价格差异获取经济利益的行为。
投机往往引起房地产价格的剧烈波动；5、其他因素。
这里包括自然环境、人文与社会环境、心理等各个方面。
对于我国当前的房价走势，我个人认为尽管房地产的调控大棒一直高悬，但总体而言，指望房价暴跌不太现实，最多是微跌然后缓涨，部分区域跌而大部分区域涨。
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