三亚天涯镇镇区控制性详细规划.docx

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三亚天涯镇镇区控制性详细规划

三亚市天涯镇镇区控制性详细规划

文本

第一章总则

第一条.规划目的

为指导海南省三亚市天涯镇镇区的建设，统筹安排规划范围内的土地使用和各项建设，加强城市规划管理，为天涯镇的开发建设提供立法依据，特编制《三亚市天涯镇镇区控制性详细规划》（以下简称本规划）。

第二条.规划原则

1.可持续发展原则

随着海南省国际旅游岛战略和大三亚湾发展战略的推进，天涯镇的发展需要具有前瞻性的规划文件进行指导。

本规划将承载上位规划可持续发展的思路，将新的发展要求带到天涯镇的实际建设中。

2.特色精品原则

基于上位规划定位和发挥天涯镇区位条件和资源条件的优越性，认识规划区生态环境和旅游资源优势，弘扬大美天涯文化、打造特色街区、发展综合旅游、塑造城镇特色。

3.法制科学原则

本规划通过建立完善的控制性详细规划体系，解决天涯镇在城市建设中遇到的问题；同时力图建立科学的、合法的条文法规，严肃而又科学的规划管理体系，以指导今后天涯镇的城市建设。

4.以人为本原则

本规划立足于天涯镇居民的实际需求，对原规划中与现实需求相矛盾的规划内容、建设项目、空间布局等进行调整，遵循以人为本的原则，从而实现规划设计与近期建设、远期目标和城市生活紧密相关。

第三条.规划依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）

（2）建设部《城市规划编制办法》（2006年4月1日）

（3）建设部《城市规划强制性内容暂行规定》（2002）

（4）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

（5）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2010）

（6）《海南国际旅游岛建设总体规划》

（7）《三亚市城市总体规划（2008-2020）》

（8）《三亚市土地利用总体规划（2006-2020）》

（9）《三亚市旅游发展总体规划》

（10）《海南省三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》

（11）《三亚市控制性详细规划编制技术规定暂行版》（2011.3）

（12）《海南省小城镇规划编制技术导则（试行）》（2011.11）

（13）《三亚市现代有轨电车线网方案》（2012.10）

（14）《三亚市中心城区与滨海地区停车专项规划》（2012.10）

（15）国家、海南省、三亚市城乡规划相关法律法规、部门规划和技术规范

第四条.规划范围

根据《海南省三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》确定的天涯镇镇区范围，规划范围东至天涯海角风景区，南至红塘湾旅游度假区和南海，北至西线铁路，规划总用地规模约238.84公顷，其中城市建设用地228.59公顷。

第五条.规划期限

本规划期限为2012-2020年，与《海南省三亚市天涯镇总体规划（2012-2020）》一致。

第六条.规划效力

本规划是三亚市天涯镇镇区内土地使用和各类建设的指导性文件，适用于天涯镇镇区规划范围内各类建设用地的规划管理工作，是城乡规划主管部门做出规划行政许可、实施规划管理的依据。

第七条.规划强制性内容

本规划强制性内容以下划线（加粗）的形式将规划的“强制性内容”进行明确和落实。

第二章

功能定位和规模

第一条.规划定位

综合天涯镇的现状条件及周边环境分析，依据上位规划对天涯镇的规划定位要求，以及天涯镇在各项条件下的功能要素补充，天涯镇区承担着周边风景区、旅游区的旅游公共服务职能；作为天涯镇的公共服务中心，承担着一般的城市公共服务职能；同时，兼具天涯镇自身的历史和文化积淀所应体现的职能，因此，规划将天涯镇区定位为：

“大天涯”区域的旅游服务基地，以天涯文化、热带滨海、田园、山林风光为特色的风情旅游名镇。

第二条.功能组成

天涯镇镇区的功能主要包括风情小镇、旅游配套、特色旅游、公共服务、购物餐饮、休闲居住等六大功能。

第三条.规模控制

规划区总用地面积238.84公顷，其中城市建设用地面积228.59公顷。

（附表1）

规划范围内建筑总量控制在168.01万平方米以内。

（附表13）

规划范围内规划人口容量为1.5万人。

第三章

规划结构和用地布局

第一条.规划结构

规划在充分研究规划区现状及发展要素、并与周边地区相互协调的基础上，确定规划区未来空间发展和功能布局结构。

规划形成：

“一老一新多组团、三横四区环网联；双轴三港内延展、山水海景一线连”的规划结构。

（1）一老一新多组团

新镇区位于红塘湾旅游度假区北侧，西线铁路以南，是天涯镇未来的城镇中心。

老镇区位于红塘湾东侧，由北部老镇区与南部风情小镇组成。

（2）三横四区环网联

规划以西线高速、海榆西线、天涯路作为天涯镇东西向重要骨架，形成沿滨海带型展开的镇区空间；并形成新镇区核心区、西部居住社区、老镇区、风情小镇四个功能区。

（3）双轴三港内延展

规划以火车站广场轴线作为天涯镇未来的山海景观轴线，建设天涯路，串联镇区重要的公共设施群落。

同时，以高速公路出入口与老镇区连接的广场路作为旅游门户轴线。

连接老镇区、风情小镇、高速公路及腹地旅游资源。

规划以西部码头、中部码头和东部码头作为主要的水上活动码头，组织滨海旅游项目。

各码头即为水上活动码头，同时也是滨海各景点水上交通的联系通道。

码头的建设可以纳入三亚滨海游览线路中，开展海上旅游线路。

（4）山水海景一线连

天涯镇滨海区域有丰富的山水海景景观。

东部的天涯海角是世界知名景点，马岭建立了滨海与内陆山地的联系，风情小镇传统街道传达了历史与民俗的印记，红塘湾开阔的沙滩与海面是天涯原生态海岸的代表，塔岭与三美湾与南海观音紧密联系。

天涯镇滨海景观线串联起了诸多著名而富有地方特色和人文精神的景区，成为天涯镇最为美丽和独具代表性的风景线。

第二条.用地布局

（1）居住用地

规划范围内居住用地包括二类居住用地25.31公顷，占城市建设用地面积的11.07%，其中住宅用地面积24.01公顷，服务设施用地面积1.30公顷，规划结合居住用地布局，将规划范围内居住用地分为两个基层居住社区。

（2）居住用地/商业服务业设施用地

居住用地/商业服务业设施用地面积32.31公顷，占城市建设用地的14.13%。

（3）公共管理与公共服务设施用地

公共管理与公共服务用地面积34.90公顷，占城市建设用地的15.27%；公共设施主要包括：

天涯镇行政中心、天涯镇文化中心、天涯镇体育中心、天涯中心医院、天涯镇福利院等。

社区级公共服务设施包括：

社区中心、社区商业设施、中小学校等。

这类设施主要以东西两个社区作为配套单位，布置于各社区中心。

（4）商业服务业设施用地

商业服务业设施用地面积35.25公顷，占城市建设用地的15.42%，主要指在新镇和老镇社区中心设置的商业服务业设施用地，主要包括天涯镇商业中心、社区商业、菜市场、特色餐饮街等。

（5）道路与交通设施用地

道路与交通设施用地面积67.30公顷，占城市建设用地的29.44%；

（6）公用设施用地

公用设施用地面积1.77公顷，占城市建设用地的0.77%。

（7）绿地与广场用地

绿地与广场用地面积31.75公顷，占城市建设用地的13.89%。

规划范围内各类建设用地构成见附表1。

第四章

土地使用规划控制

第一条.“六线”控制

结合国内先进城市的规划管理体系，三亚市建立“控制线”管理体系，通过“六线”控制，保证城市公共服务职能的有效确定和实施。

三亚市“六线”指道路红线、绿地绿线、河道保护兰线、高压走廊黑线、轨道交通橙线、文物保护紫线。

本规划涉及到的六线包括以下五个方面：

（1）道路红线的控制

道路红线是指依法规划、建设的城市道路边界控制线。

界定城市道路广场用地、对外交通用地（管道运输用地除外）和交通设施用地的控制线。

本规划依据总体规划和现状建设，对规划区的道路红线予以界定。

具体控制参见附表8。

道路红线内的道路用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在道路红线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。

（2）绿地绿线的控制

绿地绿线是指依法规划、建设的城市绿地边界控制线。

划定公共绿地、防护绿地、生产绿地、居住区绿地、单位附属绿地、道路绿地、生态风景林地等的控制线。

本规划依据现状地形地貌、山体水系特征，对规划区各类绿地绿线进行界定。

规划绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在绿线范围内进行建设；在绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出；对于违反城市绿线管理制度的行为，必须严格按照《城市绿线管理办法》中的要求进行执行。

（3）河道保护兰线的控制

河道保护兰线是指依法规划、建设的城市水域边界控制线，划定较大面积的水域、水系、湿地及其岸线一定范围陆域地区作为保护区的控制线。

本规划依据现状水库、水系特征，对规划区河道保护兰线进行界定。

主要包括担油河和规划河两条水系的河道保护兰线界定。

规划河道保护兰线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；在河道保护兰线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施必须限期迁出。

河道保护兰线内严厉禁止进行下列活动：

（一）违反河道保护兰线保护和控制要求的建设活动；

（二）擅自填埋、占用河道保护兰线内水域；

（三）影响水系安全的爆破、采石、取土；

（四）擅自建设各类排污设施；

（五）其它对城市水系保护构成破坏的活动。

（4）高压走廊黑线

高压走廊黑线是确定35kV及以上等级的高压线位、高压走廊保护范围，确定控制要求。

规划根据现状高压走廊情况，对穿越天涯镇区的高压走廊进行改线，进行高压走廊黑线的界定，主要集中在西线铁路北侧。

规划高压走廊黑线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设；有关部门不得违反规定，批准在高压走廊黑线范围内进行建设；在高压走廊黑线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

（5）轨道交通橙线的控制

根据城市总体规划划定轨道交通规划控制区和安全保护区，提出有关控制要求，确定在海榆西线路面中央设立8.5米宽的有轨电车橙线范围，以及TY04-15-02和TY04-16-02地块有轨电车车辆站橙线范围。

第二条.地块编号

根据《三亚市控制性详细规划编制技术规定（暂行）》，规划区内地块按区块、街坊、地块三级编号。

区块以规划区功能片区划分，将整个规划区分为四个区块，各区块分别为TY01、TY02、TY03、TY04区。

地块编码原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位，即每一个用地编码只代表一个地块，一种用地性质。

用地性质代表地块土地使用的主导性质。

地块编码采用三级编码办法，即“区块代码+街区代码＋地块编号”组成。

如TY01—01－01即表示规划天涯镇01区块第1街区第1号地块。

第三条.地块细分

规划范围内城市建设用地土地使用性质分类和分类代号采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137–2011）的规定。

规划地块用地性质划分至中类和小类。

（附表2）

第四条.开发强度控制

开发强度涉及容积率（净容积率，指标为上限）、建筑密度（指标为上限）和绿地率（指标为下限），其中容积率对城市开发的控制意义最大。

本次规划根据规划区内各地块的使用性质，综合地块的交通区位、地块空间环境质量、城市设计要求等因素来划定规划区内各地块的土地开发强度。

（附表3）

本次规划根据规划区内各地块的使用性质，综合地块的交通区位、地块空间环境质量、城市设计要求等因素来划定规划区内各地块的土地开发强度。

规划区内各类用地开发强度（附表13）。

第五条.土地使用兼容性控制

为了使规划适应今后镇区发展的要求和各种开发要素的变化，使规划在实施操作过程中具有灵活性和应变性，确保土地用途在保证环境标准的条件下具有合理的调整可能，规划确定各类用地