物业事故案例分析.docx

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物业事故案例分析

2楼

2、物业管理公众责任险案例 

2004年2月23日19：

20分左右，某小区业主开车驶入停车场入口时，车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸，正在办理车辆放行手续时，一业主小孩（3岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能妥善照顾小孩，小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮，道闸突然放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。

事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长（小区业主）的损失，隐瞒事实向保险公司理赔（注：

该物业小区办理了物业管理公众责任险）。

分析：

　　1、物业管理作为一个高风险行业，各项业务涉及面多、人广，直接涉及人身和财产安全，同时繁杂、多样，受环境影响大，处于随时随地的动态之中，可控性低，涉及的对象（人和不动产）都是金额巨大的标的物，但同时物业管理又是一个微利行业，物业公司多保本甚至亏损经营，合理的风险转移是必不可少的，物业管理公共责任险也就应运而生。

　　2、在现实工作中，个别物业公司在购买物业管理公共责任险后，出现思想麻痹，认为公司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道 ，物业公司从此可以高枕无忧，从而在日常管理工作中出现松懈。

其实，购买保险，转嫁的仅仅是经济赔偿责任，保险公司并不会承担管理品质下降、客户满意度下降的后果，物业公司仍然必须承担自己的管理责任，承担客户抱怨甚至流失的后果，长此以往，物业公司也只能被市场抛弃。

更有甚者出现在现实操作中为了取悦客户，不坚持原则、对保险公司隐瞒事实真相的违规操作，物业公司此种行为属于违约行为（物业公司与保险公司之间的合同），不但有可能面临保险公司拒绝赔偿、公司荣誉受到伤害的风险，若达到一定数额，符合一定条件，公司及法人代表要承担相应罚金甚至刑事责任。

　　3 、从维系客户关系角度来看，良好的客户关系是建立在专业、优质的服务基础之上的，本案中的做法其实并不利于物业公司与业主维持良好的客户关系，反而可能会给日后处理类似问题带来困难。

同时，为维护业主不当利益，却损害合作伙伴的合法权益，也与公司一直强调的诚信、尊重顾客、尊重合作伙伴的原则不符。

3楼

3、特殊侵权问题

某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏，宣传栏宽1米，长1.5米，重约8公斤。

某天，气象台预报有台风，该市为台风预计登陆点，风力可能会超过10级，最高达12级左右。

该天中午，台风登陆将宣传栏刮起，砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户，经修理花费将近2万元，要求物业公司赔偿……… 

　　经查，该宣传栏系事发3年前安装，原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙， 经台风长时间吹刮断裂，酿成大祸。

分析：

　　1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

本案例中，台风信息已经提前准确预告，物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响，提前做好防灾工作，宣传栏被刮起的情况完全可以避免，所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。

　　2、对于建筑物等致人损害，作为特殊侵权行为，国家相关法律通过专门条款予以了明确。

《中华人民共和国民法通则》第126条规定：

“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

”也就是说，其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外，均应依法承担民事责任。

此案例中，物业公司作为广告宣传栏的所有者，对宣传栏疏于检查，致使原固定宣传栏的4个螺丝，其中两个已经锈蚀、滑牙；并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施，所以应该承担责任。

　　3 、此案例也提示我们：

在物业管理日常工作中，应该忠于职守，做好设施设备巡查维修保养等常规工作，保证设施设备处于正常工作状态。

在面对台风等灾害性事故来临前，应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力，积极工作；而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口，而忽视履行自己应尽的安全防范义务。

4楼

4、小区交通安全

2004年4月8日，西安市某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：

一老人在小区内散步。

当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。

当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求（现场有限速15公里/小时的标识牌），后来老人因抢救无效死亡。

事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。

可是，事情并没有就此结束。

被撞老人的女儿（业主）在处理完交通事故和老人后事以后。

于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币1万元。

并声称其私人律师已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。

　　1、根据《中华人民共和国道路交通管理条例》中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。

实际上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。

从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。

根据《民法通则》有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是直接侵权人，并且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。

交通事故发生后物业管理企业积极依法（条例）履行义务。

但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效（履行合同义务有瑕疵），同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。

反之则物管公司不应当承担责任；

　　2、另外需要说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为两个债务：

肇事者与原告之间是侵权民事责任（因侵权所生之债）；业主向物业管理公司主张的是违约责任（因合同所生之债）。

所以，交通事故的处理，不影响当事人追究物业公司的责任（如果物业公司有违约或违法行为）。

当然这个赔偿的范围与侵权赔偿是一致的，不能超出实际损失。

如果在实际损失之内，就不算额外赔偿。

启示与思考：

　　1、《物业服务合同》是物业企业生存的基础。

在现实操作中，为了保护物业管理企业的合法利益和不必要的经营风险，物业管理企业应该在《物业服务合同》中详细约定违约责任的相关条款，明确违约的条件和责任》。

2、在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防知识的宣传；对物业区域内的交通标识等公共设施设备及时巡检、修缮，确保其正常使用。

　　3、物业管理企业在发生恶性突发事件后，物业管理企业要作好现场抢救、保护，在采取应急措施的同时应及时报告、联系相关事故处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。

另外，通过购买相关责任保险的方式可以有效地转移风险。

5楼

5、小孩小区爆炸死亡 物业公司判赔近7万 

案情简介：

　　4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。

孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。

一审结果 物业公司被判赔偿

　　近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。

　　罗湖区法院审理后认为：

被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。

其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。

具体划分责任比例是：

原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。

由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

案情回放 

　　据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。

此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

　　事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。

6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

6楼

6、看房推窗掉下伤人应谁负责

案件介绍：

　　香港曾发生一案例，两名外籍女士到一幢商业大厦看房，推开一扇铝窗时，铝窗竟整个脱落下坠到人行道旁，玻璃碎片溅伤一名路过的途人，另一辆路经的出租车亦受损。

　　据现场消息指出，警察到场后曾有人表示：

"谁最后碰到这窗，谁便要负责"，哪么，这两名外籍女士究竟是否应该负责任呢？

法理分析：

　　1、 若事主（指该两名外籍女士）是用正确的开窗方法，则不应该负任何民事或刑事责任，除非控方能证明被告故意将窗户损坏坠下或鲁莽地打开窗；

　　2、 一般香港的大厦公共契约必然有以下两条条文：

　　2.1 各业主应对其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者等的行为、 疏忽和错误向管理者及其他业主负责。

因上述人士的行为、疏忽或错误而发生损害、损失，该业主应支付所有因此而产生的费用或赔偿。

　　2.2 负责其单元内部及其所有之装置装修及器材和门窗的保持。

维修、保养及保持良好及可租用之维修状况之费用应由个别单位业主承担及支付。

再者，单元内部设备设施属独自享用部分。

在业主公约（示范文本）第九条亦阐明物业损坏已经或可能妨碍、危害公共利益或第三人利益，或有碍外观、市容观瞻， 按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修养护。

 因此，产权人（业主）有责任对其单元内的设备设施作出定期维修养护及承担有关费用。

而该两名事主是通过中介公司引进看房，属于受许可人，其行为导致损害的最终责任人仍在产权人。

除非，该房屋属新建而仍在发展商的保修期内，则责任人有机会是发展商。

　　3、 若整幢大楼业权为单一的大业主，而将全幢大楼分单位出租使用，责任属大业主。

 但如有证据证明窗户早已发现有松脱现象而已报物业管理公司，物业管理公司未能 在合理时间内做出维修，则物业管理公司需承担责任。

7楼

7、游泳池安全管理

案例简述：

　　2003年8月26日下午3时左右，吴女士8岁的儿子小强和10岁的女儿到游泳池游泳，他们还约了邻居林女士7岁的儿子一同前往。

吴女士和林女士都知道游泳池3点半才开放，而且儿童需要成人陪同才可进入，所以让孩子们先去，她们随后到。

　　然而，待两位母亲于3点半左右赶到游泳池时，却发现孩子们已进入游泳池，而她们隔着栏杆只看到了两个孩子，小强不见了！

5分钟后，小强被救生员从水中捞出，已是不省人事。

小强被送往医院抢救后脱险，住院20天，花了2万多元医药费。

　　小强的父母认为：

由于游泳池的经营者深圳某物业管理有限公司的过失，在没有大人陪同的情况下，让3个小孩购票入场，且放任他们到深水区游泳，导致溺水事故发生。

在多次索赔不成后，他们将该物业公司告上法庭，索要医疗费、误工费、精神损害赔偿等共计2.8万余元。

案例分析：

　　1、此案例为深圳2004年3月的真实判例。

法院判定：

此案中，在没有大人陪同的情况下物业公司同意小孩购票进入游泳池，并且放任他们到深水区游泳，物业公司未尽到谨慎管理的义务，应承担40%的责任。

虽然在事故发生后其积极抢救，尽了救护的义务，但不能因此免去其应承担的民事责任。

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