广西房地产估价师理论与方式房地产状况调整的内容考试试题.docx

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广西房地产估价师理论与方式房地产状况调整的内容考试试题

广西2017年房地产估价师《理论与方式》：

房地产状况调整的内容考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时刻为180分钟，总分100分，60分合格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

一、大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的__。

A．%～%

B．%～%

C．%～%

D．%～%

二、假设开发法是以（）原理为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原

C．预期原

D．未来趋势原理

3、拆迁当事人两边对被拆迁衡宇的性质不能协商一致的，应当由__确认。

A．房地产行政主管部门

B．房屋拆迁管理部门

C．城市规划行政主管部门

D．房屋登记机构

4、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。

A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据

B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号

D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。

轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号

五、收益法是按照估价对象的未来收益来求取估价对象的方式。

A：

利润

B：

价格

C：

价值

D：

收益价格

E：

工业用地的监测点评估价格

六、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是。

A：

吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B：

吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C：

在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D：

吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

E：

借款合同

7、当缴存条件丧失时，职工能够提取其住房公积金，同时。

A：

建立该职工住房公积金新账户

B：

暂时停止该职工住房公积金账户

C：

注销该职工住房公积金账户

D：

保留该职工住房公积金账户

E：

执行层的组织协调

八、下列关于预算线，说法不正确的是。

A：

假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线

B：

消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线

C：

在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面內的一条直线

D：

在两种商品消费选择的条件下，预算线为商品X和Y所组成的坐标平面内的一条曲线

E：

执行层的组织协调

九、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部份，该部份的房地价值为90万元，该部份的建筑面积为200㎡．按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为．【2004年考题】

A：

1％

B：

1.5％

C：

2％

D：

2．5％

E：

工业用地的监测点评估价格

10、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为，并已取得计划、国土等管理部门的许可。

假定改成商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．

B．115

C．

D．315

1一、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主如果依据房地产估价中的．【2003年考题】

A：

合法原则

B：

最高最佳使用原则

C：

替代原则

D：

公平原则

E：

工业用地的监测点评估价格

1二、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同

13、下列关于预报记录的表述中，错误的是__。

A．预告登记的目的是保障将来实现的物权

B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效

C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力

D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖

14、单独编制的历史文化名城保护计划，由国务院审批其整体计划的城市，报__审批。

A．建设部

B．国家文物局

C．国务院、建设部

D．建设部、国家文物局

1五、房地产是实物、权益和三者的结合体。

A：

义务

B：

环境

C：

空间

D：

区位

E：

工业用地的监测点评估价格

1六、某宗房地产计划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，估计改成服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则按照应按服装店用途进行估价。

A：

合法原则

B：

最高最佳使用原则

C：

估价时点原则

D：

替代原则

E：

工业用地的监测点评估价格

17、投资机缘研究中的主要内容有地域情形、经济政策、劳动力状况、等．（2006年试题）

A：

规划涉及方案

B：

投资估算

C：

资源条件

D：

投资权益

E：

借款合同

1八、现金流入与现金流出之差称为__。

A．现金波动值

B．现金后期值

C．净现金流量

D．现金流量差值

1九、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价钱为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设此刻建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。

同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价钱为，2200万元。

则该办公楼扣除没有电梯引发的折旧后的价值为__万元，

A．2000

B．1970

C．2070

D．2170

20、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为，楼面地价为700元/m2。

现按计划拟改成商业用地，容积率为，楼面地价为960元/m2。

理论上应补地价__万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272

2一、在房地产估价中，对同一估价对象，其价值类型__。

A．是唯一的

B．不是唯一的

C．因估价机构而不同

D．因估价师而不同

2二、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来讲都是公平合理的价钱。

评估出的价钱若是不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。

A．合法原则

B．公平原则

C．替代原则

D．估价时点原则

23、被选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。

A．用途

B．建筑容积率

C．覆盖率

D．建筑式样

24、依照规定，工程完工的验下班作由负责组织实施。

A：

建设单位

B：

监理单位

C：

施工单位

D：

建设主管部门

E：

执行层的组织协调

2五、按照的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

A：

房地产交易方式

B：

房地产交易顺序

C：

购买房地产目的

D：

房地产类型

E：

借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每一个选项得分）

一、选择最佳的开发利用方式，包括用途、规模、档次等的肯定，在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择__。

A．最佳用途

B．最佳规模

C．最佳效益

D．最佳档次

二、自然周期的__始于供求转折点，现在由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情形还不错。

A．第一阶段

B．第二阶段

C．第三阶段

D．第四阶段

3、股票和债券的相同的地方表此刻__。

A．都是融资工具

B．都是流通证券

C．享有相同权利

D．都是长期投资

E．都可以为投资者带来收益

4、建筑工程招标文件中，不包括。

A：

工程标底

B：

工程数量

C：

设计图纸

D：

合同条件

E：

借款合同

五、张某将自己的衡宇抵押给甲银行，并办理了抵押记录。

下列说法正确的有。

A：

该房屋的所有权仍属于张某

B：

张某应将该房屋交付给甲银行使用

C：

经甲银行同意，张某可以出售该房屋

D：

未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效

E：

该房屋所有权证书交给甲银行保管

六、城市用地包括以劣等10大类。

A：

居住用地

B：

工业用地

C：

社会用地

D：

道路广场用地

E：

市政公用设施用地

7、公民有下列情形之一的，利害关系人能够向人民法院申请宣告其死亡。

A：

下落不明满1年的

B：

下落不明满2年的

C：

下落不明满4年的

D：

因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满1年的

E：

因意外事故下落不明，从事故发生之曰起满2年的

八、水污染可分为。

A：

海洋污染

B：

地下水污染

C：

地表水污染

D：

承压水污染

E：

潜水污染

九、某企业开发某土地，土地从头取得本钱为1000元/m2，正常开发本钱为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接本钱的5%，销售费用为100元/m2，直接本钱利润率为6%，则开发后的地价为__元/m2。

A．1840

B．2840

C．2966

D．3000

10、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。

A．耐水性

B．吸湿性

C．吸水性

D．抗渗性

1一、承租人甲与出租人乙于5年前签定了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变成480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。

A．

B．

C．

D．

1二、下列情形的房地产不得发布广告。

A：

在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

B：

在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的

C：

司法机关依法决定查封的

D：

预售房地产，已取得该项目预售许可证的

E：

权属有争议的

13、拆迁人必需在《衡宇拆迁许可证》规定的__和__内进行拆迁。

A．拆迁范围；拆迁方向

B．拆迁范围；拆迁期限

C．拆迁地址；拆迁方向

D．拆迁地址；拆迁期限

14、房产分户图表示的内容有。

（2004年房地产经纪人相关知识试题）

A：

控制点

B：

房屋权界线

C：

房屋附属设施

D：

房屋产权面积

E：

门牌号

1五、在进行项目评估时，若是开发商尚未购买土地利用权，土地费用往往是一个。

A：

参考数字

B：

限定数

C：

可读参数

D：

未知数

E：

借款合同

1六、住房公积金管理的大体原则不包括__。

A．住房公积金管理中心动作

B．银行专户

C．低存低贷

D．财政监督

17、建筑安装工程费用中的财务费，属于。

A：

措施费

B：

规费

C：

间接费

D：

直接工程费

E：

执行层的组织协调

1八、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A．损益表

B．资金来源与运用表

C．资本金现金流量表

D．全部投入现金流量表

1九、资本化率是__的倒数。

A．毛租金乘数

B．潜在毛租金乘数

C．有效毛收入乘数

D．净收益乘数

20、按照《城市衡宇拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：

估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组

B：

估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告

C：

估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D：

估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E：

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

2一、房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括。

A：

估价方法选用

B：

估价结果确定方式

C：

估价师的职业道德

D：

估价技术路线

E：

估价参数选取

2二、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和预备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元。

A：

330

B：

450

C：

650

D：

700

E：

借款合同

23、在城市衡宇拆迁范围内，不得进行衡宇活动。

（2009年试题）

A：

改建

B：

买卖

C：

赠予

D：

租赁

E：

扩建

24、在采用市场法估价时也能够按照估价对象、估价时点等情形，有针对性地搜集一些__。

A．市场案例

B．交易实例

C．交易预期值

D．市场预期值

2五、费用依照其与收入的关系能够分为营业本钱和期间费用两部份。

其中期间费用包括。

A：

管理费用

B：

营业费用

C：

财务费用

D：

统筹费用

E：

额外费用