江苏省老年公寓后续建设项目技术方案.docx

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江苏省老年公寓后续建设项目技术方案

江苏省老年公寓后续建设项目

技

术

方

案

江苏省设备成套有限公司

第一部分工程的总体策划

一、工程说明（工程概况）

1、江苏省老年公寓项目选址位于南京市建邺区纬七路以北、滨江路以东。

占地面积约62106平方米，总建筑面积为54782.9平方米（含地下部分面积8371平方米）。

建设内容主要包括公寓、医疗康复、休闲活动、科研办公、服务管理等用房及相应配套设施，其中：

别墅式公寓（三层）三栋，多层公寓（六层）二栋，小高层公寓（十一层）四栋，康复中心（六层）一栋，综合服务楼（五层）一栋等，项目初步设计及概算已批复（苏发改投资发[2007]735号），其中工程建安费为16253.64万元人民币。

资金来源以省级财政性资金为主和省民政厅部分自筹解决。

2、省民政厅受委托在2007年7月进行了代建单位招标，并按程序确定了原代建单位（南通三建）。

原项目代建单位到目前为止已完成省老年公寓工程建安投资约1000余万元（不含前期征地费用）；完成了桩基施工、桩基检测、围墙和工地的基本临时设施等工作；同招标代理单位签订了合同；完成了监理、施工安装招标，相关单位已经进场但未签定合同。

根据原签定的代建合同规定，委托人已经终止与原代建单位签定的代建合同。

代建制的概念：

二、编制依据

1、业主提供的相关资料（图纸、地质勘察报告、测绘报告等）；

2、国家建筑相关法律法规和规定、国家建筑施工标准和规范、江苏省当地规范及法规等。

代建制的概念：

代建制模式是一种专门用于政府投资项目的模式，是指通过招标等方式选择的专业化项目管理单位，在合同约定下，负责项目实施的管理，项目竣工验收后移交给使用单位的项目管理模式。

代建制模式是我国投资体制改革的一项重要举措，项目管理领域的一个创新，它是基于经济学的委托代理理论的实践创新。

这种项目管理新模式将项目的投资、实施、运营和监管分开，把原来投资管理中的行政管理关系，转变成基于委托方、代建方、监理方、使用方之间的契约关系。

这种委托代理关系是代建制运行和管理的理论及形式逻辑依据。

三、代建范围

代建单位作为政府投资项目的建设管理单位，行使建设期项目法人的权利和义务，负责该工程项目建设全过程的组织管理工作，其中包括设计管理、施工管理、合同管理、信息管理、风险管理以及竣工验收交付和缺陷责任期的保修完善等，并负责项目竣工验收与产权移交给省政府指定的产权管理单位，同时配合完成过程审计最终决算审计等工程项目建设全过程管理服务。

针对本代建项目为后续建设的代建管理特殊情况，必须有对遗留问题处理方案和措施的专项方案计划，详见第14部分内容。

三、代建目标

1.质量目标：

一次验收合格，达到优质结构工程，将江苏省老年公寓工程定义为高档住宅小区，质量指标在符合基本工程建设项目程序，认真执行国家建设工程强制性标准、规范和有关规定外，确保结构工程须获得省优质结构工程奖（扬子杯），土建、建筑电气设备安装、建筑设备安装等分部工程质量达到优良标准。

2.进度目标：

在代建合同规定的工期内提前一个月完工，总工期12个月。

3.投资目标：

确保建设项目总投资中的建安费在已批复的（苏发改投资发[2007]735号）的初步设计概算内，工程建安费在16253.64万元人民币内，并力争有所节约。

4.安全文明目标：

投入有效措施力争工程无重大安全事故，争取“0”伤亡，确保安全文明施工达到“市级文明工地”标准。

四、公司代建管理理念及措施

实行代建制项目模式与项目管理总承包（PMC）模式的管理模式和方法基本类似，同属项目管理范畴，可以直接运用项目管理理论来指导代建制项目代建管理的具体实施。

1.公司代建管理理念

（1）通过专业化、科学化、程序化的优质高效服务为投资者奉献精品工程；

（2）采用全寿命周期的理念使预期的投资效益增值；

（3）通过过程管理、社会监督等方式创建阳光工程。

2.代建管理措施

为确保工程总目标的顺利实现，我公司立足以人为本的原则，从组织、技术、管理、经济等方面积极采取有效措施，确保工程建设在动态控制下有条不紊的进行。

（1）建立精干、高效的项目管理组织

针对本工程的项目特点，我公司计划成立矩阵制管理组形式以适应工程管理的需要，在坚持项目经理负责制的前提下，设立设计管理部、计划协调部、质量管理部、投资管理部、进度管理部、合同信息管理部、安全文明管理部等职能部门。

选派业务精湛且具有强烈责任感和敬业精神的专业人员对本项目实施专业化管理服务，并根据需要进行人员的动态调配，认真制定各部门工作职责和项目管理人员岗位职责，指导项目管理人员规范的开展工作，项目部另设总工室和财务部，协助项目经理开展各项工作。

（2）编制代建管理指导文件（项目代建计划书）

针对工程项目的特点和投资方的意图，编制项代管理手册，代建管理大纲等指导性文件，指导代建管理人员开展工作，并在项目实施过程中根据进展情况对以上文件进行适当的调整补充和完善。

（3）建立以合同管理为核心的项目管理体系，一切从合同出发，强化合同管理在工程项目建设中的核心地位。

以合同、技术、经济相结合的手段管理和建设工程，确保工程建设目标的顺利实现。

（4）对原代建单位通过公开招标确定的各建设参与单位进行衔接管理

代建管理人员进场前请代建招标人组织原代建单位南通三建和已经进场的所有相关单位召开后续建设衔接会议，各单位法人代表、公司技术负责人、总工程师、本工程项目负责人必须参加会议，会议主要落实与原代建单位的建设资料的交接人、交接时间、交接地点，后续代建单位与已经进场的各单位的认识和信息的获取。

具体内容详见第14部分内容。

（5）充分利用好合同管理措施以保证投资控制在批复的概算内

根据各进场单位尚未签定合同的特点，后续代建单位与之签定合同时仍可充分通过合同来转移投资方的造价风险，对重要设备和大宗材料的采购在合同中将采用“甲控乙购”的方法，对材料的供货单位实行公开招标的方式来择优选择价格合适质量有保障的供货商，同时控制了原材质量和价格。

是控制造价的有效措施。

对于设备和材料供货商的招标将根据国家《招标投标法》及江苏省招投标管理办公室制定的有关招投标管理办法和规章制度及工作程序对设备和材料采购等进行公开招标，并按照“公正、公平、公开、科学、择优”的原则确定中标单位。

（6）质量、进度、投资、安全四大目标一起抓

通过全方位、全过程的项目代建管理，注重强化监理单位的职能，充分发挥好建设监理在整个工程中的重要作用，在整个建设过程中将四大目标有机的结合起来进行管理，（详见）第7部分内容。

特别在投资管理中行驶对施工、监理、采购费用的支付审批权，通过经济杠杆有效地进行控制和管理，实现总体目标最优化、合理化，为投资方奉献上一个质量好、工期快、价格最优的精品工程。

（6）加强项目信息管理

信息管理是确定和控制工程造价，评定工程质量，考核工期，审批支付工程价款及解决合同纠纷和索赔的原始凭证，它贯穿于项目管理工作的全方位、全过程，因此在施工中要认真做好信息收集、整理和保存工作，及时掌握准确完整的信息，对文档资料实行制度化、规范化管理。

（7）加强参建各方沟通和协调

代建单位在工程项目实施过程中是参建各方沟通、协调的中心，所以代建单位应通过与工程参建各方积极主动的协调沟通，在理顺各参建方任务分工、管理职能分工，工作流程、信息流程的基础上，确保整个工程管理系统高效运转。

（8）设计管理：

加强对施工图设计的管理，推行标准设计和限额设计，重视设计方案的优选，选择功能完善，技术先进，经济合理的方案作为最终的设计方案。

第二部分项目工期进度安排

一、总进度计划

根据省发改委的要求以及本项目的特点工期编制总进度计划，必须链接（搭接）合理、脉络清晰。

工程项目横道图

二、保证进度的措施

（1）由代建单位总经理主持召开每周一次的项目进度会议，对本工程施工进度、资金、物资、设备进行总调度和平衡，解决施工过程中的各类矛盾和问题，使该工程顺利进行。

（2）代建项目经理部用周计划控制分部分项工程进度，按计划要求，要求施工单位项目经理每周召开一次平衡调度会，及时解决劳动力、施工材料、设备调度问题，确保工程按计划实施。

（3）要求施工单位在本工程施工时，利用节假日、休息日，并配齐相应的劳动力。

（4）为加快施工速度，视施工进展和需要，组织设备材料超常规投入，施工单位要确保供应相应的设备和材料，保证工程施工顺利进行。

（5）要求施工单位充分利用机械设备优势，人货电梯、塔吊等设备满足工程需要是加快整个工程进度的有力保证。

施工单位各类钢材库存要充裕，可满足工程急需串换要求，随时可以调运现场，保证工程顺利进行。

（6）要求施工单位要协调各支作业队伍，平面分区域同步进行，立体交叉施工，确保工期目标实现。

（7）要求施工单位重视送技术和结构施工等技术，依靠技术领先，确保工程建设的顺利、快速、优质进行。

（8）要求施工单位掌握好地材信息，做到供应及时。

第三部分前期工作的内容、安排及措施

一、首先和代建招标人召开衔接会议明确以下内容：

（1）各建设手续的进展情况，便于我代建方的建设后续手续跟进；

（2）向代建招标人获取已经进场的各建设参与单位的相关信息资料；

（3）落实好后续代建衔接会议的时间和地点，为工程的恢复开工早日作好充分的准备。

二、按照批准的工程建设概算费用，根据工程建设工期和资金要求编制建设资金使用计划和费用管理计划报省发改委、省民政厅和省财政厅。

三、组建项目代建组织机构、成立项目代建团队、制定各项工作制度，编制代建管理文件（项目代建计划书）报送省发改委、省民政厅和省财政厅

四、编制工程项目实施计划

1.由代建项目经理主持有关项目管理组织自上而下，自下而上共同编制完成。

2.项目计划的制定应通过综合分析、评价有关信息，汇总并讨论各种计划、评估和预测未来可能发展的情况，从而建立起一个连贯的协调一致的有关完成工程项目任务方案的综合性的工程项目实施计划。

3.在多个方案中进行分析、评价和筛选，最终形成一个平行的能够实施并达到预期目标，最优的－实现资源最佳配置的项目计划方案。

五、完善后续工程建设程序

按照国家法律法规和江苏省地方法规及条例规定的程序委派专人跟踪办理后续建设的规划、施工许可、国土房管、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、通气、人防等审查报批手续。

六、对已经完成的施工现场地下的管路管线迁移的资料及六通一平情况进行移交和确认。

六、组织各专业技术人员认真审阅图纸，消化图纸，对发现的问题以及可以优化的内容形成记录，便于开工前进行图纸会审，提出相关问题及合理化建议。

第四部分工程重点难点分析以及控制管理措施

一、施工图设计

由于施工图设计阶段是对工程项目投资的影响程度极为重大，影响率占30%~40%。

项目施工图设计方案的优劣直接影响到整个工程项目的投资和效益，因此，必须委派结构工程师、建筑师、电气工程师对已经完成的设计文件和施工图作为重点控制对象，具体控制措施如下：

1.推行标准设计，达到缩短设计周期，降低建设投资，有利于保证工程质量的目的。

2.推行限额设计，严格按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，重点放在初步设计工程量控制方面，控制工程量一经审核即作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破。

3.加强职能部门工作的主动性，设计监理部从施工图设计一开始就介入实质性工作，会同使用单位和设计单位对设计文件认真审核、方案优化，防止丢项漏项，设计浪费和高估冒算。

4.认真组织图纸会审和技术交底。

针对建设现场的实际情况，组织设计单位、使用单位、监理单位、施工单位反复看图，详细交底，把矛盾和不合理的地方消化在动工前，减少设计变更对今后目标控制的影响。

二、质量管理

“百年大计，质量为本”。

工程结构实体质量的优劣是决定本工程能否达到省忧（扬子杯）