棚户区改造项目安和苑小区工程分户验收监理细则.docx
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棚户区改造项目安和苑小区工程分户验收监理细则
A.0.4
邳州市棚户区改造项目安和苑小区工程
监理实施细则
（分户验收）
内容提要：
专业工程特点
监理工作流程
监理工作要点
监理工作方法及措施
项目监理机构（章）：
专业监理工程师：
总监理工程师（签字、执业印章）：
日期：
江苏省住房和城乡建设厅监制
目录
1专业工程特点
2监理工作流程
3本工程监理控制要点
1）楼地面、墙面、天棚面层
2）门窗安装
3）栏杆安装
4）防水工程
5）室内空间尺寸
6）给排水系统安装
7）电气工程安装
8）其它
9）外墙
10）楼（电）梯、通道
11）地下室
4监理工作方法和措施
6附表
第一章专业工程特点
一、工程概况
1.建设单位：
邳州市恒润城市投资有限公司
2.勘察单位：
江苏省长江机械化基础工程公司
3.设计单位：
上海中福建筑设计院有限公司
4.监理单位：
江苏平正建设工程管理有限公司
5.项目名称：
棚户区改造项目安和苑小区一期
6.建设地点：
建设场地位于邳州市，奚仲路以南，运河路以东，天山路以西。
7.施工单位：
江苏五星建设集团有限公司
8.结构形式：
剪力墙结构
9.工程规模：
一期工程共21栋，总建筑面积约15万平方米。
其中建筑层数为地下两层自行车库，地上为住宅：
28#7层、29#9层、12#17层、其它均为11层，建筑高度为33.10米
附表1
建筑层数
28#7层、29#9层、12#17层、其它均为11层
建筑总面积
总计约15万m2
建筑高度
33.10米
建筑防水等级
屋面Ⅰ级地下室A级
±0.00
相当于绝对高程24.90m
室内外高差
1.2m
装
饰
概
况
地下室地面
50厚C25细石混凝土面层
地下室内墙面
水泥砂浆墙面
地下室平顶
白水泥掺胶刮两道
外墙
真石漆墙面
内墙
水泥砂浆墙面
楼地面
水泥砂浆楼地面
屋面
刚性防水屋面
顶棚
白水泥掺胶刮两道
门窗
塑钢型材门窗
附表2
结构安全等级
二级
耐火等级
一级
基础形式
钢筋混凝土筏板基础
主体结构
剪力墙结构
抗震等级
二级
钢材
HRB400E
结构混凝土
一、基础垫层采用C15砼。
二、主体结构部分：
标高5.750以下墙柱C35，以上墙柱板均C30；柱C40，C30；
三、基础部分：
C35；基础底板、外墙均为抗渗等级：
P6.
四、构造柱、过梁、圈梁等C25砼
墙体
外墙采用煤矸石烧结多孔砖、容重不大于1400Kg/m3，砂浆强度M5；内墙采用ALC加气混凝土砌块，容重不大于700Kg/m3，砌筑砂浆强度等级M5；砌体结构施工质量控制等级为B级。
地下室墙体
采用MU10烧结普通砖，M7.5水泥砂浆.
附表3、水电设计概况
分部
内容
电气部分
电气部分主要包括配电干线及接地、照明配电系统、空调系统、火灾报警系统及防雷等。
给排水部分
给排水部分主要包括楼内的生活给水系统、生活污水系统、雨水系统、消火给水系统，自动喷水灭火系统，建筑灭火配置系统。
通风部分
包括通风、排烟系统、各房间的空调系统及其配套的冷热源。
二、本监理细则编写依据：
1、本项目工程所批准的监理规划；
2、本项目工程相关的设计图纸；
3、本项目工程的施工组织设计；
4、本项目工程相关的国家规范、地方标准。
第二章监理工作流程
一、分户验收操作程序
首先建设单位的项目负责人必须组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加验收。
2、验收的时间：
按照国家质量验收标准组织竣工验收之前，施工单位提出竣工报告后进行。
3、验收程序：
建设单位组织人员并进行分工，对每一户进行检查验收，填写分户验收记录，形成分户验收合格标识，对公共部位进行验收，待单位工程所含的所有户数及分户所含的公共部位验收合格后，填写分户验收汇总表。
二、分户验收的准备工作
（一）分户验收的条件
1、工程已完成设计和合同约定的工作量。
2、所含（子）分部工程的质量均验收合格。
3、工程质量控制资料完整。
4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。
5、有关安全和功能的检测资料应完整。
6、施工单位已提交工程竣工报告。
（二）分户验收前的准备工作：
1、根据工程特点制定分户验收方案，对验收人员进行培训交底。
2、配备分户验收所需的检测仪器和工具。
3、做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水要求房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作。
4、在室内地面上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路标识清楚。
5、确定检查单元。
6、建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌。
（三）分户验收人员应具备相应资格
建设单位参验人员应为项目负责人、专业技术人员；施工单位参验人员应具备建造师、质量检查员、施工员等执业资格；监理单位参验人员应为相关专业的监理工程师。
（四）分户验收所使用的仪器和计量工具应经计量检定合格。
说明：
1.要有合格证明
2.能正常使用
3.分户验收使用仪器一览表
仪器（工具）名称
用途
配备数量
小锤
检查地坪、墙面、天棚粉刷层空鼓情况
验收小组每人一把
钢尺
测量构件及短距离范围的尺寸
验收小组每人一个
激光测距仪（便携式）
测量室内空间净尺寸
每个验收小组不少于一台
漏电保护相位检测器
测量插座相位、接地
每个验收小组不少于一个
三、监理工作流程图：
四、监理工作流程
住宅工程分户验收由建设单位组织,验收人员应符合本细则2.2.3条要求。
已选定物业公司的，物业公司宜参与住宅工程的分户验收工作。
住宅工程质量分户验收应按以下程序及要求进行：
1）依据分户验收要求的验收内容、质量要求、检查数量合理分组，成立分户验收组，并依据本规则第2.2..2条要求做好分户验收前的准备工作；
2）分户验收过程中，验收人员应及时填写、签认《住宅工程质量分户验收记录表》（附录A），每户验收符合要求后应在户内醒目的位置张贴《住宅工程质量分户验收合格证》（附录D）；
3）单位工程通过分户验收后，建设单位应按附录B填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。
住宅工程竣工验收前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》连同《住宅工程质量分户验收汇总表》报送该工程的质量监督机构。
住宅工程竣工验收时，竣工验收组应通过现场抽查的方式复核分户验收记录，核查分户验收标记，工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督，住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定，分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，终止验收，责令改正，符合要求后，重新组织竣工验收。
住宅工程交付使用时，建设单位应向住户提交《住宅工程质量分户验收合格证》（附录D）《住宅工程质量分户验收记录表》由建设单位保存，供有关部门和住户查阅。
第三章监理控制要点
一、楼地面、墙面、天棚面层
楼地面空鼓、裂缝、起砂，采用小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40㎝，空鼓面积不超过400㎝2；不得出现裂缝和起砂。
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰，采用小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40㎝，无空鼓、脱层；距检查面1m处正视无裂缝和爆灰。
二、门窗安装
外窗台高度，采用钢尺检查，每个窗台不少于一处，窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差。
门窗开启，采取开启和关闭检查，手扳检查，开启灵活、关闭严密，分户门等不松动、不晃动等为合格。
安全玻璃认证标识，主要检查安全认证标识，应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）。
三、栏杆安装
栏杆高度，采用钢尺测量，每片栏杆不少于一处，阳台上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差。
竖杆间距，采用钢尺测量，每片栏杆不少于一处，临空处栏杆净高：
净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm。
防攀爬措施，主要采取观察检查，有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。
查护栏玻璃的CCC安全标识，并用游标卡尺测量，必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12㎜，当临空高度超过5m时，必须采用钢化夹层玻璃。
四、防水工程
屋面渗漏，采取平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm；坡屋面淋水试验不少于2小时，时间到后检查屋面无渗漏、无积水。
卫生间等有防水要求的地面渗漏，采取蓄水24小时后放水方法，最小蓄水深度不得小于20mm，时间到后如无渗漏、排水顺畅为合格。
外墙渗漏，采取外窗人工淋水试验方法，淋水一小时后检查，墙面无渗漏、滴水线无爬水为合格。
外窗渗漏，采取外窗人工淋水方法，第三至四层（有挑檐的每层）设置一个横向淋水带，淋水试验时间不少于1小时，外窗及周边无渗漏。
五、室内空间尺寸
室内净高，在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号；每个房间净高抽测五点，开间、进深尺寸各抽测两处，测点位置详见附图；偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差；使用“激光测距仪”进行检测，最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm。
室内净开间，在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号；每个房间净高抽测五点，开间、进深尺寸各抽测两处，测点位置详见附图；偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差；使用“激光测距仪”进行检测，极差不超过20mm且不超过垂直长度的0.5%。
六、给排水系统安装
管道渗漏，采取观察检查，主要检查给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏、严重变形,固定不牢；排水管通水、通球后无渗漏堵塞、伸缩合理。
管道坡向，采取观察检查，主要检查是否顺直与有无倒坡。
地漏水封，采取试水观察检查与尺量检查，主要地漏位置、坡水是否正确，且地漏水封高度不得小于50mm（或设置S弯）。
阻火圈（防火套管）设置，采取观察检查，高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈（防护套管）。
屋面排气管，采取观察检查，主要检查屋面排气管有没有设通气帽，管道净高上人屋面不小于2m、不上人屋面不小于300mm。
七、电气工程安装
插座相位、接地，使用“漏电保护相位检测器”逐个检查，“漏电保护相位检测器”通电检测无接错显示。
户内配电箱（盘），观察和开、关触电保护器检查，照明配电箱（盘）内接线整齐，接地良好，回路编号齐全，标识正确；触电保护灵敏。
照明试验，通电检查，照明系统通电试运行正常。
等电位，观察检查，等电位连接端子齐全、位置正确、有说明书。
八、其它
智能，观察检查，电视、电话、网络等线、盒位置正确。
烟道设置及附件，观察检查，止回阀防火门按规定安装；表面无裂纹；
屋面烟道高度应超过平台跃层外开门窗的上口。
墙面空调孔，观察检查，无渗漏、反坡、位置正确。
九、外墙：
墙面及窗角无可见裂缝。
十、楼（电）梯、通道：
楼梯相邻踏步高差不得超过10毫米；楼梯从扶手中心到墙面测量的净宽不小于1.1米；楼梯平台净宽不小于1.2米；
十一、地下室：
通道净高不小于2.0米；墙面及天棚无渗漏、无裂缝；地面不得出现裂缝和起砂。
第四章监理工作方法及措施
一、楼面板厚及楼层标高控制
主体施工阶段通知施工单位，应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m线，地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。
严格控制现浇板的厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚的控制标识。
装修阶段，应严格按所弹出的标高和轴线、控制线施工，发现超标时及时处理。
按照检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量。
以及对室内标高和几何尺寸要不定期的进行平行检验，发现问题及时处理。
二、室内地面
监理在检查楼地面空鼓时，用小锤轻击检查的布点要求，沿房间两个方向均匀布点，一般情况下，每隔40cm-50cm布点，可覆盖房间的整个地坪并可保证空鼓面积不大于400cm2。
水泥楼地面裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷检查明确了，以1.5m高度俯视地坪，以目测发现有明显缺陷时，应进行处理。
其中要关注的是水泥楼地面裂缝，特别是由结构裂缝所引起，当为面层裂缝时，可进行局部处理，处理后保证不再出现新的裂缝，裂缝宽度一般控制在0.2mm。
裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷，当目测发现后，应对其面积进行测量，当缺陷面积不大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处时可不计；当面积超过400cm2，应进行处理。
目测发现裂缝应进行表面处理，当目测裂缝宽度较大时，应按《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8章的规定进行处理。
三、室内墙面
监理应对外观质量的检查以距墙80cm-100cm进行观察检查。
水泥砂浆找平层出现风裂或龟裂时，可不进行处理，通过装修解决。
为了便于实际操作，规定对室内墙面空鼓情况的检查，沿墙长和墙高两个方向进行均匀布点，进行敲击检查，因内墙门窗洞口较多，遇到门窗洞口的，将布点布置于门窗洞口的侧边。
四、室内顶棚
对顶棚抹灰工程进行敲击不易操作，而顶棚抹灰空鼓常伴有抹灰层起泡现象，故规定先观察检查，当发现有顶棚抹灰层起泡时，进行敲击检查，但对于厨房、卫生间等温度大的房间不宜采用。
五、空间尺寸
为了防止在单位工程竣工前抽测时发现空间尺寸超标部位较多或有较大偏差，造成大面积返修或返工现象，在主体结构验收前对空间尺寸亦应进行一次全面测量，对过大的偏差及时纠正，也可通过初装修施工来调整，以体现过程控制的原则。
六、门窗、护栏和扶手、玻璃安装工程
配件包括除门窗启闭的销、扳手等，还包括金属门窗、塑钢门窗采用的限位块、缓冲器等。
目前，以普通铁门冒充防盗门的现象较严重。
若进户门设计为防盗门，分户验收中要核查进户门是否为防盗门。
检查护栏和扶手的造型、尺寸、高度、栏杆间距和安装位置应符合以下要求：
1、阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆高度不应小于1.05m，中高层、高层建筑的栏杆高度不应低于1.10m。
2、栏杆应采用不宜攀登的构造。
栏杆各杆件须尽量向室内一侧设置。
3、楼梯扶手高度不应小于0.9m，水平段杆件长度大于0.5m时，其扶手高度不应小于1.05m。
4、栏杆垂直杆件的净距不应大于0.11m。
5、外窗台低于0.9m，应有防护措施。
6、护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
当护栏一侧距楼地面高度5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。
必须使用安全玻璃的门窗：
无框玻璃门，且厚度不小于10mm；有框玻璃门面积大于0.5m2；单块玻璃大于1.5m2；沿街单块玻璃大于1.0m2。
七、防水工程
分户验收时建筑脚手架往往已被拆除，若发现外墙面存在渗漏等质量缺陷，修补起来往往比较困难，主要参建单位应将重点放在施工阶段的质量控制上，确保外墙防水质量。
在户内发现外墙体有渗漏水、渗湿、印水现象的部位作醒目标记，查明渗漏原因，并将检查情况作书面记录，必须对渗水进行处理。
八、楼地面
厨卫间渗漏对住户生活影响较大，严重影响使用功能且在工程竣工住户入住后处理难度较大，在本条中对蓄水试验提出了分户验收和竣工验收的不同要求，为了在验收时复核蓄水试验的真实性，规定竣工验收前一天对所有防水要求的楼地面提前蓄水24h，在竣工验收时进行随机抽查，以控制厨卫间渗漏的质量通病。
九、屋面
对照设计文件要求，观察检查天沟、檐沟、泛水、变形缝和伸出屋面管道的防水构造是否满足设计及规范要求。
平屋面分块蓄水24小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不低于20mm。
坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查户内顶棚，天沟、管道根部，蓄水深度不低于20mm。
坡屋面在雨后或持续淋水2小时后目测观察检查，不应渗漏。
十、附表：
附表：
1
住宅工程质量分户验收内容及要求
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、楼地面、墙面、天棚
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查
地面空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂。
GB50209-2002
5.3.45.3.6
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001
4.3.5
GB50204-20028.2.1
2、门窗
外窗窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-2005
6.10.3GB50096-1999
3.9.1
外窗渗漏
观察检查
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
门窗开启
开启和关闭检查，手扳检查
开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动
GB50210-2001
5.3.4
GB50210-2001
5.1.11
安全玻璃
对照合格证观察检查
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃
发改运行（2003）2116号第六条
双层玻璃
对照图纸检查玻璃层数
玻璃层数必须与图纸一致
经审查的施工图
3、栏杆
栏杆高度
钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最小值）
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差
GB50368-2005
5.1.5
GB50368-2005
5.2.2
3、栏杆
竖杆间距
钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最大值）
临空处栏杆净间距不应大于0.11ｍ
GB50210-2001
12.5.9
防攀爬措施
观察检查
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005
6.6.3
护栏玻璃
结合资料观察检查
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001
12.5.7
4、防水
屋面渗漏
雨后或淋水试验检查
屋面无渗漏、无积水
GB50207-2002
10.0.5
卫生间等有防水要求的地面渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、排水顺畅
GB50209-2002
4.9.8
外墙渗漏
观察检查
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》第六十条
5、室内空间、构件尺寸
室内净高
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测5点（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1点，中间测1点）。
最大负偏差不超过20mm
室内净开间、净进深
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测2处，（其中距墙、柱四角300~500mm处各测1处）无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。
极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm
6、给排水安装
预埋管道标识
观察检查
暗敷的给水、排水管道均应在相应位置作出明显标记
GB50242-2002
安装固定
观察检查
给水、排水、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求
GB50242-2002
管道渗漏
试水检查
给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏
GB50242-2002
管道坡向
观察检查
管道坡向正确、无倒坡
GB50242-2002
伸缩节、阻火圈
观察检查
排水塑料管必须按设计要求位置设伸缩节，如设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m；高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈或防火套管
GB50242-2002
地漏水封高度
观察检查
地漏水封高度不得小于50mm或设置存水弯
7、电气安装
插座相序、接地
使用“漏电开关测试仪”逐个检查
“漏电开关测试仪”无接错显示
GB50303-2002
22.1.2、3.1.7
户内配电箱（盘）
观察和开、关触电保护器动作
照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠
GB50303-2002
6.1.9、6.2.8
照明试验
通电检查
照明系统通电试运行正常
GB50303-2002
23.1.1
等电位
观察检查
等电位连接端子齐全、位置正确
8、其它
烟道设置
观察检查
烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求
空调孔、板设置
观察检查
空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确
表1－1
住宅工程室内空间尺寸质量分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
房间
设计净高
实测值（mm）
计算值（mm）
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
净进深
最大偏差
极差
极差
极差
室内空间尺寸测量示意图
套型示意图贴图区，标注房间编号
验收结论
实测房间，合格房间，需整改处理房间：
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
年月日
验收人员：
年月日
验收人员：
年月日
验收人员：
年月日
注：
1、偏差为实测值与设计值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用笔圈出。
2、L，距墙（柱）角为300~500mm各测1点，中心处测1点。
表1—2
住宅工程门窗、栏杆安装质量分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
验收项目
验收记录
1
门窗安装
外窗台高度
2
外窗渗漏
3
门窗开启
4
安全玻璃
5
栏杆安装
栏杆高度
6
竖杆间距
7
防攀爬措施
8
护栏玻璃
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
年月日
验收人员：
年月日
验收人员：
年月日
验收人员：
年月日
表1－3
住宅工程楼地面墙面天棚抹灰质量和防水质量
分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
验收项目
验收记录
1
楼地面、墙面和天棚
楼地面空鼓、裂缝、起砂
2
墙面、天棚、空鼓、裂
升级会员 